When buying a 3BHK luxury apartment in Chennai - By using this checklist

 When buying a 3BHK luxury apartment in Chennai, you’ll want to ensure the property meets both your practical needs and long-term investment goals. Here's a detailed checklist to guide you through the process:

1. Location

• Proximity to Key Areas: Ensure the apartment is near essential locations like your office, schools, hospitals, shopping malls, public transport, and recreational spots.
• Neighborhood: Check for the safety, ambiance, and development status of the locality. Popular upscale areas in Chennai include Adyar, Besant Nagar, Anna Nagar, T Nagar, and OMR.
• Access to Infrastructure: Evaluate road connectivity, public transport availability (metro, buses), and ease of access to major highways.
• Future Development Plans: Research upcoming infrastructure projects like new roads, metro stations, or malls that may affect the area.

2. Builder Reputation

• Builder’s Track Record: Verify the reputation of the developer. Look into their previous projects, delivery timelines, and quality of construction.
• Legal Standing: Ensure the builder has all necessary approvals and is a recognized and reliable entity in the market.
• Completion and Possession History: Make sure the builder has a track record of delivering properties on time with minimal delays.

3. Legal Verification

• Title Deed: Check for clear land titles and confirm that the property is free from legal disputes. The title deed should be in the builder's name, and it should be legally verified.
• Encumbrance Certificate (EC): Verify that the property has no existing loans or financial encumbrances.
• RERA Registration: The project should be registered with RERA (Real Estate Regulatory Authority) and adhere to all legal norms.

4. Amenities and Features

• Luxury Features: Check for luxury offerings like modular kitchens, premium flooring, high-quality bathroom fixtures, balconies, and smart home systems.
• Common Amenities: Ensure the building has sufficient high-end amenities like a swimming pool, gym, clubhouse, garden, security, and parking facilities.
• Green Spaces & Environment: Check if there are adequate open spaces, parks, and landscaping for a good living environment.

5. Construction Quality

• Materials Used: Ensure high-quality construction materials are used, especially for plumbing, electrical wiring, flooring, and finishing.
• Structural Integrity: Hire an independent structural engineer (if needed) to assess the safety and soundness of the building.
• Vastu Compliance (if important to you): If you're particular about Vastu, ensure the layout of the apartment follows the guidelines of Vastu Shastra.

6. Size and Layout

• Space Planning: Ensure the 3BHK is spacious and functional for your needs. Pay attention to the dimensions of each room (bedrooms, living room, kitchen).
• Ventilation and Natural Light: Check if the apartment has sufficient ventilation and natural light in all rooms. Large windows and proper airflow are key.
• Balcony/Outdoor Area: Consider the size of balconies and additional outdoor spaces.
• Storage Solutions: Look for enough built-in storage options like wardrobes, cabinets, etc.

7. Pricing and Payment Terms

• Market Price Comparison: Compare the asking price with similar properties in the area to ensure you're not overpaying.
• Payment Plan: Check for the payment schedule and ensure it aligns with your financial situation. Some builders offer attractive post-possession payment plans.
• Registration and Additional Costs: Factor in registration fees, stamp duty, maintenance charges, and property taxes.

8. Furnishing and Interiors

• Semi/Fully Furnished: If you're considering a furnished apartment, check the quality of furniture, fixtures, and fittings.
• Customization Options: Some luxury apartments allow customization of interiors. Verify if the builder offers customization options based on your preferences.
• Security Systems: Ensure the apartment has advanced security features like CCTV surveillance, intercom systems, access control, and 24/7 security personnel.

9. Resale Value and Investment Potential

• Appreciation Potential: Look at the historical price trends in the area and the expected future growth. Areas with emerging infrastructure projects often see higher price appreciation.
• Rental Income Potential: Consider the rental yield potential of the apartment if you plan to rent it out.
• Exit Strategy: Consider how easy it would be to sell the apartment in the future, especially if the market trends in the area change.

10. Home Loan and Financing

• Eligibility for Loan: Check if the property qualifies for a home loan from reputed banks or financial institutions.
• Interest Rates: Compare interest rates offered by various lenders to choose the most favorable terms for your loan.
• Loan Documentation: Ensure all documentation is in order, including the builder’s approvals, occupancy certificate, etc.

11. Occupancy Certificate and Handover

• Occupancy Certificate (OC): Ensure the property has an occupancy certificate from the local municipal authority, allowing you to move in.
• Possession Details: Confirm the possession date and terms for handover. Verify if any delays are expected.

12. Post-Purchase Services

• Maintenance & Support: Understand the ongoing maintenance charges and services provided. Inquire about post-purchase services such as repairs, customer support, and warranty on appliances and structures.
• Community Management: Check if the community association or society is well-organized with rules, regulations, and meetings to ensure smooth living.

13. Builder’s Warranty

• Defects Liability: Make sure the builder offers a warranty for structural defects (usually 5-10 years).
• Appliance Warranties: If the apartment comes with appliances, check for the manufacturer’s warranty details.

14. Safety Standards

• Fire Safety Measures: Ensure the apartment is equipped with fire safety systems like fire alarms, extinguishers, and safe exits.
• Seismic Safety: Verify that the building complies with seismic regulations, especially in earthquake-prone areas.
• Flood Risk: Research if the area is prone to flooding during the monsoon season, particularly in low-lying areas.

கட்டடங்களில் நீர்க்கசிவை சரி செய்வதற்கான வழிமுறைகளை பயன்படுத்துவது எப்படி?

 

         கான்கிரீட் - அடிப்படையிலான கட்டடங்களில் நீர்க்கசிவு ஏற்படுவது சவாலாக உள்ளது.  இதனால், கட்டடத்தின் உறுதி படிப்படியாக கெடும் நிலை ஏற்படுகிறது.

       கட்டடங்களில் நீர்க்கசிவு ஏற்பட கூடாது என்பது தான் அனைவரின் விருப்பமாக உள்ளது.  ஆனால், இதற்கான சரியான வழிமுறைகள் என்ன என்பதில் தான் மக்களிடம் குழப்பம் நிலவுகிறது.
       குறிப்பாக, புதிய கட்டடங்கள் கட்டும்போது, அதில் நீர்க்கசிவு ஏற்படாமல் இருக்க உரிய வழிமுறைகளை கடைப் பிடிக்க வேண்டும்.  இதற்கு கட்டுமான பொறியாளரிடம் உரிய உத்தரவுகளை அளிக்க வேண்டும்.
       மேலும், புதிதாக கட்டும் நிலையில் கவனமாக இருந்தாலும், பயன்பாட்டு நிலையில் ஏற்படும் குறைபாடுகள் நீர்க்கசிவுக்கு காரணமாக அமைந்துவிடுகின்றன.  முந்தைய காலங்களில் ஒரு கட்டடம் கட்டி முடிந்து பல ஆண்டுகள் ஆன பின் தான் குறைபாடுகள் வரும்.  ஆனால், தற்போது, புதிய கட்டடம் கட்டப்பட்டதில் இருந்து சில ஆண்டுகளிலேயே அதில் நீர்க்கசிவு போன்ற குறைபாடுகள் தெரியவருகின்றன.  குறிப்பாக, மேல் தளம், தண்ணீர் தொட்டி போன்ற இடங்களில் நீர்க்கசிவு ஏற்படுகிறது.
       இது போன்ற குறைபாடுகள் கண்டுபிடிக்கப்பட்டால் அது குறித்து வீட்டை கட்டிய பொறியாளரிடம்தான் தீர்வு தேடுவோம்.  ஆனால், பெரும்பாலான பொறியாளர்கள் கட்டுவதில் மட்டுமே வல்லுனர்களாக உள்ளனர்.
       குறைகளை சரி செய்வதற்கு என்று சில நிறுவனங்கள் தற்போது வந்துள்ளன.இது போன்ற வல்லுனர்களை பயன்படுத்தி தான் நீர்க்கசிவுகளை தடுக்க முடியும்.  இதில் திரவ நிலை பொருட்களை பயன்படுத்தியும், தார் கலவை பயன்படுத்தியும் நீர்க்கசிவு குறைபாடுகள் சரி செய்யப்படுகின்றன.
       குறிப்பாக, திரவ நிலை பொருட்களில் பாலியுரித்தேன் கலவை பயன்படுத்துவது வெகுவாக அதிகரித்துள்ளது.  எலாஸ்டிக் போன்று விரிவடையும் தன்மை கொண்ட இப்பொருளை பயன்படுத்தினால் கட்டடங்களில் நீர்க்கசிவு பிரச்னை முழுமையாக தீர்க்கலாம்.

       இதில், உங்கள் கட்டடத்துக்கு எத்தகைய வழிமுறை சரியாக இருக்கும் என்பதை வல்லுனர் வழிகாட்டுதல்களுடன் அறிந்து அதற்கு ஏற்ப செயல்படுவது நல்லது என்கின்றனர் கட்டுமான பொறியாளர்கள்.

சொத்து விற்பனை ஒப்பந்தம் காலாவதியாகும் நிலையில் ஏற்படும் சிக்கல்கள்!

 

        பொதுவாக ஒரு வீடு அல்லது மனையை வாங்க விரும்புவோர், அதற்கான விலையை பேசி முடிவு செய்ய வேண்டும்.  விற்பனையாளரின் உரிமை தொடர்பான பத்திரங்களை சரியாக ஆய்வு செய்ய வேண்டியதும் அவசியம்.
       இது போன்று கூடுதல் விலை கிடைத்தால், விற்பனையாளரின் எண்ணம் மாறுவது இயல்பு தான்.  ஆனால், ஒரு விலையை பேசி வைத்துவிட்டு, அதன் அடிப்படையில் மற்ற ஏற்பாடுகளை கவனிப்பவர் இதனால் பாதிக்கப்படுவார்.
       இது போன்ற குழப்பங்கள் ஏற்படக்கூடாது என்பதற்காக தான் விற்பனை ஒப்பந்தம் நடைமுறையில் உள்ளது.  இதன் படி, விற்பவர், வாங்குவோர் இருவரும் இணைந்து ஒப்பந்தம் போட்டுக்கொள்ள வேண்டும்.
     இந்த ஒப்பந்தத்தில் பெரும்பாலும், முன்பணம் கொடுத்ததில் இருந்து மூன்று மாதங்களுக்குள் அனைத்து பணிகளையும் முடிக்க கெடு நிர்ணயிக்கப்படுகிறது.  ஆனால், வங்கிக்கடன் பெறுவது தொடர்பாக ஏதாவது தாமதம் ஏற்பட்டால், இந்த ஒப்பந்தத்தை நீட்டிக்க வேண்டிய தேவை எழும்.  பொதுவாக, இது போன்ற ஒப்பந்தத்தில் எதிர்பாராமல் ஏற்படும் பிரச்னைகள் குறித்து யாரும் எதுவும் தெரிவிப்பதில்லை.  சொத்து வாங்குவோர் போன்று விற்பவருக்கும் சில பிரச்னைகள் ஏற்படலாம்.
       அதன் காரணமாகவும் பத்திரப்பதிவு தாமதிக்கப்படலாம்.  இத்தகைய சூழல்களை தவிர்க்க விற்பனை ஒப்பந்தம் தயாரிப்பில் கூடுதல் கவனம் செலுத்தலாம்.  எதிர்பாராத காரணங்களால் பத்திரப்பதிவு தாமதமானால், ஒப்பந்த காலத்தை மேலும் ஒரு மாதம் தானாகவே ஒரு மாதம் நீடிக்கலாம்.
       இதற்கான ஷரத்துக்களை விற்பனை ஒப்பந்த வரைவில் சேர்க்க வேண்டும்.  இவ்வாறு செய்வதால், கூடுதலாக ஒரு சில நாட்கள், வாரங்கள் தாமதத்துக்காக ஒப்பந்தத்தை புதுப்பிக்க வேண்டிய தேவை இருக்காது.  வீடு, மனை வாங்குவோர், இது போன்ற விஷயங்களில் கவனமாக இருக்க வேண்டும் என்கின்றனர் கட்டுமானத்துறையினர். 

       இதன் பின், வங்கிக்கடன், பத்திரப்பதிவு ஏற்பாடுகளை முடிக்கும் வரையிலான காலத்தில் வேறு நபர்கள் அந்த வீட்டை வாங்கவிடாமல் இருக்க வேண்டும்.  உதாரணமாக, நீங்கள், 35 லட்ச ரூபாய்க்கு விலை பேசிய வீட்டை, 38 லட்ச ரூபாய்க்கு வாங்க இன்னோருவர் வரலாம்.

Create a brand ‘you’ home decor

 For those who love hosting, transforming your home into a cosy, stylish space is easier than ever

From eye-catching accents to cosy welcoming spaces, here are a few changes you can make to your home to turn it into an inviting space that is ready for gatherings with friends and family.

Go global

Drop some nuances of the world into your interior decor.  By this we mean, look for elements of decor or artefacts that are similar to the one’s you’d have seen on your global jaunts.  For instance, the distinctive blue and white pottery of Morroco.  From the grand urnsand and pitchers to delicate tajines, bud vases and platters with handles, these ceramic marvels come with intricate arabesque motifs.  And the best part? You don’t have to go to Marrakesh to fill your shopping bags because the Indian local flea markets and thrift shops often sell a range of blue and white ceramic beauties that are easy on your wallet.

Wondering how to use them in your decor?  It’s easy!  Pick an assortment of ceramic products in various sizes.  The bigger pieces can grace the corners and could perhaps be fashioned as giant vases to hold branches of artificial cherry blossoms, pampas grass, assorted reeds, or faux feathers for a unique festive accent.  The moderate-sized vases and dainty pieces can be dressed up with strings of fresh flowers to pep up the coffee table or dining table as a chic centrepiece.

Get glam

Raise the bling factor a tad more by introducing offbeat functional decor.  A bar trolley makes for a quirky decor element that rises to the occasion, especially if you’re planning to host an intimate party.  Place it in a prominent place and stock it with festive goodies and delectable mocktails and roll it out to serve your guests.

For seating pleasure

What’s a get-together without the perfect seating arrangement? Get going on creating an exotic ambience.  There are many discounts on bewitching furniture sets and standalone pieces.  Recreate a romantic and royal Egyptian setting with the classic recamier or chaise lounge.  A flared arm loveseat is an elegant option, that’s perfect for couples.  If you’re worried about the space required for it, fret not because you can have them designed in compact sizes to fit into smaller living spaces.  If casual decor is more up your alley, drop a couple of floor cushions or bean bags around and pair them up with dainty cushions splashed in vivid colours.

Table fable

The dining table is one of the most important pieces of furniture in a home.  This is where the best of conversations happen, over great food with your loved ones.  Make yours perfect by opting for a contemporary-styled drop-leaf table or an extendable one to make room for unexpected guests.  For a casual dining experience, it would be great to introduce a coffee table set with short stools that can double as a dining table.  You can also look for other budget-friendly options to suit your needs.

Do the Desi

If you want to stick to the Indian theme, now is the apt time to incorporate natural and earthy elements.  You can also experiment with various themes while staying connected to nature.  Dress up your corners with floral potted plants and why not add a charming bird feeder to welcome the feathered friends to share the joy?

Add splashes of colour to each room, including the kitchen.  If possible, give your walls a fresh paint; if not, bring in new cushions possibly in neon colours or traditional Indian folk motifs.  Curtains made of light cotton or voile fabrics with floral prints or block prints depicting rural India.  You can also add table runners and place mats with matching zari embroidery or small jute or coir floor rugs in different hues and shapes, embellished with applique work or bandhani prints.

Finally, make room for some offbeat home couture that spells you!

வீடுகளில் பால்கனி அமைப்பதில் ஏற்பட்டுள்ள புதிய மாற்றங்கள்!

 

அடுக்குமாடி திட்டங்களில் வீடு வாங்க செல்வோர், பரப்பளவு போன்ற அடிப்படை விஷயங்களுக்கு அப்பால் பால்கனி இருக்கிறதா என்றுதான் பார்க்கின்றனர்.  பொதுவாக அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளில் வெளி உலக தொடர்புக்கான ஆதாரமாக பால்கனி அமைந்துள்ளது என்றால் அது மிகையல்ல.

அடுக்குமாடி வீடுகளில் பல்வேறு இடங்களில் பல்வேறு அளவுகளில் ஜன்னல்கள் அமைக்கப்பட்டாலும், பால்கனி இல்லாவிட்டால் அது பெரும் குறையாக தான் இருக்கும்.  வீடு கட்டுவதற்கான வரைபடம் தயாரிக்கும் நிலையிலேயே கட்டுமான நிறுவனங்கள் ஒவ்வொரு வீட்டுக்குமான பால்கனி அமையும் இடத்தை முடிவு செய்கின்றனர்.

கட்டடத்தின் அமைப்பு அடிப்படையில் பால்கனிக்கான நீளம், அகலம் போன்ற விஷயங்களை கட்டட வடிவமைப்பாளர்கள் முடிவு செய்கின்றனர்.  இதனால், அடுக்குமாடி குடியிருப்பு வீடுகளில் பால்கனி என்பது இன்றைய சூழலில், அத்தியாவசிய தேவையாக உள்ளது.

கான்கிரீட் சுவர்களுக்கு நடுவில், நாள் முழுதும் பல்வேறு வேலைகளில் ஈடுபட்டவர்கள் காலையும், மாலையும் ஆசுவாசம் ஆக ஏற்ற இடமாக பால்கனி அமைந்துள்ளது.  வீட்டில் இருந்து சட்டென வெளியிலோ, மொட்டை மாடிக்கோ செல்ல முடியாத நிலையில் பால்கனிக்கு சென்றால், அக்கம் பக்கத்தில் என்ன நடக்கிறது என்பதை அறிந்துக் கொள்ளலாம்.

இந்த வகையில் கட்டட வடிவமைப்பில் ஏற்பட்டுள்ள பல்வேறு மாற்றங்களுடன், பால்கனி அமைப்பது, பயன்படுத்துவதிலும் மாற்றங்கள் ஏற்பட்டுள்ளன.  ஒரு கட்டடத்தில் பால்கனி எங்கு, எப்படி அமைக்க வேண்டும் என்பதில் மிகுந்த கவனத்துடன் செயல்பட வேண்டியது அவசியம்.

குறிப்பாக, கட்டடத்தின் அனைத்து பக்கத்திலும் பால்கனி அமைப்பது என்பது நடைமுறைக்கு ஒத்துவராத விஷயமாகிவிடும்.

ஒரு குறிப்பிட்ட இடத்தை பால்கனி அமைக்க தேர்வு செய்யும்போது, வெளிப்புறத்தில் உள்ள சூழல் என்ன என்பதை கவனத்தில் வைத்து செயல்பட வேண்டும்.

இதே போன்று வீட்டின் உட்புற சூழலையும் கருத்தில் கொண்டு தான் பால்கனிக்கான இடத்தை தேர்வு செய்ய வேண்டும்.  பொதுவாக வீட்டில் வரவேற்பு அறை, உணவருந்தும் இடத்தை ஒட்டி பால்கனி அமைத்தால், அதை வரவேற்பு அறையின் நீட்சியாக பயன்படுத்தலாம்.

வீட்டுக்கு வரும் விருந்தினர்களுடன் அமர்ந்து பேசும் அளவுக்கு இந்த இடத்தில் பால்கனியின் அமைப்பை முடிவு செய்வது அவசியம்.

அதே நேரம், சமையல் அறை, படுக்கை அறையை ஒட்டி தான் பால்கனி அமைக்க இடம் கிடைக்கிறது என்றால், அதன் பயன்பாடும் மாறிவிடும்.  படுக்கை அறை, சமையலறையின் நீட்சியாக பால்கனி அமைக்கப்படும் நிலையில், அங்கு பாதுகாப்புக்காக உரிய தடுப்பு மற்றும் கதவு வசதிகளை ஏற்படுத்த வேண்டியது அவசியம்.  பால்கனியில் தோட்டம் அமைக்க வேண்டும் என்ற எண்ணத்தில் பலரும் செயல்படுகின்றனர்.

இவ்வாறு தோட்டம் அமைக்கும் நிலையில் அதனால், கட்டட அமைப்புக்கு ஏதாவது பாதிப்பு ஏற்படாமல் பார்த்துக்கொள்ள வேண்டியது அவசியம் என்கின்றனர் கட்டுமான துறை வல்லுனர்கள்.

முறையான மதிப்பீடு இன்றி பழைய வீட்டை வாங்கலாமா?

 

சென்னை போன்ற நகரங்களில் புதிதாக குடியேறுவோர் முதல் முதலாக சொந்த வீடு வாங்க வேண்டும் என்பதில் மிகுந்த ஆர்வத்துடன் இருக்கின்றனர்.  ஆனால், இங்குள்ள விலைவாசி நிலவரம் பல சமயங்களில் இதற்கு ஒத்துழைக்கும் வகையில் இருப்பதில்லை.

இதனால், புதிய வீடு, 50 லட்சம் ரூபாய் இருக்கும் இடத்தில், 25 லட்சம் ரூபாய்க்கு பழைய வீடு கிடைத்தால், அதை வாங்குவதில் மக்கள் ஆர்வம் காட்டுகின்றனர்.  ஒரு காலத்தில் பழைய வீட்டை வாங்குவதில் மக்களிடம் காணப்பட்ட தயக்கம் தற்போது எந்த சுவடும் இன்றி மறைந்துவிட்டது.

பொதுவாக பழைய வீட்டை வாங்கும் போது அது கட்டப்பட்டு எவ்வளவு ஆண்டுகளுக்குள் வாங்கலாம் என்பதில் மக்களிடம் தெளிவு இல்லை.

இன்றைய சூழலில், ஒரு நபர் பழைய வீட்டை வாங்க நினைத்தால், அதற்கு வங்கிக்கடன் பெற செல்லும் போது, வங்கி அதிகாரிகள் பல்வேறு ஆய்வுகளே மேற்கொள்கின்றனர்.

இந்த வகையில், அந்த கட்டடத்தின் உறுதித் தன்மை குறித்து கட்டட அமைப்பியல் பொறியாளர் வாயிலாக ஆய்வு செய்து அறிக்கை பெறப்படுகிறது.  வங்கிகள் இது போன்ற ஆய்வுகளை மேற்கொள்ளும் என்பதால், வீடு வாங்கும் தனி நபர்கள் இதில் அதிக ஆர்வம் காட்டுவதில்லை.

அதே போன்று, பழைய வீட்டை வாங்கும்போது குறிப்பிட்ட சில விஷயங்களில் கூடுதல் கவனம் செலுத்த வேண்டியது அவசியம்.

குறிப்பாக, ஒரு இடத்தில் பழைய வீட்டை வாங்கும் போது அதை நீங்கள் நேரடியாக குடியேறி பயன்படுத்துவதாக இருந்தால், அது உங்கள் இருப்பிட தேவையை பூர்த்தி செய்வதாக கொள்ளலாம்.

இதில் வணிக ரீதியாக உங்கள் முதலீட்டுக்கு கிடைக்கும் லாபத்தை கணக்கு பார்ப்பதில் பெரிய அவசியம் இருப்பதாக தெரியவில்லை.  ஆனால், ஏற்கனவே வீடு வைத்துள்ள நபர்கள், முதலீட்டு நோக்கத்துக்காக பழைய வீட்டை வாங்கும் போது, அதில் நீங்கள் போடும் பணத்துக்கு உரிய லாபம் எப்படி கிடைக்கும் என்பதை ஆய்வு செய்வது நல்லது.

உதாரணமாக, 10 ஆண்டுகள் கடந்த அடுக்குமாடி குடியிருப்பில் ஒரு பழைய வீட்டை வாங்குவதாக இருந்தால், அதில் நிலத்தின் பிரிபடாத பங்கு எனப்படும் யுடிஎஸ் எவ்வளவு என்று பாருங்கள்.  அதன் பரப்பளவில் சதுர அடிக்கு தற்போது என்ன விலை மதிப்பிடப்படுகிறது என்று பாருங்கள்.  கட்டுமான ஒப்பந்தத்தில், அந்த கட்டடத்துக்கு குறிப்பிட்ட மதிப்பில், 15 சதவீதத்தை கழித்து, மீதி தொகை எவ்வளவு என்று பாருங்கள்.  தற்போது அந்த பகுதியில் நிலத்தின் சந்தை நிலவர மதிப்பு என்ன என்று பார்த்து அதனுடன் விற்பனைக்கு வந்த சொத்தின் விலையை ஒப்பிடுங்கள்.

குறிப்பாக, அடுத்த 5 ஆண்டுகளில் அங்கு நிலத்தின் விலையில் எவ்வளவு உயர்வு ஏற்படும் என்பதை கணக்கிட வேண்டும்.

இதன் அடிப்படையில் நீங்கள் வாங்கும் வீட்டுக்கான விலையில் என்ன முன்னேற்றம் ஏற்படும் என்பதையும் கணக்கு போட்டு பார்த்தால், உங்கள் முதலீடு லாபகரமானதா என்பது தெரிந்துவிடும் என்கின்றனர் ரியல் எஸ்டேட் சொத்து மதிப்பீட்டாளர்கள்.

Long - term rentals vs short - term stays: which investment strategy is better?

 Understanding the best strategy for rental investments

Investors are often big on real estate because of its potential to generate handsome rental income.  This passive income is often preferred, due to the straightforward process involved.  Once the tenant is finalised and the paperwork is completed, the homeowner typically doesn’t need to interfere with the tenant, and , it is guaranteed that a set amount will be credited to their account monthly.  However, with the emergence of short-term rentals, the concept of renting has turned on its head.  Homeowners now need to be more hands-on, but does this also increase the ROI?

“Long-term stays usually refer to renting for six months or more-sometimes even stretching into years.  Short-term stays involve renting for shorter durations, typically less than six months.

“Short-term rentals can potentially generate higher income via every stay as compared to long-term rentals.  However, occupancy rates can fluctuate seasonally, impacting overall income.  Long-term rentals offer predictable, consistent income, but the potential for higher returns is limited.

Thus, it is extremely crucial to exercise due diligence and conduct thorough research before diving into any rental investment of this nature.  The investment for both types of rentals is significant, and their returns could be determined seasonally or by their proximity to local attractions.  Therefore, to help determine the conflict between the two rental options, a real estate firm explains each rental option in detail, along with their drawbacks.

SHORT-TERM STAYS

HIGHER RETURNS WITH HIGHER EFFORT

Higher Potential Income:

A well-located apartment in Mumbai’s Bandra or Goa’s Candolim can earn two or three times more through short-term rentals compared to long-term leases, especially during peak seasons.

Flexibility:

Owners can use the property themselves when needed.  This is particularly advantageous in vacation destinations like Udaipur, Goa, Shimla or Puducherry.

 Diverse guest base:

Short-term rentals attract a mix of tourists and business travellers, reducing dependency on a single market segment.

Price adaptability:

Rates can be adjusted based on demand.  During special events that hold cultural significance to that area or the country, short-term rental prices can skyrocket.

HOWEVER, SHORT-TERM RENTALS COME WITH THEIR OWN SET OF CHALLENGES:

Higher Operational Costs:

Frequent cleaning, maintenance, and guest management increases cost.  In cities like Bengaluru, where the IT sector drives short-term corporate stays, maintaining high standards is crucial but expensive.

Seasonal Fluctuations:

Cities like Shimla or Manali see high occupancy during peak seasons but might struggle during off-seasons.

Regulatory Uncertainties:

Many Indian cities are still grappling with regulations for short-term rentals.  In Goa, for instance, there have been ongoing discussions about licensing requirements for short-term rental properties.

More hands-on management:

Short-term rentals require active management.  In a city like Chennai, where both business and leisure travellers are common, catering to diverse needs can be time-consuming.

LONG-TERM RENTALS

LONG-TERM RENTALS STABILITY AND STEADY INCOME

Steady income:

In cities like Mumbai and Delhi, where housing demand remains high, long-term rentals provide a consistent monthly income.  For instance, a two-BHK apartment in Mumbai’s prime location can yield a steady monthly rent of Rs 60,000-70,000 and sometimes even more that that depending on the location.

Lower maintenance:

With tenants typically staying for years, the property experiences less wear and tear.  This is particularly beneficial in older properties in areas like Kolkata’s Park Street or Delhi’s Connaught Place.

Easier management:

Long-term rentals require less day-to-day involvement.  An apartment in Bengaluru’s Indiranagar, for example, might only need attention during yearly maintenance or tenant changes.

Appreciation focus:

Investors can focus on long-term appreciation.  Properties in developing areas have seen significant value increases over time, alongside steady rental income.

HOWEVER, LONG TERM RENTALS ALSO HAVE DRAWBACKS:

Lower to moderate yields:

Rental yields in most Indian cities hover around one to three percent annually for residential properties, which is relatively low as compared to other investment options.  Whilst commercial properties, offer yields of around four to six percent.

Tenant risks:

Issues like non-payment or property damage can be significant.  There is also a possibility of evicting problematic tenants becoming legally complex.   

What are the legal aspects of farmland and ownership?

 Here is a look at the legalities of farmland ownership

Owing a piece of land is often seen as one of the best investments possible.  The valuation of the land continues to grow and there is always a possibility of infrastructural growth happening in and around that particular area.  If not for that, one can surely make the most of the land by using it as farmland and generating plentiful yield all year round if done right.  That being said, owning farmland is quite different from buying property or buying just a normal piece of land.  Several laws in place need to be checked for and consulted with before making the purchase.

The nature of farmlands is such that one can cultivate crops and use them for generating business.  Hence this type of land often targets investors who know agricultural land or large businesses whose backbone relies on agricultural produce.  To make sure these lands are protected, there are several laws in place that one must adhere to before investing in farmlands.

 

“The eligibility criteria for purchasing agricultural land in India vary across states, subject to specific laws and regulations.  For instance, Tamil Nadu has no restrictions, allowing anyone to buy agricultural land. The state allows a person to purchase a minimum of 59.95 acres of agricultural land.  In addition, if there has been no agricultural activity on the land in the last 10 years, it can be converted into non-agricultural land.  However, states like Karnataka, Maharashtra, and Gujarat prescribe certain limitations.  Karnataka restricts land purchase to state-based agriculturalists with an income cap of Rs 25 lakh from non-agricultural sources.  In the state of Maharashtra, and Gujarat prescribe certain limitations.  Karnataka restricts land purchase to state-based agriculturalists with an income cap of Rs 25 lakh from non-agricultural sources.  In the state of Maharashtra, only agriculturalists are allowed to purchase land with a ceiling of 54 acres.  Non-agriculturalists need to obtain permission from the district collector to purchase agricultural land.  Similarly, in the state of Odisha, permission must be obtained from a sub-collector/revenue office to buy land belonging to an SC/ST individual by a person from another caste.  Non-native buyers in the state of Himachal Pradesh u/s 118 of HP Tenancy and Land Reforms Act, 1972.

Permissions play a vital role in determining the sale of farmland to the right investor.  Different states have laws for those who can or will be allowed to purchase land in their state.  Unlike buying land normally where an investor can simply purchase land by going through a series of legal steps, in the case of farmlands, the state decides who it can allot the land based on various factors.  “In Karnataka, Tamil Nadu, Andhra Pradesh and Rajasthan there is no permission required to acquire a farmland however , the one major condition is that he/she needs to be a resident citizen of India.  In certain other states like Maharashtra only an agriculturist (either owns an agriculture land anywhere in India directly or through succession or is in the cultivation business) can buy the agriculture land.  In some states you need to be domiciled to buy the agriculture lands, so the laws around owning agricultural lands differ from state to state.  Where the buying of agricultural land is restricted, one needs to obtain permission from the local authorities mentioning the reason to buy”

These laws are in place and applicable to Indian residents who wish to buy farmland.  For NRIs there is a slightly different set of rules.  In most cases, NRIs cannot directly acquire farmland in India and that can only be passed through ancestral property.  “Non-resident Indians (NRIs), Persons of India Origin (PIOs), Overseas Citizens of India (OCIs), and foreign citizens face restrictions outlined by the Foreign Exchange Management Regulations.  These individuals cannot acquire agricultural land but can Inherit it from their ancestors.  However, such land cannot be sold or transferred to ineligible parties and must be used for agricultural purposes”.

Once all the major legalities taken care of and everything is in check, one needs to know the categories of farmlands.  As simple as it may sound, farmlands aren’t restricted to just one type.  There are several categories that farmlands are classified into and they all serve different purposes as per the need and requirement of the investor planning to buy it.

Types of farmlands as follows:

Wedlands:  Typically used for growing paddy and other water-intensive crops, these lands have high moisture content and are often located in regions with substantial rainfall.

Drylands:  Used for cultivating crops that require less water, such as pulses and millets.  These lands are more suited for regions with lower rainfall.

Plantation lands:  Dedicated to growing cash crops like tea, coffee, rubber, and spices, often found in hilly or high rainfall areas.

Horticultural lands:  Used for cultivating fruits, vegetables, and flowers, requiring specific soil and climate conditions.

Pastoral lands:  Primarily used for grazing livestock and maintaining fodder crops.

Fallow lands:  Land left uncultivated for a period to restore its fertility.

Forest lands or eco sensitive lands:  The lands which fall under the gazette notification of Eco-logical parks of India where Agricultural activities are restricted.

Once the buyer finalises the farmland to buy, the next step is to adhere to the legal aspects after checking for state laws for ownership.  The legal step forward is to ensure that all the documents and the purchase of the land go smoothly.

TITLE VERIFICATION AND ENCUMBRANCE CERTIFICATES:

The cornerstone of farmland ownership is verifying the title.  A clear title ensures that the property is free from legal disputes and encumbrances, such as liens or mortgages.  It’s recommended to track the title back at least 40 years to confirm a clean ownership history.  Encumbrance Certificates (EC) are equally important as they disclose any existing liabilities on the property, including mortgages, leases, or restrictive covenants.  This document is essential for confirming the seller’s legitimacy and ensuring no legal obstacles in transferring the property.

Property Tax Receipts and Land Measurement:

Before purchasing farmland, it’s critical to review previous property tax receipts and related bills to avoid future taxation issues. Collecting all past documents, invoices, and tax receipts ensures there are no outstanding dues on the property. A land measurement certificate, obtained from a surveyor, verifies the exact area and boundaries of the agricultural plot as stated in the title deed, ensuring the accuracy and legitimacy of the land purchase.

Essential Documents for Due Diligence: 

• Index of Land 

• Mutation Extract 

• Family Tree History 

• Patta Book 

• Khata Certificate 

• Survey Documents 

• ROR (Record Of Right) 

• Nil tenancy  

• PTCL (Prohibition of Transfer of Certain Lands Act) 

• 79A and B endorsement 

• EC and Mother Deeds

Fencing, Access Paths, and Demarcation:

Proper fencing and clear access paths are vital for securing ownership rights and protecting the property from encroachment. Investors should ensure that farmlands have well-defined boundaries and demarcations to avoid disputes and unauthorised occupation.

Avoiding Real Estate Scams:

The Indian real estate sector, including agricultural land, is prone to scams and frauds. Common warning signs include too-good-to-be-true offers, unclear ownership, and pressure to make quick decisions. Buyers should exercise caution, conduct thorough due diligence, and seek professional advice to avoid falling victim to real estate fraud.

In conclusion, before buying a farmland it is best to get informed about the local laws in place along with the state laws. Further on as things seem favourable, adhere to the laws set in place for farmlands or seek legal assistance to guide you through the process of acquiring a farmland. Farmlands despite being simple are categorised differently and one must be certain of the type of farmland they wish to invest in before making the purchase.