கட்டுமான பணியில் ஆட்களின் எண்ணிக்கையை கவனத்தில் கொள்ள வேண்டும்

 

சொந்தமாக வீடு கட்ட வேண்டும் என்று நினைப்பவர்கள், அதற்கான பணி பொறுப்புகளை ஒப்பந்ததாரரிடம் ஒப்படைப்பது வழக்கமாக உள்ளது.

 இதில் பணியாளர்களை அமர்த்துவது பெரும்பாலும் ஒப்பந்ததாரரின் பொறுப்பாக இருப்பதால், இது விஷயத்தில், உரிமையாளர்கள் தலையிடுவதை தவிர்க்கின்றனர்.

கட்டுமான பணிகளை ஒப்பந்ததாரரிடம் ஒப்படைத்தாலும், பணியாளர்களை அவர் எப்படி அமர்த்துகிறார், எப்படி வேலை நடக்கிறது என்பதை உரிமையாளர்கள் பார்க்க வேண்டும்.

எந்த பணிக்கு எந்த சமயத்தில் எத்தனை பேர் இருக்க வேண்டும் என்பதை ஒப்பந்ததாரர் முடிவு செய்யலாம்.

ஆனால், 10 பேர் வாயிலான, 2 நாட்களில் முடிக்க வேண்டிய வேலையை, 3 பேரை அமர்த்தி, அதிக நாட்கள் கடத்துவது நல்லதல்ல.  இது போன்ற சூழலில், சில ஒப்பந்ததாரர்கள் வேண்டுமென்றே குறைந்த எண்ணிக்கையில் ஆட்களை அமர்த்தி, பணிகளை தாமதப்படுத்த நினைக்கலாம்.

இது போன்று வேண்டுமென்றே பணிகள் தாமதப்படுத்துவது தெரிந்தால், அது குறித்து கட்டுமான ஒப்பந்ததாரரிடம், உரிமையாளர் நேரில் பேச வேண்டும்.  உங்கள் வீட்டுக்கான கட்டுமான பணியில் எப்போது, எத்தனை பேர் பணி புரிய வேண்டும், எதார்த்த நிலையில் நடப்பது என்ன என்பது குறித்து உரிமையாளர் விசாரிக்கலாம்.

ஆனால், உரிய காரணத்துடன் பணியாளர் எண்ணிக்கை குறைக்கப்பட்டு இருந்தால், அதில் தேவையில்லாத வாக்குவாதத்தில் உரிமையாளர்கள் ஈடுபடக் கூடாது.  

உதாரணமாக, மேல் தளத்துக்கான கான்கிரீட் போடும் பணியில் அப்போதைய தேவைக்காக, 20 பேர் பயன்படுத்தப்பட்டு இருப்பர்கள்.

அடுத்த நாளில் நீராற்றுதல் உள்ளிட்ட பணிகளுக்கு, 2 பேர் இருந்தால் போதும் என்ற கருத்து தான் ஏற்றுக்கொள்ளப்பட்டதாக உள்ளது.

இது போன்ற சூழலில், மேல் தளத்தில் நீராற்றும் பணிகள், 15 முதல், 20 நாட்கள் மேற்கொள்ளப்படும் சூழலில் குறைந்த எண்ணிக்கையில் தான் ஆட்களை பயன்படுத்த வேண்டும். ஆனால், சுவர் கட்டும் வேலையில், 2 குழுக்கள் பணி புரிய வேண்டிய நிலையில், ஒரு குழு மட்டும் பணியில் இருந்தால், கட்டுமான வேலை தாமதமாகும்.

இத்தகைய சூழலில், 2 குழுக்களுக்கு பதில், ஒரு குழு மட்டும் கட்டுமான வேலையில் ஈடுபடுத்தப்படுவது ஏன் என்று உரிமையாளர் விசாரிப்பதில் எந்த தவறும் இல்லை.

கட்டுமான பணி நடக்கும் இடத்திலேயே குறிப்பிட்ட எண்ணிக்கையில் ஆட்களை தங்க வைக்கும் நிலையில், வேலை நேரத்தை தேவைக்கு ஏற்ப மாற்றலாம். வெளியில் இருந்து வர வேண்டிய தேவை இல்லாத போது, காலையில் விரைவாக பணிகளை துவக்குவது நல்லது.

அதே நேரம், இரவு நேரங்களில் கட்டுமான பணிகளை மேற்கொள்வதை தவிர்ப்பது நல்லது.

அவசரமாக முடிக்கிறோம் என்பதற்காக இரவு நேரத்தில் கட்டுமான வேலை, பூச்சு வேலையில் ஈடுபட்டால் அது கட்டடத்தின் உறுதிக்கு பாதகத்தை ஏற்படுத்தும் என்கின்றனர் கட்டுமான பொறியாளர்கள்.

வீட்டுக்கடன் கணக்கை முடிக்கும் நிலையில் கவனிக்க வேண்டிய விஷயங்கள்!

 

பொதுவாக சொந்த வீடு வாங்க வேண்டும் என்று நினைப்போர், அதற்கான நிதியை வங்கியில் கடனாக பெறுவதற்கு முயற்சி செய்கின்றனர்.  அப்போது, வங்கிகள் கேட்கும் அனைத்து ஆவணங்களையும் கொடுப்பதற்கு மக்கள் எவ்வித தயக்கமும் காட்டுவதில்லை.

எப்படியாவது அந்த வங்கியிடம் இருந்து கடனுக்கு ஒப்புதல் கிடைத்தால் போதும் என்ற நிலையில் தான் பெரும்பாலான மக்கள் இருக்கின்றனர்.  ஒரு இடத்தில் ஒரு குறிப்பிட்ட தேவைக்காக கடன் பெறும் போதே, அதை திருப்பிச் செலுத்துவதற்கான கால அவகாசம் என்ன?  அது தொடர்பான நடைமுறைகள் என்ன என்பதை அறிய வேண்டும்.

பெரும்பாலான வங்கிகள் கடன் கணக்கை முடிக்கும் நிலையில், அதற்கான வழிமுறைகளை சுமுகமாக முடிப்பதில் தான் கவனம் செலுத்துகின்றன.  ஆனால், குறிப்பிட்ட சில வங்கிகள், நிதி நிறுவனங்கள் வீட்டுக்கடன் கணக்கை முடிக்கும் நிலையில் சில புதிய கட்டுப்பாடுகள், கட்டணங்களை விதிக்கின்றன.

இந்த விஷயத்தில் கடன் கணக்கை பாதியில் முடிப்பதாக இருந்தால், அதற்காக ஒரு குறிப்பிட்ட தொகையை வங்கிகள் வசூலிப்பது நீண்டகாலமாக பழக்கத்தில் உள்ளது.

ஆனால், இதில் சில மாற்றங்கள் செய்யப்பட்டுள்ளன என்பதை வங்கிகள் வசதியாக மறந்துவிடுகின்றன.

குறிப்பாக, ஒரு நபர் வீட்டுக்கடன் பெற்று அதை முதல் இரண்டு ஆண்டுகளுக்குள் முடிக்கும் நிலையில் தான் அவருக்கு, 2 சதவீத தொகையை அபராதம் அல்லது செய்முறை கட்டணமாக வசூலிக்க அனுமதி வழங்கப்பட்டுள்ளது.அதற்கு அப்பால் உள்ள காலத்தில் கடன் கணக்கை முடிக்க வேண்டும் என்றால், நிலுவை தொகையை தான் வசூலிக்க வேண்டும்.

 இது போன்று கடன் வாங்கும் நிலையில் நீங்கள் என்னென்ன ஆவணங்களை கொடுத்தீர்களா, அவை அனைத்தையும் கணக்கு முடியும் நிலையில் வங்கிகள் திருப்பித் தர வேண்டும்.  இந்த விஷயத்தில் கடன் வாங்கும் நபர் தான் விழிப்புடன் செயல்பட்டு, ஆவணங்களை திரும்ப பெற வேண்டும்.

வீட்டுக்கடன் தவணை காலம் என்பது நீண்டதாக இருப்பதால், பலரும் விண்ணப்ப நிலையில் என்னென்ன ஆவணங்களை கொடுத்தோம் என்பதை மறந்துவிட வாய்ப்புள்ளது. இதனால், கடன் பெற விண்ணப்பிக்கும் போது, வங்கியிடம் எந்தெந்த ஆவணங்களை கொடுத்தீர்கள் என்பதை பட்டியல் போட்டு வைக்க வேண்டும்.

இதில் என்னென்ன ஆவணங்கள் அசல் பிரதி அளிக்கப்பட்டது, அவை பிரதி ஆவணங்களாக அளிக்கப்பட்டது என்பதை பட்டியலாக வைத்திருந்தால், தேவையில்லாத குழப்பங்களை தவிர்க்கலாம். குறிப்பாக, சிலர் ஒரு குறிப்பிட்ட வங்கியில் முதலில் வீட்டுக்கடன் வாங்குகின்றனர்.

சில ஆண்டுகள் கழித்து அந்த கடனை வேறு வங்கிக்கு மாற்றுகின்றனர். இதில், முதலில் கடன் கொடுத்த வங்கியிடம் இருந்து அனைத்து ஆவணங்களும் அடுத்த வங்கிக்கு எவ்வாறு ஒப்படைக்கப்படுகின்றன என்பதில் மிக மிக கவனமாக இருக்க வேண்டும்.

இவ்வாறு, கடன் கணக்கு வங்கி மாறும் நிலையில், பத்திரங்களின் தொகுப்பில் ஏதாவது சில ஆவணங்கள் விடுபட வாய்ப்புள்ளது. எனவே, இந்த விஷயத்தில் மக்கள் மிகத் தெளிவுடன் இருக்க வேண்டும் என்கின்றனர் சொத்து மதிப்பீட்டாளர்கள்.

Make yourself at home!

 After the thrill of buying a new home comes the administrative task of ensuring all the documents are in place

When vamsi moved into his new home, all he wanted to do was to get coffee and chill on the balcony overlooking the garden.  But the dream was short lived, as he realised he had no gas connection to make the said coffee.  Seeking refuge in a nap, he headed to the bedroom, only to remember that he hadn’t transferred the electricity bill to his name.  Comical as it may be, you don’t want to be caught off-guard like vamsi.  Once you move into a new home, there are tonnes of paperwork to be taken care of.  Here’s a handy guide.

Protect the documents

One of the first tasks is safeguarding your property documents.  Your stamp duty and registration papers, sale deed, share certificate, occupancy certificate, home loan sanction documents, etc. are crucial and need to be protected.  “Make a few photocopies of these documents, get them attested for added security and convenience, and store them at safe locations.  This is especially crucial for those who have taken a home loan, as the bank will hold the originals.  One may also store digital copies, however ensure that your devices and services are secure.”

Change the name on light bill

You will need to provide identification and proof of ownership.  If you have taken possession from the developer, you might need an NOC from him for the name change.  In some places, this can be done online saving you the hassle of going to the electricity provider’s office.  “I would suggest, visit the office to get yourself acquainted.  Visiting will also give you clear idea about the required documentation and process.  Consult someone who has recently undergone the same process as it may help you save time and silly mistakes.”

Set up your gas connection

Check if your building is connected to the gas pipeline, if not, then you’ll have to subscribe to the old-school gas cylinders.

Get your share certificate

It is a formal and legal document that proves that you are the owner of a specific number of shares in the housing society.  This document can be used as evidence in case of any dispute or conflict.  Reach out to your real estate agent or the owner directly for the specific forms needed and ensure both you and the seller sign them.  If you are buying in a new project, make sure you stay updated about the happenings of general body meetings to learn about the process, timelines and other important details.  “Securing your share certificate is important not only to maintain your rights as a homeowner but also to participate in community activities and governance.”

Updating personal documents

Keep your address up to date on documents like your passport, driver’s license, Aadhar card, voter ID, etc.  Do note that updating these are often dependent on each other, thus start with the electricity bill and then move on to other documents one by one.

Bank and Investments 

    

Update your address linked to your bank account.  The same could also be required for any life, health, or term insurance that you have availed. 

கட்டடங்களில் நீர்க்கசிவை சரி செய்வதற்கான வழிமுறைகளை பயன்படுத்துவது எப்படி?

 

         கான்கிரீட் - அடிப்படையிலான கட்டடங்களில் நீர்க்கசிவு ஏற்படுவது சவாலாக உள்ளது.  இதனால், கட்டடத்தின் உறுதி படிப்படியாக கெடும் நிலை ஏற்படுகிறது.

       கட்டடங்களில் நீர்க்கசிவு ஏற்பட கூடாது என்பது தான் அனைவரின் விருப்பமாக உள்ளது.  ஆனால், இதற்கான சரியான வழிமுறைகள் என்ன என்பதில் தான் மக்களிடம் குழப்பம் நிலவுகிறது.
       குறிப்பாக, புதிய கட்டடங்கள் கட்டும்போது, அதில் நீர்க்கசிவு ஏற்படாமல் இருக்க உரிய வழிமுறைகளை கடைப் பிடிக்க வேண்டும்.  இதற்கு கட்டுமான பொறியாளரிடம் உரிய உத்தரவுகளை அளிக்க வேண்டும்.
       மேலும், புதிதாக கட்டும் நிலையில் கவனமாக இருந்தாலும், பயன்பாட்டு நிலையில் ஏற்படும் குறைபாடுகள் நீர்க்கசிவுக்கு காரணமாக அமைந்துவிடுகின்றன.  முந்தைய காலங்களில் ஒரு கட்டடம் கட்டி முடிந்து பல ஆண்டுகள் ஆன பின் தான் குறைபாடுகள் வரும்.  ஆனால், தற்போது, புதிய கட்டடம் கட்டப்பட்டதில் இருந்து சில ஆண்டுகளிலேயே அதில் நீர்க்கசிவு போன்ற குறைபாடுகள் தெரியவருகின்றன.  குறிப்பாக, மேல் தளம், தண்ணீர் தொட்டி போன்ற இடங்களில் நீர்க்கசிவு ஏற்படுகிறது.
       இது போன்ற குறைபாடுகள் கண்டுபிடிக்கப்பட்டால் அது குறித்து வீட்டை கட்டிய பொறியாளரிடம்தான் தீர்வு தேடுவோம்.  ஆனால், பெரும்பாலான பொறியாளர்கள் கட்டுவதில் மட்டுமே வல்லுனர்களாக உள்ளனர்.
       குறைகளை சரி செய்வதற்கு என்று சில நிறுவனங்கள் தற்போது வந்துள்ளன.இது போன்ற வல்லுனர்களை பயன்படுத்தி தான் நீர்க்கசிவுகளை தடுக்க முடியும்.  இதில் திரவ நிலை பொருட்களை பயன்படுத்தியும், தார் கலவை பயன்படுத்தியும் நீர்க்கசிவு குறைபாடுகள் சரி செய்யப்படுகின்றன.
       குறிப்பாக, திரவ நிலை பொருட்களில் பாலியுரித்தேன் கலவை பயன்படுத்துவது வெகுவாக அதிகரித்துள்ளது.  எலாஸ்டிக் போன்று விரிவடையும் தன்மை கொண்ட இப்பொருளை பயன்படுத்தினால் கட்டடங்களில் நீர்க்கசிவு பிரச்னை முழுமையாக தீர்க்கலாம்.

       இதில், உங்கள் கட்டடத்துக்கு எத்தகைய வழிமுறை சரியாக இருக்கும் என்பதை வல்லுனர் வழிகாட்டுதல்களுடன் அறிந்து அதற்கு ஏற்ப செயல்படுவது நல்லது என்கின்றனர் கட்டுமான பொறியாளர்கள்.

சொத்து விற்பனை ஒப்பந்தம் காலாவதியாகும் நிலையில் ஏற்படும் சிக்கல்கள்!

 

        பொதுவாக ஒரு வீடு அல்லது மனையை வாங்க விரும்புவோர், அதற்கான விலையை பேசி முடிவு செய்ய வேண்டும்.  விற்பனையாளரின் உரிமை தொடர்பான பத்திரங்களை சரியாக ஆய்வு செய்ய வேண்டியதும் அவசியம்.
       இது போன்று கூடுதல் விலை கிடைத்தால், விற்பனையாளரின் எண்ணம் மாறுவது இயல்பு தான்.  ஆனால், ஒரு விலையை பேசி வைத்துவிட்டு, அதன் அடிப்படையில் மற்ற ஏற்பாடுகளை கவனிப்பவர் இதனால் பாதிக்கப்படுவார்.
       இது போன்ற குழப்பங்கள் ஏற்படக்கூடாது என்பதற்காக தான் விற்பனை ஒப்பந்தம் நடைமுறையில் உள்ளது.  இதன் படி, விற்பவர், வாங்குவோர் இருவரும் இணைந்து ஒப்பந்தம் போட்டுக்கொள்ள வேண்டும்.
     இந்த ஒப்பந்தத்தில் பெரும்பாலும், முன்பணம் கொடுத்ததில் இருந்து மூன்று மாதங்களுக்குள் அனைத்து பணிகளையும் முடிக்க கெடு நிர்ணயிக்கப்படுகிறது.  ஆனால், வங்கிக்கடன் பெறுவது தொடர்பாக ஏதாவது தாமதம் ஏற்பட்டால், இந்த ஒப்பந்தத்தை நீட்டிக்க வேண்டிய தேவை எழும்.  பொதுவாக, இது போன்ற ஒப்பந்தத்தில் எதிர்பாராமல் ஏற்படும் பிரச்னைகள் குறித்து யாரும் எதுவும் தெரிவிப்பதில்லை.  சொத்து வாங்குவோர் போன்று விற்பவருக்கும் சில பிரச்னைகள் ஏற்படலாம்.
       அதன் காரணமாகவும் பத்திரப்பதிவு தாமதிக்கப்படலாம்.  இத்தகைய சூழல்களை தவிர்க்க விற்பனை ஒப்பந்தம் தயாரிப்பில் கூடுதல் கவனம் செலுத்தலாம்.  எதிர்பாராத காரணங்களால் பத்திரப்பதிவு தாமதமானால், ஒப்பந்த காலத்தை மேலும் ஒரு மாதம் தானாகவே ஒரு மாதம் நீடிக்கலாம்.
       இதற்கான ஷரத்துக்களை விற்பனை ஒப்பந்த வரைவில் சேர்க்க வேண்டும்.  இவ்வாறு செய்வதால், கூடுதலாக ஒரு சில நாட்கள், வாரங்கள் தாமதத்துக்காக ஒப்பந்தத்தை புதுப்பிக்க வேண்டிய தேவை இருக்காது.  வீடு, மனை வாங்குவோர், இது போன்ற விஷயங்களில் கவனமாக இருக்க வேண்டும் என்கின்றனர் கட்டுமானத்துறையினர். 

       இதன் பின், வங்கிக்கடன், பத்திரப்பதிவு ஏற்பாடுகளை முடிக்கும் வரையிலான காலத்தில் வேறு நபர்கள் அந்த வீட்டை வாங்கவிடாமல் இருக்க வேண்டும்.  உதாரணமாக, நீங்கள், 35 லட்ச ரூபாய்க்கு விலை பேசிய வீட்டை, 38 லட்ச ரூபாய்க்கு வாங்க இன்னோருவர் வரலாம்.

சொத்துக்களின் வில்லங்க சான்றிதழ்களை பயன்படுத்துவது எப்படி?

 

வீடு, மனை போன்ற சொத்துக்களை வாங்குவோர், அவை தொடர்பான முந்தைய பரிமாற்றங்களை அறிய வில்லங்க சான்றிதழ் பேருதவியாக உள்ளது.  தமிழகத்தில் சொத்துக்களுக்கான வில்லங்க  சான்றிதழ்களை பெற, இரண்டு விதமான வழிமுறைகள் அமலில் உள்ளன.

இதன்படி,சொத்துக்களின் முந்தைய பரிமாற்றங்கள் மற்றும் வில்லங்க விபரங்களை இலவசமாக ஆன்லைன் முறையில் பார்ப்பது.  இதற்கு அடுத்தபடியாக, முறையாக அதிகாரிகள் கையெழுத்து, முத்திரையுடன் ஆன்லைன் முறையில் கட்டணம் செலுத்தி வில்லங்க சான்றிதழ் பெறலாம்.

இதில் முதலில் தெரிவிக்கப்பட்ட வழிமுறை என்பது, ஒரு சொத்து தொடர்பாக ஏதாவது வில்லங்கம் உருவாகியுள்ளதா என்பதை அடிப்படை நிலையில் மக்கள் அறிய பதிவுத்துறை கொடுத்துள்ள வாய்ப்பு.  கடந்த 2013ல் தமிழக அரசு அறிவித்த இந்த வழிமுறை, வீடு, மனை வாங்குவோருக்கு பேருதவியாக உள்ளது.

இதில், மேனுவல் முறையில் கட்டணம் செலுத்தி வில்லங்க சான்றிதழ் பெறுவதும் தற்போது ஆன்லைன் முறைக்கு மாற்றப்பட்டுள்ளது.  இதனால், பொதுமக்கள் வீட்டில்  இருந்தபடியே ஆன்லைன் முறையில் கட்டணம் செலுத்தி வில்லங்க சான்றிதழை பெறலாம்.

இதில், சொத்து தொடர்பான என்ன வகை பரிமாற்றத்தில் தற்போது ஈடுபட இருக்கிறீர்கள் என்பதை அறிந்து, அதற்கு ஏற்ற வழிமுறையை தேர்வு செய்ய வேண்டும்.  குறிப்பாக, உங்கள் தகவலுக்காக, சொத்தில் ஏதாவது வில்லங்கம் ஏற்பட்டு இருக்குமோ என்ற சந்தேகம் ஏற்பட்டால், அதற்கு இலவச வழிமுறையை பயன்படுத்தலாம்.

அதே நேரம், வங்கியில் கடன் பெறுவது உள்ளிட்ட நடவடிக்கைகளில் ஈடுபடுவதாக இருந்தால், கட்டணம் செலுத்தி, கையெழுத்து, முத்திரையுடன் வழங்கப்படும் வில்லங்க சான்றிதழை பெறுவது அவசியம்.  ஆனால், இதிலும் சில வங்கிகள், அடிப்படை ஆய்வுகளின் போது இலவச முறையில் வழங்கப்படும் வில்லங்க விபரங்கள் இருந்தால் போதும் என்று விட்டுவிடுகின்றனர்.

அடிப்படை ஆய்வுகள் முடித்து கடன் கொடுப்பதற்கான ஒப்பந்தம் தயாரிப்பது, பதிவு செய்யும் நிலையில் கட்டணம் செலுத்தி பெறப்படும் வில்லங்க சான்றிதழ்களை வங்கிகள் கேட்கின்றன.  இதன்படி, வங்கிகளின் தேவைகள், கருத்துகள் அடிப்படையில் வில்லங்க சான்றிதழ்களை பெறுவது நல்லது.

குறிப்பாக, புதிய வீடு, மனை வாங்குவதற்கான தேடலில் ஈடுபட்டுள்ள நிலையில், ஒவ்வொரு சொத்துக்கும் கட்டணம் செலுத்தி வில்லங்க சான்றிதழ் வாங்கி ஆய்வு செய்வது சரியான வழிமுறையாக இருக்காது.  இது போன்ற சமயத்தில் இலவச முறையில் வில்லங்க விபரங்களை பயன்படுத்துவது நல்லது.

இதில் ஒரு குறிப்பிட்ட சொத்தை தேர்வு செய்த பின், அது தொடர்பான அடுத்த கட்ட நடைமுறைகளில் ஈடுபடும் போது, கட்டணம் செலுத்தி பெறப்படும் வில்லங்க சான்றிதழ்களை பயன்படுத்துவது நல்லது.  இந்த வேறுபாட்டை சரியாக புரிந்து செயல்பட்டால் சிக்கல்களை தவிர்க்கலாம் என்கின்றனர் பதிவுத்துறை அலுவலர்கள்.

Is investing in commercial real estate a smart financial move?

 With strong rental yields, capital appreciation, and tax benefits, CRE offers the potential for steady returns and portfolio diversification.

While residential real estate and traditional investment options such as gold, fixed deposits, and the stock market have long been favoured by investors, commercial real estate has recently piqued the interest of many.  Here’s why.

One of the main reasons why Indian investors are keen on commercial real estate (CRE) is the fact that, “India is integral to corporate office occupiers” portfolios, and many international players are expected to continue to expand in India.  Factors like upbeat leasing, robust outsourcing activity, growth of several micro-markets, and continued expansionary leasing by GCCs and domestic occupiers have boosted investors interest in the office segment, thus making it a lucrative investment proposition for short, medium, and long-term gains.  Retail and logistics assets have also seen good traction recently.

COMMERCIAL REAL ESTATE ROI

The ROI in CRE can be substantial, making it an attractive option for secondary investment.  For instance, let’s consider a commercial property purchased for Rs five crore with an annual rental income of Rs 50 lakh.  Assuming that the property appreciates by four percent annually, the ROI after one year could look something like this:

Rental income: Rs 50 lakh

Property appreciation: Rs 20 lakh (four percent of Rs five crore)

Total return: Rs 70 lakh

ROI: (Rs 70 lakh / Rs five crore) 100 = 14 Percent

This example illustrates how CRE can deliver a strong ROI, combining both steady rental income and property value appreciation.

Ways to earn a good return on investment (ROI) through CRE

1 Rental income : “CRE often provides a steady income stream via leasing.  The potential rental yields are significantly higher than those from residential properties, typically ranging between seven to 15 percent depending on the property type and location.

2 Capital appreciation : Over time, commercial properties appreciate due to market demand, improvements to the property, or developments in the surrounding area.  This alone can ensure a significant capital gain based on the number of years you hold the property investment.

3 Tax benefits : Investors can benefit from various tax deductions related to property depreciation, mortgage interest, and other expenses, enhancing overall returns.

4 Debt equity ratio : ROI on CRE is significantly influenced by the debt-equity ratio.  Ideally, a 100 percent equity investment allows for ROI calculations from day one since all income directly contributes to returns.  However, if debt is involved, the cost of interest reduces net income, impacting the overall ROI until the debt is repaid.

Benefits of CRE as a secondary investment

“CRE typically offers higher returns, often between eight and 12 percent annually, making it more lucrative compared to other real estate investments.  Additionally, CRE serves as a powerful diversification tool, reducing an investor’s risk and exposure to market fluctuations by incorporating a mix of property types like office buildings, retail spaces, and warehouses.  Furthermore, CRE acts as an effective inflation hedge, as lease agreements often include rent escalation clauses tied to inflation, protecting the investor’s income from eroding purchasing power”.

“First, it diversifies portfolios, reducing exposure to stocks and bonds and spreading risk CRE provides steady income through rental income, primarily from long-term mortgages, providing a reliable source of income.  Meanwhile, the potential for property appreciation, especially in high-demand areas, increases capital gains.  Lastly, the use of cash to manage large assets and the inflationary nature of CRE keep returns high, making it a stable and profitable investment.”

How to go about it?

Irrespective of whether you are a seasoned or a novice investor, due diligence is the key to a successful investment.  Understand the market dynamics, especially the local market of the area you are planning to invest in.  Aspects such as the demand, economic conditions, and growth potential are all important.  “Start with assets that are ready for occupancy.  Factors such as the quality, compliance, and legality of an asset can significantly influence its yield potential, so it’s crucial to consider these aspects.  Additionally, assessing the credibility of the developer, and reviewing their historical performance are all essential steps.  The corpus of investment depends on the location and the investor’s risk appetite; however, even for a retail investor the entry point is quite low thanks to Real Estate Investment Trusts (REITs).  There are a few risks that one should keep in mind.  Operational and maintenance factors directly impact the rental value, impacting the potential yield from investments.  Hence, the property’s upkeep is fundamental.  Since leases for CRE usually last for a longer tenure, finding the right tenant for the property may be challenging.  Real estate market knowledge and a longer investment horizon are a necessity to invest in CRE.”

 It’s crucial to thoroughly understand the terms of lease agreements, especially the lease duration and rent escalation clauses.  Proper financial planning is essential, as you’ll need to account for loan repayment (if any), maintenance costs, property taxes, and other expenses.

“Consider whether to manage the property yourself or hire a management company, as effective management can significantly impact ROI.  Ensure the investments align with your financial goals and risk tolerance.  Be aware of zoning laws, tenant rights, and other legal factors that can affect property management and profitability.  Recognise that CRE investments typically require a longer time horizon to realise significant returns, making patience essential for success.”

Even though you are prepared, there is always a chance of things going south in any investment.  Thus, ensure legal compliance and prepare an exit strategy, factoring in market conditions.