மூன்றாவது முழுமை திட்டத்துக்கு 28 தலைப்பில் சி.எம்.டி.ஏ., ஆய்வு

 மூன்றாவது முழுமை திட்டத்துக்கு 28 தலைப்பில் சி.எம்.டி.ஏ., ஆய்வு

'சென்னை பெருநகர் பகுதிக்கான மூன்றாவது முழுமை திட்டத்துக்காக, 28 தலைப்புகளில் ஆய்வு மேற்கொள்ளப்படுகிறது' என, சி.எம்.டி.ஏ., அதிகாரிகள் தெரிவித்தனர்.

சென்னை பெருநகர் பகுதிக்கான மூன்றாவது முழுமை திட்டம் தயாரிக்கும் பணிகள், 2021ல் துவங்கின. இதில் என்னென்ன திட்டங்கள் இடம் பெற வேண்டும் என்பது குறித்து, தொலை நோக்கு ஆவணம் தயாரிக்க முடிவானது.

இதற்காக, மண்டல வாரியாக கூட்டங்கள் நடத்தி, 45,000த்துக்கும் மேற்பட்ட மக்களிடம் கருத்துகள் பெறப்பட்டன. இது மட்டுமின்றி, பல்வேறு துறைகள் சார்ந்த அதிகாரிகள், வல்லுநர்களிடமும் கருத்துகள் பெறப்பட்டன.

இந்த கருத்துகள் அடிப்படையில் தொலை நோக்கு ஆவணம் மற்றும் மூன்றாவது முழுமை திட்ட அடிப்படை ஆவணம் தயாரிக்கும் பணி நடந்து வருகிறது.

இதற்காக, வீட்டுவசதி மற்றும் நகர்ப்புற வளர்ச்சி, பொருளாதார வளர்ச்சி, சமூக உள்கட்டமைப்பு மற்றும் பாதுகாப்பு, சுற்றுச்சூழல் காலநிலை மாற்றம், தொழில்நுட்பம் மற்றும் கண்டுபிடிப்புகள், புதிய திட்டங்கள், எதிர்கால பணிகள் உள்ளிட்ட, 28 தலைப்புகளில் ஆய்வு மேற்கொள்ளப்பட்டு வருகின்றன.

இதன் அடிப்படையில், மூன்றாவது முழுமை திட்டத்தில் சேர்க்க வேண்டிய திட்டங்கள் இறுதி செய்யப்படும். இதற்கான பணிகள் இறுதி கட்டத்தில் உள்ளதாக சி.எம்.டி.ஏ., அதிகாரிகள் தெரிவித்தனர்.

தரம் உயர்ந்த உள்ளாட்சிகளில் நில வழிகாட்டி மதிப்பு 30% உயர்கிறது: பதிவுத்துறை நடவடிக்கை

 தரம் உயர்ந்த உள்ளாட்சிகளில் நில வழிகாட்டி மதிப்பு 30% உயர்கிறது: பதிவுத்துறை நடவடிக்கை

மக்கள்தொகை பெருக்கம், நகரமயமாதல் காரணமாக, தரம் உயர்த்தப்பட்ட உள்ளாட்சி பகுதிகளில் நிலங்களுக்கான வழிகாட்டி மதிப்புகளை உயர்த்தும் பணிகளை, பதிவுத் துறை துவக்கி உள்ளது.

இதனால், உள்ளாட்சி அமைப்புகளில் வழிகாட்டி மதிப்பு, நிலத்தின் குறைந்தபட்ச விலை, 30 சதவீதம் வரை உயரும் என, எதிர்பார்க்கப்படுகிறது.

தமிழகத்தில் ஊராட்சி, பேரூராட்சி, நகராட்சி, மாநகராட்சி ஆகிய நான்கு நிலைகளில், உள்ளாட்சி அமைப்புகள் உள்ளன. மக்கள்தொகை பெருக்கம், நகர்ப்புற வளர்ச்சி அதிகரிப்பு காரணமாக, பல்வேறு உள்ளாட்சி அமைப்புகள் அடுத்தடுத்த நிலைக்கு தரம் உயர்த்தப்படுகின்றன.

இந்த வகையில், கடந்த சில ஆண்டுகளில் பல்வேறு புதிய மாநகராட்சிகள் உருவாக்கப்பட்டன. இதில் அக்கம் பக்கத்தில் உள்ள நகராட்சிகள், பேரூராட்சிகள், ஊராட்சிகள் இணைக்கப்பட்டு உள்ளன.

நிர்வாக ரீதியாக உள்ளாட்சி அமைப்புகள் தரம் உயர்த்தப்படும்போது, அப்பகுதிக்கான வரி உள்ளிட்ட விஷயங்களில் திருத்தங்கள் மேற்கொள்ளப்படும்.

குறிப்பாக, பதிவுத் துறையில் நிலங்களுக்கான வழிகாட்டி மதிப்பு, பெரும்பாலும் உள்ளாட்சி அமைப்பு நிலைக்கு ஏற்ப தான் நிர்ணயிக்கப்படுகிறது.

உதாரணமாக, ஒரே கிராமத்தில் ஊராட்சியாக உள்ள பகுதிக்கு குறைவாகவும், நகராட்சிக்கு சற்று கூடுதலாகவும், வழிகாட்டி மதிப்பின் அடிப்படை மதிப்புகள் வேறுபடும்.

இந்நிலையில், சமீபத்தில் தரம் உயர்த்தப்பட்ட உள்ளாட்சி அமைப்புகளில், நில வழிகாட்டி மதிப்புகளை உயர்த்த வேண்டிய தேவை எழுந்துள்ளதாக கூறப்படுகிறது.

இதுகுறித்து, பதிவுத் துறை அதிகாரி ஒருவர் கூறியதாவது:

பொதுவாக கிராம அடிப்படையிலும், போக்குவரத்து வசதிகள் அடிப்படையிலும்தான் நிலங்களுக்கு வழிகாட்டி மதிப்புகள் நிர்ணயிக்கப்படும். ஆனால், கடந்த முறை நிர்ணயிக்கப்பட்ட வழிகாட்டி மதிப்புகள், உள்ளாட்சிகளின் நிலைக்கு ஏற்ப வரையறுக்கப்பட்டுள்ளன.

மேலும், நிலங்களின் குறைந்தபட்ச விலைகளும், உள்ளாட்சி அமைப்புகள் அடிப்படையில் நிர்ணயிக்கப்பட்டுள்ளன.

பேரூராட்சிகளில் 1 சதுர அடி நிலத்துக்கு குறைந்தபட்ச மதிப்பு, 50 ரூபாயாக உள்ளது; இது உள்ளாட்சி நிலை அடிப்படையில், 1,000 ரூபாய் வரை நிர்ணயிக்கப்பட்டுள்ளது. இதேபோன்று, பேரூராட்சிகளில் விவசாய நிலத்தின் குறைந்தபட்ச விலை ஏக்கர், 2 லட்சம் ரூபாயாக நிர்ணயிக்கப்பட்டது. இதுவும் உள்ளாட்சிகளின் நிலைக்கு ஏற்ப, ஏக்கர், 5 லட்சம் ரூபாய் வரை நிர்ணயிக்கப்பட்டு உள்ளது.

தரம் உயர்த்தப்பட்டதன் அடிப்படையில், உள்ளாட்சிகளில் நில வழிகாட்டி மதிப்புகளை திருத்தும் பணிகள் மேற்கொள்ளப்பட உள்ளன. இதன்படி, தற்போது உள்ள மதிப்புகளில் அதிகபட்சம், 30 சதவீதம் வரை உயர்வு இருக்க வாய்ப்புள்ளது.

இவ்வாறு அவர் கூறினார்.

135 நகரங்களில் நெருக்கமாக வீடுகள் கட்ட அரசு புதிய சலுகை

135 நகரங்களில் நெருக்கமாக வீடுகள் கட்ட அரசு புதிய சலுகை

புராதன சின்னங்கள் உள்ள, 135 நகரங்களில், பக்கவாட்டு காலியிடம் இல்லாமல், தொடர் கட்டடங்களாக வீடுகள் கட்டுவதற்கான அனுமதி வழங்க, வீட்டுவசதி மற்றும் நகர்ப்புற வளர்ச்சி துறை நடவடிக்கை எடுத்து வருகிறது.

தமிழகத்தில் குறைந்த பட்சம், 840 சதுரடி நிலம் இருந்தால் மட்டுமே, கட்டட அனுமதி வழங்கப்படும்.  சென்னையில், பொருளாதாரத்தில் பின் தங்கிய பிரிவினர் வசிக்கும் பகுதிகளில், குறைந்த பரப்பளவு மனைகளில் வீடுகள் கட்ட அனுமதி அளிக்கப்படுகிறது.

குறிப்பாக, இத்தகைய இடங்கள், தொடர் கட்டட பகுதிகளாக அறிவிக்கப்பட்டுள்ளன.  இதனால், குறைந்த பரப்பளவு மனைகளில், பக்கவாட்டு காலியிடம் விடாமல், அடுத்தடுத்து வீடுகள் கட்ட அனுமதிக்கப்படும்.

இங்கு பெரிய அளவிலான அடுக்குமாடி கட்டடங்கள் வராது என்பதால், இந்தச் சலுகை வழங்கப்படுகிறது.  இதை தமிழகம் முழுதும் விரிவு படுத்த வேண்டும் என்ற, கோரிக்கை எழுந்துள்ளது.

அதை ஏற்று, முதல் கட்டமாக, புராதன கட்டடங்கள் உள்ள பகுதிகளில், இது போன்ற சலுகைகள் வழங்க அரசு முடிவு செய்துள்ளது.  இது குறித்து வீட்டுவசதி மற்றும் நகர்ப்புற வளர்ச்சி துறை அதிகாரிகள் கூறியதாவது:

நகர், ஊரமைப்பு துறையான டி டி சி பி வாயிலாக, பல்வேறு நகரங்களுக்கு, முழுமை திட்டங்கள் தயாரிக்கப்பட்டு வருகின்றன.  இதில், 23 நகரங்களில், முழுமை திட்ட தயாரிப்பு, பல்வேறு நிலைகளில் உள்ளது.

இந்த, 135 நகரங்களில் புராதன சின்னங்கள், பழங்காலம் தொட்டு வளர்ச்சி அடைந்து வரும் பகுதிகளில், தொடர் கட்டடங்களை அனுமதிக்க, அரசு ஒப்புதல் அளித்துள்ளது.

இங்கு தெரு அடிப்படையில் இடங்களை வரையறுத்து, பட்டியல் தயாரிக்கும் பணி நடந்து வருகிறது. அதன்பின், அந்தந்த பகுதிகளுக்கான முழுமை திட்டங்களில், திருத்தங்கள் செய்ய உள்ளோம்.

இவ்வாறு வளர்ச்சி துறை அதிகாரிகள் கூறினர்.

தமிழ்நாடு மின்சாரத்துறை அறிவிப்பு

 தனியாருக்குச் சொந்தமான நிலங்களில், மின்கம்பம் நடப்பட்டிருந்தால், அவைகளை இடமாற்றம் செய்வதற்கு நிலத்திற்குச் சொந்தக்காரர் மனு அளித்து மாற்றம் செய்யப்பட வேண்டும் என கூறினால் அதற்குரிய செலவுத் தொகைகள் அனைத்தும் மின்சார வாரியமே  ஏற்றுக்கொள்ள வேண்டும் .என்ற உத்தரவை சென்னை உயர்நீதிமன்ற கிளை மதுரை உயர்நீதிமன்றம் வழங்கியுள்ளது. #tneb #tangedco

Hidden charges that can strain your home loan budget

From processing fees to prepayment penalties, hidden charges can inflate the cost of borrowing, leaving many homebuyers financially stretched

While securing a home loan, many buyers focus primarily on the interest rate and EMI, naively assuming that these figures represent the entire cost of borrowing.  However, beneath every home loan’s surface is a complex web of hidden charges, which can significantly impact your total cost of homeownership and unsettle your finances.

“ I was overwhelmed when my loan got approved, but, little did I know that I would have to spend a lot more to earn my homeowner’s tag as the total amount of additional charges was almost three percent of my total loan amount.”

From application fees and closing costs to home loan insurance, these often-overlooked expenses can reveal the true financial commitment.  Understanding these hidden charges is essential for anyone navigating the home loan process.

While not always required, some lenders encourage borrowers to purchase a home loan insurance to protect against default due to unforeseen events like death or critical illness.  These policies can add to monthly expenses or be bundled into the overall loan, quietly raising the effective cost of borrowing.  Although it provides security, it’s often introduced late in the discussion, leaving borrowers under pressure to accept it without time to compare policies.

 Processing Fees

Lenders charge a processing fee, typically a percentage of the loan amount, to cover administrative costs.  While this is usually disclosed upfront, borrowers may not always anticipate how significant this fee can be, especially on large loan amounts.  Some lenders may also add additional charges, such as legal and valuation fees, under this category.

Prepayment and foreclosure charges

“Some lenders allow borrowers to prepay or foreclose the loan partially or fully without charge, but others impose a fee for this, particularly if the loan is at a fixed interest rate.  This fee can discourage borrowers from paying off the loan early, ensuring the lender continues to earn interest”.

A large majority of Indian homebuyers depend on home loans to fulfil their aspiration.  Many make the mistake of opting for the very first offer they can secure, thinking that the stated charges are standard across all lenders.  While most lenders levy these charges, the actual amts can depend on several factors, including the state of the market and the overall lending industry.  Remember that no lender has a monopoly on home loans, and this means that they are competing for your business.

Late payment penalty

If a borrower misses a payment due date, lenders often impose a late payment penalty.  These charges can be hefty and accumulate quickly, particularly if there are multiple missed payments.  This fee not only adds to the total repayment amount but can also affect the borrower’s credit score.

Conversion fee

Some home loan lenders allow borrowers to switch from a fixed interest rate to a floating interest rate or vice-versa, or reduce the interest rate if market rates fall.  However, they charge a conversion fee to make this adjustment, which may not be communicated initially but can be a significant cost if interest rates fluctuate frequently.

Document retrieval fee

At the end of the loan tenure or in the case of foreclosure, lenders may charge a fee to retrieve and release important property-related documents.  This small but additional cost can come as a surprise to the borrowers.

Re-sanction charges

The bank approves home loan and issues a sanction letter.  After this, borrowers usually have to get the home loan amount disbursed within three months of the issuance of the home loan sanction letter.  If you are not able to get the home loan amount disbursed within this time frame, the sanction letter is considered null and void and the bank will have to re-sanction the loan.  In such a scenario, the borrower will have to pay the fee again.

Legal Charges 

Lenders carefully assess the legality and technical aspects of a property to confirm its validity and worth, in the market before proceeding with any transactions.  This due diligence is factored into the overall cost to the borrower.

GST 

“Since home loan services fall in the ‘service category’, they are subject to the Goods and Services Tax (GST).  This tax applies to a range of fees including processing fees, administrative charges, and legal and technical fees.  The current GST rate applicable to home loan services is 18 percent, which increases the overall cost of the home loan for borrowers apart from the actual home loan amount.

வீட்டுக்கடன் கணக்கை முடிக்கும் நிலையில் கவனிக்க வேண்டிய விஷயங்கள்!

 

பொதுவாக சொந்த வீடு வாங்க வேண்டும் என்று நினைப்போர், அதற்கான நிதியை வங்கியில் கடனாக பெறுவதற்கு முயற்சி செய்கின்றனர்.  அப்போது, வங்கிகள் கேட்கும் அனைத்து ஆவணங்களையும் கொடுப்பதற்கு மக்கள் எவ்வித தயக்கமும் காட்டுவதில்லை.

எப்படியாவது அந்த வங்கியிடம் இருந்து கடனுக்கு ஒப்புதல் கிடைத்தால் போதும் என்ற நிலையில் தான் பெரும்பாலான மக்கள் இருக்கின்றனர்.  ஒரு இடத்தில் ஒரு குறிப்பிட்ட தேவைக்காக கடன் பெறும் போதே, அதை திருப்பிச் செலுத்துவதற்கான கால அவகாசம் என்ன?  அது தொடர்பான நடைமுறைகள் என்ன என்பதை அறிய வேண்டும்.

பெரும்பாலான வங்கிகள் கடன் கணக்கை முடிக்கும் நிலையில், அதற்கான வழிமுறைகளை சுமுகமாக முடிப்பதில் தான் கவனம் செலுத்துகின்றன.  ஆனால், குறிப்பிட்ட சில வங்கிகள், நிதி நிறுவனங்கள் வீட்டுக்கடன் கணக்கை முடிக்கும் நிலையில் சில புதிய கட்டுப்பாடுகள், கட்டணங்களை விதிக்கின்றன.

இந்த விஷயத்தில் கடன் கணக்கை பாதியில் முடிப்பதாக இருந்தால், அதற்காக ஒரு குறிப்பிட்ட தொகையை வங்கிகள் வசூலிப்பது நீண்டகாலமாக பழக்கத்தில் உள்ளது.

ஆனால், இதில் சில மாற்றங்கள் செய்யப்பட்டுள்ளன என்பதை வங்கிகள் வசதியாக மறந்துவிடுகின்றன.

குறிப்பாக, ஒரு நபர் வீட்டுக்கடன் பெற்று அதை முதல் இரண்டு ஆண்டுகளுக்குள் முடிக்கும் நிலையில் தான் அவருக்கு, 2 சதவீத தொகையை அபராதம் அல்லது செய்முறை கட்டணமாக வசூலிக்க அனுமதி வழங்கப்பட்டுள்ளது.அதற்கு அப்பால் உள்ள காலத்தில் கடன் கணக்கை முடிக்க வேண்டும் என்றால், நிலுவை தொகையை தான் வசூலிக்க வேண்டும்.

 இது போன்று கடன் வாங்கும் நிலையில் நீங்கள் என்னென்ன ஆவணங்களை கொடுத்தீர்களா, அவை அனைத்தையும் கணக்கு முடியும் நிலையில் வங்கிகள் திருப்பித் தர வேண்டும்.  இந்த விஷயத்தில் கடன் வாங்கும் நபர் தான் விழிப்புடன் செயல்பட்டு, ஆவணங்களை திரும்ப பெற வேண்டும்.

வீட்டுக்கடன் தவணை காலம் என்பது நீண்டதாக இருப்பதால், பலரும் விண்ணப்ப நிலையில் என்னென்ன ஆவணங்களை கொடுத்தோம் என்பதை மறந்துவிட வாய்ப்புள்ளது. இதனால், கடன் பெற விண்ணப்பிக்கும் போது, வங்கியிடம் எந்தெந்த ஆவணங்களை கொடுத்தீர்கள் என்பதை பட்டியல் போட்டு வைக்க வேண்டும்.

இதில் என்னென்ன ஆவணங்கள் அசல் பிரதி அளிக்கப்பட்டது, அவை பிரதி ஆவணங்களாக அளிக்கப்பட்டது என்பதை பட்டியலாக வைத்திருந்தால், தேவையில்லாத குழப்பங்களை தவிர்க்கலாம். குறிப்பாக, சிலர் ஒரு குறிப்பிட்ட வங்கியில் முதலில் வீட்டுக்கடன் வாங்குகின்றனர்.

சில ஆண்டுகள் கழித்து அந்த கடனை வேறு வங்கிக்கு மாற்றுகின்றனர். இதில், முதலில் கடன் கொடுத்த வங்கியிடம் இருந்து அனைத்து ஆவணங்களும் அடுத்த வங்கிக்கு எவ்வாறு ஒப்படைக்கப்படுகின்றன என்பதில் மிக மிக கவனமாக இருக்க வேண்டும்.

இவ்வாறு, கடன் கணக்கு வங்கி மாறும் நிலையில், பத்திரங்களின் தொகுப்பில் ஏதாவது சில ஆவணங்கள் விடுபட வாய்ப்புள்ளது. எனவே, இந்த விஷயத்தில் மக்கள் மிகத் தெளிவுடன் இருக்க வேண்டும் என்கின்றனர் சொத்து மதிப்பீட்டாளர்கள்.

சொத்து விற்பனை ஒப்பந்தம் காலாவதியாகும் நிலையில் ஏற்படும் சிக்கல்கள்!

 

        பொதுவாக ஒரு வீடு அல்லது மனையை வாங்க விரும்புவோர், அதற்கான விலையை பேசி முடிவு செய்ய வேண்டும்.  விற்பனையாளரின் உரிமை தொடர்பான பத்திரங்களை சரியாக ஆய்வு செய்ய வேண்டியதும் அவசியம்.
       இது போன்று கூடுதல் விலை கிடைத்தால், விற்பனையாளரின் எண்ணம் மாறுவது இயல்பு தான்.  ஆனால், ஒரு விலையை பேசி வைத்துவிட்டு, அதன் அடிப்படையில் மற்ற ஏற்பாடுகளை கவனிப்பவர் இதனால் பாதிக்கப்படுவார்.
       இது போன்ற குழப்பங்கள் ஏற்படக்கூடாது என்பதற்காக தான் விற்பனை ஒப்பந்தம் நடைமுறையில் உள்ளது.  இதன் படி, விற்பவர், வாங்குவோர் இருவரும் இணைந்து ஒப்பந்தம் போட்டுக்கொள்ள வேண்டும்.
     இந்த ஒப்பந்தத்தில் பெரும்பாலும், முன்பணம் கொடுத்ததில் இருந்து மூன்று மாதங்களுக்குள் அனைத்து பணிகளையும் முடிக்க கெடு நிர்ணயிக்கப்படுகிறது.  ஆனால், வங்கிக்கடன் பெறுவது தொடர்பாக ஏதாவது தாமதம் ஏற்பட்டால், இந்த ஒப்பந்தத்தை நீட்டிக்க வேண்டிய தேவை எழும்.  பொதுவாக, இது போன்ற ஒப்பந்தத்தில் எதிர்பாராமல் ஏற்படும் பிரச்னைகள் குறித்து யாரும் எதுவும் தெரிவிப்பதில்லை.  சொத்து வாங்குவோர் போன்று விற்பவருக்கும் சில பிரச்னைகள் ஏற்படலாம்.
       அதன் காரணமாகவும் பத்திரப்பதிவு தாமதிக்கப்படலாம்.  இத்தகைய சூழல்களை தவிர்க்க விற்பனை ஒப்பந்தம் தயாரிப்பில் கூடுதல் கவனம் செலுத்தலாம்.  எதிர்பாராத காரணங்களால் பத்திரப்பதிவு தாமதமானால், ஒப்பந்த காலத்தை மேலும் ஒரு மாதம் தானாகவே ஒரு மாதம் நீடிக்கலாம்.
       இதற்கான ஷரத்துக்களை விற்பனை ஒப்பந்த வரைவில் சேர்க்க வேண்டும்.  இவ்வாறு செய்வதால், கூடுதலாக ஒரு சில நாட்கள், வாரங்கள் தாமதத்துக்காக ஒப்பந்தத்தை புதுப்பிக்க வேண்டிய தேவை இருக்காது.  வீடு, மனை வாங்குவோர், இது போன்ற விஷயங்களில் கவனமாக இருக்க வேண்டும் என்கின்றனர் கட்டுமானத்துறையினர். 

       இதன் பின், வங்கிக்கடன், பத்திரப்பதிவு ஏற்பாடுகளை முடிக்கும் வரையிலான காலத்தில் வேறு நபர்கள் அந்த வீட்டை வாங்கவிடாமல் இருக்க வேண்டும்.  உதாரணமாக, நீங்கள், 35 லட்ச ரூபாய்க்கு விலை பேசிய வீட்டை, 38 லட்ச ரூபாய்க்கு வாங்க இன்னோருவர் வரலாம்.

வழிகாட்டி மதிப்பு நிர்ணயிக்கும் அதிகாரம்: சார்-பதிவாளர்களுக்கே மீண்டும் வழங்க முடிவு

 சென்னை: புதிதாக உருவாகும் மனைப்பிரிவுகளுக்கு வழிகாட்டி மதிப்பு நிர்ணயிக்கும் அதிகாரத்தை, சார் - பதிவாளர்களுக்கே மீண்டும் வழங்குவதற்கான பணிகளை பதிவுத் துறை துவக்கி உள்ளது.

தமிழகத்தில் அங்கீகாரமில்லாத மனைப்பிரிவுகளில், மனைகள் விற்க தடை விதிக்கப்பட்டுள்ளது. இதனால், ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்கள், புதிய மனைப்பிரிவுகளுக்கு நகர் மற்றும் ஊரமைப்பு துறையின் அங்கீகாரம் பெறுகின்றன.

புகார்

அங்கீகாரம் பெற்ற பின், அந்த மனைப்பிரிவு நிலங்களுக்கு, குடியிருப்பு பகுதிக்கான புதிய வழிகாட்டி மதிப்புகளை நிர்ணயிக்க வேண்டும். சில ஆண்டுகளுக்கு முன் வரை, அந்தந்த சார் - பதிவாளர்களே இந்த மதிப்புகளை நிர்ணயித்து வந்தனர். இதில் முறைகேடுகள் நடப்பதாக எழுந்த புகார் காரணமாக, இந்த அதிகாரம் பறிக்கப்பட்டு, மாவட்ட பதிவாளரிடம் ஒப்படைக்கப்பட்டது.

மாவட்ட பதிவாளர்கள், குறிப்பிட்ட கால வரம்புக்குள் புதிய மதிப்புகளை நிர்ணயிக்க வேண்டும் என தெரிவிக்கப்பட்டது. ஆனால், புதிய மதிப்பு நிர்ணயிக்கும் பணிகளை, மிக மிக தாமதமாக மேற்கொள்வதால், வீட்டு மனைகள் விற்பனை பாதிக்கப்படுவதாக புகார்கள் எழுந்தன. இதற்கு தீர்வாக, பதிவுத் துறை புதிய முடிவு எடுத்துள்ளது.

இது குறித்து, பதிவுத் துறை அதிகாரி ஒருவர் கூறியதாவது: 

புதிய மனைப்பிரிவுகளுக்கு, சார் - பதிவாளர்கள் அனுப்பும் பரிந்துரைகள் அடிப்படையில் தான், மாவட்ட பதிவாளர்கள் மதிப்புகளை நிர்ணயிக்கின்றனர்.

இதில் பெரும்பாலான பகுதிகளில், புதிய மதிப்பு நிர்ணயிக்கும் கோப்புகளை, மாவட்ட பதிவாளர்கள் பல மாதங்கள் கிடப்பில் போடுகின்றனர். இதனால், மனைகளை விற்க முடியாமல் வர்த்தகம் பாதிக்கப்படுவதாக, பல்வேறு தரப்பில் புகார்கள் வந்தன.

அதிகாரம்

அதையடுத்து, மதிப்பு நிர்ணயிக்கும் அதிகாரத்தை, மீண்டும் சார் - பதிவாளர்களுக்கு வழங்க முடிவு செய்யப்பட்டுள்ளது.

இதே போன்று, பதிவாகும் பத்திரங்களின் விபரங்களை, வில்லங்க சான்றுக்கான அட்டவணையில் சேர்க்கும்போது ஏற்படும் பிழைகளை திருத்தவும், தற்போது மாவட்ட பதிவாளர்களுக்கே அதிகாரம் உள்ளது.

இந்த அதிகாரத்தையும் சார் - பதிவாளர்களுக்கு வழங்க முடிவு செய்யப்பட்டுள்ளது. இவ்வாறு அவர் கூறினார்.

நன்றி தினமலர் நாளிதழ்

Original parent document not necessary to transfer property, rules Madras High Court

Justices R. Subramanian and R. Sakthivel hold that even non traceable certificate from the police need not be submitted if the original document had been lost

Sub Registrars cannot refuse to register a property transfer document merely because of non production of either the original parent document of the property or a non traceable certificate from the police if the parent document had been lost, the Madras High Court has held.

A Division Bench of Justices R. Subramanian and R. Sakthivel held it would be suffice to submit certified copies of the parent document and that the Sub Registrars could always cross check the genuineness of those copies with the original records available with their office.

The judges pointed out the right to hold property was a constitutional right under Article 300A. Hence, it was a step superior than the fundamental rights because it could not be subjected to restrictions and no one could be deprived of property without a reasonable compensation.

The right to hold property also encompasses the right to deal with the property by way of sale deed, gift deed, release deed and so on. The law relating to transfer of immovable properties was governed by a substantial enactment named The Transfer of Property Act of 1882.

The fundamental principle of law relating to transfer of immovable property was caveat emptor (the principle that the buyer, and buyer alone, is responsible for checking the quality and suitability of goods before a purchase is made), the Division Bench highlighted.

Therefore, the buyers of immovable properties must be careful in not purchasing properties from persons who do not hold a proper title or those which were under encumbrance, Justice Subramaniam wrote while authoring the verdict for the Division Bench.

“Even if a person sells a property that does not belong to him, there is no provision in the Registration Act of 1908 enabling the Sub Registrar to refuse registration except Sections 22-A and 22-B introduced in 2022 by the State legislature insofar as Tamil Nadu is concerned,” the Bench added.

Sections 22-A and 22-B too do not authorise refusal of registration on the ground of non production of the original parent document. However, the Inspector General of Registration (IGR) had given such authorisation to the Sub Registrars through Rule 55-A of the Tamil Nadu Registration Rules.

“We are unable to resist observing that Rule 55-A has been stealthily introduced as a subordinate legislation only to enable Sub Registrars refuse to register instruments indiscriminately,” the Bench said and pointed out that a statutory rule could not be inconsistent with the provisions of the Act.

Though Rule 55-A provides an alternative of submitting non traceable certificates issued by the police if the original parent document had been lost, the judges said, they were conscious of the fact that in the present day scenario, hardly any certificate gets issued without paying a hefty price.

“We should also be conscious of the fact that any certificate from any government department, as of today, comes only at a price for an ordinary citizen. An elaborate procedure has also been fixed for issuance of non traceable certificate. We have come across several instances where, because of the high pricing and the complicated procedure involved in obtaining a non traceable certificate, instances of people obtaining non traceable certificate from the neighbouring States has increased,” the judges wrote.

The judgement was passed while allowing a writ appeal filed by P. Pappu whose release deed, for transferring her rights over ancestral property to her brother, was refused to be registered by the Sub Registrar at Rasipuram in Namakkal district. Her counsel N. Manokaran pointed out the appellant had, however, submitted a certified copy of the parent document issued by the same Sub Registrar’s office.

Finding force in his submissions, the judges said: “When a certified copy has been produced and it is not impossible for the Sub Registrar to have it verified with the original record that is available in his own office, insisting upon a non traceable certificate appears to be rather a wasteful exercise.”

The Bench also wrote: ‘Driving the executant of a document to obtain a non traceable certificate in case of lost document in every case, will only result in encouraging under hand dealings.”

It ultimately set aside the registration rejection order and consequently directed the Sub Registrar to register the release deed executed by the appellant without insisting upon production of the original parent document.

https://www.thehindu.com/news/national/tamil-nadu/original-parent-document-not-necessary-to-transfer-property-rules-madras-high-court/article68775029.ece

Published - October 20, 2024

Thanks: The Hindu