வீட்டுக்கடன் கணக்கை முடிக்கும் நிலையில் கவனிக்க வேண்டிய விஷயங்கள்!

 

பொதுவாக சொந்த வீடு வாங்க வேண்டும் என்று நினைப்போர், அதற்கான நிதியை வங்கியில் கடனாக பெறுவதற்கு முயற்சி செய்கின்றனர்.  அப்போது, வங்கிகள் கேட்கும் அனைத்து ஆவணங்களையும் கொடுப்பதற்கு மக்கள் எவ்வித தயக்கமும் காட்டுவதில்லை.

எப்படியாவது அந்த வங்கியிடம் இருந்து கடனுக்கு ஒப்புதல் கிடைத்தால் போதும் என்ற நிலையில் தான் பெரும்பாலான மக்கள் இருக்கின்றனர்.  ஒரு இடத்தில் ஒரு குறிப்பிட்ட தேவைக்காக கடன் பெறும் போதே, அதை திருப்பிச் செலுத்துவதற்கான கால அவகாசம் என்ன?  அது தொடர்பான நடைமுறைகள் என்ன என்பதை அறிய வேண்டும்.

பெரும்பாலான வங்கிகள் கடன் கணக்கை முடிக்கும் நிலையில், அதற்கான வழிமுறைகளை சுமுகமாக முடிப்பதில் தான் கவனம் செலுத்துகின்றன.  ஆனால், குறிப்பிட்ட சில வங்கிகள், நிதி நிறுவனங்கள் வீட்டுக்கடன் கணக்கை முடிக்கும் நிலையில் சில புதிய கட்டுப்பாடுகள், கட்டணங்களை விதிக்கின்றன.

இந்த விஷயத்தில் கடன் கணக்கை பாதியில் முடிப்பதாக இருந்தால், அதற்காக ஒரு குறிப்பிட்ட தொகையை வங்கிகள் வசூலிப்பது நீண்டகாலமாக பழக்கத்தில் உள்ளது.

ஆனால், இதில் சில மாற்றங்கள் செய்யப்பட்டுள்ளன என்பதை வங்கிகள் வசதியாக மறந்துவிடுகின்றன.

குறிப்பாக, ஒரு நபர் வீட்டுக்கடன் பெற்று அதை முதல் இரண்டு ஆண்டுகளுக்குள் முடிக்கும் நிலையில் தான் அவருக்கு, 2 சதவீத தொகையை அபராதம் அல்லது செய்முறை கட்டணமாக வசூலிக்க அனுமதி வழங்கப்பட்டுள்ளது.அதற்கு அப்பால் உள்ள காலத்தில் கடன் கணக்கை முடிக்க வேண்டும் என்றால், நிலுவை தொகையை தான் வசூலிக்க வேண்டும்.

 இது போன்று கடன் வாங்கும் நிலையில் நீங்கள் என்னென்ன ஆவணங்களை கொடுத்தீர்களா, அவை அனைத்தையும் கணக்கு முடியும் நிலையில் வங்கிகள் திருப்பித் தர வேண்டும்.  இந்த விஷயத்தில் கடன் வாங்கும் நபர் தான் விழிப்புடன் செயல்பட்டு, ஆவணங்களை திரும்ப பெற வேண்டும்.

வீட்டுக்கடன் தவணை காலம் என்பது நீண்டதாக இருப்பதால், பலரும் விண்ணப்ப நிலையில் என்னென்ன ஆவணங்களை கொடுத்தோம் என்பதை மறந்துவிட வாய்ப்புள்ளது. இதனால், கடன் பெற விண்ணப்பிக்கும் போது, வங்கியிடம் எந்தெந்த ஆவணங்களை கொடுத்தீர்கள் என்பதை பட்டியல் போட்டு வைக்க வேண்டும்.

இதில் என்னென்ன ஆவணங்கள் அசல் பிரதி அளிக்கப்பட்டது, அவை பிரதி ஆவணங்களாக அளிக்கப்பட்டது என்பதை பட்டியலாக வைத்திருந்தால், தேவையில்லாத குழப்பங்களை தவிர்க்கலாம். குறிப்பாக, சிலர் ஒரு குறிப்பிட்ட வங்கியில் முதலில் வீட்டுக்கடன் வாங்குகின்றனர்.

சில ஆண்டுகள் கழித்து அந்த கடனை வேறு வங்கிக்கு மாற்றுகின்றனர். இதில், முதலில் கடன் கொடுத்த வங்கியிடம் இருந்து அனைத்து ஆவணங்களும் அடுத்த வங்கிக்கு எவ்வாறு ஒப்படைக்கப்படுகின்றன என்பதில் மிக மிக கவனமாக இருக்க வேண்டும்.

இவ்வாறு, கடன் கணக்கு வங்கி மாறும் நிலையில், பத்திரங்களின் தொகுப்பில் ஏதாவது சில ஆவணங்கள் விடுபட வாய்ப்புள்ளது. எனவே, இந்த விஷயத்தில் மக்கள் மிகத் தெளிவுடன் இருக்க வேண்டும் என்கின்றனர் சொத்து மதிப்பீட்டாளர்கள்.

சொத்து விற்பனை ஒப்பந்தம் காலாவதியாகும் நிலையில் ஏற்படும் சிக்கல்கள்!

 

        பொதுவாக ஒரு வீடு அல்லது மனையை வாங்க விரும்புவோர், அதற்கான விலையை பேசி முடிவு செய்ய வேண்டும்.  விற்பனையாளரின் உரிமை தொடர்பான பத்திரங்களை சரியாக ஆய்வு செய்ய வேண்டியதும் அவசியம்.
       இது போன்று கூடுதல் விலை கிடைத்தால், விற்பனையாளரின் எண்ணம் மாறுவது இயல்பு தான்.  ஆனால், ஒரு விலையை பேசி வைத்துவிட்டு, அதன் அடிப்படையில் மற்ற ஏற்பாடுகளை கவனிப்பவர் இதனால் பாதிக்கப்படுவார்.
       இது போன்ற குழப்பங்கள் ஏற்படக்கூடாது என்பதற்காக தான் விற்பனை ஒப்பந்தம் நடைமுறையில் உள்ளது.  இதன் படி, விற்பவர், வாங்குவோர் இருவரும் இணைந்து ஒப்பந்தம் போட்டுக்கொள்ள வேண்டும்.
     இந்த ஒப்பந்தத்தில் பெரும்பாலும், முன்பணம் கொடுத்ததில் இருந்து மூன்று மாதங்களுக்குள் அனைத்து பணிகளையும் முடிக்க கெடு நிர்ணயிக்கப்படுகிறது.  ஆனால், வங்கிக்கடன் பெறுவது தொடர்பாக ஏதாவது தாமதம் ஏற்பட்டால், இந்த ஒப்பந்தத்தை நீட்டிக்க வேண்டிய தேவை எழும்.  பொதுவாக, இது போன்ற ஒப்பந்தத்தில் எதிர்பாராமல் ஏற்படும் பிரச்னைகள் குறித்து யாரும் எதுவும் தெரிவிப்பதில்லை.  சொத்து வாங்குவோர் போன்று விற்பவருக்கும் சில பிரச்னைகள் ஏற்படலாம்.
       அதன் காரணமாகவும் பத்திரப்பதிவு தாமதிக்கப்படலாம்.  இத்தகைய சூழல்களை தவிர்க்க விற்பனை ஒப்பந்தம் தயாரிப்பில் கூடுதல் கவனம் செலுத்தலாம்.  எதிர்பாராத காரணங்களால் பத்திரப்பதிவு தாமதமானால், ஒப்பந்த காலத்தை மேலும் ஒரு மாதம் தானாகவே ஒரு மாதம் நீடிக்கலாம்.
       இதற்கான ஷரத்துக்களை விற்பனை ஒப்பந்த வரைவில் சேர்க்க வேண்டும்.  இவ்வாறு செய்வதால், கூடுதலாக ஒரு சில நாட்கள், வாரங்கள் தாமதத்துக்காக ஒப்பந்தத்தை புதுப்பிக்க வேண்டிய தேவை இருக்காது.  வீடு, மனை வாங்குவோர், இது போன்ற விஷயங்களில் கவனமாக இருக்க வேண்டும் என்கின்றனர் கட்டுமானத்துறையினர். 

       இதன் பின், வங்கிக்கடன், பத்திரப்பதிவு ஏற்பாடுகளை முடிக்கும் வரையிலான காலத்தில் வேறு நபர்கள் அந்த வீட்டை வாங்கவிடாமல் இருக்க வேண்டும்.  உதாரணமாக, நீங்கள், 35 லட்ச ரூபாய்க்கு விலை பேசிய வீட்டை, 38 லட்ச ரூபாய்க்கு வாங்க இன்னோருவர் வரலாம்.

வழிகாட்டி மதிப்பு நிர்ணயிக்கும் அதிகாரம்: சார்-பதிவாளர்களுக்கே மீண்டும் வழங்க முடிவு

 சென்னை: புதிதாக உருவாகும் மனைப்பிரிவுகளுக்கு வழிகாட்டி மதிப்பு நிர்ணயிக்கும் அதிகாரத்தை, சார் - பதிவாளர்களுக்கே மீண்டும் வழங்குவதற்கான பணிகளை பதிவுத் துறை துவக்கி உள்ளது.

தமிழகத்தில் அங்கீகாரமில்லாத மனைப்பிரிவுகளில், மனைகள் விற்க தடை விதிக்கப்பட்டுள்ளது. இதனால், ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்கள், புதிய மனைப்பிரிவுகளுக்கு நகர் மற்றும் ஊரமைப்பு துறையின் அங்கீகாரம் பெறுகின்றன.

புகார்

அங்கீகாரம் பெற்ற பின், அந்த மனைப்பிரிவு நிலங்களுக்கு, குடியிருப்பு பகுதிக்கான புதிய வழிகாட்டி மதிப்புகளை நிர்ணயிக்க வேண்டும். சில ஆண்டுகளுக்கு முன் வரை, அந்தந்த சார் - பதிவாளர்களே இந்த மதிப்புகளை நிர்ணயித்து வந்தனர். இதில் முறைகேடுகள் நடப்பதாக எழுந்த புகார் காரணமாக, இந்த அதிகாரம் பறிக்கப்பட்டு, மாவட்ட பதிவாளரிடம் ஒப்படைக்கப்பட்டது.

மாவட்ட பதிவாளர்கள், குறிப்பிட்ட கால வரம்புக்குள் புதிய மதிப்புகளை நிர்ணயிக்க வேண்டும் என தெரிவிக்கப்பட்டது. ஆனால், புதிய மதிப்பு நிர்ணயிக்கும் பணிகளை, மிக மிக தாமதமாக மேற்கொள்வதால், வீட்டு மனைகள் விற்பனை பாதிக்கப்படுவதாக புகார்கள் எழுந்தன. இதற்கு தீர்வாக, பதிவுத் துறை புதிய முடிவு எடுத்துள்ளது.

இது குறித்து, பதிவுத் துறை அதிகாரி ஒருவர் கூறியதாவது: 

புதிய மனைப்பிரிவுகளுக்கு, சார் - பதிவாளர்கள் அனுப்பும் பரிந்துரைகள் அடிப்படையில் தான், மாவட்ட பதிவாளர்கள் மதிப்புகளை நிர்ணயிக்கின்றனர்.

இதில் பெரும்பாலான பகுதிகளில், புதிய மதிப்பு நிர்ணயிக்கும் கோப்புகளை, மாவட்ட பதிவாளர்கள் பல மாதங்கள் கிடப்பில் போடுகின்றனர். இதனால், மனைகளை விற்க முடியாமல் வர்த்தகம் பாதிக்கப்படுவதாக, பல்வேறு தரப்பில் புகார்கள் வந்தன.

அதிகாரம்

அதையடுத்து, மதிப்பு நிர்ணயிக்கும் அதிகாரத்தை, மீண்டும் சார் - பதிவாளர்களுக்கு வழங்க முடிவு செய்யப்பட்டுள்ளது.

இதே போன்று, பதிவாகும் பத்திரங்களின் விபரங்களை, வில்லங்க சான்றுக்கான அட்டவணையில் சேர்க்கும்போது ஏற்படும் பிழைகளை திருத்தவும், தற்போது மாவட்ட பதிவாளர்களுக்கே அதிகாரம் உள்ளது.

இந்த அதிகாரத்தையும் சார் - பதிவாளர்களுக்கு வழங்க முடிவு செய்யப்பட்டுள்ளது. இவ்வாறு அவர் கூறினார்.

நன்றி தினமலர் நாளிதழ்

Original parent document not necessary to transfer property, rules Madras High Court

Justices R. Subramanian and R. Sakthivel hold that even non traceable certificate from the police need not be submitted if the original document had been lost

Sub Registrars cannot refuse to register a property transfer document merely because of non production of either the original parent document of the property or a non traceable certificate from the police if the parent document had been lost, the Madras High Court has held.

A Division Bench of Justices R. Subramanian and R. Sakthivel held it would be suffice to submit certified copies of the parent document and that the Sub Registrars could always cross check the genuineness of those copies with the original records available with their office.

The judges pointed out the right to hold property was a constitutional right under Article 300A. Hence, it was a step superior than the fundamental rights because it could not be subjected to restrictions and no one could be deprived of property without a reasonable compensation.

The right to hold property also encompasses the right to deal with the property by way of sale deed, gift deed, release deed and so on. The law relating to transfer of immovable properties was governed by a substantial enactment named The Transfer of Property Act of 1882.

The fundamental principle of law relating to transfer of immovable property was caveat emptor (the principle that the buyer, and buyer alone, is responsible for checking the quality and suitability of goods before a purchase is made), the Division Bench highlighted.

Therefore, the buyers of immovable properties must be careful in not purchasing properties from persons who do not hold a proper title or those which were under encumbrance, Justice Subramaniam wrote while authoring the verdict for the Division Bench.

“Even if a person sells a property that does not belong to him, there is no provision in the Registration Act of 1908 enabling the Sub Registrar to refuse registration except Sections 22-A and 22-B introduced in 2022 by the State legislature insofar as Tamil Nadu is concerned,” the Bench added.

Sections 22-A and 22-B too do not authorise refusal of registration on the ground of non production of the original parent document. However, the Inspector General of Registration (IGR) had given such authorisation to the Sub Registrars through Rule 55-A of the Tamil Nadu Registration Rules.

“We are unable to resist observing that Rule 55-A has been stealthily introduced as a subordinate legislation only to enable Sub Registrars refuse to register instruments indiscriminately,” the Bench said and pointed out that a statutory rule could not be inconsistent with the provisions of the Act.

Though Rule 55-A provides an alternative of submitting non traceable certificates issued by the police if the original parent document had been lost, the judges said, they were conscious of the fact that in the present day scenario, hardly any certificate gets issued without paying a hefty price.

“We should also be conscious of the fact that any certificate from any government department, as of today, comes only at a price for an ordinary citizen. An elaborate procedure has also been fixed for issuance of non traceable certificate. We have come across several instances where, because of the high pricing and the complicated procedure involved in obtaining a non traceable certificate, instances of people obtaining non traceable certificate from the neighbouring States has increased,” the judges wrote.

The judgement was passed while allowing a writ appeal filed by P. Pappu whose release deed, for transferring her rights over ancestral property to her brother, was refused to be registered by the Sub Registrar at Rasipuram in Namakkal district. Her counsel N. Manokaran pointed out the appellant had, however, submitted a certified copy of the parent document issued by the same Sub Registrar’s office.

Finding force in his submissions, the judges said: “When a certified copy has been produced and it is not impossible for the Sub Registrar to have it verified with the original record that is available in his own office, insisting upon a non traceable certificate appears to be rather a wasteful exercise.”

The Bench also wrote: ‘Driving the executant of a document to obtain a non traceable certificate in case of lost document in every case, will only result in encouraging under hand dealings.”

It ultimately set aside the registration rejection order and consequently directed the Sub Registrar to register the release deed executed by the appellant without insisting upon production of the original parent document.

https://www.thehindu.com/news/national/tamil-nadu/original-parent-document-not-necessary-to-transfer-property-rules-madras-high-court/article68775029.ece

Published - October 20, 2024

Thanks: The Hindu

How to become a real estate broker?

 

From understanding the role of a broker to obtaining the necessary licenses and qualifications. Here’s all you need to know

Have you ever wondered what it takes to become a successful real estate broker?  Here’s a guide.

STEP-BY-STEP GUIDE TO BECOMING A REAL ESTATE BROKER:

1 Understand the role of a broker

Brokers are licensed professionals who manage real estate transactions between buyers and sellers, just like real estate agents.  However, real estate brokers can work independently and start their firms.  They have additional responsibilities compared to real estate agents, including overseeing agents in their firm, managing real estate offices (if any), and ensuring compliance with laws and regulations.

2 Research

“ The first step would be to understand the licensing requirements in your area of operation.  These typically include education and experience prerequisites, “.

3 Educational requirements and qualifications 

To start your career as a real estate broker, you must complete the pre-licensing course.  “The pre-licensing course typically covers topics such as real estate principles, property management, real estate finance, and real estate law.  The number of hours required varies from state to state, but it usually ranges from 60 to 120 hours of coursework,”.

4 Gain practical experience

Most states require you to work as an agent for two to three years and successfully close a specified number of transactions.

“Internships and entry-level positions provide invaluable hands on learning and exposure to the day-to-day operations of real estate transactions.  This experience helps aspiring brokers understand market trends, client management, and the nuances of property transactions.”

5 Pass the broker’s license examination

“You must pass a broker licensing exam administered by the state’s real estate commission or licensing board.  Aspiring real estate brokers must adhere to the licensing procedures set by the state’s rera authority.  The exam typically covers topics related to real estate laws, regulations, contracts, and practices.

6 Eligibility criteria

Applicants must meet the eligibility criteria set by RERA, which typically include being at least 18 years old, having a minimum educational qualification (often a Class 12 or equivalent and higher), and being of sound mind”.

7 Obtain your broker’s license

After passing the exam, you can apply for your?broker’s?license.?This?involves applying to your?state’s?real estate regulatory authority, along with?proof of your education, experience, and exam results.?There may also be a licensing fee.

8 Background check

Before you get your?broker’s?license, you must undergo a background check.?This?may involve police verification?as well as?verification of criminal records, if any.? 

9 Obtain errors and omissions insurance

“Real estate brokers in Maharashtra are required to obtain errors and omissions insurance to protect themselves and their clients against potential errors or negligence,”?states Jain. Similar process may also be carried out in other states.?Once this process is complete, you will receive your real estate broker license, allowing you?to legally operate as a broker.?However, brokers must renew their licenses every few months?as per RERA policy.? 

10 Effective networking strategies or real estate brokers

To officially start practising as a broker, you can?either?join an existing brokerage company or start?your independent brokerage firm.?And while you build an independent brokerage firm, networking is?a?critical?component of?success.?Join professional associations, attend industry events to network, leverage social media marketing, as well as ensure continuous learning to stay updated with new trends.

பத்திரப்பதிவுக்கு செல்வோர் ரொக்கமாக பணம் எடுத்து செல்வது ஏன்?

    வீடு, மனை வாங்குவார் அதற்கான கிரைய பத்திரத்தை பதிவு செய்ய சார் - பதிவாளர் அலுவலகத்துக்கு நேரில் செல்ல வேண்டும்.  அனைத்தையுமே ஆன்லைனில் செய்துக் கொண்டாலும், கடைசி நிபந்தனைக்கு நேரில் தான் செல்ல வேண்டும்.

 

     ஆன்லைன் முறையில், பத்திரப்பதிவு திட்டத்தில், இறுதி கட்ட பணிக்கு நேரில் தான் செல்ல வேண்டும் என்பது அனைவருக்கும் தெரிந்திருக்க வேண்டிய ஒரு விஷயம்.

     இதில் சார் - பதிவாளர் அலுவலங்களில், லஞ்சம் பெருகி விட்டதாக தொடர்ந்து புகார் கூறப்படுகிறது.

     பல இடங்களில், சார் - பதிவாளர் அலுவலகங்களுக்கு லஞ்ச ஒழிப்பு போலீசார் திடீர் சோதனை மேற்கொள்கின்றனர்.  அதிகாரிகளும், சாதாரண மக்களாய் வேடமிட்டு, மக்களோடு மக்களாய் கலந்து, ஒரு வேலையாய் அதிகாரிகளை அணுகி அவர்களிடமே லஞ்சம் வாங்கும் போது மாட்டிக் கொள்கின்றனர்.

      இந்த சோதனையின் போது, சார் - பதிவாளர் அலுவலகத்தில், அதிகாரிகள், பணியாளர்களிடம் இருக்கும் பணத்துக்கு, உரிய கணக்கு இருக்க வேண்டும்.  இவ்வாறு, கணக்கில் ரொக்க பணம் இருந்தால், அது லஞ்சமாக பெறப்பட்டதாக போலீசார் பறி முதல் செய்வர்.  பல இடங்களில் கணக்கில்லா அளவிற்கு பணம் கணக்கில்லாமல் வைத்திருப்பது தெரிந்து விசாரணைக்கு உட்படுத்தப்பட்ட நிகழ்வுகளும் இங்கு ஆயிரம் உண்டு.

      இன்றைய சூழலில், பத்திரப்பதிவின் போது, சார் - பதிவாளர் அலுவலகங்களுக்கு ரொக்க பணம் எடுத்து செல்வதற்கான தேவை வெகுவாக குறைந்துள்ளது.  முத்திரைத் தீர்வை, பதிவு கட்டணம் ஆகியவை ஆன்லைன் முறையிலேயே செலுத்தப்படுகிறது.

      இதற்கு மேல் வேறுபாடு காரணமாக கூடுதல் தொகை வசூலிப்பதற்கும் சார் - பதிவாளர் அலுவலகங்களில், பி. ஓ. எஸ்., இயந்திரங்கள் உள்ளன.  வங்கி கிரெடிட், டெபிட் கார்டுகளை பயன்படுத்தி கூடுதல் கட்டணங்களை வசூலிக்கலாம்.

      இத்தகைய சூழலில், பதிவுக்கு வருவோர், ரொக்கமாக பணம் எடுத்து வர தேவையில்லை.  சொத்து வாங்குவோர், அதை விற்பவருக்கு பத்திரப்பதிவு முடியும் நிலையில், பணம் கொடுக்க விரும்பினால், அதை அலுவலகத்துக்கு வெளியில் வைத்து முடித்துக்கொள்ள வேண்டும் என்கின்றனர் சார் - பதிவாளர்கள்.

     லஞ்ச ஒழிப்பு போலீசார் சோதனைக்கு வரும் நிலையில், பதிவுக்கு வந்தவர்களிடம் இருக்கும் பணம் சார் - பதிவாளர்களுக்கு ஆபத்தை விளைவிக்கும்.  பத்திரப்பதிவில் ரொக்க பரிமாற்றம் முற்றிலும் தடுக்கப்பட்டுள்ள நிலையில் மக்கள் பணம் எடுத்து செல்வதை தவிர்க்க வேண்டும்.

      முத்திரை தீர்வை, பதிவு கட்டணம் போன்றவை தான் சார் - பதிவாளர் அலுவலகத்தில் ஏற்படும் செலவுகள்.

      இது ஆன்லைன் பரிமாற்றத்துக்கு மாற்றப்பட்டுள்ளது.  இத்தகைய சூழலில், பதிவுக்கு செல்வோர் பணம் எடுத்து செல்வதை தவிர்ப்பது பல்வேறு பிரச்னைகளை தடுக்கும் என்கின்றனர் சார் - பதிவாளர்கள்.