பிழை திருத்த பத்திரத்தை பதிவு செய்வதில் கவனமாக செயல்படுங்கள்!

 பிழை திருத்த பத்திரத்தை பதிவு செய்வதில் கவனமாக செயல்படுங்கள்!

சொத்துவாங்கும் போது அதற்கான பத்திரத்தை முறையாக பதிவு செய்வதில் மிகுந்த கவனத்துடன் செயல்பட வேண்டும். இதில் சிறு எழுத்து பிழை கூட பெரிய அளவில் பிரச்னைகளை ஏற்படுத்திவிடும்.அதிலும், பதிவுக்கு செல்லும் முன் வரைவு நிலையில் பத்திரத்தை மூன்று முறையாவது படித்து தெளிவாக வேண்டும்.

ஆனால், நம்மில் பலரும், வரைவு பத்திரத்தையும் படிப்பதில்லை, பதிவான பத்திரத்தையும் படிப்பதில்லை.நீங்கள் பல லட்ச ரூபாய் கொடுத்து வாங்கும் ஒரு சொத்துக்கான பத்திரங்களை பொறுமையாக படிக்க நேரம் ஒதுக்க வேண்டியது அவசியம். இதில் தட்டச்சு நிலையில் ஏற்படும் சிறிய பிழையும் உங்களை பல நாட்களுக்கு அலைய வைக்கு வாய்ப்புள்ளது என்பதை மக்கள் புரிந்து கொள்ள வேண்டும்.

மிக துல்லியமாக பத்திரத்தை படித்தாலும், தெரு பெயர், விற்பவரின் தந்தை பெயர், முகவரி தொடர்பான விஷயங்களில் சிறு பிழைகள் ஏற்படும். இந்த பிழைகளை கண்டுபிடிக்கும் போது அதை திருத்திக் கொள்வது நல்லது.இவ்வாறு, பத்திரத்தில் பிழைகளை திருத்த சார் - பதிவாளரை அணுகி விண்ணப்பிக்க வேண்டும்.

பிழை திருத்த பத்திரத்தை தயாரித்து பதிவுக்கு தாக்கல் செய்ய வேண்டும்.சொத்து மாறவில்லை, மதிப்பு மாறவில்லை என்ற நிலையில், பிழை திருத்த பத்திரங்களுக்கு பெயரளவுக்கான கட்டணம் மட்டுமே வசூலிக்க வேண்டும். ஆனால், பல இடங்களில் சொத்து மதிப்பு மாறாத நிலையிலும், முத்திரைத்தீர்வை வசூலிக்கப்படுவதாக கூறப்படுகிறது.

சமீபத்தில் ஒரு வழக்கில் சொத்து மதிப்பு மாறாத பிழை திருத்த பத்திரங்களுக்கு கூடுதல் கட்டணம் வசூலிக்கக் கூடாது என்று தீர்ப்பளிக்கப்பட்டுள்ளது. இந்த தீர்ப்பை அமல்படுத்துவதில் பதிவுத்துறை தயக்கம் காட்டி வருகிறது.

இருப்பினும், பொது மக்கள் பிழை திருத்த பத்திரங்களை பதிய கூடுதல் கட்டணம் செலுத்தாமல் இருப்பதே நல்லது. அடாவடியாக யாராவது கட்டணம் கேட்டு வற்புறுத்தினால், அதுகுறித்து பதிவுத்துறை தலைவர் அலுவலகத்துக்கு புகார் அளிக்கலாம்.

பிழை திருத்த பத்திர விஷயத்தில் பொதுமக்கள் விழிப்புடன் இருப்பது அவசியம் என்கின்றனர் சார் - பதிவாளர்கள்.

Keep these nine documents handy during homebuying process

 Keep these nine documents handy during homebuying process

Here’s a list of essential legal documents to keep within reach during the home loan process for a seamless journey ahead

The documents needed to apply for a home loan often differ from lender to lender and can depend on various factors such as the loan amount, the applicant’s background, and the property being financed among others.  Here’s a handy list of essential documents commonly requested by most banks and financial institutions during a home loan application:

Application form: The first step is to fill out the loan application form provided by the lender;

Photographs: Recent passport-sized photographs of all applicants;

Identity proof: Any one of the following documents can be used as proof of identity:

• Aadhaar card

• Passport

• Voter ID card

• Driver’s license

Residential address proof: Any one of the following documents can be used as proof of address:

Any one of the following documents can be used as proof of address:

• Aadhaar card

• Passport

• Voter ID card

• Utility bills (electricity, water, gas, or telephone) in the applicant’s name

• Bank account or post office account statement

• Property tax receipt

• Rent agreement

Income proof: To establish your repayment capacity, you will need to provide documents related to your income. This can include:

• Salary slips (last three-six months) for salaried individuals

• Income tax returns (ITR) for the last two-three years

• Form 16 or Income Tax Assessment Order

• Business income proof for self-employed individuals (balance sheets, profit and loss statements, and tax returns)

Bank statements: Bank statements for the last six months to one year to track your financial transactions and assess your financial stability;

Property documents: Documents related to the property you intend to purchase;

Personal documents: Additional personal documents may be required, such as marriage certificate (if applicable), divorce decree (if applicable), etc.

Guarantor documents: If you have a co-applicant or guarantor, their documents may also be required.

The requirement of documents can also differ depending on the policies of the lender and the type of loan you are seeking (such as fixed-rate or floating-rate). To ensure you have an accurate understanding of all the necessary documents, it is always recommended that you reach out to the lender or financial institution where you intend to apply for a home loan and get all your doubts cleared. They will be able to provide you with an up-to-date and comprehensive list of required paperwork and other important things involved in the entire process.

Is it possible to sell your under-construction apartment after registering it?

 Is it possible to sell your under-construction apartment after registering it?

If you find yourself in a situation where you are unable to arrange the finances needed to take possession of your under-construction property and are considering selling it off, fret not! We’ve got you covered with detailed information on how to proceed 

Ramesh Sawant ( name changed on request ), a private sector employee, purchased a house in Borivali, Mumbai in January 2022.  However, soon after, the state government announced that they would be imposing an extra one percent metrocess on properties registered after March 2022.  Since Sawant was sure about his purchase and financial situation, he hurriedly finished the registration process before March 2022.  However, things didn’t go as anticipated and his finances hit a roadblock.  Sawant is now in a soup as he cannot make the pending payment nor can he get his booking and registration amount back.  The building is now nearing completion and will get the occupancy certificate (OC) soon.  Sawant now wishes to sell this apartment, but can he do the needful?  Let’s find out.

Can I sell my under-construction house after registration?

The simple answer is, yes.

How can I sell the same?

To sell your booked flat after registration, you will need permission from the developer.  Manmeet Kaur, partner, Karan-jawala & Co.shares, “An under-construction property can be sold subject to the terms and conditions of the Builder Buyer Agreement (BBA).  Usually, the BBA will have a clause for the assignment of allotment to subsequent allottees.  Once your allotment is assigned to a new allottee, i.e. the subsequent purchaser, the subsequent purchaser steps into the shoes of the original owner.  The consideration for such a transfer can be worked out between the seller and the purchaser.  However, such assignments or transfer of rights under BBA are subject to approval and endorsement by the builder.  Usually, the assignment will be through a tripartite agreement between the builder, seller and purchaser wherein the builder will agree to handover possession to the purchaser instead of the seller and the purchaser will undertake to make the remaining payment.  A transfer fee may also be charged by the builder.  If the original purchase has been financed by a bank or financial institution, a No objection certificate (NOC) from such bank or financial institution will be required.”
         However, take note that it is not going to be a simple process and it involves complex paperwork due to the unusual situation of selling a house.  It is advised that you seek legal advice to manage the complexities and ensure a smooth transaction without any legal hurdles.

Can I return the house back to the developer and get a refund? 

          “It is  not possible unless the allottee and the developer both, agree to cancel the allotment/sale.  Under RERA, the developer is entitled to forfeit the amount as specified either in the allotment letter or agreement for sale as the case may be,” shares Sadhav Mishra, partner, SNG & Partners, Advocates & Solicitors.
          However, you do have the option to give it back to the developer if he agrees, but it will probably be a loss-making deal for you.  Ram Naik, director, The Guardians Real Estate Advisory shares, “Start a conversation with the developer and look over the contract for a cancellation clause.  If a refund is agreed upon, follow the steps described, maintaining clear and documented communication throughout the process.  In case of cancellation of the deal, refundable policies provide flexibility by allowing full or partial repayment within a given duration.  However, keep in mind that GST is non-refundable, resulting in a loss of 10 to 12 percent of the property cost if the booking is cancelled.  Developers often charge cancellation fees of roughly 10 percent of the property cost.  Moreover, as buyers, you have already covered the cost of stamp duty and registration fees.  For instance, in Mumbai, the stamp duty rate is set at six percent, and the registration charges amount to one percent of the property value.”  This means that cancelling the property and returning to the developer will mean that you face around 20-25 percent of the total property cost loss.

What if the builder refuses to let you sell the apartment? 

It is also possible that the developer might not permit you to sell the apartment before possession.  In such a scenario, you will have to look for a buyer who is willing to pay the remaining amount on your behalf.  In case you take the home loan and fall short on some amount, the buyer should pay you that amount that you will pay to the developer and after possession, you can transfer the loan to the buyer.
Let’s understand this with the help of an example.  Suppose you bought a house for Rs one crore and now you are unable to take possession.  You have already paid 15 percent of the amount, i.e. Rs 15 lakh as booking and registration charges.  You will have to find a buyer who can give you the remaining Rs 85 lakh before possession.  Suppose the buyer is also not in the position to arrange such a huge amount but can manage Rs 35 lakh, you will have to take a home loan of the remaining Rs 50 lakh in your name and take possession.  Once you get possession, you can transfer the Rs 50 lakh home loan to the buyer and sell it.
              In all such scenarios, you will have to ensure that the buyer is trusted and that proper paperwork is carried out.  As it is such a huge amount, it is preferred that both, the buyer and seller share a good mutual understanding on top of air-tight paperwork.
              Naik concludes, “Maintain transparent communication with the developer, seeking guidance and viable solutions to unanticipated problems.  Conduct extensive market research to identify a reasonable selling price, increasing the chances of a successful resale.  Carefully assess your options, keeping in mind the volatile character of the real estate market, and seek professional guidance to make informed decisions.”

 

பவர் பத்திரங்களின் உண்மை தன்மையை அறிந்தால் நில மோசடி பிரச்னையை தவிர்க்கலாம்!

 பவர் பத்திரங்களின் உண்மை தன்மையை அறிந்தால் நில மோசடி பிரச்னையை தவிர்க்கலாம்!

நிலம் வாங்கும் போது கவனிக்க வேண்டியவைகள் என பல விஷயங்களை பட்டியலிடுகிறோம். அவற்றில் எல்லாம் முதன்மையாய் கவனிக்க வேண்டியது நில அபகரிப்பு தான். நில அபகரிப்பால் பாதிக்கப்படாமல் இருக்க வேண்டும் என்று தான் பலரும் நினைக்கின்றனர். ஆனால், இதற்கான சரியான வழிமுறை எது என்பதை கண்டுபிடிப்பதில் தான் பல்வேறு சிக்கல்கள் எழுகின்றன.

குறிப்பாக, புதிய சொத்து வாங்கும் போது, எங்கு, எப்போது, யாரிடம், எப்படி போன்ற கேள்விகளை எழுப்பி அதற்கான பதிலை நீங்களே கண்டுபிடிப்பது பிரச்னைகளை தவிர்க்க உதவும். இதில் பெரும்பாலும், பவர் பத்திரங்களை நம்பி வாங்கிய சொத்துக்களிலேயே வில்லங்கம் ஏற்படுவதாக கூறப்படுகிறது. உரிமையாளர் உயிருடன் இருக்கும் நிலையில் அவரிடம் இருந்து நேரடியாக சொத்து வாங்குவது நல்லது. அவரால் பத்திரப்பதிவுக்கு வர இயலாது என்பது போன்ற காரணங்கள் இருந்தால் மட்டுமே பவர் பத்திரங்களை பயன்படுத்துவது நல்லது.

சொத்து சம்பந்தமாக பவர் பத்திரம் வழங்கினால், அதில் குறிப்பிட்ட முத்திரைத் தீர்வு மற்றும் பதிவுக் கட்டணம் செலுத்தப்பட வேண்டும். தன்மையாளர் மற்றும் முகவரின் கையெழுத்து, புகைப்படம் கண்டிப்பாக இடம் பெற்றிருக்க வேண்டும். தன்மையாளரின் சொத்து உரிமை சரி பார்க்கப்பட வேண்டும் மற்றும் முதன்மையாளரின் வருவாய், வருவாய்த் துறையினரால் வழங்கப்பட்ட நில உரிமைச் சான்றிதழும் சரிபார்க்கப்பட வேண்டும்.

மேலும், சொத்தின் அசல் பத்திரங்களின் நம்பகத்தன்மையை ஆய்வு செய்வது போன்று, பவர் பத்திரங்களையும் முழுமையான ஆய்வுக்கு உட்படுத்த வேண்டும். தேவைப்பட்டால், பவர் கொடுத்தவரிடம் நேரில் விசாரிப்பது நல்லது. பெரும்பாலான கட்டுமான நிறுவனங்கள் தங்கள் பெயருக்கு நிலத்தை வாங்காமல், பவர் பத்திரம் வாயிலாக அதிகாரம் பெற்று அதன் அடிப்படையில் செயல்படுகின்றன. இதை வைத்து அந்த நிலத்தை மேம்படுத்துவது, வீடு விற்பனை போன்ற பணிகள் மேற்கொள்ளப்படுகின்றன.

இத்தகைய சூழலில், ஏராளமான வீடுகள் உள்ள திட்டங்களில் ஒவ்வொருவரும் பவர் கொடுத்தவரை நேரில் சந்திப்பது சாத்தியமில்லை. இது போன்ற சமயங்களில், பவர் பத்திரம் என்ன நோக்கத்தில் அளிக்கப்பட்டுள்ளது என்பது உள்ளிட்ட விஷயங்களை ஆய்வு செய்யலாம்.

மேலும், பவர் கொடுத்தவர் உயிருடன் இருக்கிறார் என்பதற்கான மருத்துவ சான்று இல்லாமல் பத்திரப்பதிவுக்கு செல்லாதீர். உரிமையாளர் உயிருடன் இருக்கிறார் என்பதை நிரூபிப்பதில் சம்பந்தப்பட்ட நிறுவனம் செயல்படும் விதம் குறித்தும் விழிப்புடன் இருக்க வேண்டும். பெரும்பாலான சமயங்களில் சொத்தின் உரிமை ஆவணத்தை ஆய்வு செய்யும் அளவுக்கு, பவர் பத்திரங்களை பலரும் ஆராய்வது இல்லை. இதில் காட்டப்படும் அலட்சியம் தான் பல்வேறு நில மோசடிகளில், வீடு வாங்குவோர் சிக்க காரணமாக உள்ளன என்கின்றனர் பதிவுத்துறை அதிகாரிகள்.

Legally Speaking: All You Need To Know About A Lease Deed

 All You Need To Know About A Lease Deed

Leasing out your property can earn you continuous income for years. Here’s why a lease deed is important and what it means for both landlords and tenants

Owning a property is a matter of pride. And if the property owner can further earn an income from it, it becomes a lucrative investment. One of the best ways to earn income through your property is by leasing it out to tenants.

What does a 'Lease' mean?

A ‘lease’ is defined under Section 105 of the Transfer of Property Act, 1882. It is a legal contract that specifies the exact terms under which a party agrees to rent a property owned by another party.  Here, the lease guarantees the tenant or lessee the use of the property. According to the terms in a lease, the tenant is granted exclusive possession of a property for a period of time specified in the contract. During the lease tenure, it is the lessee’s responsibility to take care of the property.

The lease deed

A lease deed is the contract signed between the property owner and the tenant for the use of the specific property on a lease rental basis. A lease contract is typically executed for a longer tenure, often exceeding a year or more. In a lease deed, the lessee ‘buys’ the lease rights to the lessor’s property for using the said property. A lease deed, therefore, contains all the important official information regarding the terms and conditions, the financial aspects such as the rent amount and deposit, sub-letting clause, renewal period, etc.

Conditions of a lease deed

For a lease deed to qualify as a legal instrument, it has to fulfil certain conditions which include the following:

• The landlord (lessor) has to transfer the right to use the property being leased out to the tenant (lessee)

• The landlord has to receive a monthly rent in exchange for transferring the right to make use of the property to the tenant

• Both parties can enter into an agreement where the tenant could pay a share of crops, service or any other thing of value’ to the landlord besides cash payment

Contents of a lease deed 

A typical lease deed must contain the following details to qualify as a legal document:

• Property description: This includes the type of property/structure, the area, location, address, furniture, and fittings, etc.
• Lease period: The specific tenure of the lease agreement must be mentioned. It can range from 12 months to more
• Lock-in period: This is the minimum period for which both parties should be in agreement about; they cannot terminate the agreement during the lock-in period
• Rent amount: The monthly/quarterly/ annual rent amount and the date on which it has to be paid
• Security deposit: The refundable deposit amount which the landlord will hold as security. The refund process should also be outlined
• Rent escalation: If both parties agree for an increase in the rent or want to keep it the same
• Terms of usage: The conditions for the use of the property must be detailed. These can include the tenant’s responsibility to maintain it, the maintenance fee, if any, sub-letting of the property by the tenant to another party, etc.
• Notice period: The lease agreement should contain the period of notice each party needs to give to end the agreement
• Termination: The reasons for which the lease agreement can be terminated must be mentioned. This can include the use of the property for any illegal acts, failure to pay rent on due date, tenant creating nuisance, etc.
• Dispute resolution mechanism: Description of the manner in which any legal dispute between the landlord and tenant arising out of breach of the lease deed will be dealt with, such as Alternative Dispute Redressal (ADR) processes like mediation or arbitration, which court will have the jurisdiction, etc.

Lease deed registration

The tenant leasing out the property has to pay the lease deed registration and stamp duty fees. In some cases, this is split equally between the landlord and tenant. Both of these payments can be done online in Maharashtra through the official portal.

Documents for submission

In order to register the lease deed, the following documents are required to be uploaded:

• The rental agreement printed on stamp paper and signed by the landlord, tenant, and two witnesses
• Property documents of the property to be leased out such as a tax receipt
• The original proof of ownership of the property from the landlord
• Address proof copy of the landlord, the tenant, and the witnesses, such as bank passbook, passport, etc. While a lease deed is vital for both residential and commercial properties, it can be more detailed if it is a corporate lease. A qualified advocate can draft a customised lease deed as agreed upon by the landlord and the tenant.

 

இன்சூரன்ஸ் வேண்டுமா? - காரை ஆன் செய்யாதீர்கள்! 

வெள்ளத்தில் கார்கள் மூழ்கினால் இன்ஸ்சூரன்ஸ் பெறும் வழிமுறைகள் என்ன? எந்தெந்த காப்பீட்டிற்கு எவ்வளவு சதவிகித தொகை கிடைக்கும்? என்னென்ன தவறுகளை செய்யக்கூடாது? உள்ளிட்ட தகவல்கள்

https://youtu.be/rcbxXUBfeFQ?si=BRKWsv89gxmOqqEo

Have you inspected the property before signing on the dotted line !!

 Have you inspected the property before signing on the dotted line !!

Just visiting the place and pointing out a few cracks aren’t enough. A thorough home inspection is important for a smooth stay

Jayanthi and her husband Kannan recently bought a home in Chennai. During our conversation with them, we asked if they conducted a home inspection before making their big purchase. And their reaction was, “Oh! What’s that? Is it even legal?” On educating them that, though not quite popular yet, it is legal to get a home inspection done before or just after you sign the deal. They said, “We wish we knew that. So far, we haven’t faced any troubles with our new home. But, this seems quite useful and would suggest our friends and family to do the same.”

When you’re out and about exploring the property (for end-use or rent), a broker or sales executive will likely join you. They’ll guide you through the property, and discuss the costs and all, but in this whirlwind, you get a limited chance to properly check out the house yourself.

During a typical site tour, you might notice newly painted walls, yet it’s impossible to inspect the building’s structural quality. You’ll likely see a beautifully maintained home, but the possible presence of leaks or pests won’t be visible. Hence, it’s crucial to make a thorough home inspection your top priority.

Although it is not a popular practice in India, unlike Western countries where it is a regulated industry, there are still a few new-age companies that offer this service. Experts in the sector hope that some government guidelines are formed in India as well to aid homebuyers. “There should also be proper codes and tolerance limits set for the finishing aspects of building construction,” says Venkat, chief business officer of a leading home inspection company.

பொது அதிகாரம் பெற்றவர் புதிய முகவரை நியமிக்க முடியுமா?

 பொது அதிகாரம் பெற்றவர் புதிய முகவரை நியமிக்க முடியுமா?

சொத்து விற்பனையில் உரிமையாளர் நேரடியாக செயல்பட முடியாத நிலையில் பொது அதிகாரம் வாயிலாக முகவரை நியமிக்கலாம்.  அந்த முகவர் எப்படி செயல்பட வேண்டும் என்பதை உரிமையாளர் வரையறுக்க வேண்டும்.

        இதில் கட்டுமான நிறுவனங்கள் உரிமையாளரிடம் பொது அதிகாரம் பெற்று அவரது நிலத்தை குடியிருப்பாக மேம்படுத்தி விற்கும்.  இது போன்ற நிறுவனங்களிடம் வீடு வாங்குவோர், பவர் பத்திரத்தை முழுமையாக ஆராய வேண்டும்.
        உரிமையாளர், நிலத்தை மேம்படுத்த மட்டும் அதிகாரம் வழங்கினாரா அல்லது புதிய வீடுகளை விற்பனை செய்யும் அதிகாரம் கொடுத்துள்ளாரா என்று பார்க்க வேண்டும்.  சில இடங்களில் கட்டுமான திட்ட அனுமதி பெற்று, குடியிருப்பு கட்ட மட்டும் பொது அதிகாரம் வழங்கப்பட்டு இருக்கும்.
        ஆனால், பொது அதிகாரம் பெற்ற கட்டுமான நிறுவனம் வீடு விற்பனையை மேற்கொள்ளும்.  இது போன்ற சமயத்தில், கட்டுமான நிறுவனத்துக்கு விற்பனை அதிகாரம் இல்லாமல் நடக்கும் விற்பனை செல்லாது.
        இதில் இன்னும் சில இடங்களில், பொது அதிகாரம் பெற்ற நபர், அந்த சொத்தில் குறிப்பிட்ட சில பணிகளை மேற்கொள்ள இன்னொரு நபரை முகவரா நியமிக்க இயலாது.  உரிமையாளர் வழங்கிய அதிகாரத்தை பயன்படுத்தி அவர் குறிப்பிட்ட வேலைகளை மட்டுமே செய்ய வேண்டும்.
        அதற்கு மாறாக, பொது அதிகார முகவர், தனக்கு கீழே இன்னொரு நபருக்கு பொது அதிகாரம் வழங்க முடியாது.  இத்தகைய சூழலில், உரிமையாளர் தலையிட்டு முதலில் வழங்கிய பொது அதிகாரத்தை ரத்து செய்ய வேண்டும்.
        தேவைப்பட்டால் அது குறித்த பொது அறிவிப்பை பத்திரிகைகளிலும் வெளியிடலாம்.  இவ்வாறு செய்வதால், சொத்தின் மீதான உரிமை பாதுகாக்கப்படும்.  உரிமையாளரிடமிருந்து ஒரு நிலைக்கு மட்டுமே பொது அதிகாரம் செல்லுபடியாகும்.  அவருக்கு அடுத்த நிலையில் நானும் பொது அதிகார முகவர் என்று வேறு நபர்கள் வர கூடாது.
        சில சமயங்களில், ஒரு கட்டுமான நிறுவனம் பெயரில் பொது அதிகாரம் வழங்கப்பட்டு இருக்கும்.  அந்த நிறுவனத்தின் பங்குதாரர் என்ற அடிப்படையில் ஒன்றுக்கு மேற்பட்ட நபர்கள் பொது அதிகாரத்தை பயன்படுத்தினால் குழப்பம் ஏற்பட வாய்ப்புள்ளது.
       உரிமையாளர்கள், பொது அதிகாரம் வழங்கும் நிலையிலேயே, அதை யார், எப்படி பயன்படுத்த வேண்டும் என்பதை தெளிவாக வரையறை செய்ய வேண்டும்.
       இதில் உரிமையாளர், முகவர் இடையிலான வரையறைகள் என்ன என்பதை தெளிவுபடுத்திக்கொண்டு சொத்து வாங்குவோர் செயல்பட வேண்டும் என்கின்றனர் சார்-பதிவாளர்கள்.