கட்டுமான நிறுவனம் பரிந்துரை அடிப்படையில் வீட்டுக் கடன் பெறுவது பாதுகாப்பானதா ?

 கட்டுமான நிறுவனம் பரிந்துரை அடிப்படையில் வீட்டுக் கடன் பெறுவது பாதுகாப்பானதா ?

வங்கிகளின் வீட்டுக் கடன் திட்டங்களை நம்பி வீடு வாங்குவோர் எண்ணிக்கை வெகுவாக அதிகரித்துள்ளது. இதில் நடுத்தர மற்றும், குறைந்த வருவாய் பிரிவினர் பல்வேறு சிக்கல்களை சந்திக்கின்றனர்.

முதலாவது நம் வீட்டின் மதிப்பில் எத்தனை சதவிகிதம் கடன் கிடைக்கிறது என்பதை கவனிக்க வேண்டும்.அடுத்ததாக வீட்டுக் கடனுக்கான ப்ராசசிங் கட்டணம் , பேங்கிங் சார்ஜஸ் உள்ளிட்ட கட்டணங்கள் எவ்வளவு என்பதை கேட்டு அறிந்து கொள்ள வேண்டும்.

மூன்றாவதாக வட்டி விகிதம் எவ்வளவு என்பதுடன் அது நிலையான வட்டி விகிதமா அல்லது மாறும் வட்டி விகிதமா என்பதை தீர்மானிக்க வேண்டும்.

அதிலும், முதல் முறையாக வீட்டுக்கடனுக்கான வங்கிகளை அணுகுவோரில் பலர், பொதுத்துறை வங்கிகளில் அதிகாரிகளால் அலைக்கழிக்கப் படுகின்றனர்.  வீட்டுக் கடன் என்று வருவோரை அமர வைத்து அவரது தேவைகள் என்ன, வங்கியின் நிலைப்பாடு என்ன, அளிக்க வேண்டிய ஆவணங்கள் என்ன, நடைமுறைகள் என்ன என்று பொறுமையாக எடுத்து சொல்ல பொதுத்துறை வங்கிகள் தயாரில்லை.  ஆனால், கார்ப்பரேட் நிறுவனங்கள் என்றால் அவர்களின் பிரதிநிதிகளுக்கு ராஜ மரியாதை கிடைக்கிறது.

இதனால், வீடு வாங்கும் பலரும், சம்பந்தப்பட்ட கட்டுமான நிறுவனம் பரிந்துரைக்கும் வங்கிகளில் கடன் பெறுவதில் ஆர்வம் காட்டுகின்றனர்.

ஏனெனில், அந்நிறுவனம் அதே வங்கியில் ஏற்கனவே கடன் வாங்கி இருக்கலாம். அந்த குடியிருப்பு திட்டத்தில் உங்களுக்கு முன் சிலர் அதே வங்கியில் கடன் வாங்கி இருக்கலாம்.  இதனால், நீங்கள் கடன் வாங்க செல்லும் போது, கூர்ந்தாய்வு பணிகள் மிக சுலபமாக முடிக்கப்படும்.

கட்டுமான நிறுவனங்கள் பரிந்துரைக்கும் வங்கியில் சென்றால் அலைக்கழிப்பு இன்றி விரைவாக வீட்டுக்கடன் கிடைக்கிறது என்பது சரி தான். அதே நேரம், இதில் கட்டுமான நிறுவனத்துடன் நல்ல நட்புறவில் இருக்கும் வங்கி அதிகாரிகள், அத்திட்டத்தில் இருக்கும் சில குறைபாடுகளை கண்டு கொள்ளாமல் விட்டுவிட வாய்ப்புள்ளது. 

நம்மை அலைக்கழிக்கும் வங்கியை காட்டிலும், வரவேற்று விரைவாக கடன் கொடுக்கும் வங்கிகள் நல்லது என்று தான் அனைவருக்கும் தோன்றும். அது ஒரு விதத்தில் சரியானதாக கூட இருக்கலாம். இத்தகைய சூழலில், அந்த சொத்து தொடர்பான வில்லங்கம் ஏதாவது மறைக்கப்படவும் வாய்ப்புள்ளது. இவ்வாறு மறைக்கப்படும் வில்லங்கம் எதிர்காலத்தில் பல்வேறு பிரச்னைகளை ஏற்படுத்தலாம்.

ஒவ்வொருவரும் அவர்களது வருமானத்தின் அடிப்படையில்தான் கடன் வாங்க வேண்டும். அனைத்து வகையான கடன்களையும் சேர்த்து ஒருவர் அதிகபட்ச மாக தன் வருமானத்தில் 50 சதவீதம் தவணை செலுத்தும் அளவுக்குத்தான் கடன் வாங்க வேண்டும் என்ற ஒரு பொதுவான மதிப்பீடு உள்ளது.

எனவே, கட்டுமான நிறுவனம் பரிந்துரைக்கும் வங்கியில் கடன் வாங்குவதாக இருந்தாலும், தனியாக வழக்கறிஞர் வாயிலாக சொத்தின் வில்லங்கத்தை ஆய்வு செய்வது நல்லது. இது போன்ற செயல்களால் எதிர்கால பிரச்னைகள் தவிர்க்கப்படும் என்கின்றனர் நகரமைப்பு வல்லுனர்கள்.

Your broker will see you now !!

 Your broker will see you now !!

The role of a real estate broker has transformed from information provider to service provider.  Brokers today help their clients by articulating, interpreting, evaluating and simplifying data enabling them to make informed choices.

Mr and Mrs Mukherjee wanted to make the transition from tenant to homeowner last year as their family was expanding.  But since both of them are corporate professionals with their work entailing extensive travel, they decided to hire a broker.  “The broker became a one-point contact between us and the potential sellers, and he ensured that we got the best options on the table.  Moreover, we were looking for homes in a certain belt and our broker had hands-on knowledge about all the localities on that route, which further helped us filter out options.  Overall, we were very happy with our experience because we were able to move into our dream abode three months after we got a broker onboard,” mentions the happy couple.
While Mukherjee’s had a fruitful encounter, are real estate brokers still relevant in the age of digitalisation and Proptech? Let’s understand.

Who is a real estate broker?

A real estate broker is an individual who operates as a middleman between real estate buyers and sellers.  However, today their role has evolved from being simply information providers to service providers.

How should a buyer zero in on a real estate broker?

If you’re thinking of buying a house partner with a real estate broker who knows the local market at the back of their hand, boasts pretty solid credentials and has a history of wrapping up deals in a positive way.  “Homebuyers should only opt for reputed brokerage firms with adequate corporate governance practices.  Besides, the broker should be able to communicate effectively and clearly and be very responsive throughout the search and transaction process.  Moreover, RERA has made it mandatory for real estate brokers to register themselves with the authority and comply with its rules and regulations.  This has increased accountability and helped eliminate unscrupulous agents from the market.  The Act also mandates brokers to provide complete and accurate information about properties, including the status of approvals and construction updates.  RERA has set up a grievance redressal mechanism for buyers to seek resource in case of disputes with brokers or developers, and vice versa. 

What is the role of a real estate broker?

Brokers act as a common thread while conducting any real estate transaction between buyers and sellers and offer prospective homebuyers a variety of services.  “Brokers need to help their clients by articulating, interpreting, evaluating, and simplifying data so that they can make informed choices.  The clients in return then can harness broker expertise and knowledge of their local market and resources.  However, on a cautious note, one must note that a broker may not always have your best interest at heart but a huge commission-based broker fee on the deal value instead.  Therefore, prioritise your real estate needs and then go ahead and sign on the dotted line,” elaborates Anshuman Magazine, chairman and CEO - India, South-East Asia, Middle-East Africa , CBRE.

One of the primary responsibilities of a real estate broker is to assist customers in finding homes that fit their requirements and preferences, taking into account location, size, and price range.  “A broker must schedule site visits so that customers can evaluate the property and identify problems or deficiencies first-hand.  They must ensure that the buyer gets the best deal and must negotiate the price of the property with the seller.  Brokers must also help with the legal and financial aspects of buying a property, including obtaining home loans, examining and signing documents, setting up payments, and managing the transfer of ownership,” adds Singh.

While the internet is full of information, it’s the real estate broker’s expertise that makes the difference between mediocrity and extraordinary, a major reason why customers today are still relying on brokers.  “Real estate brokers have a wealth of industry knowledge and experience, which can prove-in valuable for the customers.  They can offer advice on how to buy or sell a property, as well as on pricing, marketing, and timing of a purchase or sale.  Besides, brokers have access to a huge variety of listings, including homes that are not yet on the market.  Clients may benefit from this while they search for the ideal home or buyer.  Real estate transactions require a significant amount of paperwork and legal formalities as well, which brokers handle smoothly for their clients.  Finally, the process of purchasing or selling real estate can be a time-intensive undertaking, and the services of a broker can save clients’ time, mentions Singh.

One must also note that a real estate broker’s commission is a percentage of the sale price, normally between two and three percent of the value of the property.

Are real estate brokers still relevant in today’s market?

Technology has changed the way we shop for homes today and it’s not a secret that homebuyers, especially millennials, are leveraging the digital platform to the maximum to find their dream home.  Moreover, because buyers today are better informed, they are also realistic about their budget and are more attuned to the prevalent rate in the market.  However, a successful real estate deal is not cracked by simply uploading a listing on the website.  Here, the guidance and value of a real estate broker come into the picture.

“We all need to understand and accept that while homebuyers are embracing technology, most still require the guidance of a real estate broker to help save them time, keep them organised, and successfully take them through the closing process to get the best deal.  Site visits, documentation, negotiations, and finalising the right price, are those aspects of the business, which cannot be conducted online, and you need a real estate broker to seal the deal.  Having said that, we as a community also need to evolve and adopt newer practices, leverage the right technologies and be more effective.  A real estate broker today needs to adopt a professional approach, upskill themselves and most importantly, justify the hefty commission they are being paid,” says Hussain K, a Mumbai-Based real estate broker.

Are ready-to-move-in homes the answer to your homebuying woes?

 Are ready-to-move-in homes the answer to your homebuying woes?

Ready-to-move-in (RTMI) homes are becoming increasingly popular due to their convenience.  But what are the other benefits of choosing such a property, and is it the right option for you?  Let’s find out

The popularity of RTMI homes has increased, with many buyers drawn to the immediate possession’ aspect.  “An RTMI home is one that a buyer can move into immediately after purchasing it because it has already received an occupancy certificate  (OC) from the relevant municipal authority.  Once the property is found to have complied with approved plans and an OC is received, it becomes ready to move in and can be handed over to customers as is, “ explains Ram Raheja, managing director of a Mumbai-based real estate developer.

The trend of RTMI homes started before the implementation of RERA (Real Estate Regulatory Authority), where many developers, particularly in the Delhi-NCR region, did not complete their projects as promised.  “This led to numerous buyers suffering significant losses as they had to pay their EMI (Equated Monthly Instalments) without receiving possession of their homes.  Such instances occurred mostly in speculative markets where developers sold homes in projects with little or no actual construction taking place,” reveals Akash Pharande, managing director of a Pune-based real estate developer.

Why do buyers prefer RTMI homes?

A common issue with under-construction projects is delayed possession or unfinished projects.  “This often leads to homebuyers losing their hard-earned money, which they have invested in the project.  As a result, they are left without a home and are forced to pay hefty sums to stay in a rented apartment,”  notes Himanshu Jain, VP - sales, marketing and CRM of a construction company in Mumbai.

The benefits

Buyers can take advantage of the ‘immediate possession’ aspect, and they can be confident that they are getting precisely what they paid for.  According to Pharande, “They can also save on rental expenses that they would otherwise incur if the property was still under construction.  Developers also benefit from faster sales of RTMI units, which helps them maintain their cash flow.”

Another advantage is that the buyer can inspect the finished apartment for quality of construction and amenities.  “Furthermore, there are reduced chances of any legal disputes as all documents are in order,” adds Jain.

Moreover, RTMI homes are easier to finance, “Banks tend to approve loans more quickly for projects that have received an OC because the home is a collateral.  Such homes cut down on GST expenses, requiring the buyer to pay for stamp duty and registration charges only.  Buyers can immediately claim yearly income tax deductions on the repayment of the principal component of EMI, resulting in savings,” informs Raheja.

Consider the pros and cons

The cost of RTMI homes is higher due to the convenience factor.  “However buyers of such homes are generally not allowed to make any changes to the structure or layout.  Furthermore, some older projects completed before implementing the Real Estate (Regulation and Development) Act (RERA) in 2016 may not be covered by its regulations.  As a result, the promoter may not be liable to provide information on a public platform, which raises concerns regarding grievance redressal and accountability of the seller in case of any discrepancies,” informs Jain.

As such, it is crucial to research an RTMI property before investing in it.  “This includes conducting background checks on the builder, assessing the quality of construction, verifying legal formalities, and obtaining possession details.  The buyer should also ensure that the property is sold based on carpet or built-up area, as it directly affects the maintenance and purchase price,” concludes Jain.

கிரைய பத்திரம் தயாரிப்பில் ஆவண எழுதர்களை தேர்வு செய்வது எப்படி?

 கிரைய பத்திரம் தயாரிப்பில் ஆவண எழுதர்களை தேர்வு செய்வது எப்படி?

 சொத்து பரிமாற்றம் உள்ளிட்ட பணிகளுக்கான பத்திரங்களை தயாரிப்பதில் ஆவண எழுத்தர்கள் முக்கிய பங்கு வகிக்கின்றனர்.  இவர்களை முறைப்படுத்த பதிவுத்துறை தேர்வுகள் நடத்தி, சரியான நபர்களுக்கு உரிமம் வழங்கியுள்ளது.

 

தமிழகத்தில், தற்போதைய நிலவரப்படி, பதிவுத்துறை உரிமம் பெற்ற, 3,000க்கு மேற்பட்ட ஆவண எழுத்தர்கள் உள்ளனர்.  இவர்கள் பதிவு சட்டம், முத்திரை சட்டம் திருமண பதிவு சட்டம் போன்றவற்றின் அடிப்படை கூறுகளை அறிந்தவர்களாக இருக்க வேண்டும்.
 

புதிதாக சொத்து வாங்கும் போது, சம்பந்தப்பட்ட சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தின் அருகில் கடை வைத்து செயல்படும் ஆவண எழுத்தர்களில் யாராவது ஒருவரை தேர்வு செய்கிறோம்.  இதில் பத்திரம் தயாரிப்பில் ஆவண எழுத்தர்களின் பங்களிப்பு அத்தியாவசியமானதாக உள்ளது.
சொத்து பரிமாற்றத்துக்கான ஒரு பத்திரம் எப்படி அமைய வேண்டும் என்பதற்கு அடிப்படை வரையறை உள்ளது. இதற்கான மாதிரிகளை பதிவுத்துறை இணையதளத்தில் வெளியிட்டுள்ளது.

இதில், விற்பவர், வாங்குபவர் குறித்த குறிப்புகளுடன், அந்த சொத்து எங்குள்ளது, அது யாரிடம் இருந்து, தற்போதைய விற்பனையாளருக்கு எப்படி கிடைத்தது என்பதை குறிப்பிட வேண்டும்.
சொத்தின் மதிப்பை குறிப்பிடுதல், அளவுகளை குறிப்பிடுதல் ஆகியவற்றில் எதிர்காலத்தில் சிக்கல் வராமல் எழுத வேண்டும்.

சமீபகாலமாக வழக்கறிஞர்கள் ஆவண எழுத்தர்களாக செயல்படுகின்றனர். முறையான உரிமம் பெற்ற ஆவண எழுத்தர், கல்வி தகுதி ரீதியாக வழக்கறிஞராக இருப்பதில் பிரச்சனை இல்லை.ஆனால், வழக்கறிஞராக தொழில் தொடங்கிய நபர், ஆவண எழுத்தர்கள் செயல்படும் நிலையில் தான் பல்வேறு சிக்கல்கள் ஏற்படுகிறது.இவ்வாறு, அவசர கோலத்தில் ஆவணம் எழுத வந்தவர்கள், தயாரிக்கும் பத்திரங்கள் மிக சுருக்கமாக முடிக்கப்படுகிறது.
 
பத்திரத்தில் அதிக தகவல்களை சேர்த்தால், பதிவின் போது தேவையில்லாத கேள்விகள் எழும். அதனால், பத்திரப்பதிவு பணிகள் தாமதமாகவும் வாய்ப்புள்ளது.
 
விரைவாக வேலையை முடிக்க சிக்கல் இன்றி சுருக்கமாக பத்திரம் எழுதுவது சிறந்தது என்பது இவர்களின் கருத்தாக உள்ளது. பொது மக்களும் விரைந்து முடித்து கொடுக்கிறார் என்பதற்காக இவர்களை அணுகுகின்றனர்.
 

வழக்கறிஞர் பத்திரத்தை படித்து அதில் வில்லங்கம் இருக்கிறதா என்று சரி பார்த்து ஆலோசனை வழங்கலாம். அவரே ஆவண எழுத்தராகவும் செயல்படும் போது நடைமுறையில் பல்வேறு சிக்கல்கள் ஏற்படுகின்றன.
  
எனவே, உங்கள் கிைரய பத்திரம் தயாரிக்க அனுபவம் வாய்ந்த, உரிமத்துடன் செயல்படும் ஆவண எழுத்தர்களை பயன்படுத்த வேண்டும் என்கின்றனர் சார்-பதிவாளர்கள். 

புதிய வீடு வாங்குவோர் கட்டுமான நிறுவனங்களை தேர்ந்தெடுப்பது எப்படி?

 புதிய வீடு வாங்குவோர் கட்டுமான நிறுவனங்களை தேர்ந்தெடுப்பது எப்படி?

அடுக்குமாடி குடியிருப்பு அல்லது தனி வீடு எதுவானாலும் அதை யாரிடம் இருந்து வாங்குகிறோம் என்பதில் கவனமாக இருக்க வேண்டும்.  இதற்காக, சரியான நிறுவனத்தை தேர்ந்தெடுப்பது மிக முக்கியமான ஒன்று.  இன்றைய சூழலில், கட்டுமான நிறுவனங்கள் மூன்று வகைகளாக பிரிக்கப்படுகின்றன.  முதலில், குறைந்த எண்ணிக்கையில் அதாவது, ஐந்து முதல், 10 வீடுகள் வரை அடங்கிய சிறிய குடியிருப்புகளை கட்டுவோர் சிறிய நிறுவனங்களாக உள்ளனர்.

          இதற்கு அடுத்தபடியாக, 15 முதல், 20 வீடுகள் வரை அடங்கிய நடுத்தர குடியிருப்புகளை கட்டும் நிறுவனங்கள்.  அடுத்து, 50 மற்றும் அதற்கு மேற்பட்ட எண்ணிக்கையில் வீடுகள் அடங்கிய பெரிய திட்டங்களை செயல் படுத்தும் நிறுவனங்கள் என மூன்று வகைகள் உள்ளன.
           அதிக வீடுகள் உள்ள பெரிய திட்டங்களை செயல்படுத்தும் நிறுவனங்களில் குறைந்த விலை வீடுகள் கட்டுவோர், ஆடம்பர வீடுகள் கட்டுவோர் என இரு வகை உண்டு.  இது போன்ற வேறுபாடுகளை புரிந்து புதிய வீட்டை யாரிடம் இருந்து வாங்குவது என்பதை தீர்மானிக்க வேண்டும்.
           இதில், சிறிய திட்டங்களை மேற்கொள்ளும் நிறுவனங்களின் திட்டங்களில் உங்களுக்கு கேள்விகள் கேட்பதற்கான வாய்ப்பு அதிகமாக இருக்கும்.  கட்டடத்தில் எதாவது பழுது என்றால் அதை சரி செய்து தர வேண்டும் என்று நீங்கள் நேரடியா பில்டரை அணுகி கேட்க முடியும்.
           அதே நேரத்தில் பெரிய திட்டங்களை மேற்கொள்ளும் நிறுவனங்களிடம் நேரடி கேள்விகளுக்கான வாய்ப்புகள் மிக குறைவு.  கட்டுமான நிறுவன உரிமையாளருடன் நேரடி சந்திப்புக்கே வாய்ப்பு இருக்காது.  இத்தகைய நிறுவனங்கள் கார்ப்பரேட் நிலையில் செயல்படுவதால், கட்டுமான நிறுவனம் சார்பில் விற்பனை முகவர் தான் பல்வேறு விஷயங்கள் குறித்து முடிவு செய்வர்.  இதில் கட்டுமான திட்டத்தில் குறைபாடு இருப்பதாக நீங்கள் புகார் கூறினால் அதற்கு தீர்வு கிடைப்பதற்கு தாமதம் ஏற்படும்.
           ஆனால், சிறிய, நடுத்தர திட்டங்களுக்கான நிறுவனங்களை பொறுத்தவரை பிரச்னைகள் ஏற்பட்டாலும், அதில் தீர்வை நோக்கி செல்வதற்கான வாய்ப்புகள் அதிகம்.  சிறிய திட்டங்களை செயல்படுத்தும் நிறுவனங்கள் கட்டுமான பணியில் காட்டும் கவனத்தைவிட பெரிய திட்டங்களில் நிறுவனங்களின் நேரடி கண்காணிப்பு குறைவாகவே இருக்கும்.
           எனவே, புதிய வீட்டை எத்தகைய நிறுவனத்திடம் வாங்குவது என்பதில் இது போன்ற விஷயங்களையும் கவனிக்க வேண்டும் என்கின்றனர் கட்டுமான வல்லுனர்கள். 

கிரைய பத்திரத்தை விரிவாக எழுதுவதில் தயக்கம் வருவது ஏன்?

 கிரைய பத்திரத்தை விரிவாக எழுதுவதில் தயக்கம் வருவது ஏன்?

வீடு, மனை போன்ற சொத்துக்களை வாங்குவோர், அதற்கான கிரைய பத்திரத்தை தயாரிப்பதில் மிகுந்த கவனத்துடன் இருக்க வேண்டும்.  பெரும்பாலும், முந்தைய  பத்திரத்தில் உள்ள விபரங்கள் அப்படியே புதிய கிரைய பத்திரத்தில் சேர்க்கப்படும்.
             இதில் தாய் பத்திரத்தில் இருக்கும் விபரங்கள் அந்த பத்திரம் எழுதப்பட்ட சமயத்து நிலவரம்.  அந்த நிலவரம் தற்போது என்னவாக மாறியிருக்கிறது என்பதை புதிய கிரைய பத்திரத்தில் சேர்க்க வேண்டியது அவசியம்.  குறிப்பாக, கிரைய பத்திரம் எழுதுவதில் பொதுவாக உள்ள ஒரு நடைமுறையை முதலில் புரிந்துக்கொள்ள வேண்டும்.  அதில், முதலில் சொத்து வாங்குவோர் பெயர், முகவரி, அடையாள சான்று எண் ஆகிய விபரங்களை துல்லியமாக குறிப்பிட வேண்டும்.
            அதன் பின், எழுதி கொடுப்பவர் என்ற அடிப்படையில் விற்பவரின் பெயர், முகவரி, அடையாள சான்று  விபரங்கள் துல்லியமாக குறிப்பிடப்பட வேண்டும்.  இதையடுத்து, எழுதி கொடுக்கப்படும் சொத்து குறித்த விபரத்தை விளக்க வேண்டும்.
          இந்த இடத்தில் தான் பலரும் ஒரே மாதிரியான தவறை செய்வதாக ஆவண எழுத்தர்கள், சார்-பதிவாளர்கள் கூறுகின்றனர்.  இங்கு, அந்த சொத்து எந்த சார்-பதிவாளர் அலுவலகத்தில் எப்போது, என்ன எண்ணில் கடைசியாக பதிவானது என்று குறிப்பிடப்படும்.  இவ்வாறு, எங்கள் பெயருக்கு வந்த சொத்தை வில்லங்கம் எதுவும் இன்றி, இன்ன விலைக்கு, இன்னாருக்கு கிரையம் கொடுப்பதாக குறிப்பிடப்படும்.
          ஆனால், இங்கு சொத்து எங்கு அமைந்துள்ளது, யாரிடம் இருந்து வாங்கப்பட்டது என்பது போன்ற தகவல்கள் தவிர்க்கப்படுகிறது.  பத்திரத்தில் ஷெட்யூல் பகுதியில் சொத்து குறித்த விபரங்கள் முழுமையாக இடம் பெரும் நிலையில் ஒவ்வொரு இடத்திலும் இப்படி குறிப்பிட வேண்டுமா என்ற கேள்வி எழும்.  பத்திரம் எழுதும் போது, இன்னாரிடம் இருந்து, இன்ன வகை பத்திரம் வாயிலாக, இந்த சொத்து எங்களுக்கு வந்தது என்பதை விற்பவரின் வாக்கு மூலமாக பதிவு செய்ய வேண்டும்.     
         பத்திரத்தில் கூடுதலாக சில வரிகள் ஆகும் என்பதற்காக, இது போன்ற விஷயங்களை தவிர்ப்பது பிற்காலத்தில் புதிய பிரச்னைகளுக்கு வழிவகுத்து விடும்.  மேலும், பத்திரம் எழுதும் போது, கூடுதலாக சில பக்கங்கள் வந்துவிடும் என்று அதில் சிக்கனம் பார்க்க நினைக்காதீர்.
        உங்களுக்கான கிரையபத்திரத்தில், சொத்தின் முன் வரலாறு முறையாக இடம் பெற வேண்டியது அவசியம்.  குறிப்பாக, முந்தைய பத்திரப்பதிவு விபரங்கள் குறிப்பிடப்படும் இடங்களில், பட்டா எண் விபரங்களையும் சேர்ப்பது நல்லது.  எனவே, கிரைய பத்திரம் தயாரிப்பதில் முறையாக விழிப்புடன் செயல்பட வேண்டும்.  அப்போதுதான் எதிர்காலத்தில் புதிய வில்லங்கம் எதுவும் இல்லாமல் பார்த்துக்கொள்ள முடியும் என்கின்றனர் சார்-பதிவாளர்கள்.    

Tips every luxury homebuyer should know

 Tips every luxury homebuyer should know

Here’s a checklist to make an informed decision while purchasing a luxury property

     Purchasing any property requires a lot of thought and planning to ensure that the purchase is the right fit for an individual’s lifestyle.  So, it is imperative that customers carefully investigate some factors before investing in a luxury property.

Purpose of the property

Are you looking for a place to live permanently, or are you looking to rent it out for a steady income?  Depending on your goals, you may have different preferences when it comes to the type of property you choose.

The right location

The location of the property is also an important factor to consider, as people seek natural open spaces, magnificent sea views, and greenery.  Luxury properties are often located in posh areas, so it is important to research the surrounding area to make sure it meets your needs.  Consider the local amenities, such as commute connectivity, schools, hospitals, and shopping centres, and make sure the neighbourhood is safe.

RERA registration

RERA is the governing body responsible for regulating and monitoring real estate projects, and it is important to ensure that the property you are considering is registered with them.

Check property features

These properties often come with a variety of amenities, such as swimming pools, spas, gyms, etc.  Make sure these features are well-maintained and in good condition.

Brand value is essential

A trusted developer who has brand value is also an important factor to consider while purchasing a luxury property.  A property with a well-established brand name can often command a higher price than a lesser-known property.
        Whether it’s for increased comfort and convenience, added security, or the potential for a great investment, luxury property is a good investment.  In addition, investing in a luxury property is also a great way to diversify your portfolio.

பழைய வீடு வாங்கும்போது கவனம்

 பழைய வீடு வாங்கும்போது கவனம்

சொந்தமாக வீடு வாங்க நினைப்பவர்கள் புதிய வீட்டை தான் முதலில் தேடுவார்கள்.  ஆனால், நிதி நிலை காரணமாக பழைய வீட்டை வாங்க வேண்டிய நிலை வரலாம்.இதன்படி, பழைய வீட்டை வாங்கும்போது பல்வேறு விஷயங்களில் கூடுதல் கவனம் செலுத்த வேண்டும்.  இதில் வழக்கமாக, பத்திரங்கள், வீட்டின் அமைப்பு உள்ளிட்ட விஷயங்களை கவனிப்பர்.
          

ஆனால், பழைய வீடு விற்பனையில் அதன் உறுதித் தன்மையை வல்லுனர்களை கொண்டு ஆய்வு செய்ய வேண்டும்.  விற்பனைக்கு வரும் சொத்து அதற்கு முந்தைய பத்திரத்தில் எப்படி இருந்ததே அப்படியே தற்போது இருக்க வேண்டும்.
       
          பல சமயங்களில், தற்போது பத்திரத்தில் எப்படி உள்ளதோ அதை அப்படியே புதிய பத்திரத்தில் குறிப்பிட்டு விற்றுவிடுவர்.  இவ்வாறு சொத்தை வாங்கியபின் அதன் எல்லை தாவாக்கள் தெரியவரும்.  இதைதவிர்க்க, பழைய வீட்டை வாங்கும் நிலையில் கூடுதல் விஷயங்களை கவனிப்பது அவசியம்.  அதிலும் சில விற்பனையாளர்கள் சிறுபிள்ளைதனமாக செயல்படுவதும் உண்டு.

         குறிப்பாக, விற்பனைக்கு வரும் சொத்தை நீங்கள் பார்க்க செல்லும் போது இருந்த நிலையில் அப்படியே உங்களுக்கு ஒப்படைக்க வேண்டும்.  அதில் பயன்பாட்டு பொருட்களை மட்டுமே பழைய உரிமையாளர் எடுத்து செல்லலாம்.

          ஆனால், சில இடங்களில் விற்பனையாளர்கள், வரைபடத்துக்கு அப்பாற்பட்ட நிலையில் கூடுதலாக கட்டப்பட்ட அறைகளை பத்திரப் பதிவுக்கு முன் தன்னிச்சையாக இடித்து விடுவர்.  அலமாரி உள்ளிட்ட அமைப்புகளை பெயர்த்து எடுத்து செல்வர்.  இன்னும் சிலர், வீட்டிற்குள் விளக்குகளை அகற்றிவிடுகின்றனர்.  மேலும், கூடுதலாக அமைத்த சுவிட்ச் போர்டுகள், தண்ணீர் மோட்டார்களை அகற்றி விடுகின்றனர்.

          இது போன்ற சிறுபிள்ளைத்தனமான செயல்களை அனுமதிக்காதீர்.  வீடு வாங்க முன்பணம் கொடுக்கும்போதே, இது தொடர்பான விஷயங்களை கண்டிப்புடன் தெரிவிப்பது நல்லது.  அப்போது தான், வீட்டை வாங்கி நீங்கள் குடிபுகும் நிலை சிக்கல் இன்றி அமையும் என்கின்றனர் கட்டுமான வல்லுனர்கள்.    

ஆபத்தான தொழில்கள் நடக்கும் இடங்களில் வீடு, மனை வாங்காதீர்!

 ஆபத்தான தொழில்கள் நடக்கும் இடங்களில் வீடு, மனை வாங்காதீர்!

            பொதுவாக வீடு, மனை வாங்கும் போது அதற்காக நீங்கள் தேர்ந்தெடுக்கும் பகுதி குறித்த முழு விபரங்களை தெரிந்து கொள்ள வேண்டும்.  விற்பவர், தரகர்கள் வாய் வழியாக வரும் செய்திகளில் அவர்களது நோக்கம் பிரதானமாக இருக்கும்.

             எனவே, அதை அப்படியே ஏற்பது என்பதைவிட உண்மைநிலை என்ன என்பதை அறிந்து கொள்ள வேண்டும்.  உதாரணமாக ஒரு புதிய மனைப்பிரிவு, குடியிருப்பு திட்டம் குறித்து விசாரிக்கும் போது, விற்பனை நிறுவனங்கள் கூறுவதில் பெரும்பாலான விஷயங்கள் அவர்களுக்கு சாதகமான விஷயங்களாகவே இருக்கும்.

             இதை அப்படியே நம்பினால், வீடு, மனை வாங்குவோர் பல்வேறு சிக்கல்களை சந்திக்க வேண்டியிருக்கும். குறிப்பாக, தொழிற்பேட்டை பக்கத்திலேயே மனைப்பிரிவு இருக்கிறது என்பார்கள்.

             நாமும் பரவாயில்லை, வேலைக்கு விரைவாக சென்று வரலாம் என்று நினைத்து வாங்கிவிடுவோம்.  அங்கு குடியேறிய பின் தான் தொழிற்பேட்டையில் இருந்து வரும் பிரச்னைகள் தெரியவரும்.

           குறிப்பாக, நீங்கள் வீடு வாங்கும் பகுதி எத்தகைய நிலையில் உள்ளது என்பதை தன்னிச்சையாக ஆய்வு செய்ய வேண்டும்.  அதிலும், அதன் அருகில் தொழில் நிறுவனங்கள் இருந்தால் அதன் தன்மை, மாசு ஏற்படுத்துமா என்பதை கவனத்தில் கொள்ள வேண்டும்.

              சில இடங்களில், குடியிருப்பு பகுதியாக இருக்கும், ஆனால், வீட்டிலேயே வைத்து குறுந்தொழில் செய்வார்கள்.  இதில் எத்தகைய தொழில் நடக்கிறது என்பதை பார்க்க வேண்டும்.

             குறிப்பாக, அக்கம் பக்கத்து வீடுகளில் குறுந்தொழில்கள் நடக்கின்றன என்றால் அது குறித்த கூடுதல் ஆய்வு தேவை.  உள்ளூர் நுகர்வோரை சார்ந்த தொழில்கள் என்றால் அதில் எத்தகைய அச்சமும் தேவையில்லை.

              அதே நேரத்தில் பக்கத்து வீட்டில் நடக்கும் குறுந்தொழில் பெரிய நிறுவனங்களை சார்ந்தது என்றால், அதனால் மாசு ஏற்படுமா என்பதை ஆராய வேண்டும்.  இதில் தோல் தொழில், சாயத் தொழில், மருந்து தயாரிப்பு போன்ற தொழில்களில் வெளிப்படும் மாசு உடனடியாக தெரியாது.

            இது போன்ற விஷயங்களில், அக்கம் பக்கத்து வீட்டுக்காரரை வெளியேற்ற முடியாது.  எனவே, வீடு வாங்கும் நிலையிலேயே கவனமாக இருந்து இப்பகுதிகளில் குடியேறுவதை தவிர்ப்பது நல்லது என்கின்றனர் நகரமைப்பு வல்லுனர்கள்.  

சொத்து நிர்வாகத்தில் குடும்ப ஏற்பாட்டுக்கும், பாகப் பிரிவினைக்கும் வேறுபாடு என்ன?

 சொத்து நிர்வாகத்தில் குடும்ப ஏற்பாட்டுக்கும், பாகப் பிரிவினைக்கும் வேறுபாடு என்ன?

 சொத்துக்கள் இருந்தால் எதிர்காலத்தில் குடும்பத்துக்கு நல்லது என அனைவரும் நம்புகின்றோம்.

     ஆனால், சொத்துக்களை, ஒவ்வொருவருக்கும் பங்கு பிரித்துக்கொடுப்பதில் ஆயிரமாயிரம் பிரச்னைகள் ஏற்படுகின்றன.

     இப்படியான பரம்பரை சொத்துக்களை பங்கிட்டு கொள்வதில் ஏற்படும் சச்சரவுகளில் குடும்பத்தின் கவுரவம் பாதிக்காமல் இருக்க வேண்டும் என சிலர் நினைப்பர்.

      இதற்கான தீர்வாய் தான் இந்த பேமிலி அக்ரிமென்ட்எனப்படும் குடும்ப ஏற்பாடு முறை வந்தது.  இதுபோன்ற பல சொத்து பிரச்னைகளுக்கு இந்த முறை கைக்கொடுக்கிறது.  குடும்ப உறுப்பினர்கள் ஒருவருக்கு ஒருவர் விட்டு கொடுக்கும் வகையிலான ஒப்பந்தம் செய்து கொள்வதே இதன் அடிப்படை.

      தங்கள் குடும்பத்துக்குள் ஏற்படும் சொத்துப் பிரச்னையை குடும்ப உறுப்பினர்களே பேசி சரி செய்து, பங்கிட்டுக் கொள்வதை சட்டம் நேரிடையாக அங்கீகரிக்காது.  அதாவது, குடும்ப ஏற்பாட்டை ஒரு சொத்து பரிமாற்றமாக சட்டம் கருதாது.  ஆனால், ஒருவர் தனக்கான உரிமையை இன்னொருவருக்கு விட்டு கொடுப்பதை சட்டம் இதன் வாயிலாக அங்கீகரிக்கிறது.

      குடும்ப ஏற்பாடு என்பது, சிறியோர், பெரியோர் என குடும்பத்தில் உள்ள அனைவரையும் உள்ளடக்கியதாக அமையும்.  குறிப்பாக, மைனர்களையும், கருவில் இருக்கும் சிசு உள்பட, அனைத்து நிலையிலும் யார் யாருக்கு உரிமை கோர வாய்ப்பு இருக்கிறதோ அனைவரையும் உள்ளடக்கியதாக உள்ளது.

       நம் நாட்டில் குடும்ப ஏற்பாடு, ஒரு குறிப்பிட்ட மதம் சார்ந்த வழிமுறையாக இல்லாமல் அதற்கு அப்பாற்பட்ட நிலையில் அனைவருக்கும் பொதுவானதாக அமைந்துள்ளது.  எனவே, சட்டத்தின் வாயிலாக மேற்கொள்ளப்படும் குடும்ப ஏற்பாடு சிறப்பு முக்கியத்துவம் பெறுகிறது.

        இது பாகப்பிரிவினை ஆவணத்தை விட, சில குறிப்பிட்ட அம்சங்களில் வேறுபடுகிறது.  குறிப்பாக, தகராறு ஏற்படும் என்ற யூகத்தின் அடிப்படையில், அதை தவிர்க்க, சுமுகமாக பங்கீட்டுக்கு குடும்ப ஏற்பாடு மேற்கொள்ளலாம்.

    சொத்துக்காக, தகராறு ஏற்பட்டு, பல ஆண்டுகளாய் நிலுவையில் இருக்கும் பல வழக்குகளை நம் நீதி மன்றமும், நாமும் அறிவோம்.  அப்படி ஒரு நிலை ஏற்படாமல் இருக்க, இந்த குடும்ப சொத்து ஏற்பாடு உதவுகிறது.

    சொத்து பங்கீடு உயில் மூலம் நடக்கும் போது, பல வரையறைகள் உண்டு.  உயிலில் இல்லாத நபர்கள் அடங்கியிருக்காது.  இதற்கு பஞ்சாயத்து பேச வெளியாட்கள் உள் நுழைவர்.  குடும்பத்து ஆட்களை தாண்டி சொத்து வெளியாட்களிடமும் செல்வதற்கு வாய்ப்பு ஏற்பட்டுவிடும்.  உயில் வாயிலான பாகப்பிரிவினையில், குடும்பத்துக்கு வெளியில் உள்ளவர்களும் சில சமயம் உள்ளே வருவர்.  ஆனால், குடும்ப ஏற்பாடு என்ற வழிமுறையில், குடும்ப உறுப்பினர்கள் மட்டுமே வருவர்.

    குடும்ப ஏற்பாடு என்பதில் உறுப்பினர்கள் ஒட்டுமொத்த பொது நலன் அடிப்படையில் சொத்து மீதான தன் உரிமையை இன்னொருவருக்கு விட்டுக் கொடுக்க வாய்ப்புகள் உண்டு.இதில், ஒரு முறை மேற்கொள்ளப்பட்ட ஒப்பந்தத்தை தேவை அடிப்படையில் திருத்த வாய்ப்பு உள்ளது.

    ஆனால், பாகப்பிரிவினையில் இத்தகைய வழிமுறைகள் இல்லை.  இதனால், பாகப்பிரிவினை அடிப்படையில் சொத்துக்களை பங்கிடுவதை காட்டிலும், குடும்ப ஏற்பாடு என்ற பெயரில் உரிமையை தாமாக முன்வந்து பகிர்ந்து கொள்ளலாம் என்கின்றனர் சட்ட வல்லுனர்கள்.

The hidden details while buying an under-construction property

 The hidden details while buying an under-construction property

         Here are some vital ways through which you can safeguard your interests while purchasing an under-construction property from a real estate developer

               Before one even begins their home buying journey, homebuyers must make a crucial decision - purchase a home in an under-construction project or look for a ready-to-move-in (RTMI) home.  And more often than not, this decision is influenced by the finances at hand.  If a homebuyer has more than 20 percent of the total property amount ready to pay as a down payment upfront, chances are they would pick an RTMI home.  However, under-construction homes offer the flexibility of paying the down payment in tranches, i.e., the payment is linked to project completions, and thus you can pay in phases.  This convenience often leads one to pursue an under-construction project and if you are one of them, read on to know the key things you must check before investing.

The floor formula

          In a bid to ensure that the project is completed on time, and you get your possession on the promised date, invest in a project that is already 50 percent completed.

         “If a project is supposed to be 10-storey tall, then buy only if the developer has finished constructing at least five floors.  You can easily ask the developer about the number of floors or check the RERA website to know the project details.  This rule works well because once the project is 50 percent complete, the completion generally does not take more than two years.”

Who is your developer?

      Although this is the most obvious thing to check, many people barely scratch the surface when it comes to researching the developer’s background.

Conduct a social experiment by asking your friends and family who recently bought a house with the same developer the following questions:

1.       How many projects has your builder previously completed?

2.       Are there any litigations going on against your developer?

3.       How is the construction quality of his other projects? Do residents have any complaints?

4.       Has your developer explained the difference between super built-up, built-up, and carpet area?

5.       What is the importance of a sales agreement when you buy a home?

    Regardless of whether your friends and family were able to answer the above questions, you must ensure that you know all the answers before investing in the project.

    In the age of the Internet and easy access to the RERA website, not conducting a background check on the developer is almost inexcusable.  “Check the state’s RERA website and read up on all the available information.  Go through all the data available on the previous projects delivered by the developer.  If possible, get in touch with someone who already stays in one of the developer’s past projects.  This will give you additional information about the developer”.

The per-floor calculation

     A floor-rise premium is an industry norm, and developers slash this premium usually during the festive season or when they are trying to negotiate a deal.  “However when it comes to under-construction projects, as each floor is completed, the cost of the property is hiked by around one percent.  Thus, when you are negotiating the price, do take into consideration at what stage the project currently is at”.

Why you need an agreement to sell

 Why you need an agreement to sell

As a buyer, don’t forget to draft an ‘agreement to sell’ to protect yourself from future legal hassles

One of the first steps to give legal strength to a verbal agreement between you, as a buyer, and the seller of the property is the agreement to sell.

What is an agreement to sell?

This document contains clauses for the future transfer of the property that the seller and buyer mutually agree on.  So, if you are buying the home from the seller and you both have verbally agreed on certain terms such as the date of the transaction, amount of earnest money to be paid, refund of the amount if the sale does not take place, legal safety of the buyer if the property is under dispute in future, etc., it has to be clearly stated in the agreement to sell.

As a buyer, here’s a list of clauses to include in the Agreement to Sell:

Streamlining government records

As a future homeowner, it is your responsibility to add a clause that puts the seller under the obligation to furnish all government records to ensure that you are the rightful owner of the property on completion of the sale.

Deal completion timeline

The agreement to sell should clearly mention the timeline (date) within which the sale will be concluded.

Refund of deposit amount

Here, if the sale of the property does not take place within the stipulated time, the sale stands cancelled, and the seller is obligated to return the amount to the buyer.

Protection against legal problems

The agreement to sell should have an indemnity clause where the seller indemnifies or protects the buyer against all types of damages and loses that may crop up due to defects or discrepancies in the legal formalities.

Exclusivity clause

If there has been a verbal agreement between the buyer and the seller that the property chosen by you, the buyer, will be kept exclusively for you and will not be sold to any other buyer, and the seller actually sells it to a third party, you will not be able to fight for your rights since it is not documented.  Hence, it is important to add the exclusivity clause in the agreement to sell.

Property Verification

You must ensure the agreement to sell also has the due diligence clause whereby the seller is obligated to provide all the relevant information, legal documents, and support to the buyer to verify the authenticity of the property on sale.

Free from encumbrance

This clause should mention that the seller of the property has made all the payments regarding the property including the power and water tariff, property tax, maintenance fee, etc., until the date of the sale.