கட்டுமான நிறுவனம் பரிந்துரை அடிப்படையில் வீட்டுக் கடன் பெறுவது பாதுகாப்பானதா ?

 கட்டுமான நிறுவனம் பரிந்துரை அடிப்படையில் வீட்டுக் கடன் பெறுவது பாதுகாப்பானதா ?

வங்கிகளின் வீட்டுக் கடன் திட்டங்களை நம்பி வீடு வாங்குவோர் எண்ணிக்கை வெகுவாக அதிகரித்துள்ளது. இதில் நடுத்தர மற்றும், குறைந்த வருவாய் பிரிவினர் பல்வேறு சிக்கல்களை சந்திக்கின்றனர்.

முதலாவது நம் வீட்டின் மதிப்பில் எத்தனை சதவிகிதம் கடன் கிடைக்கிறது என்பதை கவனிக்க வேண்டும்.அடுத்ததாக வீட்டுக் கடனுக்கான ப்ராசசிங் கட்டணம் , பேங்கிங் சார்ஜஸ் உள்ளிட்ட கட்டணங்கள் எவ்வளவு என்பதை கேட்டு அறிந்து கொள்ள வேண்டும்.

மூன்றாவதாக வட்டி விகிதம் எவ்வளவு என்பதுடன் அது நிலையான வட்டி விகிதமா அல்லது மாறும் வட்டி விகிதமா என்பதை தீர்மானிக்க வேண்டும்.

அதிலும், முதல் முறையாக வீட்டுக்கடனுக்கான வங்கிகளை அணுகுவோரில் பலர், பொதுத்துறை வங்கிகளில் அதிகாரிகளால் அலைக்கழிக்கப் படுகின்றனர்.  வீட்டுக் கடன் என்று வருவோரை அமர வைத்து அவரது தேவைகள் என்ன, வங்கியின் நிலைப்பாடு என்ன, அளிக்க வேண்டிய ஆவணங்கள் என்ன, நடைமுறைகள் என்ன என்று பொறுமையாக எடுத்து சொல்ல பொதுத்துறை வங்கிகள் தயாரில்லை.  ஆனால், கார்ப்பரேட் நிறுவனங்கள் என்றால் அவர்களின் பிரதிநிதிகளுக்கு ராஜ மரியாதை கிடைக்கிறது.

இதனால், வீடு வாங்கும் பலரும், சம்பந்தப்பட்ட கட்டுமான நிறுவனம் பரிந்துரைக்கும் வங்கிகளில் கடன் பெறுவதில் ஆர்வம் காட்டுகின்றனர்.

ஏனெனில், அந்நிறுவனம் அதே வங்கியில் ஏற்கனவே கடன் வாங்கி இருக்கலாம். அந்த குடியிருப்பு திட்டத்தில் உங்களுக்கு முன் சிலர் அதே வங்கியில் கடன் வாங்கி இருக்கலாம்.  இதனால், நீங்கள் கடன் வாங்க செல்லும் போது, கூர்ந்தாய்வு பணிகள் மிக சுலபமாக முடிக்கப்படும்.

கட்டுமான நிறுவனங்கள் பரிந்துரைக்கும் வங்கியில் சென்றால் அலைக்கழிப்பு இன்றி விரைவாக வீட்டுக்கடன் கிடைக்கிறது என்பது சரி தான். அதே நேரம், இதில் கட்டுமான நிறுவனத்துடன் நல்ல நட்புறவில் இருக்கும் வங்கி அதிகாரிகள், அத்திட்டத்தில் இருக்கும் சில குறைபாடுகளை கண்டு கொள்ளாமல் விட்டுவிட வாய்ப்புள்ளது. 

நம்மை அலைக்கழிக்கும் வங்கியை காட்டிலும், வரவேற்று விரைவாக கடன் கொடுக்கும் வங்கிகள் நல்லது என்று தான் அனைவருக்கும் தோன்றும். அது ஒரு விதத்தில் சரியானதாக கூட இருக்கலாம். இத்தகைய சூழலில், அந்த சொத்து தொடர்பான வில்லங்கம் ஏதாவது மறைக்கப்படவும் வாய்ப்புள்ளது. இவ்வாறு மறைக்கப்படும் வில்லங்கம் எதிர்காலத்தில் பல்வேறு பிரச்னைகளை ஏற்படுத்தலாம்.

ஒவ்வொருவரும் அவர்களது வருமானத்தின் அடிப்படையில்தான் கடன் வாங்க வேண்டும். அனைத்து வகையான கடன்களையும் சேர்த்து ஒருவர் அதிகபட்ச மாக தன் வருமானத்தில் 50 சதவீதம் தவணை செலுத்தும் அளவுக்குத்தான் கடன் வாங்க வேண்டும் என்ற ஒரு பொதுவான மதிப்பீடு உள்ளது.

எனவே, கட்டுமான நிறுவனம் பரிந்துரைக்கும் வங்கியில் கடன் வாங்குவதாக இருந்தாலும், தனியாக வழக்கறிஞர் வாயிலாக சொத்தின் வில்லங்கத்தை ஆய்வு செய்வது நல்லது. இது போன்ற செயல்களால் எதிர்கால பிரச்னைகள் தவிர்க்கப்படும் என்கின்றனர் நகரமைப்பு வல்லுனர்கள்.

Your broker will see you now !!

 Your broker will see you now !!

The role of a real estate broker has transformed from information provider to service provider.  Brokers today help their clients by articulating, interpreting, evaluating and simplifying data enabling them to make informed choices.

Mr and Mrs Mukherjee wanted to make the transition from tenant to homeowner last year as their family was expanding.  But since both of them are corporate professionals with their work entailing extensive travel, they decided to hire a broker.  “The broker became a one-point contact between us and the potential sellers, and he ensured that we got the best options on the table.  Moreover, we were looking for homes in a certain belt and our broker had hands-on knowledge about all the localities on that route, which further helped us filter out options.  Overall, we were very happy with our experience because we were able to move into our dream abode three months after we got a broker onboard,” mentions the happy couple.
While Mukherjee’s had a fruitful encounter, are real estate brokers still relevant in the age of digitalisation and Proptech? Let’s understand.

Who is a real estate broker?

A real estate broker is an individual who operates as a middleman between real estate buyers and sellers.  However, today their role has evolved from being simply information providers to service providers.

How should a buyer zero in on a real estate broker?

If you’re thinking of buying a house partner with a real estate broker who knows the local market at the back of their hand, boasts pretty solid credentials and has a history of wrapping up deals in a positive way.  “Homebuyers should only opt for reputed brokerage firms with adequate corporate governance practices.  Besides, the broker should be able to communicate effectively and clearly and be very responsive throughout the search and transaction process.  Moreover, RERA has made it mandatory for real estate brokers to register themselves with the authority and comply with its rules and regulations.  This has increased accountability and helped eliminate unscrupulous agents from the market.  The Act also mandates brokers to provide complete and accurate information about properties, including the status of approvals and construction updates.  RERA has set up a grievance redressal mechanism for buyers to seek resource in case of disputes with brokers or developers, and vice versa. 

What is the role of a real estate broker?

Brokers act as a common thread while conducting any real estate transaction between buyers and sellers and offer prospective homebuyers a variety of services.  “Brokers need to help their clients by articulating, interpreting, evaluating, and simplifying data so that they can make informed choices.  The clients in return then can harness broker expertise and knowledge of their local market and resources.  However, on a cautious note, one must note that a broker may not always have your best interest at heart but a huge commission-based broker fee on the deal value instead.  Therefore, prioritise your real estate needs and then go ahead and sign on the dotted line,” elaborates Anshuman Magazine, chairman and CEO - India, South-East Asia, Middle-East Africa , CBRE.

One of the primary responsibilities of a real estate broker is to assist customers in finding homes that fit their requirements and preferences, taking into account location, size, and price range.  “A broker must schedule site visits so that customers can evaluate the property and identify problems or deficiencies first-hand.  They must ensure that the buyer gets the best deal and must negotiate the price of the property with the seller.  Brokers must also help with the legal and financial aspects of buying a property, including obtaining home loans, examining and signing documents, setting up payments, and managing the transfer of ownership,” adds Singh.

While the internet is full of information, it’s the real estate broker’s expertise that makes the difference between mediocrity and extraordinary, a major reason why customers today are still relying on brokers.  “Real estate brokers have a wealth of industry knowledge and experience, which can prove-in valuable for the customers.  They can offer advice on how to buy or sell a property, as well as on pricing, marketing, and timing of a purchase or sale.  Besides, brokers have access to a huge variety of listings, including homes that are not yet on the market.  Clients may benefit from this while they search for the ideal home or buyer.  Real estate transactions require a significant amount of paperwork and legal formalities as well, which brokers handle smoothly for their clients.  Finally, the process of purchasing or selling real estate can be a time-intensive undertaking, and the services of a broker can save clients’ time, mentions Singh.

One must also note that a real estate broker’s commission is a percentage of the sale price, normally between two and three percent of the value of the property.

Are real estate brokers still relevant in today’s market?

Technology has changed the way we shop for homes today and it’s not a secret that homebuyers, especially millennials, are leveraging the digital platform to the maximum to find their dream home.  Moreover, because buyers today are better informed, they are also realistic about their budget and are more attuned to the prevalent rate in the market.  However, a successful real estate deal is not cracked by simply uploading a listing on the website.  Here, the guidance and value of a real estate broker come into the picture.

“We all need to understand and accept that while homebuyers are embracing technology, most still require the guidance of a real estate broker to help save them time, keep them organised, and successfully take them through the closing process to get the best deal.  Site visits, documentation, negotiations, and finalising the right price, are those aspects of the business, which cannot be conducted online, and you need a real estate broker to seal the deal.  Having said that, we as a community also need to evolve and adopt newer practices, leverage the right technologies and be more effective.  A real estate broker today needs to adopt a professional approach, upskill themselves and most importantly, justify the hefty commission they are being paid,” says Hussain K, a Mumbai-Based real estate broker.

Are ready-to-move-in homes the answer to your homebuying woes?

 Are ready-to-move-in homes the answer to your homebuying woes?

Ready-to-move-in (RTMI) homes are becoming increasingly popular due to their convenience.  But what are the other benefits of choosing such a property, and is it the right option for you?  Let’s find out

The popularity of RTMI homes has increased, with many buyers drawn to the immediate possession’ aspect.  “An RTMI home is one that a buyer can move into immediately after purchasing it because it has already received an occupancy certificate  (OC) from the relevant municipal authority.  Once the property is found to have complied with approved plans and an OC is received, it becomes ready to move in and can be handed over to customers as is, “ explains Ram Raheja, managing director of a Mumbai-based real estate developer.

The trend of RTMI homes started before the implementation of RERA (Real Estate Regulatory Authority), where many developers, particularly in the Delhi-NCR region, did not complete their projects as promised.  “This led to numerous buyers suffering significant losses as they had to pay their EMI (Equated Monthly Instalments) without receiving possession of their homes.  Such instances occurred mostly in speculative markets where developers sold homes in projects with little or no actual construction taking place,” reveals Akash Pharande, managing director of a Pune-based real estate developer.

Why do buyers prefer RTMI homes?

A common issue with under-construction projects is delayed possession or unfinished projects.  “This often leads to homebuyers losing their hard-earned money, which they have invested in the project.  As a result, they are left without a home and are forced to pay hefty sums to stay in a rented apartment,”  notes Himanshu Jain, VP - sales, marketing and CRM of a construction company in Mumbai.

The benefits

Buyers can take advantage of the ‘immediate possession’ aspect, and they can be confident that they are getting precisely what they paid for.  According to Pharande, “They can also save on rental expenses that they would otherwise incur if the property was still under construction.  Developers also benefit from faster sales of RTMI units, which helps them maintain their cash flow.”

Another advantage is that the buyer can inspect the finished apartment for quality of construction and amenities.  “Furthermore, there are reduced chances of any legal disputes as all documents are in order,” adds Jain.

Moreover, RTMI homes are easier to finance, “Banks tend to approve loans more quickly for projects that have received an OC because the home is a collateral.  Such homes cut down on GST expenses, requiring the buyer to pay for stamp duty and registration charges only.  Buyers can immediately claim yearly income tax deductions on the repayment of the principal component of EMI, resulting in savings,” informs Raheja.

Consider the pros and cons

The cost of RTMI homes is higher due to the convenience factor.  “However buyers of such homes are generally not allowed to make any changes to the structure or layout.  Furthermore, some older projects completed before implementing the Real Estate (Regulation and Development) Act (RERA) in 2016 may not be covered by its regulations.  As a result, the promoter may not be liable to provide information on a public platform, which raises concerns regarding grievance redressal and accountability of the seller in case of any discrepancies,” informs Jain.

As such, it is crucial to research an RTMI property before investing in it.  “This includes conducting background checks on the builder, assessing the quality of construction, verifying legal formalities, and obtaining possession details.  The buyer should also ensure that the property is sold based on carpet or built-up area, as it directly affects the maintenance and purchase price,” concludes Jain.

வீடு கட்டுவதற்கு புதிய வகை பொருட்களை பயன்படுத்துவோர் கவனிக்க

 வீடு கட்டுவதற்கு புதிய வகை பொருட்களை பயன்படுத்துவோர் கவனிக்க

புதிதாக வீடு கட்டும் போது, அந்தந்த பகுதிகளில் கிடைக்கும் பொருட்களையே பயன்படுத்த வேண்டும் என்று நீண்ட காலமாக வலியுறுத்தப்படுகிறது. இதை வீடு கட்டுவோர் எந்த அளவுக்கு கடைபிடிக்கின்றனர் என்பது இன்றைக்கும் கேள்விக்குறி தான்.

கட்டுமானத்துறையில் செலவு குறைப்பு, மறுசுழற்சி என பல்வேறு காரணங்கள் அடிப்படையில் புதிய ரக பொருட்கள் வருகின்றன.  இத்தகைய பொருட்கள் குறித்து வெளியாகும் தகவல்கள் மக்களை வெகுவாக ஈர்க்கின்றன.

நாம் கட்டும் புதிய வீட்டில் செலவை குறைக்கும் விதமாக இத்தகைய புதிய வகை பொருட்களை பயன்படுத்தலாம் என பலரும் முடிவு செய்கின்றனர்.  இது உண்மையிலேயே வரவேற்கப்பட வேண்டிய விஷயம் தான்.ஆனால், நடைமுறையில் சில விஷயங்களில் கூடுதல் கவனம் செலுத்த வேண்டியது அவசியமாகிறது.  குறிப்பாக, உங்கள் வீட்டுக்கான கட்டுமான பணியில் எத்தகைய புதிய பொருளை பயன்படுத்த வேண்டும் என்பதில் தெளிவான திட்டமிடல் தேவை.

நீங்கள் வீடு கட்டும் பகுதியில் யாராவது அந்த புதிய பொருளை பயன்படுத்தி இருக்கிறார்களா என்பதை பார்க்க வேண்டும்.  அந்த புதிய வகை பொருட்களை எங்கிருந்து வாங்கி வருவது என்பதையும் கவனிக்க வேண்டும்.

ஒரு வேளை நகரத்தில் மட்டும் கிடைக்கும் பொருளாக அது இருக்குமானால், நீங்கள் தொலை துார கிராமத்தில் அதை கொண்டு செல்வதில் சிக்கல் ஏற்படலாம்.  மேலும், உங்கள் வீட்டை கட்டுவதில் ஈடுபட்டுள்ள பணியாளர்கள் இது குறித்து அறிந்து இருக்க வேண்டும்.

பணியாளர்களுக்கு அறிமுகம் இல்லாத ஒரு பொருளை பயன்படுத்த சொல்லும் போது அது அவர்களிடையே புரிதலில் சிக்கலை ஏற்படுத்தும்.  பொதுவாக புதிய வகை கட்டுமான பொருட்களை பயன்படுத்துவது நல்ல முயற்சியாகவே பார்க்கப்படுகிறது.

ஆனால், நடைமுறை ரீதியாக ஏற்படும் சிக்கல்களையும் கவனத்தில் வைத்து செயல்பட வேண்டியது அவசியம்.  இதில் பணியாளர்கள், பொறியாளர்கள் கருத்தை அறிந்து செயல்படுவது நல்லது.

மேலும், வேறு யாரும் பயன்படுத்துவதை நீங்கள் நேரடியாக பார்த்து உறுதி செய்த புதிய வகை பொருட்களை பயன்படுத்தலாம்.  இத்தகைய உறுதி இல்லாத பொருட்களை பயன்படுத்தி உங்கள் வீட்டை சோதனைகாளமாக மாற்ற வேண்டாம் என்கின்றனர் கட்டுமான வல்லுனர்கள்.

மனைகளை பங்கு பிரிக்கும் போது பொது பாதை விதிமீறல்களை தவிர்க்க வேண்டும்!

 மனைகளை பங்கு பிரிக்கும் போது பொது பாதை விதிமீறல்களை தவிர்க்க வேண்டும்!

மனை வாங்கி வீடு கட்டுவோர் எதிர்காலத்தில் பல்வேறு புதிய பிரச்னைகளை சந்திக்க வேண்டியுள்ளது. நமக்கான தற்போதைய தேவை என்பதை அறிந்து, அதற்கு ஏற்ற அளவில் மனை வாங்குவது நல்லது. இதில் மனை வாங்கும் நிலையில் பெரும்பாலானோர், பிரதான பாதை உள்ளதா என்று மட்டும் பார்க்கின்றனர்.  நகர், ஊரமைப்பு சட்ட விதிகளில் ஒவ்வொரு மனைக்கும் போக்குவரத்து உள்ள பிரதான சாலையை அணுகும் பாதை இருக்க வேண்டும்

முறையாக அங்கீகாரம் பெறப்படும் மனை பிரிவுகளில் இந்த பாதை வசதி இருக்கும். மேலும். நீங்கள் வாங்கும் மனையானது பிற பகுதிகளின் பாதையை தடுக்கும் வகையில் அமைந்து இருக்க கூடாது.

ஒரு சாலையில் இறுதி பகுதி உங்கள் மனையாக இருந்தால், அதன் பின் பகுதியிலும் ஏதாவது பாதை முடிகிறதா என்று பாருங்கள். இவ்வாறு இரண்டு பக்கமும் பாதையின் முடிவு வரும் என்றால், அத்தகைய மனையை வாங்குவது சிக்கலுக்கு வழிவகுக்கும்.

சில இடங்களில் சட்ட விதிகளின்படி பாதை இருக்கும் மனையை வாங்கி இருப்பார்கள். அந்த மனையை ஒன்றுக்கு மேற்பட்ட  பாகங்களாகப் பிரிக்கும் போது பாதை தொடர்பான பிரச்னை எழும்.

இதில், மனையை பங்கு பிரிக்கும் நிலையில் நகரமைப்பு விதிகளை பலரும் கடைப்பிடிப்பது இல்லை. இதனால், பின்பக்க மனையை வாங்கியவர் எதிர்காலத்தில் வீடு கட்ட முடியாத நிலை ஏற்படுகிறது.

மனையை முன், பின் பாகங்களாகப் பிரிக்கும் போது பொது பாதை வசதியை ஏற்படுத்த வேண்டும். வாகனங்கள் வந்து செல்லும் அளவுக்கு பாதை ஒதுக்கினால் போதும் என்று பலரும் நினைக்கின்றனர்.  ஆனால், பின் பக்கத்து மனையில் எதிர்காலத்தில் கட்டுமான திட்டங்களை செயல்படுத்த போதிய அளவுக்கு பாதை இருக்க வேண்டும். இதை கவனத்தில் வைத்து மனையை பாகம் பிரிக்கும் பணிகளை மேற்கொள்ளலாம் என்கின்றனர் நகரமைப்பு வல்லுனர்கள்.

பொது அதிகாரம் பெற்றவர் புதிய முகவரை நியமிக்க முடியுமா?

 பொது அதிகாரம் பெற்றவர் புதிய முகவரை நியமிக்க முடியுமா?

சொத்து விற்பனையில் உரிமையாளர் நேரடியாக செயல்பட முடியாத நிலையில் பொது அதிகாரம் வாயிலாக முகவரை நியமிக்கலாம்.  அந்த முகவர் எப்படி செயல்பட வேண்டும் என்பதை உரிமையாளர் வரையறுக்க வேண்டும்.

        இதில் கட்டுமான நிறுவனங்கள் உரிமையாளரிடம் பொது அதிகாரம் பெற்று அவரது நிலத்தை குடியிருப்பாக மேம்படுத்தி விற்கும்.  இது போன்ற நிறுவனங்களிடம் வீடு வாங்குவோர், பவர் பத்திரத்தை முழுமையாக ஆராய வேண்டும்.
        உரிமையாளர், நிலத்தை மேம்படுத்த மட்டும் அதிகாரம் வழங்கினாரா அல்லது புதிய வீடுகளை விற்பனை செய்யும் அதிகாரம் கொடுத்துள்ளாரா என்று பார்க்க வேண்டும்.  சில இடங்களில் கட்டுமான திட்ட அனுமதி பெற்று, குடியிருப்பு கட்ட மட்டும் பொது அதிகாரம் வழங்கப்பட்டு இருக்கும்.
        ஆனால், பொது அதிகாரம் பெற்ற கட்டுமான நிறுவனம் வீடு விற்பனையை மேற்கொள்ளும்.  இது போன்ற சமயத்தில், கட்டுமான நிறுவனத்துக்கு விற்பனை அதிகாரம் இல்லாமல் நடக்கும் விற்பனை செல்லாது.
        இதில் இன்னும் சில இடங்களில், பொது அதிகாரம் பெற்ற நபர், அந்த சொத்தில் குறிப்பிட்ட சில பணிகளை மேற்கொள்ள இன்னொரு நபரை முகவரா நியமிக்க இயலாது.  உரிமையாளர் வழங்கிய அதிகாரத்தை பயன்படுத்தி அவர் குறிப்பிட்ட வேலைகளை மட்டுமே செய்ய வேண்டும்.
        அதற்கு மாறாக, பொது அதிகார முகவர், தனக்கு கீழே இன்னொரு நபருக்கு பொது அதிகாரம் வழங்க முடியாது.  இத்தகைய சூழலில், உரிமையாளர் தலையிட்டு முதலில் வழங்கிய பொது அதிகாரத்தை ரத்து செய்ய வேண்டும்.
        தேவைப்பட்டால் அது குறித்த பொது அறிவிப்பை பத்திரிகைகளிலும் வெளியிடலாம்.  இவ்வாறு செய்வதால், சொத்தின் மீதான உரிமை பாதுகாக்கப்படும்.  உரிமையாளரிடமிருந்து ஒரு நிலைக்கு மட்டுமே பொது அதிகாரம் செல்லுபடியாகும்.  அவருக்கு அடுத்த நிலையில் நானும் பொது அதிகார முகவர் என்று வேறு நபர்கள் வர கூடாது.
        சில சமயங்களில், ஒரு கட்டுமான நிறுவனம் பெயரில் பொது அதிகாரம் வழங்கப்பட்டு இருக்கும்.  அந்த நிறுவனத்தின் பங்குதாரர் என்ற அடிப்படையில் ஒன்றுக்கு மேற்பட்ட நபர்கள் பொது அதிகாரத்தை பயன்படுத்தினால் குழப்பம் ஏற்பட வாய்ப்புள்ளது.
       உரிமையாளர்கள், பொது அதிகாரம் வழங்கும் நிலையிலேயே, அதை யார், எப்படி பயன்படுத்த வேண்டும் என்பதை தெளிவாக வரையறை செய்ய வேண்டும்.
       இதில் உரிமையாளர், முகவர் இடையிலான வரையறைகள் என்ன என்பதை தெளிவுபடுத்திக்கொண்டு சொத்து வாங்குவோர் செயல்பட வேண்டும் என்கின்றனர் சார்-பதிவாளர்கள்.

அஸ்திவாரத்திற்கு பள்ளம் தோண்டுவதில் அளவு வேறுபாடுகளை தவிருங்கள்!

 அஸ்திவாரத்திற்கு பள்ளம் தோண்டுவதில் அளவு வேறுபாடுகளை தவிருங்கள்!

புதிய வீடு கட்டுவதற்கு, பிளான் அப்ரூவல் முதல் அனைத்து பணிகளையும் பார்த்து பார்த்து முடித்து இருப்பீர்கள்.  இதன் பின் நல்ல நாள் பார்த்து அஸ்திவாரம் அமைக்கும் பணிகளை துவங்க வேண்டும்.
          இதில், முன்பு போல கடைக்கால் தோண்டி கட்டுமான பணிகளை யாரும் மேற்கொள்வதில்லை.  மாறாக பில்லர் எனப்படும் அஸ்திவார தூண்கள் அமைத்து தான் புதிய கட்டடங்கள் கட்டப்படுகின்றன.
          இதற்கு, மனையில் நிலப்பரப்பை முதலில் சரி செய்ய வேண்டும்.  நிலத்தின் மேற்பரப்பு மேடும் பள்ளமுமாக இருந்தால் அதற்கு ஏற்ப அஸ்திவார பள்ளத்தை திட்டமிட வேண்டும்.
          நிலத்தின் எவ்வளவு ஆழத்தில் அஸ்திவார தூண் நிறுத்தப்பட வேண்டும் என்பதை கட்டட அமைப்பியல் பொறியாளர் வழிகாட்டுதல் அடிப்படையில் முடிவு செய்வது நல்லது.  சில மனைகள் முகப்பு பக்கம் மேடாகவும், பின் பகுதி சாய்வாகவும் இருக்கும்.
           இதற்கு ஏற்ற வகையில் அஸ்திவார பள்ளத்தின் ஆழத்தை முறையாக திட்டமிடுவது அவசியம்.  அதே நேரத்தில் பள்ளம் தோண்டும் பணியின் போது சில விஷயங்களை கவனிக்க வேண்டியது மிக முக்கியம்.
           நிலத்தில் எங்கு எவ்வளவு அகலத்தில் அஸ்திவார பள்ளம் தோண்டப்பட வேண்டும் என்பது சுண்ணாம்பு கொட்டி குறிப்பிடப்படும்.  தரையின் மேல் இருக்கும் இந்த அகல அளவு அடியிலும் இருக்க வேண்டும்.
            சில சமயங்களில் மேற்புறத்தில் அகலம் சரியாக பராமரிக்கப்பட்டு இருக்கும்.  ஆனால், கீழே இறங்கும் நிலையில் அகலம் குறைந்துவிட வாய்ப்புள்ளது.  பணியாளர்கள் கவன குறைவு காரணமாக இவ்வாறு அஸ்திவார பள்ளத்தில் உள் பகுதி அளவுகளில் வேறுபாடுகள் ஏற்படும்.  இதை துல்லியமாக கண்காணித்து சரி செய்ய வேண்டும்.  நேரடியாக களத்தில் இறங்கி பணிகளை கண்காணிப்பதன் வாயிலாக இது போன்ற பிரச்னைகளை தவிர்க்க முடியும்.  உரிமையாளர்கள் தான் இதில் நேரடி ஆய்வுக்கு இறங்க வேண்டும். 
           அஸ்திவார பள்ளம் தோண்டப்பட்ட நிலையில் அதன் உள் பகுதி ஆழம், அகலத்தை அளந்து சரி பார்க்க ஒப்பந்ததாரர் வாயிலாக வற்புறுத்த வேண்டும் என்கின்றனர் கட்டட அமைப்பியல் பொறியாளர்கள்.

Top changes you can make to your apartment layout before moving in

 Top changes you can make to your apartment layout before moving in

Want to add a home office or glass walls in the balcony of your new home? Here are some ideas to execute in the construction stage.

      How many instances have you come across where friends or family, who own a home, regret not adding certain design features to their apartment before moving in?  If you are planning to buy a home under construction, know what changes can be made to your apartment and at which stage before you take possession of your property.

Choose a floor which is not ready

     Before you choose the floor of your apartment, visit the site to check the progress of the construction.  If the construction of the floor - where you prefer to buy your apartment - has not yet started, then it’s the best time to approach the developer and find out what design changes can be implemented in your apartment.

     Majority of the apartment buildings have common structural fittings such as power lines, plumbing, sewerage, load bearing pillars and beams, elevator shafts, balconies, external window and door frames, etc.  These are part of the project design that is architecturally feasible and most of these cannot be changed.

     However, what can be changed are the design features within the apartment and any additional fittings externally.

Consult the project engineer

      Source the apartment floor plan and consult the project engineer and architect on the structural changes possible inside the apartment.  This will give you an idea about where the pipelines and electrical connections are located and which are the important load bearing pillars and beams passing through your home.  Based on this plan, it’ll be easier for you to decide on whether you want the bathspaces resized or you’d prefer an open floor living room design without walls, sliding doors in the bedrooms, etc.

Installation of overhead solar heater

        If the provision of a common solar water heater for all the apartments is not part of the project offering, ask the developer if you can install one on the terrace for yourself.  If the developer gives you the go-ahead, you will then require a separate pipeline from the common water tank to the heater and from the storage tank to your apartment.  This will incur extra cost which the developer will not pay for.  On the other hand, there’s a fair chance the developer may decide to install solar water heating to all apartments at an additional cost.
 

Internal walls

         If you prefer sliding doors between rooms instead of old-fashioned doors that open against the wall, you have two options.  One that slides along the wall or one that slides into the wall concealing the door.  The second sliding door design will require prior planning with the developer to make the wall hollow for the door to slide in.

Entrance from living room to inner areas

        Since most apartments have a typical entryway-possibly a corridor-leading to the inner rooms, you might want to add a unique feature, such as an arched entrance or one flanked by two gothic style pillars.  In this case, you might need to inform the developer to source the service of the project designer to execute the changes without tampering with the structural design.

Larger openings for chimney

         If you have decided on having a cooking stove with an external chimney, it will require a larger window outlet for the smoke to dissipate.  In this case, inform the builder to mark a separate opening in your kitchen wall to fit the chimney outlet instead of the typical exhaust fan window that all apartments come with.

Connections for appliances

         While all apartments have the same floor design, you might want to place your appliances differently.  For example, you might prefer to have a larger bath area with a laundry or utility space attached to place your washing machine.  Or perhaps, you prefer to have your dishwasher, oven and refrigerator clustered in a concealed space, or desire a separate kitchen island with sink attachment.  In that case, these spaces will need dedicated wiring and sockets, water inlets and outlets suitable for modular kitchens and bath spaces.

Separate prayer room

          Most projects do not offer puja or prayer area space.  So, it’s best to plan it before the apartment is completed so that you don’t need to knock off any walls to make room for it.

Study or home office space

           The work-from-home trend revealed the importance of having a secluded area to work out of.  Carve out a space from the master bedroom or the children’s room that is well lit and ventilated to make a small study or home office complete with suitable wiring for the printer and computers.

Here’s how you can get the best price for your home

 Here’s how you can get the best price for your home

Take control of the negotiation process and get the most out of your investment

    In a real estate market where prices fluctuate often and there are many players in the field, securing a favourable deal requires careful consideration, strategic planning and a deep understanding of the factors that influence home prices.  Whether you’re a first-time buyer or a seasoned investor, mastering the art of negotiation is essential to ensure you secure the best possible price for your dream home.  So, if you need some aid, we are happy to help.

The very first thing you need to do is figure out the demand-supply dynamic

    “Find out if there are many unsold properties in the area or if supply is more than demand.  This will mean that developers and homeowners will be more than willing to negotiate to sell the property.  When negotiating with a developer, it’s important to give the impression that you are a serious buyer as it will further encourage them to sit across the table and close the deal”.
      At times, there are a few distress sales where the owner is in an urgent need of money and would forgot the property for a price lower than the market value as well.  So, keep a close watch on them.

Usually, one would find lucrative deals around festive seasons

      When developers often lower the prices of homes.  However, market slumps too can be a factor that could cause developers to lower prices.  He says, “Offers and discounts tend to be rolled out during the festive season, and also during market slumps.  Whether to avail of them depends on whether the property itself ticks all the right boxes.  Certainly, discounts and offers shouldn’t be the main reason to seal a deal, but they can certainly sweeten the deal if the property is the right fit”.
If you want to buy a home, there are certain ways through which you can reach a consensus agreeable to both parties.

Few ways using which buyers could negotiate the right price for the property are:

Do your research:

     Research and compare the prices in the desired area; this way you have a fair idea of how much the home should cost and so you would negotiate in the right ballpark.  Consult real estate agents in the area and evaluate different properties based on location, quality, legal status, and potential for capital appreciation.  It would be best if you also understood what offers and discounts are being offered for similar properties in the same area.  Such knowledge is your primary advantage at the negotiation table.  It empowers you to make informed arguments and counteroffers.

Establish good rapport:

      Building a positive relationship with the developer/seller can significantly impact your negotiation success.  Ensure all discussions are friendly, open, and respectful from the outset.  Make it clear that you are well-versed with the pricing trends for properties in that location without being unduly aggressive.  This creates a foundation of trust and goodwill, increasing the likelihood of reaching a mutually beneficial agreement.

Show sincere interest and intent:

      Developers sales teams know the difference between window shoppers and genuinely interested parties.  An offer to make an immediate down payment if the price is right will make a big difference.  One of the most effective strategies for getting a good price is to have a pre-approved home loan.  This shows the developer that you mean business and can close the deal quickly if the price is right.

Know the limits:

      Do not counter-offer a ridiculously lower price.  You can start the negotiation at 15 percent but do not expect this to stick.  During the negotiation process, you can highlight your doubts and concerns about the property but understand that the seller knows you are interested in it (otherwise you wouldn’t be negotiating).  Avoid criticising the property.  Instead, ask the developer how the property compares to a similar, cheaper one by a competitor and why his asking price is higher.  If it is a seller’s market where lots of properties are being sold and sellers are not desperate, there is a limit to how far you can bargain the price.  This is especially true in the case of highly reputed developers.  In a seller’s market, you are ahead of the game if you have managed to bring the price down by three-five per cent.  In a buyer’s market, if the developer’s project is competing with a much more well-known builder in the same area, you can try for a slightly higher discount.

Leverage project completion stage:

      Prices quoted for properties in recently launched projects tend to be lower than those for projects that are either fully developed or nearing completion.  This is because the demand for fully constructed properties is higher, and the developer will be able to sell them much easier.  The stage of completion is one of your most important negotiation powers.  Your willingness to wait for a year or so is a strong argument in your favour, and it will usually be considered.

Factor in other potential savings:

      The price of a property is one part of the final price you pay.  You will incur other expenses, for instance, the statutory fees, furnishing charges,etc.  If the developer is unwilling to bring the base price down (which could happen if his project is selling very well), ask if he will waive GST (in the case of under-construction flats) and/or stamp duty and registration charges.  If these charges are already officially absorbed by the developer, ask him what he will offer additionally to sweeten the deal for you.  For instance, the inclusion of a modular kitchen makes a considerable difference. 

புதிய கட்டுமான தொழில்நுட்பங்களை பயன்படுத்தும்போது முழு விவரம் அறிவது அவசியம்

 புதிய கட்டுமான தொழில்நுட்பங்களை பயன்படுத்தும்போது முழு விவரம் அறிவது அவசியம்

ஒரு காலத்தில், பாரம்பரிய முறையில் கட்டடங்கள் கட்டப்பட்டன.  இத்தகைய கட்டடங்கள் பல நூற்றாண்டுகளை கடந்தும் நிலைத்து நிற்கின்றன.

            இந்த மாதிரியான கட்டடங்கள் கட்டப்பட்ட முறையும், கட்டுவதற்கு பயன்படுத்திய கட்டுமானப் பொருட்களும் மிக தரமானதாய் அந்தகாலக் கட்டத்தின் அதி நவீன பொருட்களாகவும் இருந்திருக்கின்றன.

           இருப்பினும், புதிதாக கட்டப்படும் பெரும்பாலான கட்டடங்களில், பாரம்பரிய தொழில்நுட்பங்கள் பயன்படுத்தப்படுவது இல்லை.

           நவீன தொழில்நுட்பம் என்ற பெயரில், பல்வேறு வழிமுறைகள் பின்பற்றப்படுகின்றன.  இதனால், கட்டடத்தின் ஆயுள் எந்த விதத்திலும் அதிகரிக்கவில்லை என்பதே உண்மை.

           நீடித்து உழைக்க வேண்டும் என்ற நோக்கத்தின் அடிப்படையில், கடைப்பிடிக்கப்பட்ட பாரம்பரிய வழிமுறைகளில் கட்டப்பட்ட கட்டடங்கள் நிலைத்து நிற்பதும், புதிய தொழில் நுட்பத்தில் கட்டப்படும் கட்டடங்கள் ஆயுள் குறைந்து இருப்பதும் குழப்பத்தை ஏற்படுத்துகின்றன.

            நம் மிகப் பெரிய முக்கிய நகரங்களில் 1000 ஆண்டுகளுக்கு முந்தைய கட்டடங்கள் நிலைத்து நிற்பதையும், 10 ஆண்டுகளுக்கு முன் கட்டிய கட்டடம் இடிந்து விழுந்ததையும் நாம் அறிந்திருக்கிறோம்.  இதற்கு என்ன காரணமாக இருந்திருக்கலாம் என யோசித்தால் விடை கிடைப்பது அரிது.  புதிய நவீன தொழில்நுட்பங்களை மேலோட்டமாக குறை சொல்ல முடியாது.

            ஆராய்ச்சி நிலையில் நல்ல நோக்கம் இருந்தாலும், இத்தொழில் நுட்பங்கள் வணிக நோக்கத்திலேயே பயன்பாட்டுக்கு வருகின்றன.

            இதில், புதிய சந்தை பொருளாதார கோட்பாடுகள் ஊடுருவுவதே கட்டடங்களின் ஆயுள் குறைய முக்கிய காரணமாக உள்ளது.

           நம் நாட்டின் பொருளாதாரம் கட்டடத்தொழில் நுட்பங்களோடு தொடர்புடையது.  அதன் வளர்ச்சி நாட்டின் வளர்ச்சியோடு தான் இருக்கும்.  அப்படியிருக்கும் பட்சத்தில் நீடித்து நிலைத்து உழைக்கும் படியான தொழில் நுட்பத்தை கொண்டு வருவதில் ஆர்வம் காட்ட உற்பத்தியாளர்கள் முன் வருவதில்லை.

          இன்றைய சூழலில், எந்த பொருளும் நீண்ட காலம் உழைக்க கூடாது என்ற கருத்து உற்பத்தியாளர்கள் நிலையில் இருக்கிறது.  இப்படி, நீடித்து உழைத்தால், அடுத்த தயாரிப்புகளுக்கான வர்த்தகம் பாதிக்கப்படும் என்பதே இதன் நோக்கமாக உள்ளது.  மேலோட்டமாய் பார்த்தால் மிக சாதாரணமாய் தோன்றும் இந்த விஷயம் எவ்வளவு பாதிப்பை நாட்டில் ஏற்படுத்தும் என யாருமே சிந்திப்பதில்லை.  அந்த நேரத்து பிரச்னை அந்த நேரத்தில் சரியானால் போதும் என்றே சிந்திக்கின்றனர்.

           பயன்பாட்டு நிலையில் ஏற்படும் குறைபாடுகளே கட்டடங்கள் பாழாக காரணம் என்று கூறப்பட்டாலும், வணிக ரீதியிலான நோக்கமே, கட்டடங்களின் ஆயுளை குறைப்பதற்கு முக்கிய காரணமாக உள்ளது.

          எனவே, வீடு கட்டுவோர் எந்த தொழில் நுட்பத்தை பயன்படுத்த போகிறோம் என்பதில் கவனமாக இருக்க வேண்டும்.

          நீங்கள் கட்டும் கட்டடம் எவ்வளவு காலம் நிலைத்து நிற்க வேண்டும் என்ற நோக்கத்தின் அடிப்படையில் பணிகளை மேற்கொள்ள வேண்டும்.  இதில், நவீன தொழில்நுட்பங்களை பயன்படுத்துவதில் எவ்வித தயக்கமும் வேண்டாம்.

         அதே நேரத்தில் நவீன தொழில்நுட்பங்கள் குறித்த முழுமையான புரிதலை ஏற்படுத்தி செயல்படுவது நல்லது.

          இதில் ஏதாவது குறைபாடு இருந்தால், அது கட்டடத்தின் ஆயுளை பாதிக்கும் என்கின்றனர் கட்டட அமைப்பியல் பொறியாளர்கள்.