Showing posts with label Home Buying. Show all posts
Showing posts with label Home Buying. Show all posts

Thursday, January 16, 2025

When buying a 3BHK luxury apartment in Chennai - By using this checklist

 When buying a 3BHK luxury apartment in Chennai, you’ll want to ensure the property meets both your practical needs and long-term investment goals. Here's a detailed checklist to guide you through the process:




1. Location

  • Proximity to Key Areas: Ensure the apartment is near essential locations like your office, schools, hospitals, shopping malls, public transport, and recreational spots.
  • Neighborhood: Check for the safety, ambiance, and development status of the locality. Popular upscale areas in Chennai include Adyar, Besant Nagar, Anna Nagar, T Nagar, and OMR.
  • Access to Infrastructure: Evaluate road connectivity, public transport availability (metro, buses), and ease of access to major highways.
  • Future Development Plans: Research upcoming infrastructure projects like new roads, metro stations, or malls that may affect the area.

2. Builder Reputation

  • Builder’s Track Record: Verify the reputation of the developer. Look into their previous projects, delivery timelines, and quality of construction.
  • Legal Standing: Ensure the builder has all necessary approvals and is a recognized and reliable entity in the market.
  • Completion and Possession History: Make sure the builder has a track record of delivering properties on time with minimal delays.

3. Legal Verification

  • Title Deed: Check for clear land titles and confirm that the property is free from legal disputes. The title deed should be in the builder's name, and it should be legally verified.
  • Encumbrance Certificate (EC): Verify that the property has no existing loans or financial encumbrances.
  • RERA Registration: The project should be registered with RERA (Real Estate Regulatory Authority) and adhere to all legal norms.

4. Amenities and Features

  • Luxury Features: Check for luxury offerings like modular kitchens, premium flooring, high-quality bathroom fixtures, balconies, and smart home systems.
  • Common Amenities: Ensure the building has sufficient high-end amenities like a swimming pool, gym, clubhouse, garden, security, and parking facilities.
  • Green Spaces & Environment: Check if there are adequate open spaces, parks, and landscaping for a good living environment.

5. Construction Quality

  • Materials Used: Ensure high-quality construction materials are used, especially for plumbing, electrical wiring, flooring, and finishing.
  • Structural Integrity: Hire an independent structural engineer (if needed) to assess the safety and soundness of the building.
  • Vastu Compliance (if important to you): If you're particular about Vastu, ensure the layout of the apartment follows the guidelines of Vastu Shastra.

6. Size and Layout

  • Space Planning: Ensure the 3BHK is spacious and functional for your needs. Pay attention to the dimensions of each room (bedrooms, living room, kitchen).
  • Ventilation and Natural Light: Check if the apartment has sufficient ventilation and natural light in all rooms. Large windows and proper airflow are key.
  • Balcony/Outdoor Area: Consider the size of balconies and additional outdoor spaces.
  • Storage Solutions: Look for enough built-in storage options like wardrobes, cabinets, etc.

7. Pricing and Payment Terms

  • Market Price Comparison: Compare the asking price with similar properties in the area to ensure you're not overpaying.
  • Payment Plan: Check for the payment schedule and ensure it aligns with your financial situation. Some builders offer attractive post-possession payment plans.
  • Registration and Additional Costs: Factor in registration fees, stamp duty, maintenance charges, and property taxes.

8. Furnishing and Interiors

  • Semi/Fully Furnished: If you're considering a furnished apartment, check the quality of furniture, fixtures, and fittings.
  • Customization Options: Some luxury apartments allow customization of interiors. Verify if the builder offers customization options based on your preferences.
  • Security Systems: Ensure the apartment has advanced security features like CCTV surveillance, intercom systems, access control, and 24/7 security personnel.

9. Resale Value and Investment Potential

  • Appreciation Potential: Look at the historical price trends in the area and the expected future growth. Areas with emerging infrastructure projects often see higher price appreciation.
  • Rental Income Potential: Consider the rental yield potential of the apartment if you plan to rent it out.
  • Exit Strategy: Consider how easy it would be to sell the apartment in the future, especially if the market trends in the area change.

10. Home Loan and Financing

  • Eligibility for Loan: Check if the property qualifies for a home loan from reputed banks or financial institutions.
  • Interest Rates: Compare interest rates offered by various lenders to choose the most favorable terms for your loan.
  • Loan Documentation: Ensure all documentation is in order, including the builder’s approvals, occupancy certificate, etc.

11. Occupancy Certificate and Handover

  • Occupancy Certificate (OC): Ensure the property has an occupancy certificate from the local municipal authority, allowing you to move in.
  • Possession Details: Confirm the possession date and terms for handover. Verify if any delays are expected.

12. Post-Purchase Services

  • Maintenance & Support: Understand the ongoing maintenance charges and services provided. Inquire about post-purchase services such as repairs, customer support, and warranty on appliances and structures.
  • Community Management: Check if the community association or society is well-organized with rules, regulations, and meetings to ensure smooth living.

13. Builder’s Warranty

  • Defects Liability: Make sure the builder offers a warranty for structural defects (usually 5-10 years).
  • Appliance Warranties: If the apartment comes with appliances, check for the manufacturer’s warranty details.

14. Safety Standards

  • Fire Safety Measures: Ensure the apartment is equipped with fire safety systems like fire alarms, extinguishers, and safe exits.
  • Seismic Safety: Verify that the building complies with seismic regulations, especially in earthquake-prone areas.
  • Flood Risk: Research if the area is prone to flooding during the monsoon season, particularly in low-lying areas.

Wednesday, January 8, 2025

Make yourself at home!

 After the thrill of buying a new home comes the administrative task of ensuring all the documents are in place
When vamsi moved into his new home, all he wanted to do was to get coffee and chill on the balcony overlooking the garden.  But the dream was short lived, as he realised he had no gas connection to make the said coffee.  Seeking refuge in a nap, he headed to the bedroom, only to remember that he hadn’t transferred the electricity bill to his name.  Comical as it may be, you don’t want to be caught off-guard like vamsi.  Once you move into a new home, there are tonnes of paperwork to be taken care of.  Here’s a handy guide.

Protect the documents

One of the first tasks is safeguarding your property documents.  Your stamp duty and registration papers, sale deed, share certificate, occupancy certificate, home loan sanction documents, etc. are crucial and need to be protected.  “Make a few photocopies of these documents, get them attested for added security and convenience, and store them at safe locations.  This is especially crucial for those who have taken a home loan, as the bank will hold the originals.  One may also store digital copies, however ensure that your devices and services are secure.”

Change the name on light bill

You will need to provide identification and proof of ownership.  If you have taken possession from the developer, you might need an NOC from him for the name change.  In some places, this can be done online saving you the hassle of going to the electricity provider’s office.  “I would suggest, visit the office to get yourself acquainted.  Visiting will also give you clear idea about the required documentation and process.  Consult someone who has recently undergone the same process as it may help you save time and silly mistakes.”

Set up your gas connection

Check if your building is connected to the gas pipeline, if not, then you’ll have to subscribe to the old-school gas cylinders.

Get your share certificate

It is a formal and legal document that proves that you are the owner of a specific number of shares in the housing society.  This document can be used as evidence in case of any dispute or conflict.  Reach out to your real estate agent or the owner directly for the specific forms needed and ensure both you and the seller sign them.  If you are buying in a new project, make sure you stay updated about the happenings of general body meetings to learn about the process, timelines and other important details.  “Securing your share certificate is important not only to maintain your rights as a homeowner but also to participate in community activities and governance.”

Updating personal documents

Keep your address up to date on documents like your passport, driver’s license, Aadhar card, voter ID, etc.  Do note that updating these are often dependent on each other, thus start with the electricity bill and then move on to other documents one by one.

Bank and Investments 

    

Update your address linked to your bank account.  The same could also be required for any life, health, or term insurance that you have availed. 

நில வரைபடத்தில் துல்லிய தகவல்களை எளிதாக அறிவது எப்படி?

வீடு, மனை வாங்குவோர், அவற்றுக்கான அனைத்து ஆவணங்களையும் முழுமையாகவும், முறையாகவும் ஆய்வு செய்வது அவசியம்.  குறிப்பாக, நீங்கள் வாங்கும் நிலத்தின் துல்லிய அளவுகளை அறிய, நில வரைபடத்தை முறையாக ஆய்வு செய்ய வேண்டியது மிக மிக அவசியம்.

ஆனால், எதார்த்த நிலையில் பல இடங்களில் நில வரைபடம் கிடைப்பதற்கே பல்வேறு கட்டட முயற்சிகளில் உரிமையாளர்கள் ஈடுபட வேண்டியுள்ளது.  இதனால், நில வரைபடங்களை எப்படி? எங்கிருந்து பெறுவது என்பது மக்களுக்கு பெரும் போராட்டமாக உள்ளது.


இவ்வாறு பெறப்படும் நில வரைபடங்களை பயன்படுத்தும் நிலையில், மக்கள் குறிப்பிட்ட சில அடிப்படை வழிமுறைகளை புரிந்துகொள்ள வேண்டியது அவசியம்.  குறிப்பாக, நீங்கள் வாங்கும் நிலத்துக்கான வரைபடத்தை வாங்கி பார்க்கும் போது, முதலில் அதன் அடிப்படை தகவல்களை சரி பாருங்கள்.

ஒவ்வொரு நில வரைபடத்திலும், தலைப்பு பகுதியில், இடது பக்கத்தில் மாவட்டம், தாலுகா, கிராமம் ஆகிய விபரங்கள் கொடுக்கப்பட்டு இருக்கும்.  நீங்கள் வாங்கும் நிலம் அமைந்துள்ள பகுதி, இந்த விபரங்களுடன் ஒத்து போகிறதா என்பதை முதலில் சரி பார்க்க வேண்டியது அவசியம்.

இதன் பின், வரைபடத்தின் வலது ஓரத்தில் குறிப்பிடப்பட்டுள்ள நிலத்தின் சர்வே எண் சரியானதா என்பதை ஆய்வு செய்யுங்கள், இதில், நில வரைபடத்தில் பிரதான சர்வே எண் மட்டும் குறிப்பிடப்பட்டுள்ளதா; உட்பிரிவு எண் சேர்க்கப்பட்டுள்ளதா என்று பார்க்க வேண்டும்.

பல இடங்களில் பிரதான சர்வே எண் மட்டும் குறிப்பிடப்பட்டு இருந்தால், அதில் உங்களுக்கான பாகம் எது என்பதை அறிவதில் சிரமம் ஏற்படும்.  எனவே, உட்பிரிவு செய்யப்பட்ட நிலத்துக்கு, உட்பிரிவு எண்ணுடன்  கூடிய  நில வரைபடத்தை வாங்கி ஆய்வு செய்வதுதான் பொருத்தமானதாக இருக்கும்.
 
ஒரு நிலம் பல்வேறு பாகங்களாக உட்பிரிவு செய்யப்பட்ட நிலையில், அதற்கான நில வரைபடத்தை கேட்டு பெறும் போது, தாலுகா அலுவலக அதிகாரிகள்,பிரதான சர்வே எண்ணுக்கான நில வரைபடத்தின் பிரதியை மட்டும் கொடுப்பதால், உங்கள் நிலத்தின் அளவுகளை துல்லியமாக அறிய முடியாத நிலை ஏற்படுகிறது.

இதற்கு அடுத்தபடியாக, அந்த வரைபடத்தில் நிலத்தின் அளவுகள் குறிப்பிடப்பட்டு இருக்கும்.  பொதுவாக, வருவாய் துறையின் நடைமுறைகள் அடிப்படையில், நிலத்தின் அளவுகள் ஹெக்டேர், ஏர்ஸ் என்ற அளவுகள் அடிப்படையில் மட்டுமே குறிப்பிடப்படுகின்றன.

இணையதளத்தில் உள்ள எளிய வழிமுறைகளை பின்பற்றி, ஹெக்டேர், ஏர்ஸ் என குறிப்பிடப்பட்டுள்ள அளவுகளை சென்ட், சதுர அடியாக மாற்றி உண்மை நிலவரத்தை அறியலாம்.  இந்த முறையில் நிலத்தின் அளவுகளை துல்லியமாக அறிய, நில வரைபடத்தை பயன்படுத்தலாம் என்கின்றனர் நில அளவை துறை அதிகாரிகள்.



Monday, December 30, 2024

சொத்து விற்பனை ஒப்பந்தம் காலாவதியாகும் நிலையில் ஏற்படும் சிக்கல்கள்!

 

        பொதுவாக ஒரு வீடு அல்லது மனையை வாங்க விரும்புவோர், அதற்கான விலையை பேசி முடிவு செய்ய வேண்டும்விற்பனையாளரின் உரிமை தொடர்பான பத்திரங்களை சரியாக ஆய்வு செய்ய வேண்டியதும் அவசியம்.
       இது போன்று கூடுதல் விலை கிடைத்தால், விற்பனையாளரின் எண்ணம் மாறுவது இயல்பு தான்.  ஆனால், ஒரு விலையை பேசி வைத்துவிட்டு, அதன் அடிப்படையில் மற்ற ஏற்பாடுகளை கவனிப்பவர் இதனால் பாதிக்கப்படுவார்.
       இது போன்ற குழப்பங்கள் ஏற்படக்கூடாது என்பதற்காக தான் விற்பனை ஒப்பந்தம் நடைமுறையில் உள்ளது.  இதன் படி, விற்பவர், வாங்குவோர் இருவரும் இணைந்து ஒப்பந்தம் போட்டுக்கொள்ள வேண்டும்.
     இந்த ஒப்பந்தத்தில் பெரும்பாலும், முன்பணம் கொடுத்ததில் இருந்து மூன்று மாதங்களுக்குள் அனைத்து பணிகளையும் முடிக்க கெடு நிர்ணயிக்கப்படுகிறது.  ஆனால், வங்கிக்கடன் பெறுவது தொடர்பாக ஏதாவது தாமதம் ஏற்பட்டால், இந்த ஒப்பந்தத்தை நீட்டிக்க வேண்டிய தேவை எழும்.  பொதுவாக, இது போன்ற ஒப்பந்தத்தில் எதிர்பாராமல் ஏற்படும் பிரச்னைகள் குறித்து யாரும் எதுவும் தெரிவிப்பதில்லை.  சொத்து வாங்குவோர் போன்று விற்பவருக்கும் சில பிரச்னைகள் ஏற்படலாம்.
       அதன் காரணமாகவும் பத்திரப்பதிவு தாமதிக்கப்படலாம்.  இத்தகைய சூழல்களை தவிர்க்க விற்பனை ஒப்பந்தம் தயாரிப்பில் கூடுதல் கவனம் செலுத்தலாம்.  எதிர்பாராத காரணங்களால் பத்திரப்பதிவு தாமதமானால், ஒப்பந்த காலத்தை மேலும் ஒரு மாதம் தானாகவே ஒரு மாதம் நீடிக்கலாம்.
       இதற்கான ஷரத்துக்களை விற்பனை ஒப்பந்த வரைவில் சேர்க்க வேண்டும்இவ்வாறு செய்வதால், கூடுதலாக ஒரு சில நாட்கள், வாரங்கள் தாமதத்துக்காக ஒப்பந்தத்தை புதுப்பிக்க வேண்டிய தேவை இருக்காதுவீடு, மனை வாங்குவோர், இது போன்ற விஷயங்களில் கவனமாக இருக்க வேண்டும் என்கின்றனர் கட்டுமானத்துறையினர்
       இதன் பின், வங்கிக்கடன், பத்திரப்பதிவு ஏற்பாடுகளை முடிக்கும் வரையிலான காலத்தில் வேறு நபர்கள் அந்த வீட்டை வாங்கவிடாமல் இருக்க வேண்டும்உதாரணமாக, நீங்கள், 35 லட்ச ரூபாய்க்கு விலை பேசிய வீட்டை, 38 லட்ச ரூபாய்க்கு வாங்க இன்னோருவர் வரலாம்.

Thursday, November 21, 2024

Bigger the house, bigger the responsibilities

 Here is a look at the aftermath of upgrading to a larger space
Regardless of the size of the current home, many homeowners often nurture the aspiration to move into a bigger home.  However, what’s usually swept under the rug is  the aftermath of owning a large home.  Upgrading to a bigger space also usually means upgrading in terms of amenities that cater to the larger-than-life lifestyle the developers offer.  These and other associated costs are sometimes overlooked by buyers, who may later find it difficult to keep up with the demands of the house.

Owning a large home involves more than just the upfront cost.  Additional expenses typically include higher property taxes due to increased property value, maintenance fees for larger spaces, and heightened utility bills for the extra area.  These ongoing costs should be factored into your budget to avoid financial strain in the long run.  Initially, the attractive pricing during the construction phase might seem like a good deal.  However, it’s essential to consider the long-term financial implications.

“First, check your financial situation - income, expenses and savings.  Make sure you have some money set aside for emergencies.  Aim to keep your debt-to-income ratio at 36 percent or lower.  Having a good credit score (above 700 is a good score) can help you get better mortgage rates.  Also, get the loans pre-approved to find out how much you can borrow.  Ensure that your monthly payments, including taxes and insurance, are reasonable and don’t exceed 28-30 percent of your total income.  Factor in the down payment, which can be 10-20 percent of the home price, as well as closing costs, which usually range between two and five percent.  This is a long-term financial commitment; make sure you can afford it, even after you retire.”

“When buying a larger home, expect higher upfront costs such as down payments, registration fees, and possibly higher interest rates due to the loan size.” 

In addition to this, it comes down to one simple question, do you actually need the larger space?  Usually, the novelty of having a larger space, backed by attractive prices at times motivates buyers to take a leap of faith and buy a bigger home.  “Before moving into a larger premise, carefully evaluate your needs.  A large home might sound appealing initially, but long-term upkeep and utility costs can become a burden.  The bottom line is that a large house can be a great investment, but don’t get swayed by the initial price tag.  Prioritise affordability and long-term financial stability.  Plan meticulously, considering all associated costs, before taking the plunge.”  “Decide if a larger home is necessary - do you need the additional space now or in the future, considering family growth?  How much space will you need, say five years down the line?  Of course, the resale value must be factored in; remember, larger flats are in higher demand and can fetch better value if and when you decide to sell.  But the recurring costs are also higher.  This calls for careful and realistic financial planning.”

In conclusion, buying a larger home is more than just the price tag.  A buyer needs to understand the costs that will eventually follow.  Homebuyers should also consider their loan eligibility and long-term plans before buying a bigger home.  Thus, it is advisable for buyers to make an informed, calculated and well-researched decision before choosing to buy a larger property.

Friday, November 8, 2024

அடுக்குமாடி திட்டங்களில் வீடு வாங்குவோர் லிப்ட் விஷயத்தில் கவனமாக இருக்க வேண்டும்!




 இன்றைய சூழலில், தமிழகத்தின் பெரும்பாலான நகரங்களில் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் கட்டப்படுகின்றன.  இதில் மேல் தலங்களுக்கு செல்ல லிப்ட் அமைப்பது என்பது தவிர்க்க முடியாத விஷயமாகி உள்ளதால், கட்டுமான நிறுவனங்கள் இதில் கவனம் செலுத்துகின்றன.

நீங்கள் வீடு வாங்கும் அடுக்குமாடி குடியிருப்பு திட்டத்தில் லிப்ட் வசதி அமைக்கப்படும் என கட்டுமான நிறுவனம் தெரிவித்தாலும், அதை முறையாக செயல்படுத்தி உள்ளாரா என்று பார்க்க வேண்டும்.

கட்டுமான பணிகள் முடிந்த நிலையில், லிப்ட் அமைத்து அது செயல்படும் நிலையில் இருந்தால் போதும் என்று மக்கள் நினைக்கின்றனர்.  உண்மையில் லிப்ட் வசதி இருக்கிறதா, அது செயல்படுகிறதா என்ற அடிப்படை தகவல்களுடன் அமைதியாகிவிடாமல், முழுமையான ஆய்வு அவசியம்.  பெரும்பாலான சிறிய அளவிலான அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளில் லிப்ட் அமைக்கப்பட்டு இருந்தாலும், அதில் பல்வேறு குறைபாடுகள் காணப்படுகின்றன.

நீங்கள் வீடு வாங்கும் கட்டடத்தில் உள்ள லிப்ட் எப்படி அமைக்கப்பட்டுள்ளது, அதன் செயல்திறன், கொள்ளளவு என்ன என்பது போன்ற தகவல்களை விசாரிக்க வேண்டும்.  ஒரே சமயத்தில், குறைந்த பட்சமாக நான்கு பேர் செல்வதற்கு ஏற்ற வகையில், லிப்ட் அமைக்கப்பட்டு இருக்க வேண்டும்.  திடீரென மின்சாரம் தடைபடும் போது, பேட்டரியால் இயங்கி அதில் இருப்பவர்களை பாதுகாப்பாக உரிய தளத்தில் சேர்க்க வேண்டும்.  இதற்கு, லிப்ட் அமைக்கும் போதே அதில் பேட்டரி பேக்கப் வசதி செய்யப்பட்டுள்ளதா என்பதை கட்டுமான நிறுவனத்திடம் விசாரிக்க வேண்டும்.

பேட்டரி பேக்கப் இல்லாவிட்டால், மின்சாரம் தடைபடும் போது, லிப்ட் அப்படியே நின்றுவிடும் நிலை ஏற்படும்.  இதனால், அதில் பயணிப்பவர்கள் பாதியில் சிக்கும் நிலை ஏற்படும் என்பதால்,  பேட்டரி பேக்கப் வசதி இருக்கிறதா என்பதில் மிக கவனமாக இருக்க வேண்டும்.

  

பேட்டரி பேக்கப் இல்லாத நிலையில், லிப்ட்  பாதியில் நின்றால் அதை மேனுவல் முறையில் தரை தளத்துக்கு கொண்டு வர அல்லது திறக்கும் வழிமுறையை குடியிருப்பில் ஒருவராவது தெரிந்து வைத்திருக்க வேண்டும்.  இது விஷயத்தில் அவசரகால செயல்பாடுகளை வீடு வாங்குவோர் புரிந்துக்கொள்ள வேண்டும்.

நீங்கள் வீடு வாங்கும் கட்டடத்தில் அதிக தளங்கள் இருக்கும் நிலையில், மின்சாரம் தடைபடும் போது, லிப்ட் இயங்குவதற்காக ஜெனரேட்டர் வசதி இருப்பதும் அவசியம்.  வீடு கட்டப்படும் நிலையில் இதற்கான வசதியை ஏற்படுத்த வலியுறுத்த வேண்டியது அவசியம் என்கின்றனர் கட்டுமான துறை வல்லுனர்கள். 

Monday, November 4, 2024

முறையான மதிப்பீடு இன்றி பழைய வீட்டை வாங்கலாமா?

 
சென்னை போன்ற நகரங்களில் புதிதாக குடியேறுவோர் முதல் முதலாக சொந்த வீடு வாங்க வேண்டும் என்பதில் மிகுந்த ஆர்வத்துடன் இருக்கின்றனர்.  ஆனால், இங்குள்ள விலைவாசி நிலவரம் பல சமயங்களில் இதற்கு ஒத்துழைக்கும் வகையில் இருப்பதில்லை.

இதனால், புதிய வீடு, 50 லட்சம் ரூபாய் இருக்கும் இடத்தில், 25 லட்சம் ரூபாய்க்கு பழைய வீடு கிடைத்தால், அதை வாங்குவதில் மக்கள் ஆர்வம் காட்டுகின்றனர்.  ஒரு காலத்தில் பழைய வீட்டை வாங்குவதில் மக்களிடம் காணப்பட்ட தயக்கம் தற்போது எந்த சுவடும் இன்றி மறைந்துவிட்டது.

பொதுவாக பழைய வீட்டை வாங்கும் போது அது கட்டப்பட்டு எவ்வளவு ஆண்டுகளுக்குள் வாங்கலாம் என்பதில் மக்களிடம் தெளிவு இல்லை.

இன்றைய சூழலில், ஒரு நபர் பழைய வீட்டை வாங்க நினைத்தால், அதற்கு வங்கிக்கடன் பெற செல்லும் போது, வங்கி அதிகாரிகள் பல்வேறு ஆய்வுகளே மேற்கொள்கின்றனர்.

இந்த வகையில், அந்த கட்டடத்தின் உறுதித் தன்மை குறித்து கட்டட அமைப்பியல் பொறியாளர் வாயிலாக ஆய்வு செய்து அறிக்கை பெறப்படுகிறது.  வங்கிகள் இது போன்ற ஆய்வுகளை மேற்கொள்ளும் என்பதால், வீடு வாங்கும் தனி நபர்கள் இதில் அதிக ஆர்வம் காட்டுவதில்லை.

அதே போன்று, பழைய வீட்டை வாங்கும்போது குறிப்பிட்ட சில விஷயங்களில் கூடுதல் கவனம் செலுத்த வேண்டியது அவசியம்.


குறிப்பாக, ஒரு இடத்தில் பழைய வீட்டை வாங்கும் போது அதை நீங்கள் நேரடியாக குடியேறி பயன்படுத்துவதாக இருந்தால், அது உங்கள் இருப்பிட தேவையை பூர்த்தி செய்வதாக கொள்ளலாம்.

இதில் வணிக ரீதியாக உங்கள் முதலீட்டுக்கு கிடைக்கும் லாபத்தை கணக்கு பார்ப்பதில் பெரிய அவசியம் இருப்பதாக தெரியவில்லை.  ஆனால், ஏற்கனவே வீடு வைத்துள்ள நபர்கள், முதலீட்டு நோக்கத்துக்காக பழைய வீட்டை வாங்கும் போது, அதில் நீங்கள் போடும் பணத்துக்கு உரிய லாபம் எப்படி கிடைக்கும் என்பதை ஆய்வு செய்வது நல்லது.

உதாரணமாக, 10 ஆண்டுகள் கடந்த அடுக்குமாடி குடியிருப்பில் ஒரு பழைய வீட்டை வாங்குவதாக இருந்தால், அதில் நிலத்தின் பிரிபடாத பங்கு எனப்படும் யுடிஎஸ் எவ்வளவு என்று பாருங்கள்.  அதன் பரப்பளவில் சதுர அடிக்கு தற்போது என்ன விலை மதிப்பிடப்படுகிறது என்று பாருங்கள்.  கட்டுமான ஒப்பந்தத்தில், அந்த கட்டடத்துக்கு குறிப்பிட்ட மதிப்பில், 15 சதவீதத்தை கழித்து, மீதி தொகை எவ்வளவு என்று பாருங்கள்.  தற்போது அந்த பகுதியில் நிலத்தின் சந்தை நிலவர மதிப்பு என்ன என்று பார்த்து அதனுடன் விற்பனைக்கு வந்த சொத்தின் விலையை ஒப்பிடுங்கள்.

குறிப்பாக, அடுத்த 5 ஆண்டுகளில் அங்கு நிலத்தின் விலையில் எவ்வளவு உயர்வு ஏற்படும் என்பதை கணக்கிட வேண்டும்.

இதன் அடிப்படையில் நீங்கள் வாங்கும் வீட்டுக்கான விலையில் என்ன முன்னேற்றம் ஏற்படும் என்பதையும் கணக்கு போட்டு பார்த்தால், உங்கள் முதலீடு லாபகரமானதா என்பது தெரிந்துவிடும் என்கின்றனர் ரியல் எஸ்டேட் சொத்து மதிப்பீட்டாளர்கள்.

Tuesday, October 22, 2024

Original parent document not necessary to transfer property, rules Madras High Court


Justices R. Subramanian and R. Sakthivel hold that even non traceable certificate from the police need not be submitted if the original document had been lost

Sub Registrars cannot refuse to register a property transfer document merely because of non production of either the original parent document of the property or a non traceable certificate from the police if the parent document had been lost, the Madras High Court has held.
A Division Bench of Justices R. Subramanian and R. Sakthivel held it would be suffice to submit certified copies of the parent document and that the Sub Registrars could always cross check the genuineness of those copies with the original records available with their office.
The judges pointed out the right to hold property was a constitutional right under Article 300A. Hence, it was a step superior than the fundamental rights because it could not be subjected to restrictions and no one could be deprived of property without a reasonable compensation.
The right to hold property also encompasses the right to deal with the property by way of sale deed, gift deed, release deed and so on. The law relating to transfer of immovable properties was governed by a substantial enactment named The Transfer of Property Act of 1882.
The fundamental principle of law relating to transfer of immovable property was caveat emptor (the principle that the buyer, and buyer alone, is responsible for checking the quality and suitability of goods before a purchase is made), the Division Bench highlighted.
Therefore, the buyers of immovable properties must be careful in not purchasing properties from persons who do not hold a proper title or those which were under encumbrance, Justice Subramaniam wrote while authoring the verdict for the Division Bench.
“Even if a person sells a property that does not belong to him, there is no provision in the Registration Act of 1908 enabling the Sub Registrar to refuse registration except Sections 22-A and 22-B introduced in 2022 by the State legislature insofar as Tamil Nadu is concerned,” the Bench added.
Sections 22-A and 22-B too do not authorise refusal of registration on the ground of non production of the original parent document. However, the Inspector General of Registration (IGR) had given such authorisation to the Sub Registrars through Rule 55-A of the Tamil Nadu Registration Rules.
“We are unable to resist observing that Rule 55-A has been stealthily introduced as a subordinate legislation only to enable Sub Registrars refuse to register instruments indiscriminately,” the Bench said and pointed out that a statutory rule could not be inconsistent with the provisions of the Act.
Though Rule 55-A provides an alternative of submitting non traceable certificates issued by the police if the original parent document had been lost, the judges said, they were conscious of the fact that in the present day scenario, hardly any certificate gets issued without paying a hefty price.
“We should also be conscious of the fact that any certificate from any government department, as of today, comes only at a price for an ordinary citizen. An elaborate procedure has also been fixed for issuance of non traceable certificate. We have come across several instances where, because of the high pricing and the complicated procedure involved in obtaining a non traceable certificate, instances of people obtaining non traceable certificate from the neighbouring States has increased,” the judges wrote.
The judgement was passed while allowing a writ appeal filed by P. Pappu whose release deed, for transferring her rights over ancestral property to her brother, was refused to be registered by the Sub Registrar at Rasipuram in Namakkal district. Her counsel N. Manokaran pointed out the appellant had, however, submitted a certified copy of the parent document issued by the same Sub Registrar’s office.
Finding force in his submissions, the judges said: “When a certified copy has been produced and it is not impossible for the Sub Registrar to have it verified with the original record that is available in his own office, insisting upon a non traceable certificate appears to be rather a wasteful exercise.”
The Bench also wrote: ‘Driving the executant of a document to obtain a non traceable certificate in case of lost document in every case, will only result in encouraging under hand dealings.”
It ultimately set aside the registration rejection order and consequently directed the Sub Registrar to register the release deed executed by the appellant without insisting upon production of the original parent document.

Published - October 20, 2024

Thanks: The Hindu


Monday, October 7, 2024

பவர் பத்திர அடிப்படையில் சொத்து வாங்குவோர் எதிர்கொள்ளும் சவால்கள் என்ன?


      அசையா சொத்துக்களை வாங்குவதில் பவர் பத்திரங்கள் தவிர்க்க முடியாததாக உள்ளனஇப்பத்திரங்களை அடிப்படையாக வைத்து ஆயிரக்கணக்கான பரிமாற்றங்கள் நடந்துள்ளனதமிழகத்தில் பவர் பத்திரங்களை எப்படி பயன்படுத்த வேண்டும் என்பதற்கு வரையறைகள் வகுக்கப்பட்டுள்ளனஇந்த வரையறை அடிப்படையிலேயே பவர் பத்திரங்களை பயன்படுத்த வேண்டும் என அரசு உத்தரவிட்டுள்ளதுகுறிப்பாக, பவர் பத்திரம் இருக்கிறது என்பதை பொதுவான நோக்கத்தில் பார்த்து செயல்பட முடியாது.

      சம்பந்தப்பட்ட உரிமையாளர் எந்த நோக்கத்தில் பொது அதிகார முகவரை நியமித்துள்ளார் என்பதை பார்க்க வேண்டும்விற்பனை செய்வதற்கான அதிகாரம் வழங்கப்பட்ட முகவரிடம் இருந்து மட்டுமே சொத்து வாங்குவது நல்லதுசில இடங்களில் கட்டுமான மேம்பாட்டு பணிகளுக்கு மட்டுமே பவர் வழங்கப்பட்டு இருக்கும்.

       ஆனால், இவ்வாறு அதிகாரம் பெற்ற நபர், கட்டுமான மேம்பாட்டுக்கு பின் விற்பனையிலும் இறங்குவார்இதை நம்பி சொத்து வாங்கினால் சட்ட சிக்கலை சந்திக்க வேண்டி இருக்கும்பவர் பத்திர அடிப்படையில் முகவரை நியமித்தவர் யார் என்பதை நேரடியாக விசாரிக்காமல், சொத்து வாங்குவதில் இறுதி முடிவு எடுக்காதீர்இது விஷயத்தில் ஏராளமான முறைகேடுகள் நடப்பதாக தினமும் புகார்கள் வருகின்றன.

       குறிப்பாக, விற்பனைக்கு வரும் சொத்து எங்குள்ளதோ அதே பகுதியில் பவர் பத்திரம் பதிவாகி இருந்தால் விசாரிப்பதில் சிக்கல் இருக்காதுஆனால், சொத்து இருக்கும் பகுதிக்கும், உரிமையாளர் வசிக்கும் பகுதிக்கும் சம்பந்தம் இல்லாத வேறு இடத்தில் பவர் பத்திரம் பதிவாகி இருந்தால், வீடு வாங்குவோர் 'அலர்ட்' ஆவது நல்லது.

        இது போன்று சம்பந்தம் இல்லாத பகுதிகளில் பதிவான பவர் பத்திரத்தை எடுத்து வரும் முகவர்களிடம் உண்மை நிலவரத்தை அறிவது சொத்து வாங்குவோருக்கு சவாலான பணியாக உள்ளதுஇதில் நடுத்தர வருவாய் பிரிவினரால் எந்த அளவுக்கு செலவு செய்து விசாரணை மேற்கொள்ள முடியும் என்பது கேள்விக்குறியாக உள்ளது.

         எனவே, முழுமையாக விசாரணையில் ஈடுபட முடியாத நிலையில் இருப்பவர்கள் இது போன்ற சொத்துக்களை வாங்குவதில் ஆரம்பத்திலேயே தெளிவான முடிவை எடுப்பது நல்லது என்கின்றனர் பதிவுத்துறை அதிகாரிகள்.





When buying a 3BHK luxury apartment in Chennai - By using this checklist

  When buying a 3BHK luxury apartment in Chennai, you’ll want to ensure the property meets both your practical needs and long-term investmen...