Hidden charges that can strain your home loan budget

From processing fees to prepayment penalties, hidden charges can inflate the cost of borrowing, leaving many homebuyers financially stretched

While securing a home loan, many buyers focus primarily on the interest rate and EMI, naively assuming that these figures represent the entire cost of borrowing.  However, beneath every home loan’s surface is a complex web of hidden charges, which can significantly impact your total cost of homeownership and unsettle your finances.

“ I was overwhelmed when my loan got approved, but, little did I know that I would have to spend a lot more to earn my homeowner’s tag as the total amount of additional charges was almost three percent of my total loan amount.”

From application fees and closing costs to home loan insurance, these often-overlooked expenses can reveal the true financial commitment.  Understanding these hidden charges is essential for anyone navigating the home loan process.

While not always required, some lenders encourage borrowers to purchase a home loan insurance to protect against default due to unforeseen events like death or critical illness.  These policies can add to monthly expenses or be bundled into the overall loan, quietly raising the effective cost of borrowing.  Although it provides security, it’s often introduced late in the discussion, leaving borrowers under pressure to accept it without time to compare policies.

 Processing Fees

Lenders charge a processing fee, typically a percentage of the loan amount, to cover administrative costs.  While this is usually disclosed upfront, borrowers may not always anticipate how significant this fee can be, especially on large loan amounts.  Some lenders may also add additional charges, such as legal and valuation fees, under this category.

Prepayment and foreclosure charges

“Some lenders allow borrowers to prepay or foreclose the loan partially or fully without charge, but others impose a fee for this, particularly if the loan is at a fixed interest rate.  This fee can discourage borrowers from paying off the loan early, ensuring the lender continues to earn interest”.

A large majority of Indian homebuyers depend on home loans to fulfil their aspiration.  Many make the mistake of opting for the very first offer they can secure, thinking that the stated charges are standard across all lenders.  While most lenders levy these charges, the actual amts can depend on several factors, including the state of the market and the overall lending industry.  Remember that no lender has a monopoly on home loans, and this means that they are competing for your business.

Late payment penalty

If a borrower misses a payment due date, lenders often impose a late payment penalty.  These charges can be hefty and accumulate quickly, particularly if there are multiple missed payments.  This fee not only adds to the total repayment amount but can also affect the borrower’s credit score.

Conversion fee

Some home loan lenders allow borrowers to switch from a fixed interest rate to a floating interest rate or vice-versa, or reduce the interest rate if market rates fall.  However, they charge a conversion fee to make this adjustment, which may not be communicated initially but can be a significant cost if interest rates fluctuate frequently.

Document retrieval fee

At the end of the loan tenure or in the case of foreclosure, lenders may charge a fee to retrieve and release important property-related documents.  This small but additional cost can come as a surprise to the borrowers.

Re-sanction charges

The bank approves home loan and issues a sanction letter.  After this, borrowers usually have to get the home loan amount disbursed within three months of the issuance of the home loan sanction letter.  If you are not able to get the home loan amount disbursed within this time frame, the sanction letter is considered null and void and the bank will have to re-sanction the loan.  In such a scenario, the borrower will have to pay the fee again.

Legal Charges 

Lenders carefully assess the legality and technical aspects of a property to confirm its validity and worth, in the market before proceeding with any transactions.  This due diligence is factored into the overall cost to the borrower.

GST 

“Since home loan services fall in the ‘service category’, they are subject to the Goods and Services Tax (GST).  This tax applies to a range of fees including processing fees, administrative charges, and legal and technical fees.  The current GST rate applicable to home loan services is 18 percent, which increases the overall cost of the home loan for borrowers apart from the actual home loan amount.

How to plan your home loan strategy?

 

Budget for hidden costs in your loan calculation:

“ When assessing the loan amount, include a buffer for additional costs like processing fees and insurance premiums.”  A rough estimate of one to two percent of the loan amount over and above your budget for these fees can help prevent surprises.

Negotiate fees when possible:

Lenders often allow room for negotiation, especially for processing fees.  For prepayment or foreclosure penalties, check if there’s a grace period after which these fees no longer apply and plan any extra payments around that timeline.

Review the terms of late payment charges:

Being fully aware of what constitutes a “late payment” for your lender can help you stay ahead of penalties.  Set up reminders or automate payments to avoid these fees altogether.  If penalties do arise, check with the lender about any grace period before additional fees accumulate.  Compare different lenders not only for a lower interest rate but also for a transparent fee structure.

“Missing payments or failing to plan for penalties can impact a borrower’s credit score, affecting future loan eligibility and interest rates.  Beyond the principal and interest amount, factoring in all potential charges over the loan tenure gives a clearer picture of the true cost of the loan.  This approach help borrowers make a more informed decision about whether to prepay or change the loan terms if possible.  Consulting with a financial advisor or loan specialist before signing the loan agreement can help borrowers identify potential hidden charges.  These professionals can offer personalised strategies for managing home loan fees effectively, especially for first-time homebuyers who are unfamiliar with the process”.

வீட்டுக்கான கட்டுமான பணிகள் முடியும் நிலையில் கவனிக்க வேண்டிய விஷயங்கள்!

வீட்டுக்கான கட்டுமான பணிகள் முடியும் நிலையில் கவனிக்க வேண்டிய விஷயங்கள்!

பொதுவாக புதிய வீடு கட்டும் போது, அதற்கான பணிகளை எப்போது துவங்குவது என்பது குறித்து திட்டமிடுகிறோம். ஆனால், அதை திட்டமிட்டபடி முடிப்பது என்பதில் தான் பெரும்பாலான இடங்களில் பிரச்னைகள் ஏற்படுவதை பார்க்க முடிகிறது.

கட்டுமான பணிகளை துவங்கும் முன் எந்தெந்த காலத்தில் என்னென்ன பணிகளை மேற்கொள்ள வேண்டும் என்பது குறித்த, கால அட்டவணை தயாரிக்க வேண்டும்.

இதில் குறிப்பிடப்படும் கால அவகாசத்தில் ஒவ்வொரு பணிகளையும் முடிக்க வேண்டும் என்பதை கவனத்தில் வைத்து செயல்பட வேண்டும்.

பெரும்பாலான இடங்களில், முறையாக திட்டமிடாத நிலையிலும், 3 மாதங்களுக்குள் கட்டுமான பணிகளை முடிக்க வேண்டும் என்ற அடிப்படையில் நடவடிக்கை எடுக்கப்படுகிறது. அடுத்தடுத்து புதிய திட்டங்களைசெயல்படுத்தும் நிலையில் உள்ள ஒப்பந்ததாரர்கள் பணிகளை விரைந்து முடிக்க ஆர்வம் காட்டுவர்.

ஆனால், சில ஒப்பந்ததாரர்கள் தான் இதில் முறையான திட்டமிடல் இன்றி செயல்படும் போது, கட்டுமான பணிகள் முடிப்பது தாமதம் ஆகிறது. பொதுவாக, 3 மாதங்களில் கட்டுமான பணிகளை முடிப்பது என்றால் அதற்கு ஏற்ற வகையில் ஒவ்வொரு பணியும் முடிகிறதா என்பதை ஒப்பந்ததாரர்கள் சரி பார்க்க வேண்டும்.

ஒப்பந்தத்தில், 3மாதத்தில் முடிக்கப்படும் என்று சொல்லப் பட்ட நிலையில் அதுவரை எதையும் கண்டுக்கொள்ளாமல் இருந்து விட்டு, கடைசியில் பணிகள் முடியவில்லை என்று வருத்தப்படுவதிலும், கோபப்படுவதிலும் பயன் இல்லை. ஆரம்பத்தில் இருந்தே பணிகள் சரியான கால அவகாசத்தில் முடிக்கப்படுகிறதா என்று பார்ப்பது அவசியம்.

கட்டுமான பணிகள் முடியும் நிலையில், சுவர்களில் பூச்சு வேலை, வண்ணம் அடிப்பது, ஒயரிங், பிளம்பிங் போன்ற வேலைகள் உரிய வரிசை முறையில் முடிக்கப்பட வேண்டும். இதில், கதவுகள் அமைப்பது, உள் அலங்காரம் போன்ற பணிகளையும் முறையாக திட்டமிட்டு மேற்கொள்ள வேண்டும்.

சில இடங்களில் மின்சார இணைப்பு பெறுவது தொடர்பான நடவடிக்கைகளில் தாமதம் ஏற்படும் என்பதால், அதற்கு ஏற்ப ஒயரிங் பணிகள் தாமதப்படுத்தப்படுகிறது. இதனால், அடுத்தடுத்த பிற கட்டுமான வேலைகளும் தாமதமாவதற்கு நாமே காரணமாகிவிடும் நிலை ஏற்படுகிறது.

குறிப்பாக, மின்சார இணைப்புகள், குடிநீர் வடிகால் இணைப்புகள் பெறுவது தொடர்பான விஷயங்களில் உரிய கவனம் செலுத்த வேண்டும். பணிகள் முடியும் நிலையில், வரைபடத்துடன் ஒப்பிட்டு விதிமீறல் எதுவும் இல்லை என்பதை பொறியாளர் முன்னிலையில் உறுதி செய்ய வேண்டியது அவசியம்.

பணிகள் முடிப்பதில் உரிமையாளர்கள் அலட்சியம் காட்டும் போது தான் விதிமீறல் உள்ளிட்ட பிரச்னைகள் ஏற்படுகின்றன என்கின்றனர் நகரமைப்பு துறை வல்லுனர்கள்.

 

அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளில் வீடு வாங்குவோர் கவனிக்க வேண்டிய அடிப்படை தகவல்கள்!

 

அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளில் வீடு வாங்குவோர் கவனிக்க வேண்டிய அடிப்படை தகவல்கள்!

பொதுவாக அடுக்குமாடி குடியிருப்பு திட்டங்களில் வீடு வாங்கும் போது, அதில் என்னென்ன வசதிகள் உள்ளன என்பதை சரி பார்ப்பதில் மக்களுக்கு போதிய விழிப்புணர்வு இருப்பதில்லை. கட்டுமான நிறுவனம் சொல்லும் அனைத்து வகையான வசதிகளும் முறையாக செய்யப்பட்டுள்ளதா என்பதை, வீடு ஒப்படைப்பதற்கு முன் சரி பார்க்க வேண்டும்.

ஒரு குறிப்பிட்ட திட்டத்தில் அனைத்து ஆவணங்களையும் சரி பார்த்து, வீடு வாங்கும் போது அதில் வீட்டுக்குள் என்னென்ன வசதிகள் செய்து தரப்படும் என, கட்டுமான நிறுவனம் உறுதியளித்த விஷங்கள் முறையாக நிறைவேற்றப்பட வேண்டும். இதில், பெரும்பாலான சமயங்களில் வீடு ஒப்படைக்கும் போது அமைதியாக இருப்பவர்கள், அதன் பின் புகார் தெரிவிப்பது வழக்கமாக உள்ளது.

நீங்கள் வாங்கும் வீட்டில் என்னென்ன வசதிகள் செய்து தரப்படும் என, கட்டுமான நிறுவனம் கூறும் விபரங்களை நம்புவது தவறில்லை. அதில் கட்டுமான செலவுக்கான பட்ஜெட்டில் எது சாத்தியப்படும் என்ற எதார்த்த நிலவரத்தை மக்கள் அறிய வேண்டியது அவசியம்.

கட்டுமான நிறுவனம் சார்பில் பேசும் விற்பனை முகவர்கள் சில சமயங்களில் பல்வேறு கூடுதல் வாக்குறுதிகளை அளிக்க வாய்ப்புள்ளது. இத்தகைய வாக்குறுதிகள் கட்டுமான நிறுவனத்தின் அதிகாரப்பூர்வ உறுதியா என்பதை சரிபார்க்க வேண்டும்.

பெரும்பாலான கட்டுமான நிறுவனங்கள், தங்கள் பட்ஜெட்டுக்கு உட்பட்டு வரும் சிறப்பு வசதிகளை மட்டுமே மக்களுக்கும் வழங்கும் நிலையில் உள்ளன. தற்போதைய விலைவாசியை கருத்தில் வைத்து, இது போன்ற வாக்குறுதிகளை நம்புவதில் கவனமாக இருக்க வேண்டும்.

சில இடங்களில் எதார்த்த சூழலில் சாத்தியமில்லை என்று தெரிந்தும், வீடு வாங்கும் நபர்கள் குறிப்பிட்ட சில கூடுதல் வசதிகளை செய்து கொடுக்க வேண்டும் என்று கோருகின்றனர். இது போன்ற நிலையில், உங்கள் அழுத்தம் காரணமாக கட்டுமான நிறுவனம் அந்த வசதிகளை செய்து கொடுத்தால், அதற்கான செலவு வேறு இடத்தில் சமரசம் செய்யப்பட்டு இருக்கும்.

அவ்வாறு, சமரசம் செய்யப்பட்ட காரணத்தால் கட்டடத்தின் வேறு பாகத்தில் புதிதாக ஏதாவது குறைபாடு வரும் போது, அப்போது வருத்தப்படுவதால் எவ்வித பயனும் இல்லை. இன்றைய சூழலில் கட்டுமான பொருட்களின் விலை கட்டுப்பாடு இன்றி உயர்ந்து வருகிறது.

இதில் ஒரு குறிப்பிட்ட பட்ஜெட்டுக்குள் எது சாத்தியப்படும் என்பதை உணர்ந்து அதற்கு ஏற்ப உங்கள் எதிர்பார்ப்பு இருப்பதை உறுதி செய்யுங்கள். இவ்வாறு, எதார்த்த நிலையை புரிந்து செயல்பட்டால், வீடு வாங்கும் நிலையில் பிரச்னைகளை தவிர்க்கலாம் என்கின்றனர் கட்டுமான துறை வல்லுனர்கள்.

வீடு கட்ட ஏஏசி பிளாக்குகளை பயன்படுத்த மக்கள் தயங்குவது ஏன்?

 

வீடு கட்ட ஏஏசி பிளாக்குகளை பயன்படுத்த மக்கள் தயங்குவது ஏன்?

கட்டுமான பணிகளை விரைவாக, எளிதாக முடிப்பதற்காக பல்வேறு வகையான புதிய பொருட்கள் அறிமுகமாகின்றன. இந்த பொருட்களை எப்போது, எப்படி பயன்படுத்த வேண்டும் என்பதில் முறையான வழிகாட்டுதல்கள் அடிப்படையில் செயல்பட வேண்டும்.

உங்கள் வீட்டுக்கான கட்டுமான பணியை திட்டமிடும் போது, அதில் எந்த இடத்தில் என்ன வகை பொருட்களை பயன்படுத்த வேண்டும் என்பதை ஆரம்ப நிலையிலேயே திட்டமிடுங்கள். குறிப்பாக, ஆற்று மணலை பயன்படுத்துவதா அல்லது எம் சாண்ட் பயன்படுத்துவதா என்பதை தெளிவாக முடிவு செய்யுங்கள்.

நீங்கள் வீடு கட்டும் பகுதியில் செங்கல் எளிதாக கிடைக்கும் என்றால், அதை பயன்படுத்துவதில் தவறில்லை. அதே நேரத்தில், கட்டடம் கட்டப்படும் இடம் ஈரமான மண் உள்ள பகுதியாக காணப்படும் நிலையில் செங்கலை பயன்படுத்தும் போது பல்வேறு பிரச்னைகள் ஏற்படும்.

இது போன்ற சூழலில் உள்ளூரில், எளிதாக கிடைக்கிறதே என்பதற்காக செங்கலை பயன்படுத்தியாக வேண்டிய கட்டாயம் இல்லை. நிலத்தின் தன்மைக்கு ஏற்ப கட்டடத்தை நிலைத்து நிற்க செய்யும் வகையிலான மாற்று பொருட்களை பயன்படுத்துவது குறித்து கவனம் செலுத்த வேண்டும்.

குறிப்பாக, ஹாலோ பிளாக்குகள், சாலிட் பிளாக்குகள், ஏஏசி கற்களை பயன்படுத்துவதற்கான சாத்தியக்கூறுகளை புறக்கணிக்காதீர். அறிவியல் தொழில்நுட்ப ரீதியாக பல்வேறு தகவல்கள் எளிதாக கிடைக்கும் நிலையிலும் ஏஏசி கற்ககளை கட்டுமான பணிக்கு பயன்படுத்துவதில் மக்கள் தயக்கம் காட்டுகின்றனர்.

கட்டுமான பணியில் மாற்று பொருட்கள் குறித்த விழிப்புணர்வு இல்லாத நிலையில், சில பொறியாளர்களும் கூட ஏஏசி கற்களை பயன்படுத்தினால் செலவு அதிகரிக்கும் என்று கூறுகின்றனர். ஒரு 9 அங்குல ஏஏசி பிளாக்கை பயன்படுத்தும் இடம் என்பது, 13 செங்கல்களுக்கு இணையானது.

இன்றைய தேதியில் ஒரு செங்கல்லின் விலை என்ன, 13 செங்கல்களை வரிசையாக வைத்து இணைக்க தேவைப்படும் சிமென்ட் கலவை ஆகியவற்றுக்கான செலவை கருத்தில் கொள்ள வேண்டும். ஏஏசி கற்கள் இப்போது தான் வந்துள்ளது, இதை பயன்படுத்தி கட்டடம் கட்டினால் அதன் உறுதி என்ன என்பது உடனடியாக தெரியாது என்றும் கூறப்படுகிறது.

ஏஏசி கற்களை தயாரிக்கும் நிலையில் அது பல்வேறு கட்ட பரிசோதனைகளுக்கு உட்படுத்தப்பட்டுள்ளது என்பதை மக்கள் புரிந்துக்கொள்ள வேண்டும். ஒரு கல்லின் மொத்த எடை என்ன, அது எவ்வளவு சுமையை தாங்கும் என்பது அறிவியல் ரீதியாக ஆய்வு செய்யப்பட்டுள்ளது.

உயரமான கட்டடங்கள் கட்டும் போது, எடை குறைந்த கற்களை பயன்படுத்த வேண்டியது அவசியம். அதற்கு ஏஏசி கற்கள் சிறந்த மாற்றாக அமைந்துள்ளன என்பதில் மாற்றுக் கருத்து இருக்காது என்கின்றனர் கட்டுமான பொறியாளர்கள்.

வீடு கட்டுவதில் குழப்பம் ஏற்படுத்தும் தகவல்களை தவிர்ப்பது நல்லது

 வீடு கட்டுவதில் குழப்பம் ஏற்படுத்தும் தகவல்களை தவிர்ப்பது நல்லது

சொந்தமாக நிலம் வாங்கி அதில் நம் விருப்பப்படி வீடு கட்டி குடியேற வேண்டும் என்பது தான் பெரும்பாலான மக்களின் விருப்பமாக உள்ளது. இதற்கான வழிமுறைகளை தேர்வு செய்வதிலும், செயல்படுத்துவதிலும் தான் பல இடங்களில் குழப்பங்கள் ஏற்படுகின்றன.எந்த ஊரில் வீடு கட்ட வேண்டும் என்பதை முடிவு செய்து அதற்காக, நிலம் வாங்கி வைத்து இருப்பீர்கள். அந்த நிலத்தில் வங்கிக்கடன் வாயிலாக நிதி திரட்டி வீடு கட்ட திட்டமிடும் போது அதற்கான வழிமுறைகள் குறித்த விஷயங்களில் உரிய நம்பகமான நபர்களின் வழிகாட்டுதல்களை ஏற்பது நல்லது.

இதில் ஒருவர் வீடு கட்ட வேண்டும் என்று நினைத்து அதற்கான முயற்சிகளில் இறங்கினால், பல்வேறு தரப்பில் இருந்து ஏராளமான ஆலோசனைகள் இலவசமாக கொட்டும். இது போன்று குவியும் ஆலோசனைகளில் எதை ஏற்பது, எதை தவிர்ப்பது என்பதில் தெளிவாக முடிவு எடுக்க வேண்டும்.

நீங்கள் புதிதாக கட்ட உத்தேசித்துள்ள வீடு எப்படி இருக்க வேண்டும் என்பதை உங்கள் குடும்பத்தின் தேவை அறிந்து முடிவு செய்யுங்கள். மற்றவர்களின் விருப்பத்தைவிட அந்த வீட்டை தினசரி பயன்படுத்தும் நபரகளின் விருப்பம் தான் மிக மிக அவசியம்.

அதே சமயம், குடும்பத்தினரின் விருப்பப்படி என்ன வசதிகள் எப்படி அமைய வேண்டும் என்பதை பொறியாளருடன் கலந்தாலோசித்து முடிவு செய்யுங்கள். இதில் நீங்கள் மனை வாங்கி வைத்துள்ள ஊரில் என்ன விதத்தில், என்ன கட்டடகலை முறையில் வீடுகள் கட்டப்பட்டுள்ளன என்பதை பாருங்கள்.

பெரும்பாலான மக்கள் என்ன வழிமுறையை கடைபிடிக்கின்றனர் என்று பார்த்து அந்த வழியில் உங்கள் வீட்டையும் கட்டுவது தான் சிக்கல் தவிர்ப்பு வழிமுறையாக இருக்கும். ஒன்றுக்கு மேற்பட்ட கட்டட கலையில் காணப்படும் சிறப்பு அம்சங்களை சேர்த்து ஒரே வீட்டை கட்டுவது என்பது ஒருவகையில் அழகாக இருக்கலாம்.

ஆனால், எதார்த்த நடைமுறையில் ஒரு குறிப்பிட்ட பட்ஜெட்டில் வீடு கட்டி முடிக்க வேண்டும் என்ற சூழலில் இருப்பவர்கள் இது போன்ற முயற்சிகளில் இறங்குவதை தவிர்ப்பது நல்லது. மேலோட்டமாக பார்த்தால் செலவு குறைப்பு போன்று தெரியும் சில வழிமுறைகள் நடைமுறையில் கூடுதல் செலவை ஏற்படுத்துவதாக உள்ளன.

குறிப்பாக, யாரோ சொன்னார்கள் என்பதற்காக நீங்கள் தேவையில்லாத செயல்களில் ஈடுபட்டால் அது எதிர்மறை விளைவுகளை ஏற்படுத்த வாய்ப்பு உள்ளது என்கின்றனர் கட்டுமான துறை வல்லுனர்கள்.

பழைய வீட்டை வாங்குவோர் சந்திக்கும் புதிய சிக்கல்கள் என்ன?

 

பழைய வீட்டை வாங்குவோர் சந்திக்கும் புதிய சிக்கல்கள் என்ன?

பொதுவாக சொந்த வீடு வாங்குவோர், புதிய வீட்டை தான் முதல் தேர்வாக வைத்திருப்பர். ஆனால், எதார்த்த நிலவரத்தில் விலைவாசி வெகுவாக அதிகரித்துள்ள நிலையில், நடுத்தர மற்றும் குறைந்த வருவாய் பிரிவினரால், புதிய வீட்டை அதிக விலை கொடுத்து வாங்க முடியாத சூழல் நிலவுகிறது.

இதன் காரணமாக, நம் பட்ஜெட்டுக்கு உட்பட்டு குறைந்த விலையில் கிடைக்கும் வீடுகளை தேடி அலைகின்றனர். இதில், சிலர் பட்ஜெட்டுக்குள் அடக்க வேண்டும் என்ற நோக்கத்தில், இரண்டு படுக்கை அறை வீடு வாங்க வேண்டிய தேவை இருந்தாலும், ஒரு படுக்கை அறை வீடு வாங்குவதை பார்க்க முடிகிறது.

இதே போன்று வேறு சிலர், நகரின் மையப்பகுதியில் அதிக விலை நிலவும் சூழலில், தங்கள் பட்ஜெட்டை கவனத்தில் வைத்து, வெளி மாவட்டங்களில் குறைந்த விலை வீட்டை தேர்வு செய்கின்றனர். இவ்வாறு வெகு தொலைவில் சென்று வாங்கும் வீட்டை முறையாக பயன்படுத்துவதில், பல்வேறு சிக்கல்கள் ஏற்படும்.

இதனால், பெரும்பாலான மக்கள் பட்ஜெட்டுக்குள் முடிக்க வேண்டும், அதே நேரத்தில் தேவையும் முறையாக பூர்த்தியாக வேண்டும் என்பதற்காக, பழைய வீடுகளை வாங்குகின்றனர். நீங்கள் பழைய வீட்டை வாங்குவதாக முடிவு செய்தால், அதிகபட்சம்,10 ஆண்டுகள் வரையிலான பழைய வீடுகளை தேர்ந்தெடுக்கலாம்.

அதற்கு மேல், அதிக ஆண்டுகள் கழித்த பழைய வீடு என்றால், அதை வாங்கிய நீங்கள் வீட்டுக்கடனை முடிப்பதற்குள், கட்டடம் மோசமான நிலைக்கு சென்றுவிடும். கட்டி முடிக்கப்பட்டதில் இருந்து, 10 ஆண்டுகள் வரையிலான வீடுகள் என்றாலும் அதை முறையான பரிசோதனை இன்றி வாங்குவது நல்லதல்ல.

கட்டட அமைப்பியல் பொறியாளர் வாயிலாக, அந்த கட்டடத்தின் உறுதித்தன்மை, குறிப்பாக துாண்களின், கான்கிரீட் தளங்களின் உறுதியை ஆய்வு செய்து, வீடு வாங்குவது நல்லது. மேலும், அந்த கட்டடம் நீங்கள் பார்க்கும் நிலையில் எப்படி உள்ளது என்பதை துல்லியமாக கவனிக்க வேண்டும்.

பழைய வீடு வாங்குவதற்கு வங்கிகள் வீட்டுக்கடன் கொடுக்குமா என்பதில், பலருக்கும் சந்தேகம் நிலவுகிறது. பழைய வீடு வாங்குவதற்கு வங்கிகள் கடன் கொடுப்பதில் எவ்வித பிரச்னையும் இல்லை. இதில், பொது மக்கள் எவ்வித சந்தேகமும் அடைய வேண்டியதில்லை.

குறிப்பாக, பழைய வீடுகளுக்கு, அதன் மொத்த மதிப்பில், 80 சதவீத தொகையை வங்கிகள் கடனாக கொடுப்பதுடன், பத்திரப்பதிவுக்கான செலவு தொகையையும் சேர்த்து கடன் கொடுக்கும். இதனால், பழைய வீடு வாங்குவோர் வங்கிக்கடன் பெறுவதற்கு முறையாக விண்ணப்பிக்கலாம்.

பழைய வீடு வாங்கும் போது, உரிமையாளர் சொல்லும் தொகையுடன், அந்த வீட்டில் சீரமைப்பு பணிக்கான செலவு, பத்திரப்பதிவுக்கான செலவு ஆகியவற்றையும் கருத்தில் வைத்து, விலை பேசுவது நல்லது. 

ஏனெனில், பழைய வீட்டை வாங்கும் போது அதில் உடைப்புகள் உள்ளிட்ட விஷயங்களை சரி செய்வது, மிக முக்கிய பணியாக உள்ளது என்கின்றனர் கட்டுமான துறை வல்லுனர்கள்.

Under-construction vs. ready homes: Take your pick

Under-construction vs. ready homes: Take your pick

We have compiled a list of advantages and disadvantages of both, thus allowing you to make a well-informed decision

  Adilemma that often overwhelms homebuyers is choosing between a ready-to-move-in (RTMI) home or an under-construction one.  Therefore, let us spell out the advantages and disadvantages of each option so that you can make an informed decision during your homebuying process.

  Buying a finished project saves you time, but it also means paying a higher price.  Moreover, in the case of RTMI homes, you can check the quality of the final product, which is not possible for a home that is still under construction.

  With under-construction projects, there is greater flexibility in terms of payment as compared to RTMI.  You can pay a token amount, and then easily pay the remaining balance over a longer period until the construction is complete.  Additionally, you have the freedom to personalise the interiors according to your preferences.

  “RTMI properties offer a good value proposition to discerning homebuyers and are least risky.  Not only do they offer instant gratification, but they also do not attract GST.   Under construction properties fall under the purview of GST, levied at five percent of the base cost of a property.  Of course, this does not mean that all RTMI properties are risk-free by default.  The number of illegal constructions or projects with non-sanctioned additional floors now being identified stand mute testimony to that fact,” explains Amit Goenka, CEO, Nisus Finance.

  While earlier there was a difference in pricing (around 10 and 30 percent ) between a ready property and an under-construction property, the gap has begun to simmer down.  “ The gap between ready-to-move-in homes and those still under construction has narrowed down over the years because there was an abundance of unsold homes of under-construction homes are going up due to increased input costs such as land and construction expenses,” mentions Prashanth Thakur, regional director, and head of research Anarock Group.

 What are the key things that a buyer should keep in mind before investing in a home ( irrespective of whether it is a ready home or an under-construction home ) ?  “ Make sure the developer has a good track-record of completing projects on time.  When buying an under-construction home, avoid making a large up-front payment and instead consider construction-linked plans.  If you’re considering a ready-to-move-in property, ensure all the amenities and facilities are up and running.  Check for documents such as the occupancy certificate, title clearance, and other legal requirements.  Lastly, consider your financial situation, family size, and job location, to determine which option suits you best,” says Akash Pharande, managing director of realty firm.

  Manju Yagnik, senior vice president, NAREDCO Maharashtra concludes, “ Invest in a project, which is registered under the Real Estate ( Regulation and Development ) Act (RERA) as it will ensure that the builder follows ethical business practices, making your investment secure.  Secondly, it will reduce the chances of project delays.  Moreover, it will facilitate a speedy resolution of any complaints or issues that may arise during the construction process.”

Make Every Inch Of Your Home Count With Multi-Purpose Homes

 Make Every Inch Of Your Home Count With Multi-Purpose Homes

Transform your living environment to live comfortably and efficiently with multifunctional spaces

If you’re dealing with a lack of space at home, multi-purpose homes are the way to go. They provide practical solutions to make the most of limited space while adding your personal touch. With these functional solutions, you can easily create a more spacious and unique style for your home. “Having a multi-purpose space is super important because it means you can use the same area or piece of furniture for multiple things. These kinds of spaces in your house are like chameleons, they can be easily adjusted to fit your everyday life and activities. We believe a room must be both, functional and flexible to meet your needs,” explains Prashant Thakur, regional director, and head of research, Anarock Group.

The pandemic has truly highlighted the importance of multi-purpose spaces and their ability to meet the evolving needs of homeowners. “The demand for multi-purpose spaces in modern homes has seen a significant increase after the pandemic. Many factors have contributed to this trend, particularly the rise of remote work and hybrid work setups. As more people work remotely, there is a growing need for versatile living areas that can easily transition between work and leisure activities. Homeowners are now seeking practical solutions to enhance their property’s functionality and adaptability to create more value-added homes,” affirms Amit Vakharia, VP of projects at a real estate group

How can you create a multi-purpose home?

Akash Pharande, managing director of a real estate firm, shares, “You can use a variety of clever furniture and storage solutions to transform living spaces and adapt them to your changing needs. For instance, you can opt for murphy beds, fold-out wall beds, sleeper sofas, folding tables, and chairs as they can easily convert your living room into a bedroom and vice versa. To customise a room further, you can rely on modular storage units such as cubbies, cabinets, and lofts. These can be arranged in different configurations, giving you the flexibility to fit your specific requirements. Want even more functionality? Consider dual-purpose furniture like tables that double up as desks, ottomans with hidden storage, and benches with seat lids. And to make it even easier to change things up, wheeled cabinets, movable room dividers, and rolling carts are the way to go. With these ideas in mind, you can easily customise your space to fit your ever-evolving lifestyle.”

Designing versatile living areas can be a bit tricky for homeowners, as they often encounter various obstacles along the way. The key here is finding the right balance between different functions. You want the space to not only look great but also be functional and organised. “One important aspect to consider is storage. You need smart storage solutions that can meet your diverse storage needs. Figuring out clever ways to hide easily accessible items can be a challenge, but it’s doable. Additionally, choosing furniture and household items that can serve multiple purposes without compromising on comfort or style can also be a hassle. Lastly, practicality is key. You want to make sure the room is convenient for various purposes. This means carefully planning and thinking about innovative solutions to fully utilise the space,” says Nidhi Aggarwal, founder, of a construction and interior-based company. 

Moreover, it is important to find the perfect balance between style and practicality. Aggarwal mentions, “You can opt for a trendy and cosy sofa bed that seamlessly fits into your living room’s decor. This way, it can easily transform into a comfortable bed to accommodate guests. Additionally, clever storage solutions like built-in cabinets and hidden drawers are great for keeping your space clutter-free while creating a warm and inviting atmosphere. Ultimately, the key to designing a versatile room or space lies in the skilful combination of form and function, ensuring that visual appeal doesn’t compromise usability.”

Creating a welcoming and functional space is all about finding the right colour scheme, lighting, and furniture, and experimenting with creative solutions. Hence, one must enjoy the process.

Aggarwal elaborates, “First, start by creating a cohesive colour scheme that brings the place together. A consistent palette will not only reinforce the desired mood but also visually unify the entire space. Next, think about lighting strategically. Position lights in a way that allows for different atmospheres based on the specific functions of each area. For example, adjustable wall fixtures and ceiling pendants can brighten up work areas, while ambient lighting can bring warmth to resting regions. When selecting furniture, opt for pieces with a simple line and versatile design that match the style of the room. Comfort and utility should be prioritised. Look for furniture that also offers storage options, such as internal shelves or secret compartments, to help keep the place organised and free from clutter. Lastly, don’t hesitate to experiment with adjustable furniture like folding screens and sliding partitions. These additions can easily modify the space as needed, while still maintaining a sense of harmony throughout."

Is it possible to sell your under-construction apartment after registering it?

 Is it possible to sell your under-construction apartment after registering it?

If you find yourself in a situation where you are unable to arrange the finances needed to take possession of your under-construction property and are considering selling it off, fret not! We’ve got you covered with detailed information on how to proceed 

Ramesh Sawant ( name changed on request ), a private sector employee, purchased a house in Borivali, Mumbai in January 2022.  However, soon after, the state government announced that they would be imposing an extra one percent metrocess on properties registered after March 2022.  Since Sawant was sure about his purchase and financial situation, he hurriedly finished the registration process before March 2022.  However, things didn’t go as anticipated and his finances hit a roadblock.  Sawant is now in a soup as he cannot make the pending payment nor can he get his booking and registration amount back.  The building is now nearing completion and will get the occupancy certificate (OC) soon.  Sawant now wishes to sell this apartment, but can he do the needful?  Let’s find out.

Can I sell my under-construction house after registration?

The simple answer is, yes.

How can I sell the same?

To sell your booked flat after registration, you will need permission from the developer.  Manmeet Kaur, partner, Karan-jawala & Co.shares, “An under-construction property can be sold subject to the terms and conditions of the Builder Buyer Agreement (BBA).  Usually, the BBA will have a clause for the assignment of allotment to subsequent allottees.  Once your allotment is assigned to a new allottee, i.e. the subsequent purchaser, the subsequent purchaser steps into the shoes of the original owner.  The consideration for such a transfer can be worked out between the seller and the purchaser.  However, such assignments or transfer of rights under BBA are subject to approval and endorsement by the builder.  Usually, the assignment will be through a tripartite agreement between the builder, seller and purchaser wherein the builder will agree to handover possession to the purchaser instead of the seller and the purchaser will undertake to make the remaining payment.  A transfer fee may also be charged by the builder.  If the original purchase has been financed by a bank or financial institution, a No objection certificate (NOC) from such bank or financial institution will be required.”
         However, take note that it is not going to be a simple process and it involves complex paperwork due to the unusual situation of selling a house.  It is advised that you seek legal advice to manage the complexities and ensure a smooth transaction without any legal hurdles.

Can I return the house back to the developer and get a refund? 

          “It is  not possible unless the allottee and the developer both, agree to cancel the allotment/sale.  Under RERA, the developer is entitled to forfeit the amount as specified either in the allotment letter or agreement for sale as the case may be,” shares Sadhav Mishra, partner, SNG & Partners, Advocates & Solicitors.
          However, you do have the option to give it back to the developer if he agrees, but it will probably be a loss-making deal for you.  Ram Naik, director, The Guardians Real Estate Advisory shares, “Start a conversation with the developer and look over the contract for a cancellation clause.  If a refund is agreed upon, follow the steps described, maintaining clear and documented communication throughout the process.  In case of cancellation of the deal, refundable policies provide flexibility by allowing full or partial repayment within a given duration.  However, keep in mind that GST is non-refundable, resulting in a loss of 10 to 12 percent of the property cost if the booking is cancelled.  Developers often charge cancellation fees of roughly 10 percent of the property cost.  Moreover, as buyers, you have already covered the cost of stamp duty and registration fees.  For instance, in Mumbai, the stamp duty rate is set at six percent, and the registration charges amount to one percent of the property value.”  This means that cancelling the property and returning to the developer will mean that you face around 20-25 percent of the total property cost loss.

What if the builder refuses to let you sell the apartment? 

It is also possible that the developer might not permit you to sell the apartment before possession.  In such a scenario, you will have to look for a buyer who is willing to pay the remaining amount on your behalf.  In case you take the home loan and fall short on some amount, the buyer should pay you that amount that you will pay to the developer and after possession, you can transfer the loan to the buyer.
Let’s understand this with the help of an example.  Suppose you bought a house for Rs one crore and now you are unable to take possession.  You have already paid 15 percent of the amount, i.e. Rs 15 lakh as booking and registration charges.  You will have to find a buyer who can give you the remaining Rs 85 lakh before possession.  Suppose the buyer is also not in the position to arrange such a huge amount but can manage Rs 35 lakh, you will have to take a home loan of the remaining Rs 50 lakh in your name and take possession.  Once you get possession, you can transfer the Rs 50 lakh home loan to the buyer and sell it.
              In all such scenarios, you will have to ensure that the buyer is trusted and that proper paperwork is carried out.  As it is such a huge amount, it is preferred that both, the buyer and seller share a good mutual understanding on top of air-tight paperwork.
              Naik concludes, “Maintain transparent communication with the developer, seeking guidance and viable solutions to unanticipated problems.  Conduct extensive market research to identify a reasonable selling price, increasing the chances of a successful resale.  Carefully assess your options, keeping in mind the volatile character of the real estate market, and seek professional guidance to make informed decisions.”