வீடு கட்டுவதில் குழப்பம் ஏற்படுத்தும் தகவல்களை தவிர்ப்பது நல்லது

 சொந்தமாக நிலம் வாங்கி அதில் நம் விருப்பப்படி வீடு கட்டி குடியேற வேண்டும் என்பது தான் பெரும்பாலான மக்களின் விருப்பமாக உள்ளது. இதற்கான வழிமுறைகளை தேர்வு செய்வதிலும், செயல்படுத்துவதிலும் தான் பல இடங்களில் குழப்பங்கள் ஏற்படுகின்றன.எந்த ஊரில் வீடு கட்ட வேண்டும் என்பதை முடிவு செய்து அதற்காக, நிலம் வாங்கி வைத்து இருப்பீர்கள். அந்த நிலத்தில் வங்கிக்கடன் வாயிலாக நிதி திரட்டி வீடு கட்ட திட்டமிடும் போது அதற்கான வழிமுறைகள் குறித்த விஷயங்களில் உரிய நம்பகமான நபர்களின் வழிகாட்டுதல்களை ஏற்பது நல்லது.

இதில் ஒருவர் வீடு கட்ட வேண்டும் என்று நினைத்து அதற்கான முயற்சிகளில் இறங்கினால், பல்வேறு தரப்பில் இருந்து ஏராளமான ஆலோசனைகள் இலவசமாக கொட்டும். இது போன்று குவியும் ஆலோசனைகளில் எதை ஏற்பது, எதை தவிர்ப்பது என்பதில் தெளிவாக முடிவு எடுக்க வேண்டும்.

நீங்கள் புதிதாக கட்ட உத்தேசித்துள்ள வீடு எப்படி இருக்க வேண்டும் என்பதை உங்கள் குடும்பத்தின் தேவை அறிந்து முடிவு செய்யுங்கள். மற்றவர்களின் விருப்பத்தைவிட அந்த வீட்டை தினசரி பயன்படுத்தும் நபரகளின் விருப்பம் தான் மிக மிக அவசியம்.

அதே சமயம், குடும்பத்தினரின் விருப்பப்படி என்ன வசதிகள் எப்படி அமைய வேண்டும் என்பதை பொறியாளருடன் கலந்தாலோசித்து முடிவு செய்யுங்கள். இதில் நீங்கள் மனை வாங்கி வைத்துள்ள ஊரில் என்ன விதத்தில், என்ன கட்டடகலை முறையில் வீடுகள் கட்டப்பட்டுள்ளன என்பதை பாருங்கள்.

பெரும்பாலான மக்கள் என்ன வழிமுறையை கடைபிடிக்கின்றனர் என்று பார்த்து அந்த வழியில் உங்கள் வீட்டையும் கட்டுவது தான் சிக்கல் தவிர்ப்பு வழிமுறையாக இருக்கும். ஒன்றுக்கு மேற்பட்ட கட்டட கலையில் காணப்படும் சிறப்பு அம்சங்களை சேர்த்து ஒரே வீட்டை கட்டுவது என்பது ஒருவகையில் அழகாக இருக்கலாம்.

ஆனால், எதார்த்த நடைமுறையில் ஒரு குறிப்பிட்ட பட்ஜெட்டில் வீடு கட்டி முடிக்க வேண்டும் என்ற சூழலில் இருப்பவர்கள் இது போன்ற முயற்சிகளில் இறங்குவதை தவிர்ப்பது நல்லது. மேலோட்டமாக பார்த்தால் செலவு குறைப்பு போன்று தெரியும் சில வழிமுறைகள் நடைமுறையில் கூடுதல் செலவை ஏற்படுத்துவதாக உள்ளன.

குறிப்பாக, யாரோ சொன்னார்கள் என்பதற்காக நீங்கள் தேவையில்லாத செயல்களில் ஈடுபட்டால் அது எதிர்மறை விளைவுகளை ஏற்படுத்த வாய்ப்பு உள்ளது என்கின்றனர் கட்டுமான துறை வல்லுனர்கள்.

கட்டுமான பணிகள் பாதியில் தடைபடுவதற்கான காரணங்கள் என்ன?

வீடு கட்ட வேண்டும் என்று திட்டமிட்டு அதற்கான பணிகளை துவக்கிய பின், ஏதாவது சில காரணங்களால் பணிகள் பாதியில் முடங்குவதை பார்த்து இருப்போம். வெளியில் இருந்து பார்க்கும் போது, கட்டுமான பணிகள் பாதியில் நிறுத்தப்படுவதற்கான காரணங்கள் முழுமையாக புரியாது.

தனி நபர் அல்லது கட்டுமான நிறுவனம் என்று எதுவானாலும், புதிய திட்டத்தை செயல்படுத்தும் போது அதற்கான பணிகளை எப்படி தடையின்றி மேற்கொள்வது என்பதை திட்டமிட வேண்டும். குறிப்பாக, பணிகள் பாதியில் முடங்காமல் செல்வதற்கான செயல்திட்டம் இருக்க வேண்டும்.

தனி நபர் எனும் போது அவருக்கு இதில் போதிய அனுபவம் இருக்காது என்பதால், ஏதாவது பிரச்னை ஏற்பட்டு பணிகள் பாதியில் முடங்கலாம்.தொடர்ந்து பல்வேறு இடங்களில் குடியிருப்பு திட்டங்களை செயல்படுத்தும் கட்டுமான நிறுவனங்களின் திட்டங்களும் பாதியில் முடங்குவது ஏன் என்ற கேள்வி எழுகிறது.

ஒரு இடத்தில் குடியிருப்பு திட்டத்தை செயல்படுத்த முடிவு செய்த பின், அதற்கான பணிகளை எப்போது, எப்படி மேற்கொள்ள வேண்டும் என்பதில் கவனமாக இருக்க வேண்டும். கட்டுமான திட்டம் தொடர்ந்து நடக்க வேண்டும் என்றால், அது சம்பந்தப்பட்ட விஷயங்களில் தெளிவுடன் உரிமையாளர்கள் இருக்க வேண்டும்.
தற்போதைய நிலவரப்படி, கட்டுமான திட்டங்கள் துவங்கிய வேகத்தில் விரைவாக நடக்க வேண்டும் என்றால் அதை முடக்கும் அடிப்படை விஷயங்கள் என்ன என்பதை மக்கள் தெரிந்துக்கொள்ள வேண்டும். கட்டுமான பணிக்கான பட்ஜெட் போட்டு அதற்கு தேவையான நிதியை தயார் நிலையில் வைத்திருக்க வேண்டும்.

உங்கள் வீட்டுக்கான கட்டுமான பணிகளை துவக்கும் நிலையில், அதற்கு குறைந்தபட்சம் முதல், 3 மாதங்களில் தேவைப்படும் நிதி இருப்பில் வைக்கப்பட வேண்டும்.வங்கிக்கடன் வாயிலாக வீடு கட்டுவதாக இருந்தால், முதல் தவணைக்கு முன் உங்கள் பங்கு நிதியை தயாராக வைத்திருக்க வேண்டும்.

வீடு கட்டுவதற்கான மொத்த பட்ஜெட்டில், முதல், 20 சதவீத தொகையை உரிமையாளர் தான் செலவு செய்ய வேண்டும். இந்த பணத்தை உரிமையாளர் வைத்திருப்பதை நிரூபித்தால் தான் கடன்கொடுக்க வங்கிகள் முன்வரும், அத்துடன் இதை முதலில் உரிமையாளர் செலவு செய்ய வேண்டும்.

இதே போன்று, கட்டுமான திட்ட அனுமதி சார்ந்த பணிகளை முறையாக முடிக்காமல், வீடு கட்டும் பணிகளை துவக்கக் கூடாது. பெரும்பாலான இடங்களில் கட்டுமான திட்ட அனுமதி நடவடிக்கைகள் பாதியில் இருக்கும் போதே கட்டுமான பணிகளை துவக்கி விடுகின்றனர். இதில் முறையாக வரைபடம் தயாரிக்கப்பட்டிருந்தாலும், திட்ட அனுமதி கிடைப்பதில் ஏற்படும் தாமதம் கூட கட்டுமான பணிகள் பாதியில் முடங்க காரணமாகின்றன. குறிப்பிட்ட கால வரம்புக்குள் கட்டுமான அனுமதி கிடைக்க வேண்டும் என்பதை அரசு நிர்வாகம் உறுதி செய்தால், இப்பிரச்னை தவிர்க்கப்படும் என்கின்றனர் கட்டுமானதுறை வல்லுனர்கள்.

 

தண்ணீர் தட்டுப்பாடு உள்ள இடங்களில் வீடு, மனை வாங்குவோர் கவனிக்க

 வீடு, மனை வாங்க வேண்டும் என்று திட்டமிட்டு அதற்கான பணிகளில் ஈடுபடுவோர், தங்கள் எதிர்பார்ப்புகள் என்ன என்பதை தெளிவுபடுத்திக்கொள்ள வேண்டும். குறிப்பாக, எந்த இடத்தில் வீடு வாங்க வேண்டும், அந்த இடம் நமக்கு ஏற்றதா என்பதை தெளிவாக கவனிக்க வேண்டும். 

இதில், ஒரு இடத்தில் குடியேற வேண்டும் என்றால், தினசரி வாழ்க்கைக்கு அத்தியாவசியமாக தேவைப்படும் அனைத்து அடிப்படை வசதிகளும் அங்கு இருக்க வேண்டும். போக்குவரத்து வசதிகள், கல்வி நிறுவனங்கள், மருத்துவமனைகள் ஆகியவை முறையாக இருக்க வேண்டும்.

வில்லங்கம் இல்லாத சொத்தாக இருக்க வேண்டும் என்பதுடன், இது போன்ற அடிப்படை தேவைகளும் பூர்த்தியாக வேண்டியது அவசியம். சில சமயங்களில் சொத்து வில்லங்கம் எதுவும் இல்லாமல் சிறப்பான முறையில் அமைந்து இருந்தாலும் அதில், அடிப்படை வசதிகள் குறைபாடு காணப்படும். 

அடிப்படை வசதிகளை பொறுத்தவரை, நீங்கள் வாங்கும் வீடு, மனைக்கு முறையான சாலைகள், கழிவுநீர், மழைநீர் வடிகால் வசதிகள் இருக்க வேண்டியது அவசியம். இத்துடன் அந்த இடத்தில் நிலத்தடி நீர் எந்த அளவுக்கு கிடைக்கிறது, அதன் தரம் என்ன என்பதை முறையாக ஆய்வு செய்வது அவசியம்.

இதில் அனைத்து விதத்திலும் நம்மை திருப்தி படுத்தினாலும், தண்ணீர் விஷயத்தில் சில குறைபாடுகள் இருக்கும் சொத்தை வாங்குவது நல்லதா என்ற கேள்வி எழுகிறது. ஒரு இடத்தில் குடியிருக்க வேண்டும் என்றால், தண்ணீர் வசதி மிக மிக அடிப்படையான தேவை.

எனவே, நீங்கள் வீடு, மனை வாங்கும் இடத்தில் தண்ணீர் தட்டுப்பாடு நிலவுகிறதா என்பதை கவனித்து பார்க்க வேண்டியது அவசியம். சென்னை போன்ற நகரங்களில் தண்ணீர் தட்டுப்பாடு என்பது தவிர்க்க முடியாத ஒரு விஷயம் தான் என்றாலும், அது கோடை காலத்தில் மட்டும் இருந்தால் சமாளித்துக்கொள்ளலாம்.

ஆனால், ஆண்டு முழுதும் தண்ணீர் தட்டுப்பாடு இருக்கும் என்றால், அந்த பகுதிகளில் வீடு வாங்குவதை தவிர்ப்பது நல்லது. ஆண்டில் சில மாதங்கள் தண்ணீர் தட்டுப்பாடு என்றால், லாரிகள் வாயிலாக வாங்கி, கீழ் நிலை தொட்டிகளில் நிரப்பி வைத்து பயன்படுத்தலாம்.

இந்த நடைமுறையை ஆண்டு முழுதும் கடைப்பிடிப்பது என்பது, அதிகம் செலவு பிடிக்கும் வழிமுறையாக அமைந்துவிடும். எனவே, தட்டுப்பாடு உள்ள பகுதி என்று தெளிவாக தெரியும் இடங்களில் வீடு, மனை வாங்குவதை முடிந்தவரை தவிர்ப்பது நல்லது.

அனைத்து வசதிகளும் நல்ல முறையில் உள்ளது, விலையும் குறைவாக இருக்கிறது, வில்லங்கம் இல்லை என்பது சிறப்பு தான் என்றாலும், தண்ணீர் தட்டுப்பாடு என்பது உங்கள் தினசரி வாழ்க்கையில் பிரதான தேவை. இந்த விஷயத்தை எதார்த்த நிலையில் புரிந்து, அதன் அடிப்படையில் முடிவுகளை எடுப்பது நல்லது என்கின்றனர் நகரமைப்பு வல்லுனர்கள்.

பழைய வீட்டை வாங்குவோர் சந்திக்கும் புதிய சிக்கல்கள் என்ன?

 பொதுவாக சொந்த வீடு வாங்குவோர், புதிய வீட்டை தான் முதல் தேர்வாக வைத்திருப்பர். ஆனால், எதார்த்த நிலவரத்தில் விலைவாசி வெகுவாக அதிகரித்துள்ள நிலையில், நடுத்தர மற்றும் குறைந்த வருவாய் பிரிவினரால், புதிய வீட்டை அதிக விலை கொடுத்து வாங்க முடியாத சூழல் நிலவுகிறது.

இதன் காரணமாக, நம் பட்ஜெட்டுக்கு உட்பட்டு குறைந்த விலையில் கிடைக்கும் வீடுகளை தேடி அலைகின்றனர். இதில், சிலர் பட்ஜெட்டுக்குள் அடக்க வேண்டும் என்ற நோக்கத்தில், இரண்டு படுக்கை அறை வீடு வாங்க வேண்டிய தேவை இருந்தாலும், ஒரு படுக்கை அறை வீடு வாங்குவதை பார்க்க முடிகிறது.

இதே போன்று வேறு சிலர், நகரின் மையப்பகுதியில் அதிக விலை நிலவும் சூழலில், தங்கள் பட்ஜெட்டை கவனத்தில் வைத்து, வெளி மாவட்டங்களில் குறைந்த விலை வீட்டை தேர்வு செய்கின்றனர். இவ்வாறு வெகு தொலைவில் சென்று வாங்கும் வீட்டை முறையாக பயன்படுத்துவதில், பல்வேறு சிக்கல்கள் ஏற்படும்.

இதனால், பெரும்பாலான மக்கள் பட்ஜெட்டுக்குள் முடிக்க வேண்டும், அதே நேரத்தில் தேவையும் முறையாக பூர்த்தியாக வேண்டும் என்பதற்காக, பழைய வீடுகளை வாங்குகின்றனர். நீங்கள் பழைய வீட்டை வாங்குவதாக முடிவு செய்தால், அதிகபட்சம்,10 ஆண்டுகள் வரையிலான பழைய வீடுகளை தேர்ந்தெடுக்கலாம்.

அதற்கு மேல், அதிக ஆண்டுகள் கழித்த பழைய வீடு என்றால், அதை வாங்கிய நீங்கள் வீட்டுக்கடனை முடிப்பதற்குள், கட்டடம் மோசமான நிலைக்கு சென்றுவிடும். கட்டி முடிக்கப்பட்டதில் இருந்து, 10 ஆண்டுகள் வரையிலான வீடுகள் என்றாலும் அதை முறையான பரிசோதனை இன்றி வாங்குவது நல்லதல்ல.

கட்டட அமைப்பியல் பொறியாளர் வாயிலாக, அந்த கட்டடத்தின் உறுதித்தன்மை, குறிப்பாக துாண்களின், கான்கிரீட் தளங்களின் உறுதியை ஆய்வு செய்து, வீடு வாங்குவது நல்லது. மேலும், அந்த கட்டடம் நீங்கள் பார்க்கும் நிலையில் எப்படி உள்ளது என்பதை துல்லியமாக கவனிக்க வேண்டும்.

பழைய வீடு வாங்குவதற்கு வங்கிகள் வீட்டுக்கடன் கொடுக்குமா என்பதில், பலருக்கும் சந்தேகம் நிலவுகிறது. பழைய வீடு வாங்குவதற்கு வங்கிகள் கடன் கொடுப்பதில் எவ்வித பிரச்னையும் இல்லை. இதில், பொது மக்கள் எவ்வித சந்தேகமும் அடைய வேண்டியதில்லை.

குறிப்பாக, பழைய வீடுகளுக்கு, அதன் மொத்த மதிப்பில், 80 சதவீத தொகையை வங்கிகள் கடனாக கொடுப்பதுடன், பத்திரப்பதிவுக்கான செலவு தொகையையும் சேர்த்து கடன் கொடுக்கும். இதனால், பழைய வீடு வாங்குவோர் வங்கிக்கடன் பெறுவதற்கு முறையாக விண்ணப்பிக்கலாம்.

பழைய வீடு வாங்கும் போது, உரிமையாளர் சொல்லும் தொகையுடன், அந்த வீட்டில் சீரமைப்பு பணிக்கான செலவு, பத்திரப்பதிவுக்கான செலவு ஆகியவற்றையும் கருத்தில் வைத்து, விலை பேசுவது நல்லது. 

ஏனெனில், பழைய வீட்டை வாங்கும் போது அதில் உடைப்புகள் உள்ளிட்ட விஷயங்களை சரி செய்வது, மிக முக்கிய பணியாக உள்ளது என்கின்றனர் கட்டுமான துறை வல்லுனர்கள்.

புதிய வீட்டுக்கு அலங்கார மின் விளக்குகளை தேர்வு செய்வதில் கவனிக்க

 புதிதாக வீடு கட்டும் போது அதன் ஒவ்வொரு பாகமும் எப்படி இருக்க வேண்டும் என்பதற்காக பல்வேறு வகையாக யோசித்து செயல்படுகிறோம். இதில், வீட்டின் உள் அலங்காரம் எப்படி இருக்க வேண்டும் என்பதில், பலரும் கூடுதல் கவனம் செலுத்த துவங்கி இருக்கிறோம்.

ஆனால், இதற்கான சரியான வழிமுறைகள் என்ன என்பதில் ஏற்படும் குழப்பங்களால் பலரும் சரியான திட்டமிடல் எது என்று தெரியாமல் தவிப்பதை பார்க்க முடிகிறது. குறிப்பாக, உங்கள் வீட்டின் உட்புறத்தில் ஒவ்வொரு அறையும் எப்படி இருக்க வேண்டும் என்பது குறித்த ஒரு அடிப்படை எதிர்பார்ப்பு இருக்கும்.

இதில், அறைகளின் அளவுகள் அடிப்படையிலான எதிர்பார்ப்பு தான் பலருக்கும் பிரதானமாக உள்ளது. இதற்கு அடுத்தபடியாக அந்த அறையின் சுவர்களில் உள்ள வண்ணங்கள் தான் பிரதான எதிர்பார்ப்பாக பெரும்பாலான சமயங்களில் அமைந்து இருப்பதை பார்க்க முடிகிறது.

இந்த எதிர்பார்ப்புகள் அவசியமானவை தான் என்பதில் யாருக்கும் மாற்றுக் கருத்து இருக்காது என்றாலும், இத்துடன் மேலும் சில விஷயங்களை மக்கள் புரிந்துக்கொள்ள வேண்டியது அவசியம். உதாரணமாக, உங்கள் புதிய வீட்டின் படுக்கை அறையின் அளவு, அமைப்பு இப்படி இருக்க வேண்டும் என்று நினைக்கும் நீங்கள், அதில் விளக்குகள் எப்படி இருக்க வேண்டும் என்பதையும் திட்டமிட வேண்டும்.

வீட்டின் ஒவ்வொரு அறையிலும் நல்ல காற்றோட்டம், வெளிச்சம் இருக்க வேண்டும் என்பது அடிப்படை வழிமுறையாகும். அதில் மின்சார விளக்குகள் எப்படி இருக்க வேண்டும் என்பதையும் கட்டுமான நிலையிலேயே தெளிவாக திட்டமிட வேண்டியது அவசியமான ஒன்றாக உள்ளது.

இதில் என்ன திட்டமிட வேண்டியுள்ளது என்று கூட பலருக்கும் தோன்றலாம். ஒரு அறை என்றால் அதில் இரண்டு விளக்குகள், அதாவது எல்.இ.டி., விளக்குகள் அமைந்தால் போதும் என்று தான் பலரும் நினைக்கின்றனர். உண்மையில் வீட்டின் உட்புறம் அழகாக இருக்க வேண்டும் என்றால், சுவர்களின் வண்ணம் போன்று, விளக்குகள் தேர்விலும் கூடுதல் கவனம் செலுத்த வேண்டும்.

புதிய வீட்டுக்கான பட்ஜெட் தயாரிக்கும் போதே அதில் உள் அலங்காரம், மின் விளக்குகள் போன்றவற்றுக்கும் குறிப்பிட்ட தொகையை ஒதுக்குவது நல்லது. குறிப்பாக, அறைகளில் அடிப்படையான விளக்குகளுடன் கூடுதலாக அலங்கார விளக்குகளை அமைப்பது நல்லது. சென்னை உள்ளிட்ட தமிழகத்தின் பல்வேறு நகரங்களில், இத்தகைய அலங்கார விளக்குகள் விற்பனைக்கு என்றே தனியான பெரிய ஷோரூம்கள் வந்துவிட்டன.

மேலும், இணையதளம் வாயிலாகவும் அலங்கார விளக்குகளை தேர்ந்தெடுக்க வாய்ப்புகள் அதிகரித்துள்ளன. இத்தகைய விளக்குகளில் பெரும்பாலானவை எல்.இ.டி., அடிப்படையில் தயாரிக்கப்படுவதால், மின்சார செலவு அதிகரித்துவிடுமோ என்ற அச்சம் வேண்டாம். சரியான விளக்குகளை தேர்ந்தெடுத்து வீட்டின் அறைகளை அழகானதாக்குங்கள் என்கின்றனர் உள் அலங்கார வல்லுனர்கள்.

Under-construction vs. ready homes: Take your pick

Under-construction vs. ready homes: Take your pick

We have compiled a list of advantages and disadvantages of both, thus allowing you to make a well-informed decision

  Adilemma that often overwhelms homebuyers is choosing between a ready-to-move-in (RTMI) home or an under-construction one.  Therefore, let us spell out the advantages and disadvantages of each option so that you can make an informed decision during your homebuying process.

  Buying a finished project saves you time, but it also means paying a higher price.  Moreover, in the case of RTMI homes, you can check the quality of the final product, which is not possible for a home that is still under construction.

  With under-construction projects, there is greater flexibility in terms of payment as compared to RTMI.  You can pay a token amount, and then easily pay the remaining balance over a longer period until the construction is complete.  Additionally, you have the freedom to personalise the interiors according to your preferences.

  “RTMI properties offer a good value proposition to discerning homebuyers and are least risky.  Not only do they offer instant gratification, but they also do not attract GST.   Under construction properties fall under the purview of GST, levied at five percent of the base cost of a property.  Of course, this does not mean that all RTMI properties are risk-free by default.  The number of illegal constructions or projects with non-sanctioned additional floors now being identified stand mute testimony to that fact,” explains Amit Goenka, CEO, Nisus Finance.

  While earlier there was a difference in pricing (around 10 and 30 percent ) between a ready property and an under-construction property, the gap has begun to simmer down.  “ The gap between ready-to-move-in homes and those still under construction has narrowed down over the years because there was an abundance of unsold homes of under-construction homes are going up due to increased input costs such as land and construction expenses,” mentions Prashanth Thakur, regional director, and head of research Anarock Group.

 What are the key things that a buyer should keep in mind before investing in a home ( irrespective of whether it is a ready home or an under-construction home ) ?  “ Make sure the developer has a good track-record of completing projects on time.  When buying an under-construction home, avoid making a large up-front payment and instead consider construction-linked plans.  If you’re considering a ready-to-move-in property, ensure all the amenities and facilities are up and running.  Check for documents such as the occupancy certificate, title clearance, and other legal requirements.  Lastly, consider your financial situation, family size, and job location, to determine which option suits you best,” says Akash Pharande, managing director of realty firm.

  Manju Yagnik, senior vice president, NAREDCO Maharashtra concludes, “ Invest in a project, which is registered under the Real Estate ( Regulation and Development ) Act (RERA) as it will ensure that the builder follows ethical business practices, making your investment secure.  Secondly, it will reduce the chances of project delays.  Moreover, it will facilitate a speedy resolution of any complaints or issues that may arise during the construction process.”

Is it possible to sell your under-construction apartment after registering it?

If you find yourself in a situation where you are unable to arrange the finances needed to take possession of your under-construction property and are considering selling it off, fret not! We’ve got you covered with detailed information on how to proceed 

Ramesh Sawant ( name changed on request ), a private sector employee, purchased a house in Borivali, Mumbai in January 2022.  However, soon after, the state government announced that they would be imposing an extra one percent metrocess on properties registered after March 2022.  Since Sawant was sure about his purchase and financial situation, he hurriedly finished the registration process before March 2022.  However, things didn’t go as anticipated and his finances hit a roadblock.  Sawant is now in a soup as he cannot make the pending payment nor can he get his booking and registration amount back.  The building is now nearing completion and will get the occupancy certificate (OC) soon.  Sawant now wishes to sell this apartment, but can he do the needful?  Let’s find out.

Can I sell my under-construction house after registration?

The simple answer is, yes.

How can I sell the same?

To sell your booked flat after registration, you will need permission from the developer.  Manmeet Kaur, partner, Karan-jawala & Co.shares, “An under-construction property can be sold subject to the terms and conditions of the Builder Buyer Agreement (BBA).  Usually, the BBA will have a clause for the assignment of allotment to subsequent allottees.  Once your allotment is assigned to a new allottee, i.e. the subsequent purchaser, the subsequent purchaser steps into the shoes of the original owner.  The consideration for such a transfer can be worked out between the seller and the purchaser.  However, such assignments or transfer of rights under BBA are subject to approval and endorsement by the builder.  Usually, the assignment will be through a tripartite agreement between the builder, seller and purchaser wherein the builder will agree to handover possession to the purchaser instead of the seller and the purchaser will undertake to make the remaining payment.  A transfer fee may also be charged by the builder.  If the original purchase has been financed by a bank or financial institution, a No objection certificate (NOC) from such bank or financial institution will be required.”
         However, take note that it is not going to be a simple process and it involves complex paperwork due to the unusual situation of selling a house.  It is advised that you seek legal advice to manage the complexities and ensure a smooth transaction without any legal hurdles.

Can I return the house back to the developer and get a refund? 

          “It is  not possible unless the allottee and the developer both, agree to cancel the allotment/sale.  Under RERA, the developer is entitled to forfeit the amount as specified either in the allotment letter or agreement for sale as the case may be,” shares Sadhav Mishra, partner, SNG & Partners, Advocates & Solicitors.
          However, you do have the option to give it back to the developer if he agrees, but it will probably be a loss-making deal for you.  Ram Naik, director, The Guardians Real Estate Advisory shares, “Start a conversation with the developer and look over the contract for a cancellation clause.  If a refund is agreed upon, follow the steps described, maintaining clear and documented communication throughout the process.  In case of cancellation of the deal, refundable policies provide flexibility by allowing full or partial repayment within a given duration.  However, keep in mind that GST is non-refundable, resulting in a loss of 10 to 12 percent of the property cost if the booking is cancelled.  Developers often charge cancellation fees of roughly 10 percent of the property cost.  Moreover, as buyers, you have already covered the cost of stamp duty and registration fees.  For instance, in Mumbai, the stamp duty rate is set at six percent, and the registration charges amount to one percent of the property value.”  This means that cancelling the property and returning to the developer will mean that you face around 20-25 percent of the total property cost loss.

What if the builder refuses to let you sell the apartment? 

It is also possible that the developer might not permit you to sell the apartment before possession.  In such a scenario, you will have to look for a buyer who is willing to pay the remaining amount on your behalf.  In case you take the home loan and fall short on some amount, the buyer should pay you that amount that you will pay to the developer and after possession, you can transfer the loan to the buyer.
Let’s understand this with the help of an example.  Suppose you bought a house for Rs one crore and now you are unable to take possession.  You have already paid 15 percent of the amount, i.e. Rs 15 lakh as booking and registration charges.  You will have to find a buyer who can give you the remaining Rs 85 lakh before possession.  Suppose the buyer is also not in the position to arrange such a huge amount but can manage Rs 35 lakh, you will have to take a home loan of the remaining Rs 50 lakh in your name and take possession.  Once you get possession, you can transfer the Rs 50 lakh home loan to the buyer and sell it.
              In all such scenarios, you will have to ensure that the buyer is trusted and that proper paperwork is carried out.  As it is such a huge amount, it is preferred that both, the buyer and seller share a good mutual understanding on top of air-tight paperwork.
              Naik concludes, “Maintain transparent communication with the developer, seeking guidance and viable solutions to unanticipated problems.  Conduct extensive market research to identify a reasonable selling price, increasing the chances of a successful resale.  Carefully assess your options, keeping in mind the volatile character of the real estate market, and seek professional guidance to make informed decisions.”

 

பழைய வீட்டை விற்பவர்கள் கவனமாக இருக்க வேண்டிய விஷயங்கள்

  பழைய வீடுகளை விற்பனை செய்ய சரியான சந்தை நிலவரப்படி தொகை நிர்ணயிக்கப்பட்டாலும் அவற்றை எளிதாக விற்பனை செய்துவிட முடியாது என்று ரியல் எஸ்டேட் வல்லுனர்கள் கூறுகின்றனர்.

விலை உயர்வு உள்ளிட்ட பல்வேறு காரணங்களால், பழைய வீட்டை வாங்க மக்கள் ஆர்வம் காட்டுகின்றனர். இத்தகைய பழைய வீட்டை வாங்கும் போது, அது தொடர்பான பல்வேறு விஷயங்களில் கவனமாக இருக்க வேண்டும். அதே நேரத்தில் உங்களிடம் உள்ள பழைய வீட்டை விற்றுவிட்டு, புதிய வீட்டை வாங்குவதாக இருந்தால் அதில் மிக கவனமாக இருக்க வேண்டும்.

பழைய வீட்டை பயன்பாட்டு நிலையில் அப்படியே விற்பதில் சில நடைமுறை சிக்கல்கள் ஏற்படும். பொதுவாகவே, நாம் ஒரு பொருளை வாங்க சென்றால் அதற்கு விலை அதிகமாகவும், அதே பொருளை விற்க சென்றால் அதற்கான விலை குறைவாகவும் மதிப்பிடப்படுகிறது. இது பலருக்கும் நேரடிய அனுபவமாக இருக்கிறது.

இதனால், நீங்கள் விற்கும் பழைய வீட்டில் சிறிய அளவிலான குறைபாடுகள் இருப்பின் அதை சரி செய்ய வேண்டியது அவசியம். சில ஆயிரம் ரூபாயில் சரி செய்யக் கூடிய சிறிய உடைப்பாக இருக்கலாம். ஆனால், அதை சரி செய்யாவிட்டால், விற்பனையின் போது, சில லட்சங்கள் குறைத்து மதிப்பிடப்படும். எனவே, வீட்டை விற்கும் முன்,

எந்த ஒரு வீட்டுக்கும் வெளிப்புற தோற்றம் கண்ணை கவரும் விதத்தில் இருக்க வேண்டும் பொதுவான விதிமுறை. அதனால், சற்றே மங்கலாக தோற்றமளிக்கும் வீடுகள் குறைத்து மதிப்பிடப்படும். அதனால், தகுந்த எக்ஸ்டீரியர் பெயிண்டு மூலம் சற்று குறைவான பட்ஜெட்டில் வெளிப்புற தோற்றத்தை அழகாக மாற்றுவது அவசியம்.

அதில் சிறு உடைப்புகள், சிறு விரிசல்கள் இருந்தால் சரி செய்து விடுங்கள். மேலும், கதவு, ஜன்னல் போன்றவற்றில் துரு இல்லாமல் பார்த்துக்கொள்ளுங்கள். தண்ணீர் வினியோக குழாய் உடைப்புகளை சரி செய்யுங்கள். மின்சார இணைப்பு உடைப்புகளையும் சரி செய்யுங்கள். வீட்டின் அனைத்து பகுதியிலும் புதிய பெயிண்ட் அடித்து இருப்பதும் நல்லது. மேலும், விற்பனைக்கு முன் சொத்து வரி, குடிநீர் கட்டணம், மின்சார கட்டணம் ஆகியவை நிலுவை இல்லாமல் கட்டிவிடுங்கள். விற்பனைக்கு முன், அதை வாங்குவோருக்கு தேவையான ஆவணங்களை தொகுப்பாக எடுத்து வைத்துக்கொள்வதுடன், சில பிரதிகளை நகல் எடுத்து வைப்பதும் நல்லது.

தெளிவான எந்த முடிவும் ஏற்படாமல், அசல் ஆவணங்களை வெளியாரிடம் கொடுக்காதீர். தரகர்களுடன் விற்பனைக்கான ஒப்பந்தம் போடுவது, பவர் கொடுப்பது போன்ற செயல்களை முடிந்தவரை தவிர்ப்பது நல்லது. சீரமைப்பு பணிகள் சரியாக செய்து இருந்தால் அதை வாங்க வருவோருக்கு நல்ல நம்பிக்கை ஏற்படும் என்கின்றனர் ரியல் எஸ்டேட் துறை வல்லுனர்கள்.

கிரைய பத்திரம் தயாரிப்பில் ஆவண எழுதர்களை தேர்வு செய்வது எப்படி?

சொத்து பரிமாற்றம் உள்ளிட்ட பணிகளுக்கான பத்திரங்களை தயாரிப்பதில் ஆவண எழுத்தர்கள் முக்கிய பங்கு வகிக்கின்றனர்.  இவர்களை முறைப்படுத்த பதிவுத்துறை தேர்வுகள் நடத்தி, சரியான நபர்களுக்கு உரிமம் வழங்கியுள்ளது.

 தமிழகத்தில், தற்போதைய நிலவரப்படி, பதிவுத்துறை உரிமம் பெற்ற, 3,000க்கு மேற்பட்ட ஆவண எழுத்தர்கள் உள்ளனர்.  இவர்கள் பதிவு சட்டம், முத்திரை சட்டம் திருமண பதிவு சட்டம் போன்றவற்றின் அடிப்படை கூறுகளை அறிந்தவர்களாக இருக்க வேண்டும்.

 

புதிதாக சொத்து வாங்கும் போது, சம்பந்தப்பட்ட சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தின் அருகில் கடை வைத்து செயல்படும் ஆவண எழுத்தர்களில் யாராவது ஒருவரை தேர்வு செய்கிறோம்.  இதில் பத்திரம் தயாரிப்பில் ஆவண எழுத்தர்களின் பங்களிப்பு அத்தியாவசியமானதாக உள்ளது.
சொத்து பரிமாற்றத்துக்கான ஒரு பத்திரம் எப்படி அமைய வேண்டும் என்பதற்கு அடிப்படை வரையறை உள்ளது. இதற்கான மாதிரிகளை பதிவுத்துறை இணையதளத்தில் வெளியிட்டுள்ளது.

இதில், விற்பவர், வாங்குபவர் குறித்த குறிப்புகளுடன், அந்த சொத்து எங்குள்ளது, அது யாரிடம் இருந்து, தற்போதைய விற்பனையாளருக்கு எப்படி கிடைத்தது என்பதை குறிப்பிட வேண்டும்.
சொத்தின் மதிப்பை குறிப்பிடுதல், அளவுகளை குறிப்பிடுதல் ஆகியவற்றில் எதிர்காலத்தில் சிக்கல் வராமல் எழுத வேண்டும்.

சமீபகாலமாக வழக்கறிஞர்கள் ஆவண எழுத்தர்களாக செயல்படுகின்றனர். முறையான உரிமம் பெற்ற ஆவண எழுத்தர், கல்வி தகுதி ரீதியாக வழக்கறிஞராக இருப்பதில் பிரச்சனை இல்லை.ஆனால், வழக்கறிஞராக தொழில் தொடங்கிய நபர், ஆவண எழுத்தர்கள் செயல்படும் நிலையில் தான் பல்வேறு சிக்கல்கள் ஏற்படுகிறது.இவ்வாறு, அவசர கோலத்தில் ஆவணம் எழுத வந்தவர்கள், தயாரிக்கும் பத்திரங்கள் மிக சுருக்கமாக முடிக்கப்படுகிறது.
 
பத்திரத்தில் அதிக தகவல்களை சேர்த்தால், பதிவின் போது தேவையில்லாத கேள்விகள் எழும். அதனால், பத்திரப்பதிவு பணிகள் தாமதமாகவும் வாய்ப்புள்ளது.
 
விரைவாக வேலையை முடிக்க சிக்கல் இன்றி சுருக்கமாக பத்திரம் எழுதுவது சிறந்தது என்பது இவர்களின் கருத்தாக உள்ளது. பொது மக்களும் விரைந்து முடித்து கொடுக்கிறார் என்பதற்காக இவர்களை அணுகுகின்றனர்.
 

வழக்கறிஞர் பத்திரத்தை படித்து அதில் வில்லங்கம் இருக்கிறதா என்று சரி பார்த்து ஆலோசனை வழங்கலாம். அவரே ஆவண எழுத்தராகவும் செயல்படும் போது நடைமுறையில் பல்வேறு சிக்கல்கள் ஏற்படுகின்றன.
  
எனவே, உங்கள் கிைரய பத்திரம் தயாரிக்க அனுபவம் வாய்ந்த, உரிமத்துடன் செயல்படும் ஆவண எழுத்தர்களை பயன்படுத்த வேண்டும் என்கின்றனர் சார்-பதிவாளர்கள். 

புதிய வீடு வாங்குவோர் கட்டுமான நிறுவனங்களை தேர்ந்தெடுப்பது எப்படி?

 அடுக்குமாடி குடியிருப்பு அல்லது தனி வீடு எதுவானாலும் அதை யாரிடம் இருந்து வாங்குகிறோம் என்பதில் கவனமாக இருக்க வேண்டும்.  இதற்காக, சரியான நிறுவனத்தை தேர்ந்தெடுப்பது மிக முக்கியமான ஒன்று.  இன்றைய சூழலில், கட்டுமான நிறுவனங்கள் மூன்று வகைகளாக பிரிக்கப்படுகின்றன.  முதலில், குறைந்த எண்ணிக்கையில் அதாவது, ஐந்து முதல், 10 வீடுகள் வரை அடங்கிய சிறிய குடியிருப்புகளை கட்டுவோர் சிறிய நிறுவனங்களாக உள்ளனர்.

          இதற்கு அடுத்தபடியாக, 15 முதல், 20 வீடுகள் வரை அடங்கிய நடுத்தர குடியிருப்புகளை கட்டும் நிறுவனங்கள்.  அடுத்து, 50 மற்றும் அதற்கு மேற்பட்ட எண்ணிக்கையில் வீடுகள் அடங்கிய பெரிய திட்டங்களை செயல் படுத்தும் நிறுவனங்கள் என மூன்று வகைகள் உள்ளன.

           அதிக வீடுகள் உள்ள பெரிய திட்டங்களை செயல்படுத்தும் நிறுவனங்களில் குறைந்த விலை வீடுகள் கட்டுவோர், ஆடம்பர வீடுகள் கட்டுவோர் என இரு வகை உண்டு.  இது போன்ற வேறுபாடுகளை புரிந்து புதிய வீட்டை யாரிடம் இருந்து வாங்குவது என்பதை தீர்மானிக்க வேண்டும்.
           இதில், சிறிய திட்டங்களை மேற்கொள்ளும் நிறுவனங்களின் திட்டங்களில் உங்களுக்கு கேள்விகள் கேட்பதற்கான வாய்ப்பு அதிகமாக இருக்கும்.  கட்டடத்தில் எதாவது பழுது என்றால் அதை சரி செய்து தர வேண்டும் என்று நீங்கள் நேரடியா பில்டரை அணுகி கேட்க முடியும்.
           அதே நேரத்தில் பெரிய திட்டங்களை மேற்கொள்ளும் நிறுவனங்களிடம் நேரடி கேள்விகளுக்கான வாய்ப்புகள் மிக குறைவு.  கட்டுமான நிறுவன உரிமையாளருடன் நேரடி சந்திப்புக்கே வாய்ப்பு இருக்காது.  இத்தகைய நிறுவனங்கள் கார்ப்பரேட் நிலையில் செயல்படுவதால், கட்டுமான நிறுவனம் சார்பில் விற்பனை முகவர் தான் பல்வேறு விஷயங்கள் குறித்து முடிவு செய்வர்.  இதில் கட்டுமான திட்டத்தில் குறைபாடு இருப்பதாக நீங்கள் புகார் கூறினால் அதற்கு தீர்வு கிடைப்பதற்கு தாமதம் ஏற்படும்.
           ஆனால், சிறிய, நடுத்தர திட்டங்களுக்கான நிறுவனங்களை பொறுத்தவரை பிரச்னைகள் ஏற்பட்டாலும், அதில் தீர்வை நோக்கி செல்வதற்கான வாய்ப்புகள் அதிகம்.  சிறிய திட்டங்களை செயல்படுத்தும் நிறுவனங்கள் கட்டுமான பணியில் காட்டும் கவனத்தைவிட பெரிய திட்டங்களில் நிறுவனங்களின் நேரடி கண்காணிப்பு குறைவாகவே இருக்கும்.
           எனவே, புதிய வீட்டை எத்தகைய நிறுவனத்திடம் வாங்குவது என்பதில் இது போன்ற விஷயங்களையும் கவனிக்க வேண்டும் என்கின்றனர் கட்டுமான வல்லுனர்கள். 

Tips every luxury homebuyer should know

 Here’s a checklist to make an informed decision while purchasing a luxury property

     Purchasing any property requires a lot of thought and planning to ensure that the purchase is the right fit for an individual’s lifestyle.  So, it is imperative that customers carefully investigate some factors before investing in a luxury property.

Purpose of the property

Are you looking for a place to live permanently, or are you looking to rent it out for a steady income?  Depending on your goals, you may have different preferences when it comes to the type of property you choose.

The right location

The location of the property is also an important factor to consider, as people seek natural open spaces, magnificent sea views, and greenery.  Luxury properties are often located in posh areas, so it is important to research the surrounding area to make sure it meets your needs.  Consider the local amenities, such as commute connectivity, schools, hospitals, and shopping centres, and make sure the neighbourhood is safe.

RERA registration

RERA is the governing body responsible for regulating and monitoring real estate projects, and it is important to ensure that the property you are considering is registered with them.

Check property features

These properties often come with a variety of amenities, such as swimming pools, spas, gyms, etc.  Make sure these features are well-maintained and in good condition.

Brand value is essential

A trusted developer who has brand value is also an important factor to consider while purchasing a luxury property.  A property with a well-established brand name can often command a higher price than a lesser-known property.
        Whether it’s for increased comfort and convenience, added security, or the potential for a great investment, luxury property is a good investment.  In addition, investing in a luxury property is also a great way to diversify your portfolio.

பழைய வீடு வாங்கும்போது கவனம்

சொந்தமாக வீடு வாங்க நினைப்பவர்கள் புதிய வீட்டை தான் முதலில் தேடுவார்கள்.  ஆனால், நிதி நிலை காரணமாக பழைய வீட்டை வாங்க வேண்டிய நிலை வரலாம்.இதன்படி, பழைய வீட்டை வாங்கும்போது பல்வேறு விஷயங்களில் கூடுதல் கவனம் செலுத்த வேண்டும்.  இதில் வழக்கமாக, பத்திரங்கள், வீட்டின் அமைப்பு உள்ளிட்ட விஷயங்களை கவனிப்பர்.

    

ஆனால், பழைய வீடு விற்பனையில் அதன் உறுதித் தன்மையை வல்லுனர்களை கொண்டு ஆய்வு செய்ய வேண்டும்.  விற்பனைக்கு வரும் சொத்து அதற்கு முந்தைய பத்திரத்தில் எப்படி இருந்ததே அப்படியே தற்போது இருக்க வேண்டும்.
       
          பல சமயங்களில், தற்போது பத்திரத்தில் எப்படி உள்ளதோ அதை அப்படியே புதிய பத்திரத்தில் குறிப்பிட்டு விற்றுவிடுவர்.  இவ்வாறு சொத்தை வாங்கியபின் அதன் எல்லை தாவாக்கள் தெரியவரும்.  இதைதவிர்க்க, பழைய வீட்டை வாங்கும் நிலையில் கூடுதல் விஷயங்களை கவனிப்பது அவசியம்.  அதிலும் சில விற்பனையாளர்கள் சிறுபிள்ளைதனமாக செயல்படுவதும் உண்டு.

         குறிப்பாக, விற்பனைக்கு வரும் சொத்தை நீங்கள் பார்க்க செல்லும் போது இருந்த நிலையில் அப்படியே உங்களுக்கு ஒப்படைக்க வேண்டும்.  அதில் பயன்பாட்டு பொருட்களை மட்டுமே பழைய உரிமையாளர் எடுத்து செல்லலாம்.

          ஆனால், சில இடங்களில் விற்பனையாளர்கள், வரைபடத்துக்கு அப்பாற்பட்ட நிலையில் கூடுதலாக கட்டப்பட்ட அறைகளை பத்திரப் பதிவுக்கு முன் தன்னிச்சையாக இடித்து விடுவர்.  அலமாரி உள்ளிட்ட அமைப்புகளை பெயர்த்து எடுத்து செல்வர்.  இன்னும் சிலர், வீட்டிற்குள் விளக்குகளை அகற்றிவிடுகின்றனர்.  மேலும், கூடுதலாக அமைத்த சுவிட்ச் போர்டுகள், தண்ணீர் மோட்டார்களை அகற்றி விடுகின்றனர்.

          இது போன்ற சிறுபிள்ளைத்தனமான செயல்களை அனுமதிக்காதீர்.  வீடு வாங்க முன்பணம் கொடுக்கும்போதே, இது தொடர்பான விஷயங்களை கண்டிப்புடன் தெரிவிப்பது நல்லது.  அப்போது தான், வீட்டை வாங்கி நீங்கள் குடிபுகும் நிலை சிக்கல் இன்றி அமையும் என்கின்றனர் கட்டுமான வல்லுனர்கள்.    

Five Vastu tips to attract wealth to your home

 Five Vastu tips to attract wealth to your home

Follow these Vastu tips, suggested by our expert, to ensure flow of wealth and positivity in your life

A Vastu-compliance home can attract prosperity and abundance into our lives.  It can bring opportunities, provide financial gains, and help us build assets.  Here are five Vastu tips that can help you attract wealth in your life:

1         Declutter your house:

           According to Feng Shui (the Chinese system of design) and its Indian cousin, Vastu (the yogic science of design), one of the most common “life energy” hindrances in our home and workspace is clutter.  Clutter blocks the flow of vital life energy, which should flow freely.  And when it’s not, it can hamper our health and prosperity.  When our homes have free-flowing prana or qi, it nourishes and supports us so that we can live in harmony with others and have more energy, happiness, and focus to achieve our goals.  Therefore, by decluttering homes, you can bring wealth into your life.

2         Maintain the entrance doors:  The north and east directions are considered ideal for an entrance door.  Avoid the south and south-west entrance.  Also, using teak wood to build an entrance door is auspicious.  For a positive environment, ensure the entrance is clutter-free.  Do not keep footwear in front of the entrance door of the house as it blocks the flow of positive energy.  In addition to this, there should not be any electrical pole, tree or wall in front of your main door.  An entrance door determines the quality of the energy, which enters and circulates in the home.

3           Use powerful symbols:  A symbol is a visual image that represents an idea-a deeper indicator of universal truth.  The human subconscious mind understands only the language of symbols.  Using appropriate symbols in the form of pictures, paintings, and sculptures in different directions compels the subconscious mind to attract wealth and happiness.

. Place a Shri Yantra in the south and southeast zone of your house or office to attract an abundance of wealth and prosperity;

. Place a Lord Kuber statue or KuberYantra in the north direction.  It symbolises affluence;

 .   Place paintings or statues of two red horses in the south direction for the fire and inspiration;

  .  Place a silver statue of goddess Lakshmi in the southeast direction to ensure the incessant flow of cash.

4         Right placement of the vault:  One of the best ways to ensure wealth is to place the vault in a favourable direction as per your horoscope.  Although according to Vastu, placing a vault in the southwest direction gives the best results, if you use the direction related to the planet connected with the second house (house of wealth and family) in your horoscope, it gives excellent results.  You will witness an inflow of cash increasing day by day.  For example, if your second house has the moon in your horoscope, then you should place your vault in the northwest direction.  If there is no planet in the second house, then take rashi or sign direction.  For example, if your second house has a Leo sign, its lord is Sun, and you can place the vault in the east.

5         Colour scheme as per elements:  It is very important to use colours as per the various elements and directions.  If you paint your north wall red, you evaporate new career opportunities.  If you paint blue or black colour in the southeast direction, your wealth will take a hit.  If you want to multiply the gains and profits, never use red or green colour in the west direction of your home or workplace.

                                                                      

                                                                          -The author is a Vastu expert.

                                                                          

                                                                          -The views of the author in this article are personal and                  

                                                                        do not constitute professional advice of Times Property.

Thanks - TIMES PROPERTY