Is investing in commercial real estate a smart financial move?

 With strong rental yields, capital appreciation, and tax benefits, CRE offers the potential for steady returns and portfolio diversification.

While residential real estate and traditional investment options such as gold, fixed deposits, and the stock market have long been favoured by investors, commercial real estate has recently piqued the interest of many.  Here’s why.

One of the main reasons why Indian investors are keen on commercial real estate (CRE) is the fact that, “India is integral to corporate office occupiers” portfolios, and many international players are expected to continue to expand in India.  Factors like upbeat leasing, robust outsourcing activity, growth of several micro-markets, and continued expansionary leasing by GCCs and domestic occupiers have boosted investors interest in the office segment, thus making it a lucrative investment proposition for short, medium, and long-term gains.  Retail and logistics assets have also seen good traction recently.

COMMERCIAL REAL ESTATE ROI

The ROI in CRE can be substantial, making it an attractive option for secondary investment.  For instance, let’s consider a commercial property purchased for Rs five crore with an annual rental income of Rs 50 lakh.  Assuming that the property appreciates by four percent annually, the ROI after one year could look something like this:

Rental income: Rs 50 lakh

Property appreciation: Rs 20 lakh (four percent of Rs five crore)

Total return: Rs 70 lakh

ROI: (Rs 70 lakh / Rs five crore) 100 = 14 Percent

This example illustrates how CRE can deliver a strong ROI, combining both steady rental income and property value appreciation.

Ways to earn a good return on investment (ROI) through CRE

1 Rental income : “CRE often provides a steady income stream via leasing.  The potential rental yields are significantly higher than those from residential properties, typically ranging between seven to 15 percent depending on the property type and location.

2 Capital appreciation : Over time, commercial properties appreciate due to market demand, improvements to the property, or developments in the surrounding area.  This alone can ensure a significant capital gain based on the number of years you hold the property investment.

3 Tax benefits : Investors can benefit from various tax deductions related to property depreciation, mortgage interest, and other expenses, enhancing overall returns.

4 Debt equity ratio : ROI on CRE is significantly influenced by the debt-equity ratio.  Ideally, a 100 percent equity investment allows for ROI calculations from day one since all income directly contributes to returns.  However, if debt is involved, the cost of interest reduces net income, impacting the overall ROI until the debt is repaid.

Benefits of CRE as a secondary investment

“CRE typically offers higher returns, often between eight and 12 percent annually, making it more lucrative compared to other real estate investments.  Additionally, CRE serves as a powerful diversification tool, reducing an investor’s risk and exposure to market fluctuations by incorporating a mix of property types like office buildings, retail spaces, and warehouses.  Furthermore, CRE acts as an effective inflation hedge, as lease agreements often include rent escalation clauses tied to inflation, protecting the investor’s income from eroding purchasing power”.

“First, it diversifies portfolios, reducing exposure to stocks and bonds and spreading risk CRE provides steady income through rental income, primarily from long-term mortgages, providing a reliable source of income.  Meanwhile, the potential for property appreciation, especially in high-demand areas, increases capital gains.  Lastly, the use of cash to manage large assets and the inflationary nature of CRE keep returns high, making it a stable and profitable investment.”

How to go about it?

Irrespective of whether you are a seasoned or a novice investor, due diligence is the key to a successful investment.  Understand the market dynamics, especially the local market of the area you are planning to invest in.  Aspects such as the demand, economic conditions, and growth potential are all important.  “Start with assets that are ready for occupancy.  Factors such as the quality, compliance, and legality of an asset can significantly influence its yield potential, so it’s crucial to consider these aspects.  Additionally, assessing the credibility of the developer, and reviewing their historical performance are all essential steps.  The corpus of investment depends on the location and the investor’s risk appetite; however, even for a retail investor the entry point is quite low thanks to Real Estate Investment Trusts (REITs).  There are a few risks that one should keep in mind.  Operational and maintenance factors directly impact the rental value, impacting the potential yield from investments.  Hence, the property’s upkeep is fundamental.  Since leases for CRE usually last for a longer tenure, finding the right tenant for the property may be challenging.  Real estate market knowledge and a longer investment horizon are a necessity to invest in CRE.”

 It’s crucial to thoroughly understand the terms of lease agreements, especially the lease duration and rent escalation clauses.  Proper financial planning is essential, as you’ll need to account for loan repayment (if any), maintenance costs, property taxes, and other expenses.

“Consider whether to manage the property yourself or hire a management company, as effective management can significantly impact ROI.  Ensure the investments align with your financial goals and risk tolerance.  Be aware of zoning laws, tenant rights, and other legal factors that can affect property management and profitability.  Recognise that CRE investments typically require a longer time horizon to realise significant returns, making patience essential for success.”

Even though you are prepared, there is always a chance of things going south in any investment.  Thus, ensure legal compliance and prepare an exit strategy, factoring in market conditions. 

Long - term rentals vs short - term stays: which investment strategy is better?

 Understanding the best strategy for rental investments

Investors are often big on real estate because of its potential to generate handsome rental income.  This passive income is often preferred, due to the straightforward process involved.  Once the tenant is finalised and the paperwork is completed, the homeowner typically doesn’t need to interfere with the tenant, and , it is guaranteed that a set amount will be credited to their account monthly.  However, with the emergence of short-term rentals, the concept of renting has turned on its head.  Homeowners now need to be more hands-on, but does this also increase the ROI?

“Long-term stays usually refer to renting for six months or more-sometimes even stretching into years.  Short-term stays involve renting for shorter durations, typically less than six months.

“Short-term rentals can potentially generate higher income via every stay as compared to long-term rentals.  However, occupancy rates can fluctuate seasonally, impacting overall income.  Long-term rentals offer predictable, consistent income, but the potential for higher returns is limited.

Thus, it is extremely crucial to exercise due diligence and conduct thorough research before diving into any rental investment of this nature.  The investment for both types of rentals is significant, and their returns could be determined seasonally or by their proximity to local attractions.  Therefore, to help determine the conflict between the two rental options, a real estate firm explains each rental option in detail, along with their drawbacks.

SHORT-TERM STAYS

HIGHER RETURNS WITH HIGHER EFFORT

Higher Potential Income:

A well-located apartment in Mumbai’s Bandra or Goa’s Candolim can earn two or three times more through short-term rentals compared to long-term leases, especially during peak seasons.

Flexibility:

Owners can use the property themselves when needed.  This is particularly advantageous in vacation destinations like Udaipur, Goa, Shimla or Puducherry.

 Diverse guest base:

Short-term rentals attract a mix of tourists and business travellers, reducing dependency on a single market segment.

Price adaptability:

Rates can be adjusted based on demand.  During special events that hold cultural significance to that area or the country, short-term rental prices can skyrocket.

HOWEVER, SHORT-TERM RENTALS COME WITH THEIR OWN SET OF CHALLENGES:

Higher Operational Costs:

Frequent cleaning, maintenance, and guest management increases cost.  In cities like Bengaluru, where the IT sector drives short-term corporate stays, maintaining high standards is crucial but expensive.

Seasonal Fluctuations:

Cities like Shimla or Manali see high occupancy during peak seasons but might struggle during off-seasons.

Regulatory Uncertainties:

Many Indian cities are still grappling with regulations for short-term rentals.  In Goa, for instance, there have been ongoing discussions about licensing requirements for short-term rental properties.

More hands-on management:

Short-term rentals require active management.  In a city like Chennai, where both business and leisure travellers are common, catering to diverse needs can be time-consuming.

LONG-TERM RENTALS

LONG-TERM RENTALS STABILITY AND STEADY INCOME

Steady income:

In cities like Mumbai and Delhi, where housing demand remains high, long-term rentals provide a consistent monthly income.  For instance, a two-BHK apartment in Mumbai’s prime location can yield a steady monthly rent of Rs 60,000-70,000 and sometimes even more that that depending on the location.

Lower maintenance:

With tenants typically staying for years, the property experiences less wear and tear.  This is particularly beneficial in older properties in areas like Kolkata’s Park Street or Delhi’s Connaught Place.

Easier management:

Long-term rentals require less day-to-day involvement.  An apartment in Bengaluru’s Indiranagar, for example, might only need attention during yearly maintenance or tenant changes.

Appreciation focus:

Investors can focus on long-term appreciation.  Properties in developing areas have seen significant value increases over time, alongside steady rental income.

HOWEVER, LONG TERM RENTALS ALSO HAVE DRAWBACKS:

Lower to moderate yields:

Rental yields in most Indian cities hover around one to three percent annually for residential properties, which is relatively low as compared to other investment options.  Whilst commercial properties, offer yields of around four to six percent.

Tenant risks:

Issues like non-payment or property damage can be significant.  There is also a possibility of evicting problematic tenants becoming legally complex.   

சொத்து வாங்கும்போது பவர் பத்திர பிரச்னையில் சிக்காமல் இருக்க!

 சொத்து வாங்கும்போது பவர் பத்திர பிரச்னையில் சிக்காமல் இருக்க!

வீடு, மனை போன்ற சொத்துக்களை வாங்குவதற்கான நடவடிக்கையில் ஈடுபடுவோர், ஆவண ரீதியாக பல்வேறு விஷயங்களில் மிக கவனமாக இருக்க வேண்டும். ஒரு சொத்தை அதன் சட்டப்பூர்வ உரிமையாளரிடம் இருந்து மட்டுமே வாங்க வேண்டும் என்பதில் தெளிவுடன் இருக்க வேண்டும்.

பொதுவாக ஒரு சொத்து விற்பனைக்கு வருகிறது என்றால், அதை விற்பவர் அதன் முறையான உரிமையாளரா என்று பார்க்க வேண்டியது அவசியம். சில சமயங்களில் சொத்தின் உரிமையாளர்கள் அதை விற்பதற்கு பொது அதிகார அடிப்படையில் முகவர்களை நியமிப்பது வழக்கம்.

இதில் சொத்தின் உரிமையாளர் நேரடியா முன்னின்று விலை பேசுவது உள்ளிட்ட பணிகளை முடித்தாலும், பத்திரப்பதிவுக்கு வர இயலாத நிலையில் இருக்கலாம். இத்தகைய சூழலில், அவர் தனது சார்பில், விற்பனை ஆவணத்தில் கையெழுத்திட்டு பதிவு பணிகளை முடிக்க பொது அதிகார அடிப்படையில் ஒரு முகவரை நியமிக்கலாம்.

இவ்வாறு நியமிக்கப்படும் முகவர் விஷயத்தில், அனைத்து விஷயங்களும் உரிமையாளரின் கட்டுப்பாட்டில் இருக்கும் என்பதால் பெரிய சிக்கல் ஏற்படாது. ஆனால், சில இடங்களில் உரிமையாளர்கள் ஒரு குறிப்பிட்ட தொகையை வாங்கிக்கொண்டு பொது அதிகாரம் அளித்துள்ள நிலையில் முகவர்கள் தான் விற்பனை செய்வர்.

இது போன்ற சொத்துக்களை வாங்கும் போது, அதற்கான பொது அதிகாரம் கொடுத்த உரிமையாளர் உயிருடன் இருக்க வேண்டும் என்பதை புரிந்து செயல்பட வேண்டும்.

குறிப்பாக, அந்த பொது அதிகார ஆவணத்தை உரிமையாளர் ரத்து செய்யாமல் இருக்கிறார் என்பதை உறுதி செய்துக்கொள்ள வேண்டும்.
பொது அதிகார பத்திரத்தை உரிமையாளர் தன்னிச்சையாக ரத்து செய்ய முடியும் என்பதால், நீங்கள் வாங்கும் சொத்துக்கான பொது அதிகார ஆவணம் ரத்து செய்யப்படாமல் உள்ளதை உறுதி செய்ய வேண்டும்.

இதே போன்று, பொது அதிகாரம் கொடுத்த உரிமையாளர் உயிருடன் இருப்பதும் மிக மிக அவசியம். சில இடங்களில் பொது அதிகாரம் கொடுத்த உரிமையாளர், அதை ரத்து செய்யாமல், வேறு ஒரு நபரிடம் விலை பேசி சொத்தை விற்க முயற்சிக்கலாம்.

இதேபோன்ற சூழலில், சொத்து வாங்குவோர் அலட்சியமாக இருந்தால், பல்வேறு சட்ட சிக்கல்களை சந்திக்க வேண்டியிருக்கும்.

பொது அதிகாரம் பெற்ற நபர் இறந்துவிட்டால், அவரது சார்பில் வேறு நபர்கள் அந்த ஆவணத்தை பயன்படுத்த முடியாது. இது போன்று பொது அதிகார முகவர் இறந்த நிலையில் வேறு நபர்கள் சொத்தை விற்க முயற்சித்தால் அதை வாங்கும் நபர்கள் விழிப்புடன் இருப்பது அவசியம்.

அசையா சொத்துக்களை வாங்கும் போது பொது அதிகார முகவர்களை முழுமையாக நம்புவதில் ஏற்படும் பிரச்னைகளை உணர்ந்து செயல்பட வேண்டியது அவசியம்.

தவறினால், சில சமயங்களில் அந்த சொத்து மொத்தமாக பறிபோகும் நிலையும் ஏற்படலாம் என்கின்றனர் பதிவுத்துறை அதிகாரிகள்.

நேரில் சென்று பார்க்காமல் சொத்து வாங்கினால் ஏற்படும் பாதிப்புகள் என்ன?

சொந்தமாக வீடு, மனை வாங்க வேண்டும் என்ற ஆசை நம்மில் பலருக்கும் பரவலாக காணப்படுகிறது. இந்த ஆசையை நிறைவேற்றுவதற்கான வழிமுறையை தேர்வு செய்வதில் போதிய விழிப்புணர்வு இல்லாததால் பல்வேறு தவறுகள் நடப்பதாக கூறப்படுகிறது.

பொதுவாக முதன்முதலில், ஒரு வீடு அல்லது மனை வாங்குவது என்றால் அதற்கான தேடலில் ஈடுபடும் நிலையில் மக்கள் அதிக ஆர்வத்துடன் செயல்படுவர்.

பிரதான நகரத்தில் வீடு வாங்கி குடியேறிய நிலையில் எதிர்கால தேவைக்கு, குறைந்த விலையில் வீட்டு மனை வாங்கலாம் என்று நினைக்கின்றனர்.

இவ்வாறு முதலீட்டு நோக்கத்தில் மனை வாங்குவது எந்த விதத்திலும் தவறு இல்லை. ஆனால், இதற்கான செயல்பாடுகளில் முழுமையான விழிப்புடன் நடந்துகொள்ள தவறினால், உங்கள் முதலீடு உரிய பயனை அளிப்பதற்கு பதில் ஏமாற்றத்தை அளிக்கும் நிலை ஏற்படும்.

பொதுவாக, நமக்கு தெரிந்தவர்கள் மத்தியில் குறைந்தபட்சம் ஒருவர் அல்லது இரண்டு பேராவது, வெளியூரில் மனை வாங்கி வைத்திருக்கிறேன். ஆனால், நான் வாங்கிய மனையை இதுவரை நேரில் சென்று பார்த்ததே இல்லை என்று பரவலாக கூற கேட்டு இருப்போம்.

இத்தகைய நபர்கள், வாங்கிய மனை என்பது அவர்களிடம் இருக்கும் பத்திரத்தில் மட்டுமே காணப்படும். நேரில் சென்றால், அந்த குறிப்பிட்ட ஊரில் அவர் வாங்கிய மனையை அடையாளம் கூட தெரியாத அளவுக்கு தான் பெரும்பாலான மக்கள் இருக்கின்றனர்.

தவணை முறையில் பணம் கட்டினேன், மனை கொடுப்பதாக கூறினார்கள், பத்திரப்பதிவுக்கு என்று ஒரு குறிப்பிட்ட ஊருக்கு அழைத்தார்கள் சென்று பதிவு முடித்தோம். பத்திரம், பட்டா அனைத்தையும் சம்பந்தப்பட்ட ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனமே கொண்டு வந்து கொடுத்துவிட்டது.

அந்த பத்திரங்களை வாங்கி, அப்படியே பத்திரமாக வைத்திருக்கிறோம், ஆனால், அதில் குறிப்பிட்டுள்ள நிலம் எங்கு, எப்படி இருக்கும் என்று தெரியாது என்ற நிலையில் பலரும் வலம் வருகின்றனர்.

உண்மையில் இது போன்று முறையான பத்திரங்கள் கையில் இருக்கிறது என்று அமைதியாக இருக்கும் நபர்களின் வாரிசுகள், பின்னர் நிலத்தை தேடி செல்லும் போது தான் பிரச்னையே தெரியவரும். 

பத்திரத்தில் குறிப்பிட்டுள்ள கிராமத்தில் சர்வே எண் மற்றும் மனை எண் விபரங்களை மட்டுமே அடிப்படையாக வைத்து தேடினால் நிலம் எங்கு இருக்கிறது என்று தெரியாது.

இது போன்று நிலத்தை நேரில் பார்க்காத நிலையில், நீங்கள் வாங்கிய சில ஆண்டுகளிலேயே அது வேறு நபர்களால் அபகரிக்கப்பட்டு இருக்கும்.

எதிர்காலத்தில் அந்த நிலத்தை பயன்படுத்தலாம் என்று நீங்கள் நினைத்து காத்திருந்தால், அங்கு வேறு நபர்கள் வீடு கட்டி வசிப்பார்கள்.

முதலீட்டுக்கான இப்படி நேரில் பார்க்காமல் சொத்து வாங்கினால், அதை இழப்பதற்கு நீங்களே தயார் என்று தான் பிறர் பொருள் கொள்வார்கள்.

மனை வாங்கும் போது அதை நேரில் சென்று பார்த்து வாங்குவது மட்டுமல்லாது, குறிப்பிட்ட கால இடைவெளியில் பார்வையிடுவதும் அவசியம் என்கின்றனர் நகரமைப்பு வல்லுனர்கள்.

சொத்துக்குள் நுழையும் வெளியாட்களை வகைப்படுத்தி அறிவது அவசியம்!

 சொத்துக்குள் நுழையும் வெளியாட்களை வகைப்படுத்தி அறிவது அவசியம்!

வீடு, மனை போன்ற சொத்துக்களை வாங்கினால் மட்டும் போதாது, அதை முறையாக பாதுகாப்பதற்கான அடிப்படை வழிமுறைகள் தெரிந்து இருக்க வேண்டும்.  நீங்கள் வாங்கிய சொத்துக்குள் யார், எதற்காக வரலாம் என்பதை முடிவு செய்வது நீங்கள்தான். 

சொத்தின் முழுமையான உரிமையாளர் என்ற அடிப்படையில், அதற்குள் யார் எந்த நோக்கத்துக்காக வருவது என்பதை நீங்கள்தான் தெளிவாக முடிவு செய்ய வேண்டும்.  உங்களுக்கு சொந்தமான சொத்தை பத்திரப்பதிவு செய்து வாங்கினால் மட்டும் போதாது, அதன் முறையான கட்டுப்பாடு உங்கள் கையில் இருக்க வேண்டும்.

ஒரு நபர் வாங்கிய சொத்தில், அவரது குடும்பத்தினர், நண்பர்கள், உறவினர்கள் போன்றோர் உரிமையுடன் உள்ளே வருவர் என்பதால், இதில் எவ்வித பிரச்னையும் இல்லை.  அதே நேரம் தவறான நோக்கத்தில் சிலர், சொத்துக்குள் அத்துமீறி நுழைந்து பிரச்னை செய்வதை தவிர்க்க வேண்டியதும் உங்கள் பொறுப்பு தான்.

இதில், ஒருவருக்கு சொந்தமான சொத்துக்குள் வரும் வெளியார் குறித்த வரையறை என்ன, வகைபாடு என்ன என்பதை அறிய வேண்டும்.  சொத்துக்குள் வருவோரை, விருந்தினர்கள், உரிமம் பெற்ற நபர்கள், அத்துமீறி நுழைபவர்கள் என்று மூன்று வகையாக பிரிக்கலாம்.

விருந்தினர்கள் என்றால், உரிமையாளரால் விரும்பி அழைக்கப்படும் நபர்கள் என்று பொருள்.  இதில் உரிமையாளரின் குடும்பத்தினர், உறவினர்கள், நண்பர்கள் மற்றும் பணி நிமித்தம் உரிமையாளரால் அழைக்கப்பட்ட தொழிலாளர்களும் இந்த வரையறைக்குள் அடங்குவர்.

நீங்கள் வாங்கிய சொத்துக்குள் அலுவலர் நிமித்தமாக குறிப்பிட்ட சில நபர்கள் நுழைய வேண்டிய தேவை இருக்கும் என்பதை புரிந்துக்கொள்ள வேண்டும்.  மின்சார இணைப்பு, தொலைபேசி இணைப்பு, குடிநீர், வடிகால் இணைப்பு, தபால்காரர், உணவு டெலிவரி நபர்கள், சொத்து வரி மதிப்பீட்டாளர், கட்டட அனுமதி தொடர்பாக ஆய்வு செய்பவர்கள், காவல்துறையினர் போன்றோர் உரிமம் பெற்றவர்கள் என்ற அடிப்படையில் நுழைவர்.

இந்த இரண்டு வகைப்பாட்டிலும் அடங்காத சிலர், உங்கள் சொத்துக்குள் வேண்டுமென்றே நுழைவதற்கு வாய்ப்புகள் உள்ளன.  உங்களுக்கு தெரியாமல், உங்கள் வீட்டில் இருந்து ஏதாவது பொருட்களை களவாடும் நோக்கத்தில் சிலர் நுழையலாம்.  மேலும் இதில், வேறு சில குற்ற எண்ணத்துடன் சிலர் உங்களுக்கு தெரியாமல் சொத்துக்குள் நுழைய வாய்ப்பு உள்ளது.

குறிப்பாக, உங்களுக்கு வேண்டுமென்றே பாதகம் ஏற்படுத்தும் நோக்கம் எதுவும் இன்றி, குறிப்பாக அது உங்கள் சொத்து என்பதையும் அறியாமல் சிலர் சொத்தின் வழியே கடந்து செல்வர்.  இதுவும் ஒரு வகையில் அத்துமீறிய நுழைவு என்று தான் வகைப்படுத்தப்படும்.

இவ்வாறு வெளியாட்களை வகைப்படுத்தி, அதில் யாரை அனுமதிக்க கூடாது என்பதற்கான செயல்திட்டத்தை உருவாக்கி உரிமையாளர்கள் செயல்படுத்த வேண்டும்.  அப்போதுதான் சொத்து பாதுகாப்பாக இருக்கும் என்கின்றனர் கட்டுமான துறை வல்லுனர்கள்.

புதிய வீட்டுக்கான முன்பதிவு செய்வதில் கவனிக்க வேண்டியவை !

 புதிய வீட்டுக்கான முன்பதிவு செய்வதில் கவனிக்க வேண்டியவை !

சொந்த வீடு வாங்க வேண்டும் என்று நினைப்பவர்கள் புதிதாக அறிவிக்கப்படும் குடியிருப்பு திட்டங்களில் தங்களுக்கான வீட்டை முன்பதிவு செய்வது வழக்கம். இதில், மக்களை ஈர்க்க கட்டுமான நிறுவனங்கள் முதலில் வரும் நபர்களுக்கு பல்வேறு சிறப்பு சலுகைகளை வழங்குகின்றன. 

சில ஆண்டுகள் முன்பு வரை புதிய திட்டங்கள் அறிவிக்கப்படும் நாட்களில், அதில் வீடு வாங்க முன்பதிவு செய்வதில் மக்களிடம் கடும் போட்டி இருந்தன. இதை ஊக்குவிக்கும் வகையில் கட்டுமான நிறுவங்கள் சலுகைகளை வாரி வழங்கி வந்தன.

பொதுவாக, இப்படி புதிய திட்டம் அறிவிக்கப்படும் போது முன்பதிவு செய்தால், அப்போது, அடையாளமாக 1 லட்சம் ரூபாய் வரை மக்கள் செலுத்துவர். அதன் பின் நிலத்தின் பிரிபடாத பங்கான யு.டி.எஸ்., பத்திரப்பதிவு முடிந்த பின், வங்கிக்கடன் வாயிலாக வீட்டின் விலை தொகை கட்டுமான நிறுவனத்துக்கு வரும். 

இவ்வாறு வரும் தொகையை அடிப்படையாக வைத்து தான் கட்டுமான பணியில் ஏற்படும் பல்வேறு செலவுகளை கட்டுமான நிறுவனங்கள் சமாளிக்கும்.

இதில் ஜி.எஸ்.டி., அமலுக்கு வந்த பின், கட்டுமான திட்டம் அறிவிக்கப்படும் போதும், கட்டுமான பணிகள் நடக்கும் நிலையில் விற்பனையாகும் வீட்டுக்கு ஐந்து சதவீத ஜி.எஸ்.டி., வரி விதிக்கப்படுகிறது. 

ஆனால், கட்டுமான பணிகள் முடிக்கப்பட்டு உரிய சி.சி,, சான்றிதழ் பெற்ற நிலையில், அந்த வீட்டை வாங்கும் போது ஜி.எஸ்.டி., வரி விதிக்கப்படாது. இதனால், பெரும்பாலான மக்கள் கட்டுமான பணிகள் முடிக்கப்படும் வரை காத்திருந்து அதன் பின் அந்தந்த திட்டங்களில் வீடு வாங்க முன்வருகின்றனர்.

இதனால், கட்டுமான நிறுனங்களுக்கு பெரிய அளவில் நிதி நெருக்கடி ஏற்படுவதுடன், வீடுகள் விற்பது உறுதியாகாத நிலையில் அவர் வங்கியில் கடன் வாங்கி செலவு செய்ய வேண்டியுள்ளது. 

இது புதிய கட்டுமான திட்டங்களை செயல்படுத்துவதில், கட்டுமான நிறுவனங்களுக்கு நிச்சயமற்ற நிலையை ஏற்படுத்தும். 

எனவே, புதிய வீடு வாங்கும் மக்கள் கட்டுமான நிலையில் உள்ள வீடுகளை வாங்க முன்வந்தால் தான் அடுத்தடுத்த புதிய திட்டங்கள் வருவதற்கு ஏற்ற சூழல் உருவாகும்.  குறிப்பாக, ஜி.எஸ்.டி., தொடர்பாக சில விஷயங்களை மக்கள் புரிந்துக்கொள்ள வேண்டும்.

கட்டுமான பணி முடிந்து, சி.சி. சான்று வாங்கிய வீடுகளுக்கு ஜி.எஸ்.டி., வரி இல்லை என்றாலும், அதில் பல்வேறு நிலைகளில் கட்டுமான நிறுவனம் செலுத்திய ஜி.எஸ்.டி., வரி தொகை, விலையில் தான் சேர்க்கப்படும் என்பதை மக்கள் புரிந்து செயல்பட வேண்டும்.

மேலும், தற்போது ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணைய பதிவு விதிகளின்படி, கட்டுமான பணி முடியும் நாள் குறித்த விபரங்களை, முன்கூட்டியே தெரிவிக்க வேண்டும். தவறினால் அபராதம் விதிக்கப்படும் என்கின்றனர் கட்டுமான துறை வல்லுனர்கள்.

முன்னோர் சொத்துக்களை பெற விரும்பும் வாரிசுகள் கவனத்துக்கு…

 முன்னோர் சொத்துக்களை பெற விரும்பும் வாரிசுகள் கவனத்துக்கு…

வீடு, மனை போன்ற சொத்துக்களை வாங்குவோர் பெரும்பாலும் சுய சம்பாத்தியத்தில் சேர்த்த பணத்தை கொடுத்து உரிய நபரிடம் இருந்து கிரையம் பெறுவது வழக்கம். இவ்வாறு கிரையம் வாயிலாக பெறப்படும் சொத்துக்கு அந்த நபர் தான் முழுமையான உரிமையாளர் என்பதை அனைவரும் புரிந்துக்கொள்ள வேண்டும்.

சுய சம்பாத்தியத்தில் சொத்து வாங்குவது ஒரு பக்கம் என்றால், முன்னோர் சேர்த்து வைத்த சொத்துக்களை முறையாக திரட்டி, அதன் வாரிசாக இருப்பது ஒரு ரகம். இதில் முன்னோர் சொத்துக்களை அடைய வேண்டும் என்ற ஆசை இருந்தால் மட்டும் போதாது, அதற்கான வழிமுறைகளை கடைபிடிக்க வேண்டும்.

குறிப்பாக, ஒரு குடும்பத்தில் தந்தை வாங்கி வைத்த சொத்துக்கள் அவரது மகன், மகள்களுக்கு சேரும் என்பது அனைவரும் அறிந்த ஒன்று தான். ஆனால், தந்தை இறந்த நிலையில் சொத்துக்களுக்கு நாம் உரிமையாளர் ஆகிவிடுவோம் என்று தான் பெரும்பாலான மக்கள் நினைக்கின்றனர்.

தந்தை அல்லது அவருக்கு முந்தைய தலைமுறையினர் சேர்த்த சொத்துக்களுக்கு நீங்கள் வாரிசாக இருந்தால், அதை முறைப்படி ஆவண ரீதியாக நிரூபிக்க வேண்டும். இதற்கு, சொத்தின் உரிமையாளராக இருந்த நபர்கள் இறந்து விட்டதாக வாய்மொழியாக சொல்வது போதாது.

சம்பந்தப்பட்ட சொத்து உரிமையாளர் எப்போது, எப்படி இறந்தார் என்பதற்கான ஆவண ஆதாரங்கள் முறையாக பெற வேண்டியது அவசியம். 

குறிப்பாக, சொத்து உரிமையாளர் இறந்தது குறித்த இறப்பு சான்றிதழ், அவருக்கு நீங்கள் எந்த விதத்தில் வாரிசு என்பதை உறுதி செய்யும் வாரிசு சான்றிதழ் ஆகியவற்றை சமர்ப்பித்து தான் சொத்தை உங்கள் பெயருக்கு மாற்ற முடியும்.

இந்த ஆவணங்கள் அனைத்தையும் வைத்திருந்தால் போதுமா என்றால் இத்துடன் கூடுதலாக மேலும் சில ஆவணங்களையும் அளிக்க வேண்டும். சம்பந்தபட்ட சொத்து குறித்து அதன் உரிமையாளர் உயில் எதுவும் எழுதி வைத்திருக்கிறாரா என்பதை தெளிவுபடுத்த வேண்டும்.

இதே போன்று, அந்த சொத்து அவர் பெயருக்கு எப்படி வந்தது என்பதற்கான பத்திரம், அதற்கு முந்தைய உரிமையாளரிடம் இருந்ததற்கான பத்திரம் ஆகியவற்றை தாக்கல் செய்ய வேண்டியது அவசியம்.

இதில் பழைய பத்திரங்கள், பட்டா, நில அளவை வரைபடம் ஆகியவற்றை முறையாக அளித்தால் தான் உங்கள் பெயருக்கு சொத்து வரும். 

பல இடங்களில் தந்தை இறந்த நிலையில் ஒரு மகன் அல்லது ஒரு மகள் இருக்கும் குடும்பத்தில், சொத்து தானாக தங்கள் பெயருக்கு வந்துவிட்டதாக நினைத்துக்கொள்கின்றனர். இதனால், பல ஆண்டுகளாக அப்படியே அனுபவித்தும் வருகின்றனர். இதில் ஆவண ரீதியாக உரிய கவனம் செலுத்த வேண்டும் என்கின்றனர் சார்-பதிவாளர்கள்.

Want to check out an under-construction home?

 Want to check out an under-construction home?

An under-construction property is enticing due to its many benefits like higher returns and customisation opportunities.  That being said, it comes with a fair bit of uncertainty as there’s a chance of possession delays which can lead to financial loss.  Follow these steps to avoid any such issues and ensure a satisfactory property acquisition.

Verify the developer’s background

With the real estate market booming, one can find various ongoing and upcoming housing projects all over the city.  As choosing the right developer is crucial for a low risk purchase, buyers must check the developer’s track record, financial statements, and credentials.  “On several real estate blogs and websites, buyers discuss and share their experience of dealing with different developers.  Such reviews help judge the developer’s capability.  With a developer who has a reputation for completing projects with quality materials in the specified time, homebuyers can mitigate potential risks and ensure they get what was promised.  If one intends to hire a realtor, “As many realtors work with developers and can offer biassed opinions, one must consult a trusted real estate agent.”

Perform the legal due diligence

Real estate dealings require multiple approvals from local authorities.  “One must conduct a few mandatory checks before purchasing a property, such as whether the project is approved by the Real Estate Regulatory Authority (RERA), to gauge the authenticity of the development.” Enquire about documents like the property title, commencement certificate (CC), and an approved layout.  Confirm if you will be provided with an occupancy certificate (OC) once the construction is complete.  Read all the agreements like the development agreement and the sale agreement to understand all the terms and conditions of the purchase.  Also, make sure that details such as the completion date, payment schedule, warranties or guarantees, and penalty clause in case of project delay are mentioned in the agreement.

Flexible payment plans

Under-construction homes come with several financial perks.  Buyers can opt for a construction-linked payment plan, which is spread across the duration of construction.  It limits one’s financial losses in case the project gets delayed or cancelled.  Some builders also offer discounts and options like zero EMI till possession. 

Survey the site frequently

Visit the construction site and evaluate the quality of materials to guarantee that the construction meets the promised standards.  “Examine the fixtures and fittings, electrical, mechanical, and plumbing work, cement quality, waterproofing, compliance with environmental and safety regulations, levelling of beams and columns, and state of the walls and tiles.”  Regular visits will also highlight the speed at which the construction is progressing.

Investing your hard earned money in a property that is not yet ready is risky.  But with planning and vigilance, you can make your investment in an under-construction home successful.

கட்டுமான பணிகள் பாதியில் தடைபடுவதற்கான காரணங்கள் என்ன?

கட்டுமான பணிகள் பாதியில் தடைபடுவதற்கான காரணங்கள் என்ன?

வீடு கட்ட வேண்டும் என்று திட்டமிட்டு அதற்கான பணிகளை துவக்கிய பின், ஏதாவது சில காரணங்களால் பணிகள் பாதியில் முடங்குவதை பார்த்து இருப்போம். வெளியில் இருந்து பார்க்கும் போது, கட்டுமான பணிகள் பாதியில் நிறுத்தப்படுவதற்கான காரணங்கள் முழுமையாக புரியாது.

தனி நபர் அல்லது கட்டுமான நிறுவனம் என்று எதுவானாலும், புதிய திட்டத்தை செயல்படுத்தும் போது அதற்கான பணிகளை எப்படி தடையின்றி மேற்கொள்வது என்பதை திட்டமிட வேண்டும். குறிப்பாக, பணிகள் பாதியில் முடங்காமல் செல்வதற்கான செயல்திட்டம் இருக்க வேண்டும்.

தனி நபர் எனும் போது அவருக்கு இதில் போதிய அனுபவம் இருக்காது என்பதால், ஏதாவது பிரச்னை ஏற்பட்டு பணிகள் பாதியில் முடங்கலாம்.தொடர்ந்து பல்வேறு இடங்களில் குடியிருப்பு திட்டங்களை செயல்படுத்தும் கட்டுமான நிறுவனங்களின் திட்டங்களும் பாதியில் முடங்குவது ஏன் என்ற கேள்வி எழுகிறது.

ஒரு இடத்தில் குடியிருப்பு திட்டத்தை செயல்படுத்த முடிவு செய்த பின், அதற்கான பணிகளை எப்போது, எப்படி மேற்கொள்ள வேண்டும் என்பதில் கவனமாக இருக்க வேண்டும். கட்டுமான திட்டம் தொடர்ந்து நடக்க வேண்டும் என்றால், அது சம்பந்தப்பட்ட விஷயங்களில் தெளிவுடன் உரிமையாளர்கள் இருக்க வேண்டும்.
தற்போதைய நிலவரப்படி, கட்டுமான திட்டங்கள் துவங்கிய வேகத்தில் விரைவாக நடக்க வேண்டும் என்றால் அதை முடக்கும் அடிப்படை விஷயங்கள் என்ன என்பதை மக்கள் தெரிந்துக்கொள்ள வேண்டும். கட்டுமான பணிக்கான பட்ஜெட் போட்டு அதற்கு தேவையான நிதியை தயார் நிலையில் வைத்திருக்க வேண்டும்.

உங்கள் வீட்டுக்கான கட்டுமான பணிகளை துவக்கும் நிலையில், அதற்கு குறைந்தபட்சம் முதல், 3 மாதங்களில் தேவைப்படும் நிதி இருப்பில் வைக்கப்பட வேண்டும்.வங்கிக்கடன் வாயிலாக வீடு கட்டுவதாக இருந்தால், முதல் தவணைக்கு முன் உங்கள் பங்கு நிதியை தயாராக வைத்திருக்க வேண்டும்.

வீடு கட்டுவதற்கான மொத்த பட்ஜெட்டில், முதல், 20 சதவீத தொகையை உரிமையாளர் தான் செலவு செய்ய வேண்டும். இந்த பணத்தை உரிமையாளர் வைத்திருப்பதை நிரூபித்தால் தான் கடன்கொடுக்க வங்கிகள் முன்வரும், அத்துடன் இதை முதலில் உரிமையாளர் செலவு செய்ய வேண்டும்.

இதே போன்று, கட்டுமான திட்ட அனுமதி சார்ந்த பணிகளை முறையாக முடிக்காமல், வீடு கட்டும் பணிகளை துவக்கக் கூடாது. பெரும்பாலான இடங்களில் கட்டுமான திட்ட அனுமதி நடவடிக்கைகள் பாதியில் இருக்கும் போதே கட்டுமான பணிகளை துவக்கி விடுகின்றனர். இதில் முறையாக வரைபடம் தயாரிக்கப்பட்டிருந்தாலும், திட்ட அனுமதி கிடைப்பதில் ஏற்படும் தாமதம் கூட கட்டுமான பணிகள் பாதியில் முடங்க காரணமாகின்றன. குறிப்பிட்ட கால வரம்புக்குள் கட்டுமான அனுமதி கிடைக்க வேண்டும் என்பதை அரசு நிர்வாகம் உறுதி செய்தால், இப்பிரச்னை தவிர்க்கப்படும் என்கின்றனர் கட்டுமானதுறை வல்லுனர்கள்.