When buying a 3BHK luxury apartment in Chennai - By using this checklist

 When buying a 3BHK luxury apartment in Chennai, you’ll want to ensure the property meets both your practical needs and long-term investment goals. Here's a detailed checklist to guide you through the process:

1. Location

• Proximity to Key Areas: Ensure the apartment is near essential locations like your office, schools, hospitals, shopping malls, public transport, and recreational spots.
• Neighborhood: Check for the safety, ambiance, and development status of the locality. Popular upscale areas in Chennai include Adyar, Besant Nagar, Anna Nagar, T Nagar, and OMR.
• Access to Infrastructure: Evaluate road connectivity, public transport availability (metro, buses), and ease of access to major highways.
• Future Development Plans: Research upcoming infrastructure projects like new roads, metro stations, or malls that may affect the area.

2. Builder Reputation

• Builder’s Track Record: Verify the reputation of the developer. Look into their previous projects, delivery timelines, and quality of construction.
• Legal Standing: Ensure the builder has all necessary approvals and is a recognized and reliable entity in the market.
• Completion and Possession History: Make sure the builder has a track record of delivering properties on time with minimal delays.

3. Legal Verification

• Title Deed: Check for clear land titles and confirm that the property is free from legal disputes. The title deed should be in the builder's name, and it should be legally verified.
• Encumbrance Certificate (EC): Verify that the property has no existing loans or financial encumbrances.
• RERA Registration: The project should be registered with RERA (Real Estate Regulatory Authority) and adhere to all legal norms.

4. Amenities and Features

• Luxury Features: Check for luxury offerings like modular kitchens, premium flooring, high-quality bathroom fixtures, balconies, and smart home systems.
• Common Amenities: Ensure the building has sufficient high-end amenities like a swimming pool, gym, clubhouse, garden, security, and parking facilities.
• Green Spaces & Environment: Check if there are adequate open spaces, parks, and landscaping for a good living environment.

5. Construction Quality

• Materials Used: Ensure high-quality construction materials are used, especially for plumbing, electrical wiring, flooring, and finishing.
• Structural Integrity: Hire an independent structural engineer (if needed) to assess the safety and soundness of the building.
• Vastu Compliance (if important to you): If you're particular about Vastu, ensure the layout of the apartment follows the guidelines of Vastu Shastra.

6. Size and Layout

• Space Planning: Ensure the 3BHK is spacious and functional for your needs. Pay attention to the dimensions of each room (bedrooms, living room, kitchen).
• Ventilation and Natural Light: Check if the apartment has sufficient ventilation and natural light in all rooms. Large windows and proper airflow are key.
• Balcony/Outdoor Area: Consider the size of balconies and additional outdoor spaces.
• Storage Solutions: Look for enough built-in storage options like wardrobes, cabinets, etc.

7. Pricing and Payment Terms

• Market Price Comparison: Compare the asking price with similar properties in the area to ensure you're not overpaying.
• Payment Plan: Check for the payment schedule and ensure it aligns with your financial situation. Some builders offer attractive post-possession payment plans.
• Registration and Additional Costs: Factor in registration fees, stamp duty, maintenance charges, and property taxes.

8. Furnishing and Interiors

• Semi/Fully Furnished: If you're considering a furnished apartment, check the quality of furniture, fixtures, and fittings.
• Customization Options: Some luxury apartments allow customization of interiors. Verify if the builder offers customization options based on your preferences.
• Security Systems: Ensure the apartment has advanced security features like CCTV surveillance, intercom systems, access control, and 24/7 security personnel.

9. Resale Value and Investment Potential

• Appreciation Potential: Look at the historical price trends in the area and the expected future growth. Areas with emerging infrastructure projects often see higher price appreciation.
• Rental Income Potential: Consider the rental yield potential of the apartment if you plan to rent it out.
• Exit Strategy: Consider how easy it would be to sell the apartment in the future, especially if the market trends in the area change.

10. Home Loan and Financing

• Eligibility for Loan: Check if the property qualifies for a home loan from reputed banks or financial institutions.
• Interest Rates: Compare interest rates offered by various lenders to choose the most favorable terms for your loan.
• Loan Documentation: Ensure all documentation is in order, including the builder’s approvals, occupancy certificate, etc.

11. Occupancy Certificate and Handover

• Occupancy Certificate (OC): Ensure the property has an occupancy certificate from the local municipal authority, allowing you to move in.
• Possession Details: Confirm the possession date and terms for handover. Verify if any delays are expected.

12. Post-Purchase Services

• Maintenance & Support: Understand the ongoing maintenance charges and services provided. Inquire about post-purchase services such as repairs, customer support, and warranty on appliances and structures.
• Community Management: Check if the community association or society is well-organized with rules, regulations, and meetings to ensure smooth living.

13. Builder’s Warranty

• Defects Liability: Make sure the builder offers a warranty for structural defects (usually 5-10 years).
• Appliance Warranties: If the apartment comes with appliances, check for the manufacturer’s warranty details.

14. Safety Standards

• Fire Safety Measures: Ensure the apartment is equipped with fire safety systems like fire alarms, extinguishers, and safe exits.
• Seismic Safety: Verify that the building complies with seismic regulations, especially in earthquake-prone areas.
• Flood Risk: Research if the area is prone to flooding during the monsoon season, particularly in low-lying areas.

Make yourself at home!

 After the thrill of buying a new home comes the administrative task of ensuring all the documents are in place

When vamsi moved into his new home, all he wanted to do was to get coffee and chill on the balcony overlooking the garden.  But the dream was short lived, as he realised he had no gas connection to make the said coffee.  Seeking refuge in a nap, he headed to the bedroom, only to remember that he hadn’t transferred the electricity bill to his name.  Comical as it may be, you don’t want to be caught off-guard like vamsi.  Once you move into a new home, there are tonnes of paperwork to be taken care of.  Here’s a handy guide.

Protect the documents

One of the first tasks is safeguarding your property documents.  Your stamp duty and registration papers, sale deed, share certificate, occupancy certificate, home loan sanction documents, etc. are crucial and need to be protected.  “Make a few photocopies of these documents, get them attested for added security and convenience, and store them at safe locations.  This is especially crucial for those who have taken a home loan, as the bank will hold the originals.  One may also store digital copies, however ensure that your devices and services are secure.”

Change the name on light bill

You will need to provide identification and proof of ownership.  If you have taken possession from the developer, you might need an NOC from him for the name change.  In some places, this can be done online saving you the hassle of going to the electricity provider’s office.  “I would suggest, visit the office to get yourself acquainted.  Visiting will also give you clear idea about the required documentation and process.  Consult someone who has recently undergone the same process as it may help you save time and silly mistakes.”

Set up your gas connection

Check if your building is connected to the gas pipeline, if not, then you’ll have to subscribe to the old-school gas cylinders.

Get your share certificate

It is a formal and legal document that proves that you are the owner of a specific number of shares in the housing society.  This document can be used as evidence in case of any dispute or conflict.  Reach out to your real estate agent or the owner directly for the specific forms needed and ensure both you and the seller sign them.  If you are buying in a new project, make sure you stay updated about the happenings of general body meetings to learn about the process, timelines and other important details.  “Securing your share certificate is important not only to maintain your rights as a homeowner but also to participate in community activities and governance.”

Updating personal documents

Keep your address up to date on documents like your passport, driver’s license, Aadhar card, voter ID, etc.  Do note that updating these are often dependent on each other, thus start with the electricity bill and then move on to other documents one by one.

Bank and Investments 

    

Update your address linked to your bank account.  The same could also be required for any life, health, or term insurance that you have availed. 

நில வரைபடத்தில் துல்லிய தகவல்களை எளிதாக அறிவது எப்படி?

வீடு, மனை வாங்குவோர், அவற்றுக்கான அனைத்து ஆவணங்களையும் முழுமையாகவும், முறையாகவும் ஆய்வு செய்வது அவசியம்.  குறிப்பாக, நீங்கள் வாங்கும் நிலத்தின் துல்லிய அளவுகளை அறிய, நில வரைபடத்தை முறையாக ஆய்வு செய்ய வேண்டியது மிக மிக அவசியம்.

ஆனால், எதார்த்த நிலையில் பல இடங்களில் நில வரைபடம் கிடைப்பதற்கே பல்வேறு கட்டட முயற்சிகளில் உரிமையாளர்கள் ஈடுபட வேண்டியுள்ளது.  இதனால், நில வரைபடங்களை எப்படி? எங்கிருந்து பெறுவது என்பது மக்களுக்கு பெரும் போராட்டமாக உள்ளது.

இவ்வாறு பெறப்படும் நில வரைபடங்களை பயன்படுத்தும் நிலையில், மக்கள் குறிப்பிட்ட சில அடிப்படை வழிமுறைகளை புரிந்துகொள்ள வேண்டியது அவசியம்.  குறிப்பாக, நீங்கள் வாங்கும் நிலத்துக்கான வரைபடத்தை வாங்கி பார்க்கும் போது, முதலில் அதன் அடிப்படை தகவல்களை சரி பாருங்கள்.

ஒவ்வொரு நில வரைபடத்திலும், தலைப்பு பகுதியில், இடது பக்கத்தில் மாவட்டம், தாலுகா, கிராமம் ஆகிய விபரங்கள் கொடுக்கப்பட்டு இருக்கும்.  நீங்கள் வாங்கும் நிலம் அமைந்துள்ள பகுதி, இந்த விபரங்களுடன் ஒத்து போகிறதா என்பதை முதலில் சரி பார்க்க வேண்டியது அவசியம்.

இதன் பின், வரைபடத்தின் வலது ஓரத்தில் குறிப்பிடப்பட்டுள்ள நிலத்தின் சர்வே எண் சரியானதா என்பதை ஆய்வு செய்யுங்கள், இதில், நில வரைபடத்தில் பிரதான சர்வே எண் மட்டும் குறிப்பிடப்பட்டுள்ளதா; உட்பிரிவு எண் சேர்க்கப்பட்டுள்ளதா என்று பார்க்க வேண்டும்.

பல இடங்களில் பிரதான சர்வே எண் மட்டும் குறிப்பிடப்பட்டு இருந்தால், அதில் உங்களுக்கான பாகம் எது என்பதை அறிவதில் சிரமம் ஏற்படும்.  எனவே, உட்பிரிவு செய்யப்பட்ட நிலத்துக்கு, உட்பிரிவு எண்ணுடன்  கூடிய  நில வரைபடத்தை வாங்கி ஆய்வு செய்வதுதான் பொருத்தமானதாக இருக்கும்.

 

ஒரு நிலம் பல்வேறு பாகங்களாக உட்பிரிவு செய்யப்பட்ட நிலையில், அதற்கான நில வரைபடத்தை கேட்டு பெறும் போது, தாலுகா அலுவலக அதிகாரிகள்,பிரதான சர்வே எண்ணுக்கான நில வரைபடத்தின் பிரதியை மட்டும் கொடுப்பதால், உங்கள் நிலத்தின் அளவுகளை துல்லியமாக அறிய முடியாத நிலை ஏற்படுகிறது.

இதற்கு அடுத்தபடியாக, அந்த வரைபடத்தில் நிலத்தின் அளவுகள் குறிப்பிடப்பட்டு இருக்கும்.  பொதுவாக, வருவாய் துறையின் நடைமுறைகள் அடிப்படையில், நிலத்தின் அளவுகள் ஹெக்டேர், ஏர்ஸ் என்ற அளவுகள் அடிப்படையில் மட்டுமே குறிப்பிடப்படுகின்றன.

இணையதளத்தில் உள்ள எளிய வழிமுறைகளை பின்பற்றி, ஹெக்டேர், ஏர்ஸ் என குறிப்பிடப்பட்டுள்ள அளவுகளை சென்ட், சதுர அடியாக மாற்றி உண்மை நிலவரத்தை அறியலாம்.  இந்த முறையில் நிலத்தின் அளவுகளை துல்லியமாக அறிய, நில வரைபடத்தை பயன்படுத்தலாம் என்கின்றனர் நில அளவை துறை அதிகாரிகள்.

Is investing in commercial real estate a smart financial move?

 With strong rental yields, capital appreciation, and tax benefits, CRE offers the potential for steady returns and portfolio diversification.

While residential real estate and traditional investment options such as gold, fixed deposits, and the stock market have long been favoured by investors, commercial real estate has recently piqued the interest of many.  Here’s why.

One of the main reasons why Indian investors are keen on commercial real estate (CRE) is the fact that, “India is integral to corporate office occupiers” portfolios, and many international players are expected to continue to expand in India.  Factors like upbeat leasing, robust outsourcing activity, growth of several micro-markets, and continued expansionary leasing by GCCs and domestic occupiers have boosted investors interest in the office segment, thus making it a lucrative investment proposition for short, medium, and long-term gains.  Retail and logistics assets have also seen good traction recently.

COMMERCIAL REAL ESTATE ROI

The ROI in CRE can be substantial, making it an attractive option for secondary investment.  For instance, let’s consider a commercial property purchased for Rs five crore with an annual rental income of Rs 50 lakh.  Assuming that the property appreciates by four percent annually, the ROI after one year could look something like this:

Rental income: Rs 50 lakh

Property appreciation: Rs 20 lakh (four percent of Rs five crore)

Total return: Rs 70 lakh

ROI: (Rs 70 lakh / Rs five crore) 100 = 14 Percent

This example illustrates how CRE can deliver a strong ROI, combining both steady rental income and property value appreciation.

Ways to earn a good return on investment (ROI) through CRE

1 Rental income : “CRE often provides a steady income stream via leasing.  The potential rental yields are significantly higher than those from residential properties, typically ranging between seven to 15 percent depending on the property type and location.

2 Capital appreciation : Over time, commercial properties appreciate due to market demand, improvements to the property, or developments in the surrounding area.  This alone can ensure a significant capital gain based on the number of years you hold the property investment.

3 Tax benefits : Investors can benefit from various tax deductions related to property depreciation, mortgage interest, and other expenses, enhancing overall returns.

4 Debt equity ratio : ROI on CRE is significantly influenced by the debt-equity ratio.  Ideally, a 100 percent equity investment allows for ROI calculations from day one since all income directly contributes to returns.  However, if debt is involved, the cost of interest reduces net income, impacting the overall ROI until the debt is repaid.

Benefits of CRE as a secondary investment

“CRE typically offers higher returns, often between eight and 12 percent annually, making it more lucrative compared to other real estate investments.  Additionally, CRE serves as a powerful diversification tool, reducing an investor’s risk and exposure to market fluctuations by incorporating a mix of property types like office buildings, retail spaces, and warehouses.  Furthermore, CRE acts as an effective inflation hedge, as lease agreements often include rent escalation clauses tied to inflation, protecting the investor’s income from eroding purchasing power”.

“First, it diversifies portfolios, reducing exposure to stocks and bonds and spreading risk CRE provides steady income through rental income, primarily from long-term mortgages, providing a reliable source of income.  Meanwhile, the potential for property appreciation, especially in high-demand areas, increases capital gains.  Lastly, the use of cash to manage large assets and the inflationary nature of CRE keep returns high, making it a stable and profitable investment.”

How to go about it?

Irrespective of whether you are a seasoned or a novice investor, due diligence is the key to a successful investment.  Understand the market dynamics, especially the local market of the area you are planning to invest in.  Aspects such as the demand, economic conditions, and growth potential are all important.  “Start with assets that are ready for occupancy.  Factors such as the quality, compliance, and legality of an asset can significantly influence its yield potential, so it’s crucial to consider these aspects.  Additionally, assessing the credibility of the developer, and reviewing their historical performance are all essential steps.  The corpus of investment depends on the location and the investor’s risk appetite; however, even for a retail investor the entry point is quite low thanks to Real Estate Investment Trusts (REITs).  There are a few risks that one should keep in mind.  Operational and maintenance factors directly impact the rental value, impacting the potential yield from investments.  Hence, the property’s upkeep is fundamental.  Since leases for CRE usually last for a longer tenure, finding the right tenant for the property may be challenging.  Real estate market knowledge and a longer investment horizon are a necessity to invest in CRE.”

 It’s crucial to thoroughly understand the terms of lease agreements, especially the lease duration and rent escalation clauses.  Proper financial planning is essential, as you’ll need to account for loan repayment (if any), maintenance costs, property taxes, and other expenses.

“Consider whether to manage the property yourself or hire a management company, as effective management can significantly impact ROI.  Ensure the investments align with your financial goals and risk tolerance.  Be aware of zoning laws, tenant rights, and other legal factors that can affect property management and profitability.  Recognise that CRE investments typically require a longer time horizon to realise significant returns, making patience essential for success.”

Even though you are prepared, there is always a chance of things going south in any investment.  Thus, ensure legal compliance and prepare an exit strategy, factoring in market conditions. 

வெளிநாடு வாழ் இந்தியர்களுக்கு சொத்துக்களை விற்பதில் கவனிக்க வேண்டியவை!

வெளிநாடு வாழ் இந்தியர்களுக்கு சொத்துக்களை விற்பதில் கவனிக்க வேண்டியவை!

புதிதாக, வீடு, மனை வாங்குவது போன்று இருக்கும் சொத்துக்களை விற்பதிலும், மக்கள் கவனமாக இருக்க வேண்டும்.  வாங்கும்போது மட்டும் நாம் ஏமாறுவதில்லை.  நம் சொத்தை பிறருக்கு விற்கும் போதும் நாம் ஏமாற வாய்ப்பு இருக்கிறது.  ஆனால், நம்மிடம் உள்ள சொத்து நல்ல விலைக்கு விற்கப்பட வேண்டும் என்பது தான், அனைவரின் அடிப்படை நோக்கமாக இருக்கும்.

     அப்படி ஒரு நிலையில் நாம் இருக்கும் போது, விற்கும் சொத்தை வாங்கும் நிலையில் உள்ளவர்களின் முழு வரலாற்றையும் நாம் தெரிந்துக் கொள்வது மிக அவசியம்.

      தவறான, சட்டத்துக்கு மாறான வழியில் யாரும் செல்ல கூடாது.  குறிப்பாக, அதிக விலை கிடைக்கிறதே என்பதற்காக, தவறான நபர்களுக்கு சொத்தை விற்க கூடாது.  நம்மில் சிலர் சந்தை மதிப்பை விட, கூடுதல் விலை கிடைக்கிறது என்பதற்காக, சொத்தை விற்க முனைவர்.

      அதில், எந்த வில்லங்கம் வந்தாலும், விற்றவரின் மீதும் புகார் வரவே செய்யும்.  உங்கள் சொத்தை யார் வாங்க வருகின்றனர் என்பதில், கவனமாக இருக்க வேண்டும்.  தெரிந்தவர், உள்ளூர்க்காரர் என்றால், அதில் பெரிய பிரச்னை இருக்காது.  அவரின் முழு வரலாறும் நமக்கோ, நம் உறவினர்களுக்கோ தெரிந்திருக்கும்.  ஆனால், முன்பின் அறிமுகம் இல்லாத நபர்கள் எனில், அவர்கள் யார் என்பது தொடர்பான விபரங்களை விசாரிப்பது நல்லது.

      குறிப்பாக, அரசு வழங்கிய அடையாள ஆவணங்கள் ஏதாவது உள்ளதா என்பதை கேட்டு வாங்கி பார்த்துக் கொள்வது நல்லது.

      சொத்தை வாங்க வருவோரிடம், எடுத்த எடுப்பிலேயே அடையாள ஆவணம் கேட்பது நடைமுறையில் சில சங்கடங்களை ஏற்படுத்தும்.  பேச்சு வாக்கில் அவர் தொடர்பான விஷயங்களை விசாரித்து விட்டு, விற்பனை ஒப்பந்தம் எழுதும் நிலையில், அடையாள ஆவணங்களை கேட்கலாம்.

       இதில், வெளிநாடுவாழ் இந்தியர்கள் எனில் கூடுதல் விசாரணை தேவை.  அரசு இது தொடர்பாக பிறப்பித்துள்ள உத்தரவுகள் குறித்து சொத்து விற்பவர் அறிந்து இருக்க வேண்டியது அவசியம்.  வெளிநாடுவாழ் இந்தியர்கள் இங்கு சொத்துக்களை வாங்கவும், விற்கவும் முடியும்.  இவ்வாறு, இந்தியாவில் சொத்து வாங்க அவர்களுக்கு சில நிபந்தனைகளை அரசு விதித்துள்ளது.    

         சொத்துக்களை வாங்க விரும்புவோர், இந்திய குடியுரிமையை இழக்காமல் இருக்க வேண்டும்.  சொத்து வாங்க முதலீடு செய்யும் பணத்துக்கான கணக்கை அவர் அளிக்க வேண்டும்.  வெளிநாடுகளில் முறையாக வேலை அல்லது தொழில் செய்து சம்பாதித்த பணத்தில் இந்தியாவில், வீடு, மனை வாங்குவது பிரச்னை இல்லை.  ஆனால், சட்ட விரோத பண பரிமாற்றம் வாயிலாக சொத்து வாங்குவோர் பல்வேறு சிக்கல்களை ஏற்படுத்துகின்றனர்.  எனவே, அசையா சொத்துக்களை வசதி படைத்த வெளிநாடுவாழ் இந்தியர்களுக்கு விற்பவர்கள் இது போன்ற விஷயங்களில் கவனமாக இருக்க வேண்டும் என்கின்றனர் பதிவுத்துறை அதிகாரிகள்.