Original parent document not necessary to transfer property, rules Madras High Court

Justices R. Subramanian and R. Sakthivel hold that even non traceable certificate from the police need not be submitted if the original document had been lost

Sub Registrars cannot refuse to register a property transfer document merely because of non production of either the original parent document of the property or a non traceable certificate from the police if the parent document had been lost, the Madras High Court has held.

A Division Bench of Justices R. Subramanian and R. Sakthivel held it would be suffice to submit certified copies of the parent document and that the Sub Registrars could always cross check the genuineness of those copies with the original records available with their office.

The judges pointed out the right to hold property was a constitutional right under Article 300A. Hence, it was a step superior than the fundamental rights because it could not be subjected to restrictions and no one could be deprived of property without a reasonable compensation.

The right to hold property also encompasses the right to deal with the property by way of sale deed, gift deed, release deed and so on. The law relating to transfer of immovable properties was governed by a substantial enactment named The Transfer of Property Act of 1882.

The fundamental principle of law relating to transfer of immovable property was caveat emptor (the principle that the buyer, and buyer alone, is responsible for checking the quality and suitability of goods before a purchase is made), the Division Bench highlighted.

Therefore, the buyers of immovable properties must be careful in not purchasing properties from persons who do not hold a proper title or those which were under encumbrance, Justice Subramaniam wrote while authoring the verdict for the Division Bench.

“Even if a person sells a property that does not belong to him, there is no provision in the Registration Act of 1908 enabling the Sub Registrar to refuse registration except Sections 22-A and 22-B introduced in 2022 by the State legislature insofar as Tamil Nadu is concerned,” the Bench added.

Sections 22-A and 22-B too do not authorise refusal of registration on the ground of non production of the original parent document. However, the Inspector General of Registration (IGR) had given such authorisation to the Sub Registrars through Rule 55-A of the Tamil Nadu Registration Rules.

“We are unable to resist observing that Rule 55-A has been stealthily introduced as a subordinate legislation only to enable Sub Registrars refuse to register instruments indiscriminately,” the Bench said and pointed out that a statutory rule could not be inconsistent with the provisions of the Act.

Though Rule 55-A provides an alternative of submitting non traceable certificates issued by the police if the original parent document had been lost, the judges said, they were conscious of the fact that in the present day scenario, hardly any certificate gets issued without paying a hefty price.

“We should also be conscious of the fact that any certificate from any government department, as of today, comes only at a price for an ordinary citizen. An elaborate procedure has also been fixed for issuance of non traceable certificate. We have come across several instances where, because of the high pricing and the complicated procedure involved in obtaining a non traceable certificate, instances of people obtaining non traceable certificate from the neighbouring States has increased,” the judges wrote.

The judgement was passed while allowing a writ appeal filed by P. Pappu whose release deed, for transferring her rights over ancestral property to her brother, was refused to be registered by the Sub Registrar at Rasipuram in Namakkal district. Her counsel N. Manokaran pointed out the appellant had, however, submitted a certified copy of the parent document issued by the same Sub Registrar’s office.

Finding force in his submissions, the judges said: “When a certified copy has been produced and it is not impossible for the Sub Registrar to have it verified with the original record that is available in his own office, insisting upon a non traceable certificate appears to be rather a wasteful exercise.”

The Bench also wrote: ‘Driving the executant of a document to obtain a non traceable certificate in case of lost document in every case, will only result in encouraging under hand dealings.”

It ultimately set aside the registration rejection order and consequently directed the Sub Registrar to register the release deed executed by the appellant without insisting upon production of the original parent document.

https://www.thehindu.com/news/national/tamil-nadu/original-parent-document-not-necessary-to-transfer-property-rules-madras-high-court/article68775029.ece

Published - October 20, 2024

Thanks: The Hindu

Virtual home tours beyond ease and convenience

 Virtual home tours beyond ease and convenience

Digital tours are also contributing to a greener planet by minimising the number of resources

Not just scouting and shortlisting, but also the preliminary checks are now being done online.  Homebuyers do not have the time to personally visit tens of properties to check if any one of them fits their vision for the new home.  Virtual tours have thus been the solution, but real estate experts have noticed how this practice is also helping with another key concern.  Experts state that virtual home tours present substantial environmental advantages that align with broader sustainability goals. 

The surge in virtual home tours post-pandemic

“During the pandemic, real estate companies adopted virtual tours to facilitate property viewings without physical contact.  This trend continued post-pandemic due to the convenience and efficiency it offers both, buyers and sellers.”

Real estate agencies quickly adapted, leveraging technology to create immersive 3D experiences and interactive floor plans with detailed visualisation.  This approach not only appeals to the tech-savvy generation but also expands market access, enabling international and long-distance buyers to view properties without the need for travel.

Potential homebuyers can now navigate through a property, analysing all details, from the comfort of their own home.  They can also view and compare multiple properties in a short period while saving commute time.  Additionally, virtual home tours also reduce the stress of scheduling and commuting.

The seller has the ease of virtual staging, a process where furniture and decor are digitally added to empty rooms, helping buyers visualise the potential of a space.  The ability to measure dimensions and view floor plans adds to the practical benefits.

“Some companies offer immersive 3D experiences, interactive floor plans, and detailed visualisations.  This approach not only appeals to the tech-savvy generation but also expands market access, enabling international and long-distance buyers to view properties without the need for travel.” 

Environmental benefits of virtual home tours 

Virtual home tours help in reducing carbon footprints in several ways: 

Reduced carbon emissions

Traditional home tours often involve extensive travel, particularly when buyers are looking at multiple properties or in different neighbourhoods. Each visit typically requires a car journey, contributing to carbon emissions. Virtual home tours eliminate the need for such travel, significantly reducing the number of car trips and carbon emissions. 

Decreased resource consumption

Conducting physical home tours consumes various resources, such as fuel for transportation and paper for brochures and floor plans. “Virtual home tours, on the other hand, are mostly digital and require minimal physical resources. This shift reduces the need for paper brochures, stationery, gifts, etc.”  

Energy efficiency

“Homes shown in traditional tours need to be well-lit and often air-conditioned to ensure a comfortable viewing experience for potential homebuyers. This in turn leads to increased energy consumption, particularly if multiple viewings are scheduled throughout the day,” COO at a real estate developing company. Virtual tours mitigate this need, as buyers can explore properties online without requiring the home to be prepared physically each time. This results in lower energy use and, consequently, a reduction in carbon emissions associated with energy production.

Waste reduction

Real estate transactions generate significant amounts of waste, from printed materials to disposable items used during open houses. Virtual home tours reduce this waste considerably by minimising the need for physical marketing materials and disposable goods. The digital nature of these tours means less waste is produced, contributing to a cleaner environment. 

Promoting sustainable practices

The adoption of virtual home tours is part of a broader trend towards digital transformation in various other sectors. By embracing these practices, the real estate sector sets a precedent for sustainability and innovation.

It encourages other sectors to consider how digital solutions can reduce environmental impact, fostering a culture of sustainability.  As technology continues to advance, the capabilities and adoption of virtual tours are likely to become more popular in real estate transactions.  This change not only enhances the buying and selling experience but also aligns with global efforts to address environmental challenges.  Through virtual home tours, the real estate sector can play a pivotal role in promoting environmental sustainability.

 

How to become a real estate broker?

 

From understanding the role of a broker to obtaining the necessary licenses and qualifications. Here’s all you need to know

Have you ever wondered what it takes to become a successful real estate broker?  Here’s a guide.

STEP-BY-STEP GUIDE TO BECOMING A REAL ESTATE BROKER:

1 Understand the role of a broker

Brokers are licensed professionals who manage real estate transactions between buyers and sellers, just like real estate agents.  However, real estate brokers can work independently and start their firms.  They have additional responsibilities compared to real estate agents, including overseeing agents in their firm, managing real estate offices (if any), and ensuring compliance with laws and regulations.

2 Research

“ The first step would be to understand the licensing requirements in your area of operation.  These typically include education and experience prerequisites, “.

3 Educational requirements and qualifications 

To start your career as a real estate broker, you must complete the pre-licensing course.  “The pre-licensing course typically covers topics such as real estate principles, property management, real estate finance, and real estate law.  The number of hours required varies from state to state, but it usually ranges from 60 to 120 hours of coursework,”.

4 Gain practical experience

Most states require you to work as an agent for two to three years and successfully close a specified number of transactions.

“Internships and entry-level positions provide invaluable hands on learning and exposure to the day-to-day operations of real estate transactions.  This experience helps aspiring brokers understand market trends, client management, and the nuances of property transactions.”

5 Pass the broker’s license examination

“You must pass a broker licensing exam administered by the state’s real estate commission or licensing board.  Aspiring real estate brokers must adhere to the licensing procedures set by the state’s rera authority.  The exam typically covers topics related to real estate laws, regulations, contracts, and practices.

6 Eligibility criteria

Applicants must meet the eligibility criteria set by RERA, which typically include being at least 18 years old, having a minimum educational qualification (often a Class 12 or equivalent and higher), and being of sound mind”.

7 Obtain your broker’s license

After passing the exam, you can apply for your?broker’s?license.?This?involves applying to your?state’s?real estate regulatory authority, along with?proof of your education, experience, and exam results.?There may also be a licensing fee.

8 Background check

Before you get your?broker’s?license, you must undergo a background check.?This?may involve police verification?as well as?verification of criminal records, if any.? 

9 Obtain errors and omissions insurance

“Real estate brokers in Maharashtra are required to obtain errors and omissions insurance to protect themselves and their clients against potential errors or negligence,”?states Jain. Similar process may also be carried out in other states.?Once this process is complete, you will receive your real estate broker license, allowing you?to legally operate as a broker.?However, brokers must renew their licenses every few months?as per RERA policy.? 

10 Effective networking strategies or real estate brokers

To officially start practising as a broker, you can?either?join an existing brokerage company or start?your independent brokerage firm.?And while you build an independent brokerage firm, networking is?a?critical?component of?success.?Join professional associations, attend industry events to network, leverage social media marketing, as well as ensure continuous learning to stay updated with new trends.

பத்திரப்பதிவுக்கு செல்வோர் ரொக்கமாக பணம் எடுத்து செல்வது ஏன்?

    வீடு, மனை வாங்குவார் அதற்கான கிரைய பத்திரத்தை பதிவு செய்ய சார் - பதிவாளர் அலுவலகத்துக்கு நேரில் செல்ல வேண்டும்.  அனைத்தையுமே ஆன்லைனில் செய்துக் கொண்டாலும், கடைசி நிபந்தனைக்கு நேரில் தான் செல்ல வேண்டும்.

 

     ஆன்லைன் முறையில், பத்திரப்பதிவு திட்டத்தில், இறுதி கட்ட பணிக்கு நேரில் தான் செல்ல வேண்டும் என்பது அனைவருக்கும் தெரிந்திருக்க வேண்டிய ஒரு விஷயம்.

     இதில் சார் - பதிவாளர் அலுவலங்களில், லஞ்சம் பெருகி விட்டதாக தொடர்ந்து புகார் கூறப்படுகிறது.

     பல இடங்களில், சார் - பதிவாளர் அலுவலகங்களுக்கு லஞ்ச ஒழிப்பு போலீசார் திடீர் சோதனை மேற்கொள்கின்றனர்.  அதிகாரிகளும், சாதாரண மக்களாய் வேடமிட்டு, மக்களோடு மக்களாய் கலந்து, ஒரு வேலையாய் அதிகாரிகளை அணுகி அவர்களிடமே லஞ்சம் வாங்கும் போது மாட்டிக் கொள்கின்றனர்.

      இந்த சோதனையின் போது, சார் - பதிவாளர் அலுவலகத்தில், அதிகாரிகள், பணியாளர்களிடம் இருக்கும் பணத்துக்கு, உரிய கணக்கு இருக்க வேண்டும்.  இவ்வாறு, கணக்கில் ரொக்க பணம் இருந்தால், அது லஞ்சமாக பெறப்பட்டதாக போலீசார் பறி முதல் செய்வர்.  பல இடங்களில் கணக்கில்லா அளவிற்கு பணம் கணக்கில்லாமல் வைத்திருப்பது தெரிந்து விசாரணைக்கு உட்படுத்தப்பட்ட நிகழ்வுகளும் இங்கு ஆயிரம் உண்டு.

      இன்றைய சூழலில், பத்திரப்பதிவின் போது, சார் - பதிவாளர் அலுவலகங்களுக்கு ரொக்க பணம் எடுத்து செல்வதற்கான தேவை வெகுவாக குறைந்துள்ளது.  முத்திரைத் தீர்வை, பதிவு கட்டணம் ஆகியவை ஆன்லைன் முறையிலேயே செலுத்தப்படுகிறது.

      இதற்கு மேல் வேறுபாடு காரணமாக கூடுதல் தொகை வசூலிப்பதற்கும் சார் - பதிவாளர் அலுவலகங்களில், பி. ஓ. எஸ்., இயந்திரங்கள் உள்ளன.  வங்கி கிரெடிட், டெபிட் கார்டுகளை பயன்படுத்தி கூடுதல் கட்டணங்களை வசூலிக்கலாம்.

      இத்தகைய சூழலில், பதிவுக்கு வருவோர், ரொக்கமாக பணம் எடுத்து வர தேவையில்லை.  சொத்து வாங்குவோர், அதை விற்பவருக்கு பத்திரப்பதிவு முடியும் நிலையில், பணம் கொடுக்க விரும்பினால், அதை அலுவலகத்துக்கு வெளியில் வைத்து முடித்துக்கொள்ள வேண்டும் என்கின்றனர் சார் - பதிவாளர்கள்.

     லஞ்ச ஒழிப்பு போலீசார் சோதனைக்கு வரும் நிலையில், பதிவுக்கு வந்தவர்களிடம் இருக்கும் பணம் சார் - பதிவாளர்களுக்கு ஆபத்தை விளைவிக்கும்.  பத்திரப்பதிவில் ரொக்க பரிமாற்றம் முற்றிலும் தடுக்கப்பட்டுள்ள நிலையில் மக்கள் பணம் எடுத்து செல்வதை தவிர்க்க வேண்டும்.

      முத்திரை தீர்வை, பதிவு கட்டணம் போன்றவை தான் சார் - பதிவாளர் அலுவலகத்தில் ஏற்படும் செலவுகள்.

      இது ஆன்லைன் பரிமாற்றத்துக்கு மாற்றப்பட்டுள்ளது.  இத்தகைய சூழலில், பதிவுக்கு செல்வோர் பணம் எடுத்து செல்வதை தவிர்ப்பது பல்வேறு பிரச்னைகளை தடுக்கும் என்கின்றனர் சார் - பதிவாளர்கள்.

பவர் பத்திர அடிப்படையில் சொத்து வாங்குவோர் எதிர்கொள்ளும் சவால்கள் என்ன?

      அசையா சொத்துக்களை வாங்குவதில் பவர் பத்திரங்கள் தவிர்க்க முடியாததாக உள்ளன.  இப்பத்திரங்களை அடிப்படையாக வைத்து ஆயிரக்கணக்கான பரிமாற்றங்கள் நடந்துள்ளன.  தமிழகத்தில் பவர் பத்திரங்களை எப்படி பயன்படுத்த வேண்டும் என்பதற்கு வரையறைகள் வகுக்கப்பட்டுள்ளன.  இந்த வரையறை அடிப்படையிலேயே பவர் பத்திரங்களை பயன்படுத்த வேண்டும் என அரசு உத்தரவிட்டுள்ளது.  குறிப்பாக, பவர் பத்திரம் இருக்கிறது என்பதை பொதுவான நோக்கத்தில் பார்த்து செயல்பட முடியாது.

      சம்பந்தப்பட்ட உரிமையாளர் எந்த நோக்கத்தில் பொது அதிகார முகவரை நியமித்துள்ளார் என்பதை பார்க்க வேண்டும்.  விற்பனை செய்வதற்கான அதிகாரம் வழங்கப்பட்ட முகவரிடம் இருந்து மட்டுமே சொத்து வாங்குவது நல்லது.  சில இடங்களில் கட்டுமான மேம்பாட்டு பணிகளுக்கு மட்டுமே பவர் வழங்கப்பட்டு இருக்கும்.

       ஆனால், இவ்வாறு அதிகாரம் பெற்ற நபர், கட்டுமான மேம்பாட்டுக்கு பின் விற்பனையிலும் இறங்குவார்.  இதை நம்பி சொத்து வாங்கினால் சட்ட சிக்கலை சந்திக்க வேண்டி இருக்கும்.  பவர் பத்திர அடிப்படையில் முகவரை நியமித்தவர் யார் என்பதை நேரடியாக விசாரிக்காமல், சொத்து வாங்குவதில் இறுதி முடிவு எடுக்காதீர்.  இது விஷயத்தில் ஏராளமான முறைகேடுகள் நடப்பதாக தினமும் புகார்கள் வருகின்றன.

       குறிப்பாக, விற்பனைக்கு வரும் சொத்து எங்குள்ளதோ அதே பகுதியில் பவர் பத்திரம் பதிவாகி இருந்தால் விசாரிப்பதில் சிக்கல் இருக்காது.  ஆனால், சொத்து இருக்கும் பகுதிக்கும், உரிமையாளர் வசிக்கும் பகுதிக்கும் சம்பந்தம் இல்லாத வேறு இடத்தில் பவர் பத்திரம் பதிவாகி இருந்தால், வீடு வாங்குவோர் 'அலர்ட்' ஆவது நல்லது.

        இது போன்று சம்பந்தம் இல்லாத பகுதிகளில் பதிவான பவர் பத்திரத்தை எடுத்து வரும் முகவர்களிடம் உண்மை நிலவரத்தை அறிவது சொத்து வாங்குவோருக்கு சவாலான பணியாக உள்ளது.  இதில் நடுத்தர வருவாய் பிரிவினரால் எந்த அளவுக்கு செலவு செய்து விசாரணை மேற்கொள்ள முடியும் என்பது கேள்விக்குறியாக உள்ளது.

         எனவே, முழுமையாக விசாரணையில் ஈடுபட முடியாத நிலையில் இருப்பவர்கள் இது போன்ற சொத்துக்களை வாங்குவதில் ஆரம்பத்திலேயே தெளிவான முடிவை எடுப்பது நல்லது என்கின்றனர் பதிவுத்துறை அதிகாரிகள்.

கட்டட வரன்முறையில் பழைய அபார்ட்மெண்ட்களுக்கு கிடைக்கும் சலுகைகள் என்ன?

 

         தமிழகத்தில், 2007 ஜூலைக்கு முன் கட்டப்பட்ட விதிமீறல் கட்டடங்களை வரன்முறைப் படுத்தும் திட்டம், 2017ல் அறிவிக்கப்பட்டது.  இத்திட்டப்படி, தங்கள் கட்டடங்களுக்கு என்ன விதமான சலுகைகள் கிடைக்கும் என்பது குறித்து வீட்டு உரிமையாளர்கள் விழிப்புணர்வு அடைய வேண்டும்.

           இந்த வரன்முறை திட்டம்,  2020 ஜூன் 21 வரை நீட்டிக்கப்பட்டுள்ளது.  இருப்பினும் பெரும்பாலான கட்டட உரிமையாளர்கள் இதில் உரிய கவனம் செலுத்தாமல் உள்ளனர்.

            இதனால், இத்திட்டத்தில் மிக குறைந்த எண்ணிக்கையிலேயே விண்ணப்பங்கள் வந்துள்ளன.  இதில் கட்டணம் கூடுதலாக இருப்பதாக மக்கள் மத்தியில் கருத்து நிலவுகிறது.

            நிலங்களின் வழிகாட்டி மதிப்பு அடிப்படையில் கட்டணங்கள் கணக்கிடப்படுவதே இதற்கு காரணம்.  இக்கட்டடங்கள் கட்டப் பட்ட போது இருந்த நில வழிகாட்டி மதிப்புகள் அடிப்படையில் கட்டணங்கள் வசூலிக்க வேண்டும் என்பது மக்களின் கோரிக்கையாக உள்ளது.

             இதில் குடியிருப்பு கட்டடங்களை வரன் முறை செய்ய, தற்போது உள்ள அனைத்து உரிமையாளர்களும் சேர்ந்து விண்ணப்பிக்க வேண்டும்.  மேலும் இதில், உரிமையாளர்கள் பெயரில் பட்டா உள்ளிட்ட உரிமை ஆவணங்கள் இருக்க வேண்டும்.

            இதில் கட்டடங்களை வரன்முறை செய்வதில் தொழில்நுட்ப ரீதியாக சில சலுகைகளும் வழங்கப்படுகின்றன.  அதாவது, செட் பேக் எனப்படும் பக்கவாட்டு காலி இடம் தொடர்பான விஷயங்களில் கெடுபிடிகள் காட்டுவதில்லை.

           குறிப்பாக, ஒரு கட்டடத்துக்கு பக்கவாட்டு காலியிடம், 1 மீட்டர் அகலத்தில் இருக்க வேண்டும் என வரன்முறை விதி உள்ளது.  ஆனால், இதை அனைத்து பக்கத்திலும் ஒரே அளவில் பார்க்க வேண்டும் என்ற கட்டுப்பாடு இல்லை.

            இதனால், அதிக பட்சமாக 1 மீட்டர் அளவுக்கு எதாவது ஒரு பக்கத்தில் காலி இடம் விடுபட்டு இருந்தாலும் அந்த கட்டடம் வரன்முறைக்கு ஏற்கப்படுகிறது.  மேலும், பக்கவாட்டு காலியிட பரப்பளவு, மொத்த அளவில், 500 சதுர அடி இருக்க வேண்டும் என்றால், அதை பொது அளவாக எடுத்துக் கொள்ளப்படுகிறது.

            இன்னின்ன பக்கத்தில் இவ்வளவு காலி இடம் இருக்க வேண்டும் என்று கெடுபிடி காட்டாமல் வரன்முறைக்கு வாய்ப்பு அளிக்கப்படுகிறது.  இந்த வாய்ப்பை பயன்படுத்தி வரன்முறை செய்ய தவறினால், அந்த கட்டடங்களில் மறுமேம்பாட்டின் போது சிக்கல் ஏற்படும் என்கின்றனர் நகரமைப்பு வல்லுனர்கள்.