காணாமல் போன நபரின் நிலத்தை ஆக்கிரமித்தவர் பட்டா பெற முடியுமா?

 காணாமல் போன நபரின் நிலத்தை ஆக்கிரமித்தவர் பட்டா பெற முடியுமா?

அரசு துறைகள் பயன்படுத்தாத நிலத்தை ஆக்கிரமித்து வசித்து வருவோருக்கு பட்டா வழங்க நடவடிக்கை எடுக்கப்படுகிறது.  இதே போன்று நத்தம் புறம்போக்கு நிலத்தில் வசிப்பவர்களுக்கும் பட்டா வழங்கப்படுகிறது.

                பட்டா ஒரு நிலத்தின் உரிமையை சுட்டிக் காட்டும் ஆவணம்.  இந்த ஆவணத்தை வருவாய் துறை வழங்குகிறது.  தமிழகத்தில், பட்டா வழங்குவது மற்றும் மாற்றத்துக்கு ஒன்லைன் வழியே விண்ணப்பிக்க வழி செய்யப்பட்டிருக்கிறது.

               இதில், யாரும் உரிமை கோராத நிலங்களை மக்கள் தங்கள் நிலையில் அதை புறம்போக்கு நிலமாக கருதி ஆக்கிரமிக்கின்றனர்.  இத்தகைய ஆக்கிரமிப்புகளுக்கு பட்டா கோரும் நிலையில் பல்வேறு சிக்கல்கள் எழுகின்றன.

                அரசு துறைகளுக்கு நிலங்களில் உள்ள ஆக்கிரமிப்பாளர்கள் பட்டா கோருவது எளிதல்ல.  இதற்கு பல்வேறு கட்டுப்பாடுகள் உள்ளன.

               தனியார் பெயரில் பட்டா வழங்கப்பட்டுள்ள நிலத்தை, அவர் தலையீடு இன்றி வேறு ஒருவர் தொடர்ந்து, 12 ஆண்டுகள் அந்த நிலத்தை எவ்வித வாடகையும் செலுத்தாமல் பயன்படுத்தி வந்ததற்கான ஆதாரத்தை அளிக்க வேண்டும்.

               இத்துடன், அந்த நிலத்துக்கான வரிகளை ஆக்கிரமிப்பாளர் செலுத்தி இருந்தால், அதற்கான ஆதாரங்களையும் அளிக்க வேண்டும்.  இத்தகைய சூழலில், வருவாய் ஆவணங்கள் அடிப்படையில், பட்டாதாரர் கண்டுபிடிக்கப்பட்டு அவருக்கு நோட்டீஸ் அனுப்பப்படும்.

              அவர் தரப்பில் இருந்து எவ்வித ஆட்சேபனையும் வராத நிலையில், ஆக்கிரமிப்பாளர் பெயருக்கு பட்டா வழங்க நடவடிக்கை எடுக்கப்படும்.  இதில், உண்மையான பட்டாதாரர் காணாமல் போய் விட்டார், அவர் எங்கு எப்படி இருக்கிறார் என்பது தெரியாத நிலையில் ஆக்கிரமிப்பாளர்கள் பட்டா கோர முடியும்.

       

               இந்த நிலையில், உரிமையாளர் எங்கு இருக்கிறார் என்பது யாருக்கும் தெரியவில்லை என்பதை தகுந்த ஆதாரங்களுடன் நிரூபிக்க வேண்டும்.  இது போன்ற சூழலில், அந்த நிலத்துக்கு சட்டபூர்வமாக  பட்டாதாரர் உரிமை கோரவில்லை என்பதை ஆதாரத்துடன் நிரூபித்தால் ஆக்கிரமிப்பாளர்கள் பட்டா பெற முடியும்.

                இது போன்ற சூழலில் பட்டதாரர் தன் கருத்தை தெரிவிக்க, சட்ட ரீதியான வாய்ப்புகளை வருவாய் துறை அளிக்கும்.  இந்த வாய்ப்புகளை பயன்படுத்தி, அவர் ஆட்சேபனையை தெரிவிக்காத நிலையில், ஆக்கிரமிப்பாளர்கள் பெயருக்கு பட்டா வழங்கப்படும்.

               தங்களின் பூர்வீக நிலங்களை அதற்கென்று நேரம் ஒதுக்கி, அதை பார்வையிட்டு, வீட்டில் இருக்கும் ஆவணங்களை நிதானமாக படித்து பார்த்து, கிராம நிர்வாக அலுவலகம் மற்றும் வட்ட அலுவலகம் சென்று தேவையான குறிப்புகளை பெற்று பிழைகள் ஏதாவது இருக்கின்றதா என்று சோதித்து அதில் ஏதாவது சிக்கல்கள் இருந்தால், அதை பற்றி மனு செய்தல் தொடர்ச்சியான அழுத்தம் மூலமாக அரசு எந்திரத்தை பின் தொடர்தல், போன்றவற்றை செய்வதன் மூலம் அதை சரி செய்து கொள்ளுதல் வேண்டும். 

              ஆனால், பெரும்பாலான நபர்களுக்கு விழிப்புணர்வு இருப்பதில்லை அல்லது அதற்கு கவனமும் கொடுப்பது இல்லை.

              சில சமயங்களில் குறிப்பிட்ட நிலத்துக்கு யாரும் உரிமை கோரவில்லை என்பதை நீதிமன்ற உத்தரவு வாயிலாக நிரூபித்தும் ஆக்கிரமிப்பாளர்கள் பட்டா பெற முயற்சிப்பர்.  எனவே, நிலம் வாங்கி வைத்துள்ளவர்கள் அதன் மீதான உரிமையை உறுதி செய்துக்கொள்ள வேண்டியது அவசியம் என்கின்றனர் வருவாய் துறை அதிகாரிகள்.

நேரில் ஆஜராகாமல் பத்திரப்பதிவு செய்வது சாத்தியமா?

 நேரில் ஆஜராகாமல் பத்திரப்பதிவு செய்வது சாத்தியமா?

தமிழகத்தில் சொத்து விற்பனை உள்ளிட்ட பல்வேறு பத்திரங்களை ஆன்லைன் முறையில் பதிவு செய்யும் வசதி சில ஆண்டுகளாக அமலில் உள்ளது. இதில் பத்திர தகவல்களை உள்ளீடு செய்வது, அதன் உண்மை தன்மையை சரி பார்ப்பது, மதிப்பீடு பணிகள் மட்டுமே மேற்கொள்ளப்படுகிறது.

ஆன்லைன் முறையில் உள்ளீடு செய்யப்பட்ட விபரங்கள் சரிபார்க்கப்பட்ட பின் பத்திரப்பதிவுக்கான நேரம் ஒதுக்கப்படும். அந்த சமயத்தில், விற்பவர், வாங்குபவர், சாட்சிகள் அடையாள சான்றுகளுடன் நேரில் ஆஜராக வேண்டும்.

இவர்களை நேரில் பார்த்து சார்-பதிவாளர் விசாரித்து உறுதி செய்த பின் தான் பத்திரப்பதிவு நடக்கும். இதில் வீடியோ கான்பரன்ஸ் வாயிலாக பத்திரப்பதிவு பணிகளை முடிக்க வேண்டிய தேவை எழுந்துள்ளது.

ஊரடங்கு உத்தரவு காரணமாக, பள்ளிகளில் பாடம் நடத்துவது, பொது மருத்துவ சிகிச்சை, அரசு ஆய்வு கூட்டங்கள், நீதிமன்ற வழக்கு விசாரணைகள் வீடியோ கான்பரன்ஸ் முறையில் மேற்கொள்ளப்படுகின்றன. ஆனால், பதிவுத்துறை மட்டும் இதற்கு விதிவிலக்காக நேரில் ஆஜராக வேண்டியதை கட்டாயமாக்கி உள்ளது.

இந்நிலையில் டில்லி உயர் நீதிமன்றத்தில் சமீபத்தில் ஒரு வழக்கு விசாரணைக்கு வந்தது. கொரோனா பேரிடர் காலத்தில் ஆன்லைன் முறையில் ஆஜராகி பத்திரங்களை பதிவு செய்யும் முறை குறித்து அரசின் நிலைபாடு என்ன என்ற கேள்வி எழுப்பப்பட்டது.

இது குறித்து விளக்கம் அளிக்குமாறு, மத்திய அரசுக்கும், டில்லி மாநில அரசுக்கும் நீதிமன்றம் உத்தரவிட்டது. நேரில் வந்து ஆஜராக வேண்டும் என்ற நிலை இருக்கும் போதே சிலர் ஆள்மாறாட்டம் செய்கின்றனர், ஆன்லைன் முறையை தவறாக பயன்படுத்த வாய்ப்பு இருப்பதாக பதிவாளர்கள் கவலைப்படுகின்றனர்.

தற்போதைய சூழலில், பெரும்பாலான நபர்கள் ஆதார் அட்டை வைத்துள்ளனர். இது போன்ற அடையாள ஆவணங்களை பயன்படுத்தி உண்மை தன்மையை உறுதி செய்ய வேண்டும்.

நீதிமன்ற விசாரணையில் ஆன்லைன் முறை சாத்தியப்படும் நிலையில் பத்திரப்பதிவு பணியில் விர்ச்சுவல் முறை வசதியை அறிமுகப்படுத்த வேண்டிய தேவை எழுந்துள்ளது. டில்லி உயர் நீதிமன்றம் எழுப்பிய கேள்விகள் இதற்கு விடையை பெற்றுத்தருமா என்ற எதிர்பார்ப்பு எழுந்துள்ளது.

இது போன்ற ஆன்லைன் முறை அமலுக்கு வந்தால், பொது அதிகாரம் அளிப்பது குறைந்து உரிமையாளர்கள் நேரடியாக சொத்து பரிமாற்றத்தில் இறங்குவர். மேலும், சொத்து வாங்குவோர் பத்திரப்பதிவுக்காக வெளியூர் செல்ல வேண்டிய தேவை ஏற்படாது. அடுத்த சில ஆண்டுகளில் தமிழகத்தில் இது போன்ற நடைமுறை அமலுக்கு வரும் என்பதில் சந்தேகமில்லை என்கின்றனர் சார்-பதிவாளர்கள்.

Writing A Will? Here’s All You Need To Know

 Writing A Will? Here’s All You Need To Know

“A Will is a document that expresses a person’s desire as to how their property is to be distributed after their death. The person making the Will is known as a testator. Any person of a sound mind above the age of 18 years can make a Will,” says Adv. Rajan Hiranandani.

Elaborating on the steps involved in making a Will, Adv. Dharmin Sampat explains:

Will is an instrument that falls under Section 18 of the Indian Registration Act. Section 18 of the Indian Registration Act enlists the documents where registration is optional, which means that a “Will” need not be registered; 

A Will can be handwritten by the testator, which means that the testator can write the Will in his/her mother tongue too. The testator can make more than one Will, but the latest Will be treated as the final one;

The testator may choose to go to a lawyer to draft his/her Will. The lawyer will help the testator in making a detailed Will and guide correctly in terms of the process and documents required;

Requirements for a valid Will:

1. Details of assets
2. Beneficiary details (list of legal heirs and relationship with the testator)
3. Distribution of assets to beneficiaries (e.g. mention the percentage of the asset, which will be inherited and by which beneficiary after the demise of the testator)
4. Appoint an executor in the Will
5. Two witnesses
6. Residual clause
7. Any last wishes
8. Doctor’s certificate (certifying that the testator is of sound mind to make his/her Will) 

Once the testator has the entire list collated, he/she should write it down on a piece of paper and also mention after the demise who would be inheriting these assets; 
The testator should appoint an executor in the Will itself who will execute the wishes of the testator after his/her death. The executor can be a friend, relative, or Chartered Accountant of the family who the testator can rely on blindly. The executor may or may not be the beneficiary of the assets; 

The testator will also require two people who will sign as witnesses when the testator executes (signs) the Will. The witnesses should typically not be the beneficiaries. Also, the witnesses don’t have to know the exact content of the Will. They should be present only when the testator is signing the Will. Please note that the executor is not required while signing the Will; 
If the testator visits a lawyer, he/she should opt for registration of the Will so that in case the original Will is lost, the beneficiaries or the witnesses of the Will can always apply for a Certified True Copy of the Will and submit the same for probate after the demise of the testator.

Some more important points to remember:

Probate of the Will needs to be obtained only after the demise of the testator from the respective High Courts. Obtaining a probate order is mandatory in Mumbai, Chennai and Kolkata High Court. Probate means an order of Will enforcement from the High Court. For obtaining a probate grant from High Court, the executor should approach a lawyer who practises in High Court and then file the petition under his/her name for enforcing the Will of the testator; 

Funeral receipts should be maintained by the legal heirs; 
Original Death Certificate should also be maintained by the legal heirs as the same is required at High Court for obtaining probate grant; 
Executor should preferably file in for probate after 14 days of demise; 
In case a person has not made a Will and has expired intestate, then the legal heirs will need to approach the court and obtain a Letter of Administration or Succession Certificate or Heirship Certificate. 

• — Adv. Dharmin Sampat.

Thanks,

Times Property

கிரைய பத்திரம் தயாரிப்பில் ஆவண எழுதர்களை தேர்வு செய்வது எப்படி?

 கிரைய பத்திரம் தயாரிப்பில் ஆவண எழுதர்களை தேர்வு செய்வது எப்படி?

 சொத்து பரிமாற்றம் உள்ளிட்ட பணிகளுக்கான பத்திரங்களை தயாரிப்பதில் ஆவண எழுத்தர்கள் முக்கிய பங்கு வகிக்கின்றனர்.  இவர்களை முறைப்படுத்த பதிவுத்துறை தேர்வுகள் நடத்தி, சரியான நபர்களுக்கு உரிமம் வழங்கியுள்ளது.

 

தமிழகத்தில், தற்போதைய நிலவரப்படி, பதிவுத்துறை உரிமம் பெற்ற, 3,000க்கு மேற்பட்ட ஆவண எழுத்தர்கள் உள்ளனர்.  இவர்கள் பதிவு சட்டம், முத்திரை சட்டம் திருமண பதிவு சட்டம் போன்றவற்றின் அடிப்படை கூறுகளை அறிந்தவர்களாக இருக்க வேண்டும்.
 

புதிதாக சொத்து வாங்கும் போது, சம்பந்தப்பட்ட சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தின் அருகில் கடை வைத்து செயல்படும் ஆவண எழுத்தர்களில் யாராவது ஒருவரை தேர்வு செய்கிறோம்.  இதில் பத்திரம் தயாரிப்பில் ஆவண எழுத்தர்களின் பங்களிப்பு அத்தியாவசியமானதாக உள்ளது.
சொத்து பரிமாற்றத்துக்கான ஒரு பத்திரம் எப்படி அமைய வேண்டும் என்பதற்கு அடிப்படை வரையறை உள்ளது. இதற்கான மாதிரிகளை பதிவுத்துறை இணையதளத்தில் வெளியிட்டுள்ளது.

இதில், விற்பவர், வாங்குபவர் குறித்த குறிப்புகளுடன், அந்த சொத்து எங்குள்ளது, அது யாரிடம் இருந்து, தற்போதைய விற்பனையாளருக்கு எப்படி கிடைத்தது என்பதை குறிப்பிட வேண்டும்.
சொத்தின் மதிப்பை குறிப்பிடுதல், அளவுகளை குறிப்பிடுதல் ஆகியவற்றில் எதிர்காலத்தில் சிக்கல் வராமல் எழுத வேண்டும்.

சமீபகாலமாக வழக்கறிஞர்கள் ஆவண எழுத்தர்களாக செயல்படுகின்றனர். முறையான உரிமம் பெற்ற ஆவண எழுத்தர், கல்வி தகுதி ரீதியாக வழக்கறிஞராக இருப்பதில் பிரச்சனை இல்லை.ஆனால், வழக்கறிஞராக தொழில் தொடங்கிய நபர், ஆவண எழுத்தர்கள் செயல்படும் நிலையில் தான் பல்வேறு சிக்கல்கள் ஏற்படுகிறது.இவ்வாறு, அவசர கோலத்தில் ஆவணம் எழுத வந்தவர்கள், தயாரிக்கும் பத்திரங்கள் மிக சுருக்கமாக முடிக்கப்படுகிறது.
 
பத்திரத்தில் அதிக தகவல்களை சேர்த்தால், பதிவின் போது தேவையில்லாத கேள்விகள் எழும். அதனால், பத்திரப்பதிவு பணிகள் தாமதமாகவும் வாய்ப்புள்ளது.
 
விரைவாக வேலையை முடிக்க சிக்கல் இன்றி சுருக்கமாக பத்திரம் எழுதுவது சிறந்தது என்பது இவர்களின் கருத்தாக உள்ளது. பொது மக்களும் விரைந்து முடித்து கொடுக்கிறார் என்பதற்காக இவர்களை அணுகுகின்றனர்.
 

வழக்கறிஞர் பத்திரத்தை படித்து அதில் வில்லங்கம் இருக்கிறதா என்று சரி பார்த்து ஆலோசனை வழங்கலாம். அவரே ஆவண எழுத்தராகவும் செயல்படும் போது நடைமுறையில் பல்வேறு சிக்கல்கள் ஏற்படுகின்றன.
  
எனவே, உங்கள் கிைரய பத்திரம் தயாரிக்க அனுபவம் வாய்ந்த, உரிமத்துடன் செயல்படும் ஆவண எழுத்தர்களை பயன்படுத்த வேண்டும் என்கின்றனர் சார்-பதிவாளர்கள். 

வீட்டின் விலையில் வரிகளுக்காக சேர்க்கப்படும் தொகைகளை விசாரிப்பது அவசியம்!

 வீட்டின் விலையில் வரிகளுக்காக சேர்க்கப்படும் தொகைகளை விசாரிப்பது அவசியம்!

புதிதாக வீடு வாங்கும் போது அதற்கான விலை குறித்து பல்வேறு தகவல்களை விசாரிப்பது அவசியம்.  பொதுவாக, சதுர அடி அடிப்படையில் கட்டுமான நிறுவனம் கூறும் விலையின் அடிப்படையிலேயே விற்பனைக்கான பேச்சு நடத்தப்படும்.
       ஆனால், கட்டுமான நிறுவனம் தெரிவிக்கும் விலையின் உள்ளடக்க விபரத்தை வீடு வாங்குவோர் தெரிந்துக்கொள்ள வேண்டியது அவசியம்.  ஒரு சதுர அடி இவ்வளவு என்று கட்டுமான நிறுவனம் கூறும் நிலையில், அதை இருவேறு நிலைகளில் பிரித்துப்பார்க்க வேண்டும்.
        வீட்டின் விலை என்பதில், 1 சதுர அடிக்கான தொகையில் நிலத்தின் பங்கு, கட்டுமான செலவு ஆகியவை அடங்கி இருக்கும்.  இதற்கு அப்பால், சதுர அடிக்கான விலையில், வரிகள் வகையில் சில தொகைகள் சேர்க்கப்படும்.
        பெரும்பாலான கட்டுமான நிறுவனங்கள் வீட்டின் மொத்த விலையில் கட்டுமான அனுமதி கட்டணம், கட்டுமான பொருட்கள் தொடர்பான வரித்தொகைகளை சேர்த்து விடுகின்றன.  குறிப்பாக, கட்டுமான பொருட்கள் செலவுத் தொகையில் அதற்கான வரியும் உள்ளடக்கியதாக இருக்கும்.
         ஆனால், வேண்டுமென்றே சில நிறுவனங்கள் வரி உள்ளடக்கிய கட்டுமான பொருட்கள் செலவு தொகையுடன் தனியாக வரி தொகையை சேர்த்து கூடுதல் தொகையை வசூலிக்கின்றன.
         ஜி.எஸ்.டி., வரி சீரமைப்புக்கு பின், கட்டுமான பொருட்கள் மீதான ஜி.எஸ்.டி., வரியில் பல்வேறு மாற்றங்கள் செய்யப்பட்டுள்ளன.  இதில் வீடு விற்பனைக்கான ஜி.எஸ்.டி., வரி தனியாக நிர்ணயிக்கப்பட்டுள்ளது.  அதே நேரம் கட்டுமான பொருட்கள் மீதான ஜி.எஸ்.டி., வரி தனியாக உள்ளது.  இதில் கட்டுமான நிலையில் உள்ள வீட்டின் விற்பனைக்கு மட்டுமே ஜி.எஸ்.டி., வரி விதிக்கப்படும்.  ஆனால், சில கட்டுமான நிறுவனங்கள் மக்களின் அறியாமையை பயன்படுத்தி, கட்டி முடிக்கப்பட்ட வீட்டிற்கும் ஜி.எஸ்.டி., வரி வசூலிக்கின்றன.  இதை வீடு வாங்குவோர் தெளிவாக விசாரிக்க வேண்டும்.
        வீடு வாங்கும் நிலையில் அதற்கான விலையில் உள்ளடக்கமாக உள்ள வரி தொகை எவ்வளவு, மொத்த விலையில் தனியாக வசூலிக்கப்படும் வரித் தொகை எவ்வளவு என்பதை சரியாக புரிந்து கொள்ள வேண்டும்.
        இதில் போதுமான அளவுக்கு மக்கள் விழிப்புடன் இருப்பது அவசியம் என்கின்றனர் கட்டுமான வல்லுனர்கள்.   

கிரைய பத்திரத்தை விரிவாக எழுதுவதில் தயக்கம் வருவது ஏன்?

 கிரைய பத்திரத்தை விரிவாக எழுதுவதில் தயக்கம் வருவது ஏன்?

வீடு, மனை போன்ற சொத்துக்களை வாங்குவோர், அதற்கான கிரைய பத்திரத்தை தயாரிப்பதில் மிகுந்த கவனத்துடன் இருக்க வேண்டும்.  பெரும்பாலும், முந்தைய  பத்திரத்தில் உள்ள விபரங்கள் அப்படியே புதிய கிரைய பத்திரத்தில் சேர்க்கப்படும்.
             இதில் தாய் பத்திரத்தில் இருக்கும் விபரங்கள் அந்த பத்திரம் எழுதப்பட்ட சமயத்து நிலவரம்.  அந்த நிலவரம் தற்போது என்னவாக மாறியிருக்கிறது என்பதை புதிய கிரைய பத்திரத்தில் சேர்க்க வேண்டியது அவசியம்.  குறிப்பாக, கிரைய பத்திரம் எழுதுவதில் பொதுவாக உள்ள ஒரு நடைமுறையை முதலில் புரிந்துக்கொள்ள வேண்டும்.  அதில், முதலில் சொத்து வாங்குவோர் பெயர், முகவரி, அடையாள சான்று எண் ஆகிய விபரங்களை துல்லியமாக குறிப்பிட வேண்டும்.
            அதன் பின், எழுதி கொடுப்பவர் என்ற அடிப்படையில் விற்பவரின் பெயர், முகவரி, அடையாள சான்று  விபரங்கள் துல்லியமாக குறிப்பிடப்பட வேண்டும்.  இதையடுத்து, எழுதி கொடுக்கப்படும் சொத்து குறித்த விபரத்தை விளக்க வேண்டும்.
          இந்த இடத்தில் தான் பலரும் ஒரே மாதிரியான தவறை செய்வதாக ஆவண எழுத்தர்கள், சார்-பதிவாளர்கள் கூறுகின்றனர்.  இங்கு, அந்த சொத்து எந்த சார்-பதிவாளர் அலுவலகத்தில் எப்போது, என்ன எண்ணில் கடைசியாக பதிவானது என்று குறிப்பிடப்படும்.  இவ்வாறு, எங்கள் பெயருக்கு வந்த சொத்தை வில்லங்கம் எதுவும் இன்றி, இன்ன விலைக்கு, இன்னாருக்கு கிரையம் கொடுப்பதாக குறிப்பிடப்படும்.
          ஆனால், இங்கு சொத்து எங்கு அமைந்துள்ளது, யாரிடம் இருந்து வாங்கப்பட்டது என்பது போன்ற தகவல்கள் தவிர்க்கப்படுகிறது.  பத்திரத்தில் ஷெட்யூல் பகுதியில் சொத்து குறித்த விபரங்கள் முழுமையாக இடம் பெரும் நிலையில் ஒவ்வொரு இடத்திலும் இப்படி குறிப்பிட வேண்டுமா என்ற கேள்வி எழும்.  பத்திரம் எழுதும் போது, இன்னாரிடம் இருந்து, இன்ன வகை பத்திரம் வாயிலாக, இந்த சொத்து எங்களுக்கு வந்தது என்பதை விற்பவரின் வாக்கு மூலமாக பதிவு செய்ய வேண்டும்.     
         பத்திரத்தில் கூடுதலாக சில வரிகள் ஆகும் என்பதற்காக, இது போன்ற விஷயங்களை தவிர்ப்பது பிற்காலத்தில் புதிய பிரச்னைகளுக்கு வழிவகுத்து விடும்.  மேலும், பத்திரம் எழுதும் போது, கூடுதலாக சில பக்கங்கள் வந்துவிடும் என்று அதில் சிக்கனம் பார்க்க நினைக்காதீர்.
        உங்களுக்கான கிரையபத்திரத்தில், சொத்தின் முன் வரலாறு முறையாக இடம் பெற வேண்டியது அவசியம்.  குறிப்பாக, முந்தைய பத்திரப்பதிவு விபரங்கள் குறிப்பிடப்படும் இடங்களில், பட்டா எண் விபரங்களையும் சேர்ப்பது நல்லது.  எனவே, கிரைய பத்திரம் தயாரிப்பதில் முறையாக விழிப்புடன் செயல்பட வேண்டும்.  அப்போதுதான் எதிர்காலத்தில் புதிய வில்லங்கம் எதுவும் இல்லாமல் பார்த்துக்கொள்ள முடியும் என்கின்றனர் சார்-பதிவாளர்கள்.    

உயில் எழுதுவோருக்கு தயக்கம் ஏற்பட காரணங்கள் என்ன?

 உயில் எழுதுவோருக்கு தயக்கம் ஏற்பட காரணங்கள் என்ன?

  இன்றைய சூழலில், பெரும்பாலான உரிமையாளர்கள் தங்களின் சொத்து வாரிசுகளுக்கு சிக்கல் இன்றி கிடைக்க வேண்டும் என்று நினைக்கின்றனர்.  ஆனால், அதை உயிருடன் இருக்கும் போது பிரச்னை இன்றி முடித்துவிட வேண்டும் என்பதில் பலரும் ஆர்வத்துடன் இருக்கின்றனர்.
         இதில் சொத்தை வாரிசுகளுக்கு வழங்க உயில் மட்டுமே வழியாக பார்க்கப்பட்டது.  தற்போது, உரிமையாளர் செட்டில்மென்ட் பத்திரம் வாயிலாகவும் சொத்தை வாரிசுகளுக்கு வழங்கலாம் என்று பரவலாக பேசப்படுகிறது.
           உரிமையாளர்கள் உயிருடன் இருக்கும் போதே அவரது சொத்துக்களை வாரிசுகளுக்கு வழங்க உயில் எழுதுவது சரியான நடைமுறை தான்.  ஆனால், சில இடங்களில் உயில் எழுதுவது தொடர்பாக மக்களிடம் குழப்பம் நிலவுகிறது.
          குறிப்பாக, ஒருவர் உயில் எழுதிவிட்டால் அவர் இறந்து விடுவார் என்ற கருத்தை நம்புவோர், உயில் எழுதவே அச்சப்படுகின்றனர்.  இது கற்பனையில் உருவாகி பரவிவரும் கருத்து மட்டுமே.
          உயில் எழுதிய அனைவரும் இறந்து இருந்தால், அது பெரிய பிரச்னையை ஏற்படுத்தி இருக்கும்.  ஆனால், விழிப்புணர்வு இல்லாததால், கிராமங்களில் இது தொடர்பான மனதளவில் ஏற்படும் பாதிப்பு பல்வேறு சொத்து பிரச்னைகளுக்கு காரணமாக அமைகிறது.
          அதே நேரம், தன் பெயரில் உள்ள அனைத்து சொத்துக்களையும், வாரிசுகளுக்கு வழங்கிய பின் தனிமைபடுத்தப்பட்டு விடுவோமோ என்ற பயமும் உரிமையாளர்களை வாட்டி வதைக்கிறது.  நம்மிடம் சொத்து இருக்கிறது என்பதற்காக வாரிசுகள் இறுதி வரை பார்த்துக் கொள்வார்கள்.
          சொத்து இல்லாத நிலையில், எஞ்சிய வாழ்நாளை கடத்துவதில் பல்வேறு சிக்கல் ஏற்படும் என்பதும் உரிமையாளர்களுக்கு அச்சத்தை ஏற்படுத்துகிறது.
          எனவே, உயில் எழுதும் போது, யார் அந்த உரிமையாளரை இறுதி வரை பார்த்துக்கொள்ள வேண்டும் என்பதையும் குறிப்பிட்டு நிபந்தனை விதிக்கலாம்.
   ஆனால், பெரும்பாலான குடும்பங்களில் உயில் எழுதப்படும் நிலையில், அது பிள்ளைகளுக்கு தெரியாமல் பார்த்துக்கொள்வதே உரிமையாளர்களுக்கு பாதுகாப்பு.  இதையும் மீறி பிள்ளைகள் உண்மை நிலையை தெரிந்துக்கொண்டால் குடும்பத்தில் தேவையில்லாத சண்டைகள் ஏற்படலாம்.
          இது போன்ற பிரச்னைகளை கவனத்தில் வைத்து உரிமையாளர்கள் உயில் எழுதுவதில் முறையாக நடந்துக்கொள்வது அவசியம் என்கின்றனர் சட்ட வல்லுனர்கள்.  

அரசு ஜப்தி செய்த நிலத்தை வாங்கும் போது கவனிக்க வேண்டிய விஷயங்கள்!

 அரசு ஜப்தி செய்த நிலத்தை வாங்கும் போது கவனிக்க வேண்டிய விஷயங்கள்!

பொதுவாக வீடு, மனை போன்ற சொத்துக்களை அதன் உரிமையாளரிடம் இருந்து நேரடியாக வாங்குவதையே அனைவரும் விரும்புவர்.  ஆனால், சில சமயங்களில், வங்கிகள் கையகப்படுத்திய சொத்துக்கள் ஏலத்துக்கு வரும்.

           இத்தகைய சொத்துக்களை வாங்குவதில் சில நடைமுறை குழப்பங்கள் இருந்தன.  ஆனால், தற்போது வங்கிகளின் ஏலத்தில் பங்கேற்று சொத்துக்களை வாங்கும் அளவுக்கு மக்கள் முன்வந்துள்ளனர்.
           கடன் நிலுவைக்காக வங்கிகள் கையகப் படுத்திய சொத்துக்களை வாங்கி தனி நபர் பெயரில் இருப்பதாக காட்டி அதிக விலைக்கு விற்பதற்கே சில நபர்கள் வந்துவிட்டனர்.  இவர்களிடம் அதிக விலைக்கு வாங்குவதை விட நேரடியாக வங்கியிடமே வாங்கலாம் என்று மக்கள் தயாராகி உள்ளனர்.
            இதில் சில சமயங்களில் உரிமையாளர் மீதான நிலுவை பிரச்னைக்காக அரசு நேரடியாக சொத்துக்களை ஜப்தி செய்யும்.  உரிமையாளர் அரசுக்கு செலுத்த வேண்டிய நிலவரி, சொத்து வரி போன்றவை அபரிமிதமான நிலைக்கு செல்லும்போது அரசு சம்பந்தப்பட்ட சொத்துக்களை ஜப்தி செய்யும்.
           வருமான வரி பாக்கி பிரச்னை காரணமாகவும் வருவாய் துறை வாயிலாக தனியார் சொத்துக்கள் ஜப்தி செய்யப்படலாம்.  இவ்வாறு ஜப்தி செய்யப்பட்ட சொத்துக்களை ஏலத்தில் வாங்க சிலர் விரும்புகின்றனர்.  வங்கிகள் கையகப்படுத்தி ஏலம் விடுவதற்கும், வருவாய் துறை ஏலம் விடுவதற்கும் அடிப்படையில் பல வேறுபாடுகள் உள்ளன.
           வருவாய் துறை ஏலத்தில் வரும் சொத்துக்கள் குறித்த கூடுதல் தகவல்களை, ஆவணங்களை சரி பார்ப்பதில் தனி நபராக வருவோருக்கு போதிய ஒத்துழைப்பு இருப்பதில்லை.  பல இடங்களில் தனி நபர்கள் இத்தகைய ஏலத்தில் பங்கேற்க முடியாத நிலை உள்ளது.  அதிகாரிகள் தங்களுக்கு தெரிந்த நபர்களுக்கு அந்த சொத்து கிடைக்க மறைமுகமாக உதவுகின்றனர். 
            மேலும், சொத்தில் வேறு வில்லங்கம் இருக்கிறதா என்பதை விசாரிப்பதிலும் நடைமுறை சிக்கல்கள் ஏற்படுகிறது.  வருவாய் துறையே ஏலம் விடுகிறது என்றால், அதில் வில்லங்கம் இருக்காது என்று யாரும் நினைக்காதீர்கள்.
             அந்த சொத்து தொடர்பாக ஏதாவது பழைய வழக்குகள் நீதிமன்றத்தில் நிலுவையில் உள்ளதா என்று பார்க்க வேண்டும்.  வழக்கு நிலுவையில் இருந்தால் அது குறித்து விசாரித்து தெளிவு பெறாமல் சொத்துக்களை ஏலம் எடுப்பதில் அவசரம் காட்டாதீர்கள் என்கின்றனர் ரியல் எஸ்டேட் முகவர்கள்.

சார் பதிவாளர் அலுவலகத்தில் உயில் பத்திரத்தை பதிவது கட்டாயமா?

 சார் பதிவாளர் அலுவலகத்தில் உயில் பத்திரத்தை பதிவது கட்டாயமா?

நாம் சம்பாதித்து சேர்த்த சொத்துக்கள், நமக்கு பின், நம் பிள்ளைகளுக்கு தானே என்று பலரும் அலட்சியமாக இருந்து விடுகின்றனர்.  இவ்வாறு நினைப்பது சரி ஆனால், அதற்கு என்ன ஆதாரம் என்பது தான் பிரச்னை.

         பொதுவாக, தந்தை சம்பாதித்த சொத்துக்கள் பிள்ளைகளுக்கு தான் என்பதில் யாருக்கும் ஐயமில்லை. ஆனால், அதில் யாருக்கு, எவ்வளவு என்பதை அவர்களே முடிவு செய்துக்கொள்ளலாம் என்று நினைப்பது தவறான சூழலை உருவாக்கி விடும்.

        சொத்துக்களை வாங்கிச் சேர்ப்பது வரவேற்கத் தக்க விஷயம் என்றாலும், அவற்றை முறையாக ஆவணப்படுத்துவது அதை விட அவசியமானது.  அப்போதுதான், அந்த சொத்துக்கள் சென்றடைய வேண்டியவரை சிக்கல் இல்லாமல் எளிதாக சென்றடையும்.

        உங்கள் சொத்துக்களுக்கு உயில் எழுதும் முன், சில அடிப்படை விஷயங்களை கவனத்தில் கொள்ள வேண்டும்.  குறிப்பாக, உயில் எழுதுவதற்கு தகுதியான சொத்துக்களை முறையாக பட்டியலிட வேண்டும்.

        முக்கியமாக, ஒரு சொத்தை வாங்கிய காலம் துவங்கி, பாகப் பிரிவினைக்கு உட்படுத்தும் காலம் வரை எத்தனை ஆண்டுகளாக கையிருப்பில் அந்தச் சொத்து இருக்கிறது என்பதைக் கவனிக்க வேண்டும்.  அந்தச் சொத்தின் மீது வில்லங்க விவகாரம் இல்லாததை உறுதி செய்ய வில்லங்கச் சான்றிதழைப் பெற வேண்டும்.

         எந்த சொத்து எங்கு உள்ளது, சர்வே எண் உள்ளிட்ட விபரங்கள், அளவுகள், தற்போதைய நிலவரம், முகவரி ஆகிய விபரங்களை தொகுக்க வேண்டும்.  இத்துடன், அந்த சொத்து வாயிலாக வருவாய் கிடைத்து வருகிறது என்றால், அதையும் பட்டியலில் சேர்க்க வேண்டும்.

        இதில், குடும்ப தலைவர்கள் நல்ல உடல் நலத்தில் இருக்கும் போதே, சொத்துக்களை உயில் வாயிலாக பகிர்ந்து கொடுப்பது பிற்காலத்தில் பிரச்னைகளை தவிர்க்க உதவும்.

        உயில் ஆவணத்தை முறைப்படி எழுதி, வழக்கறிஞரிடம் கொடுத்து வைப்பது அல்லது வங்கி லாக்கரில் வைப்பது போன்ற நடைமுறைகளை பின்பற்றலாம்.

        மேலும், உயில் பத்திரத்தை உடனடியாக சார்-பதிவாளர் அலுவலகத்தில் பதிவு செய்ய வேண்டும் என்பது கட்டாயமில்லை.  பதிவு செய்து விட்டால், அதை மாற்றுவதற்கு பல்வேறு நடைமுறைகளை பின்பற்ற வேண்டிய நிலை ஏற்படும்.

        எனவே, முறையாக எழுதி, பாதுகாப்பாக வைப்பதே நல்லது.  குடும்ப தலைவர் இறந்த பின், உயில் கண்டுபிடிக்கப்படும் போது, அதை அமல்படுத்த பதிவு செய்யலாம்.  உயில் எழுதும் போது, தங்களது எஞ்சிய வாழ்நாளுக்கு உரிய வழியை உறுதி செய்துக்கொள்ள வேண்டும்.

       சில குடும்ப தலைவர்கள் தங்கள் பெயரில் உள்ள சொத்துக்களை பிள்ளைகள் பெயருக்கு முழுமையாக கொடுத்து விடுவர்.  அவரது காலத்துக்கு பின், சொத்துக்களை பெறும் பிள்ளைகள், மனைவியை பார்த்துக் கொள்வர் என்று நினைக்கின்றனர்.

       இது எந்த அளவுக்கு சாத்தியம் என்பதையும் உணர்ந்து செயல்பட வேண்டும் என்கின்றனர் சட்ட வல்லுனர்கள். 

அரசு திட்டங்களுக்கு தேர்வு செய்யப்பட்ட நிலங்களை வாங்குவதில் ஏற்படும் சிக்கல்கள்!

 அரசு திட்டங்களுக்கு தேர்வு செய்யப்பட்ட நிலங்களை வாங்குவதில் ஏற்படும் சிக்கல்கள்!

நீங்கள் புதிதாக வாங்கும் ஒரு சொத்து உங்களிடம் நிலைத்து நிற்க வேண்டும்.  இதற்கு, அந்த சொத்து தொடர்பான அனைத்து விபரங்களையும் நீங்கள் தெரிந்துக்கொள்ள வேண்டும்.

        தற்போதைய நிலவரப்படி, பலரும் தாங்கள் வசிக்கும் பகுதிக்கு வெகு தொலைவில் மனை வாங்குவதில் ஆர்வம் காட்டுகின்றனர்.  விலை குறைவு, எதிர்காலத்தில் வளர்ச்சி ஏற்படும் என்பதே இதில் பிரதான நோக்கமாக உள்ளது.
       இந்த நோக்கம் அனைவருக்கும் இயல்பாக ஏற்படுவது உண்மை தான்.  ஆனாலும், எதிர்காலத்தில் பயன்பட வேண்டும் என்ற நோக்கத்தில் வாங்கப்படும் மனைக்கு என்னென்ன சிக்கல்கள் வரும் என்று பார்க்க வேண்டும்.
       அரசு திட்டத்துக்காக கையகப் படுத்தப்படும் வாய்ப்புள்ள நிலங்களை சிலர் மனையாக விற்பனை செய்துவிடுகின்றனர்.  இவ்வாறு, விற்பனைக்கு வரும் மனையை சிலர் ஆசைப்பட்டு வாங்கி விடுகின்றனர்.
       சொத்து வாங்கப்பட்டு பத்திரப்பதிவு முடிந்து பட்டா மாறுதலுக்காக செல்லும் போது சில சமயங்களில் கையகப்படுத்துதல் பிரச்னை தெரியவரலாம்.  சில சமயங்களில், பத்திரப்பதிவு, பட்டா மாறுதல் முடிந்த சில ஆண்டுகள் கழித்து வருவாய் துறை நோட்டீஸ் வரும் போது தான் பிரச்னை தெரியவரும்.
       இத்தகைய சூழலில், நமக்கான மனையை பாதுகாக்க வேண்டும் என்று அரசை எதிர்த்து சட்ட போராட்டத்தில் இறங்க வேண்டியிருக்கும்.  இன்றைய சூழலில், நடுத்தர வருவாய் பிரிவினரில் எத்தனை பேருக்கு இதற்கான வாய்ப்பு இருக்கும் என்பது கேள்விக்குறியே.  இன்னும், சில இடங்களில் கையகப்படுத்தப்படாது என்று அதிகாரிகள் கூறியதன் அடிப்படையில், மனையை மக்கள் வாங்கி இருப்பார்கள்.  ஆனால், அந்த பகுதிக்கு அருகில் செயல்படுத்த உத்தேசிக்கப்பட்ட திட்டத்தில் ஏதாவது மாறுதல் செய்யப்படலாம்.
        இவ்வாறு மாறுதல்கள் செய்யப்படும் நிலையில், புதிதாக நிலம் கையகப்படுத்தப்பட வாய்ப்பு உள்ளது.  எனவே, புதிதாக சொத்து வாங்கும் போது, அந்தப்பகுதியில் எத்தகைய வளர்ச்சி திட்டங்கள் வர வாய்ப்புள்ளது என்று தீவிரமாக விசாரிக்க வேண்டும்.
       பத்திரப்பதிவுக்கு முன் இது போன்ற விஷயங்களை தெளிவு படுத்திக்கொள்வது அவசியம் என்கின்றனர் வருவாய் துறை அதிகாரிகள்.

பட்டா பெயர் மாற்ற விவகாரத்தில் முட்டிக்கொள்ளும் அரசு துறைகள்!

 பட்டா பெயர் மாற்ற விவகாரத்தில் முட்டிக்கொள்ளும் அரசு துறைகள்!

சொத்து விற்பனையில் பத்திரப்பதிவுக்கு பின் பட்டா பெயர் மாற்றம் அத்தியாவசியமான ஒன்றாக உள்ளது.

                 இதில், பத்திரப்பதிவு முடித்த பலரும் பட்டா மாறுதலுக்கு செல்லாமல் அலட்சியமாக உள்ளனர்.

                 வீடு மனை உள்ளிட்ட அசையா சொத்துக்களுக்கான பத்திர பதிவு முடிந்த பின், அவற்றிற்குரிய பட்டாவில் பெயர் மாற்றம் செய்வதற்கான படிவம் பத்திர பதிவு துறை வாயிலாக வருவாய் துறைக்கு அனுப்பி வைக்கப்படும்.

                 அந்த திட்டத்தின் ஒரு பகுதியாக பட்டா பெயர் மாறுதல் படிவம் (படிவம்-6) அனுப்பும் வசதி கணினி மூலம் செய்யப்படுகிறது.

                 குறிப்பிட்ட ஒரு பத்திர பதிவுக்குப் பின், அதற்கான பட்டா பெயர் மாற்றம் செய்யும் படிவத்தை இணைய வழி மூலம் வருவாய் துறைக்கு உடனுக்குடன் அனுப்பப்படும்.

                 அவ்வாறு அனுப்பப்பட்டதற்கு சான்றாக ஒப்புகை சீட்டு எண்ணுடன் பத்திராதரருக்கு எஸ்.எம்.எஸ்., மூலம் தெரிவிக்கும் வசதியும் இருந்தது.

                  வீடு, மனை போன்ற சொத்துக்களை முழுமையாகவோ, பகுதியாகவோ வாங்கினால், அது தொடர்பான பட்டாவில் உடனடியாக பெயர் மாற்றம் செய்ய வேண்டும்.  நீங்கள் யாரிடம் சொத்து வாங்குகிறீர்கள் என்று பார்க்கும் போது அவர் பெயரில் பட்டா இருப்பதை உறுதி செய்வது அவசியம்.

                  ஆன்லைன் பத்திரப்பதிவு திட்டம் அறிமுகப்படுத்தப்பட்ட போது, விற்பவர் பெயரில் பட்டா இருந்தால் மட்டுமே பதிவுக்கு அனுமதிக்க வேண்டும் என்று கூறப்பட்டது.  ஆனால், சில நடைமுறை சிக்கல்களால் இதில் சார்-பதிவாளர்கள் கடுமை காட்டாமல் இருக்கின்றனர்.

                  இதனால், பல இடங்களில் பட்டா பெயர் மாற்றத்துக்கு மக்கள் ஆர்வம் காட்டாமல் இருக்கின்றனர்.

                  இந்நிலையில், முழுமையாக விற்பனையாகும் சொத்துக்களின் பட்டாக்களில் தானியங்கி முறையில் பெயர் மாற்றத்துக்கு அரசு நடவடிக்கை எடுத்துள்ளது.   

                   இது, மக்கள் மத்தியில் நல்ல வரவேற்பை பெற்று தரும் என்பதில் சந்தேகமில்லை.  அதே நேரத்தில் உட்பிரிவு விஷயத்தில் சில பிரச்னைகள் எழுகின்றன.

                   இதில், தனியார் சர்வேக்களை உரிமம் அளித்து பயன்படுத்த அரசு அனுமதி வழங்கியுள்ளது.  இதற்காக, தனியார் சர்வேயர்களுக்கு பயிற்சி வகுப்புகள் துவங்கியுள்ளன.

                   இத்துடன், கிராம நிர்வாக அலுவலர்களையும், உட்பிரிவு பட்டா வழங்கும் பணியில் ஈடுபடுத்த அரசு முடிவு செய்துள்ளது.  இதற்கான அறிவிப்பு பட் ஜெட்டில் வெளியிடப்பட்டுள்ளது.  அரசின் இந்த அறிவிப்புக்கு நில அளவை துறையினர் கடுமையான எதிர்ப்பை தெரிவித்துள்ளனர்.  கிராம நிர்வாக அலுவலர்களுக்கு போதிய அனுபவம் இருக்காது என்று நில அவையாளர்கள் கூறுகின்றனர்.

                   ஆனால், நடைமுறையில் நில அளவையாளர்களை காட்டிலும், கிராம நிர்வாக அலுவலர்கள்தான் பல விஷயங்களில் தேர்ந்தவர்களாக உள்ளனர்.  நில அளவை துறை சார்ந்த சில தொழில்நுட்பங்கள் வேண்டுமானால், அவர்களுக்கு தெரியாமல் இருக்கலாம்.

                   நடைமுறையில் கிராமங்களில் எந்த நிலம் எப்படி உட்பிரிவு செய்யப்பட்டுள்ளது என்பதில் கிராம நிர்வாக அலுவலர்களுக்கு நன்றாகவே புரிதல் இருப்பது மக்களுக்கு தெரியும்.  எனவே, இது விஷயத்தில் மோதலை தவிர்த்து, நில அளவை துறையினர் அரசின் அறிவிப்புக்கு ஒத்துழைப்பதே நல்லது என, மக்கள் எதிர்பார்க்கின்றனர்.

சொத்து நிர்வாகத்தில் குடும்ப ஏற்பாட்டுக்கும், பாகப் பிரிவினைக்கும் வேறுபாடு என்ன?

 சொத்து நிர்வாகத்தில் குடும்ப ஏற்பாட்டுக்கும், பாகப் பிரிவினைக்கும் வேறுபாடு என்ன?

 சொத்துக்கள் இருந்தால் எதிர்காலத்தில் குடும்பத்துக்கு நல்லது என அனைவரும் நம்புகின்றோம்.

     ஆனால், சொத்துக்களை, ஒவ்வொருவருக்கும் பங்கு பிரித்துக்கொடுப்பதில் ஆயிரமாயிரம் பிரச்னைகள் ஏற்படுகின்றன.

     இப்படியான பரம்பரை சொத்துக்களை பங்கிட்டு கொள்வதில் ஏற்படும் சச்சரவுகளில் குடும்பத்தின் கவுரவம் பாதிக்காமல் இருக்க வேண்டும் என சிலர் நினைப்பர்.

      இதற்கான தீர்வாய் தான் இந்த பேமிலி அக்ரிமென்ட்எனப்படும் குடும்ப ஏற்பாடு முறை வந்தது.  இதுபோன்ற பல சொத்து பிரச்னைகளுக்கு இந்த முறை கைக்கொடுக்கிறது.  குடும்ப உறுப்பினர்கள் ஒருவருக்கு ஒருவர் விட்டு கொடுக்கும் வகையிலான ஒப்பந்தம் செய்து கொள்வதே இதன் அடிப்படை.

      தங்கள் குடும்பத்துக்குள் ஏற்படும் சொத்துப் பிரச்னையை குடும்ப உறுப்பினர்களே பேசி சரி செய்து, பங்கிட்டுக் கொள்வதை சட்டம் நேரிடையாக அங்கீகரிக்காது.  அதாவது, குடும்ப ஏற்பாட்டை ஒரு சொத்து பரிமாற்றமாக சட்டம் கருதாது.  ஆனால், ஒருவர் தனக்கான உரிமையை இன்னொருவருக்கு விட்டு கொடுப்பதை சட்டம் இதன் வாயிலாக அங்கீகரிக்கிறது.

      குடும்ப ஏற்பாடு என்பது, சிறியோர், பெரியோர் என குடும்பத்தில் உள்ள அனைவரையும் உள்ளடக்கியதாக அமையும்.  குறிப்பாக, மைனர்களையும், கருவில் இருக்கும் சிசு உள்பட, அனைத்து நிலையிலும் யார் யாருக்கு உரிமை கோர வாய்ப்பு இருக்கிறதோ அனைவரையும் உள்ளடக்கியதாக உள்ளது.

       நம் நாட்டில் குடும்ப ஏற்பாடு, ஒரு குறிப்பிட்ட மதம் சார்ந்த வழிமுறையாக இல்லாமல் அதற்கு அப்பாற்பட்ட நிலையில் அனைவருக்கும் பொதுவானதாக அமைந்துள்ளது.  எனவே, சட்டத்தின் வாயிலாக மேற்கொள்ளப்படும் குடும்ப ஏற்பாடு சிறப்பு முக்கியத்துவம் பெறுகிறது.

        இது பாகப்பிரிவினை ஆவணத்தை விட, சில குறிப்பிட்ட அம்சங்களில் வேறுபடுகிறது.  குறிப்பாக, தகராறு ஏற்படும் என்ற யூகத்தின் அடிப்படையில், அதை தவிர்க்க, சுமுகமாக பங்கீட்டுக்கு குடும்ப ஏற்பாடு மேற்கொள்ளலாம்.

    சொத்துக்காக, தகராறு ஏற்பட்டு, பல ஆண்டுகளாய் நிலுவையில் இருக்கும் பல வழக்குகளை நம் நீதி மன்றமும், நாமும் அறிவோம்.  அப்படி ஒரு நிலை ஏற்படாமல் இருக்க, இந்த குடும்ப சொத்து ஏற்பாடு உதவுகிறது.

    சொத்து பங்கீடு உயில் மூலம் நடக்கும் போது, பல வரையறைகள் உண்டு.  உயிலில் இல்லாத நபர்கள் அடங்கியிருக்காது.  இதற்கு பஞ்சாயத்து பேச வெளியாட்கள் உள் நுழைவர்.  குடும்பத்து ஆட்களை தாண்டி சொத்து வெளியாட்களிடமும் செல்வதற்கு வாய்ப்பு ஏற்பட்டுவிடும்.  உயில் வாயிலான பாகப்பிரிவினையில், குடும்பத்துக்கு வெளியில் உள்ளவர்களும் சில சமயம் உள்ளே வருவர்.  ஆனால், குடும்ப ஏற்பாடு என்ற வழிமுறையில், குடும்ப உறுப்பினர்கள் மட்டுமே வருவர்.

    குடும்ப ஏற்பாடு என்பதில் உறுப்பினர்கள் ஒட்டுமொத்த பொது நலன் அடிப்படையில் சொத்து மீதான தன் உரிமையை இன்னொருவருக்கு விட்டுக் கொடுக்க வாய்ப்புகள் உண்டு.இதில், ஒரு முறை மேற்கொள்ளப்பட்ட ஒப்பந்தத்தை தேவை அடிப்படையில் திருத்த வாய்ப்பு உள்ளது.

    ஆனால், பாகப்பிரிவினையில் இத்தகைய வழிமுறைகள் இல்லை.  இதனால், பாகப்பிரிவினை அடிப்படையில் சொத்துக்களை பங்கிடுவதை காட்டிலும், குடும்ப ஏற்பாடு என்ற பெயரில் உரிமையை தாமாக முன்வந்து பகிர்ந்து கொள்ளலாம் என்கின்றனர் சட்ட வல்லுனர்கள்.

The hidden details while buying an under-construction property

 The hidden details while buying an under-construction property

         Here are some vital ways through which you can safeguard your interests while purchasing an under-construction property from a real estate developer

               Before one even begins their home buying journey, homebuyers must make a crucial decision - purchase a home in an under-construction project or look for a ready-to-move-in (RTMI) home.  And more often than not, this decision is influenced by the finances at hand.  If a homebuyer has more than 20 percent of the total property amount ready to pay as a down payment upfront, chances are they would pick an RTMI home.  However, under-construction homes offer the flexibility of paying the down payment in tranches, i.e., the payment is linked to project completions, and thus you can pay in phases.  This convenience often leads one to pursue an under-construction project and if you are one of them, read on to know the key things you must check before investing.

The floor formula

          In a bid to ensure that the project is completed on time, and you get your possession on the promised date, invest in a project that is already 50 percent completed.

         “If a project is supposed to be 10-storey tall, then buy only if the developer has finished constructing at least five floors.  You can easily ask the developer about the number of floors or check the RERA website to know the project details.  This rule works well because once the project is 50 percent complete, the completion generally does not take more than two years.”

Who is your developer?

      Although this is the most obvious thing to check, many people barely scratch the surface when it comes to researching the developer’s background.

Conduct a social experiment by asking your friends and family who recently bought a house with the same developer the following questions:

1.       How many projects has your builder previously completed?

2.       Are there any litigations going on against your developer?

3.       How is the construction quality of his other projects? Do residents have any complaints?

4.       Has your developer explained the difference between super built-up, built-up, and carpet area?

5.       What is the importance of a sales agreement when you buy a home?

    Regardless of whether your friends and family were able to answer the above questions, you must ensure that you know all the answers before investing in the project.

    In the age of the Internet and easy access to the RERA website, not conducting a background check on the developer is almost inexcusable.  “Check the state’s RERA website and read up on all the available information.  Go through all the data available on the previous projects delivered by the developer.  If possible, get in touch with someone who already stays in one of the developer’s past projects.  This will give you additional information about the developer”.

The per-floor calculation

     A floor-rise premium is an industry norm, and developers slash this premium usually during the festive season or when they are trying to negotiate a deal.  “However when it comes to under-construction projects, as each floor is completed, the cost of the property is hiked by around one percent.  Thus, when you are negotiating the price, do take into consideration at what stage the project currently is at”.