Why Do Redevelopment Projects Get Stuck

 Why Do Redevelopment Projects Get Stuck?

Let’s understand the challenges that often impede the progress of redevelopment projects and uncover effective solutions to ensure the continuous growth and prosperity of the city

Redevelopment projects have the potential to breathe life into neighbourhoods, offering economic growth, and improving the urban landscape. However, despite their potential for transformation, many of these projects find themselves entangled in delays, setbacks, and obstacles that often leave them stuck for an indefinite period. Let’s explore the complexities that lead to project stagnation, and the possible solutions to keep your redevelopment project and city thriving.

What causes the delay?

Redevelopment of an old building is a complicated process, and it requires several formalities and important steps that cannot be overlooked. Sadhav Mishra, partner at SNG & Partner Advocate and Solicitors, highlights a few crucial reasons that could hinder the progress of a redevelopment project:

“Financial constraints: 

Typically, in a redevelopment project, the developer has to spend money upfront on things such as monthly rent, hardship compensation,and settlement fees. Sometimes, even a small hiccup in meeting construction milestones can affect the management of project funds, leading to project delays. The main finance-related issues that cause these delays are late payments, poor cash flow management, not having enough financial resources, and instability in the financial market.

Delay in approvals:

Redevelopment projects are also affected due to delays in getting approvals from the concerned planning authority. 

Wavering market condition:

In case the market conditions turn unfavourable due to a global economic crisis, pandemic, or any other reason that leads to a slowdown in real estate sales, it could have a significant impact on the project’s viability. This is especially true for redevelopment projects where the developers are constantly obliged to pay rent to the society members. 

Unexpected changes:

In addition to the above, sometimes the cause of delay is linked to changes in the planning and scope of the project.

Litigation:

It’s commonly noticed that in a redevelopment project, there’s an ongoing tussle between the society and the developer. This at times, hinders the construction process and disputes arise. These disputes often lead to legal battles that stall the project and contribute to delays."

“At times, the opposition begins even before the construction work starts. Tenants can have concerns about relocation or alterations to the neighbourhood’s character. It’s important to note that disgruntled residents exist in all residential buildings, and they may create obstacles during the redevelopment process. Unfortunately, these roadblocks can cause costs to escalate due to delays, putting additional financial strain on the entire project.

A lack of a defined vision and scope can also lead to stakeholder uncertainty, making it difficult to go forward cohesively. Unexpected technical obstacles, such as environmental issues or infrastructural issues, can arise during the project causing further delays.”

How to avoid or tackle such issues?

Careful developer selection:

Choose developers with a strong track record and financial capabilities;

Detailed agreements:

Create comprehensive redevelopment agreements covering timelines, budgets, and member compensation;

Open communication:

Maintain clear communication between developers and housing society members throughout the process.

Under-construction vs. ready homes: Take your pick

Under-construction vs. ready homes: Take your pick

We have compiled a list of advantages and disadvantages of both, thus allowing you to make a well-informed decision

  Adilemma that often overwhelms homebuyers is choosing between a ready-to-move-in (RTMI) home or an under-construction one.  Therefore, let us spell out the advantages and disadvantages of each option so that you can make an informed decision during your homebuying process.

  Buying a finished project saves you time, but it also means paying a higher price.  Moreover, in the case of RTMI homes, you can check the quality of the final product, which is not possible for a home that is still under construction.

  With under-construction projects, there is greater flexibility in terms of payment as compared to RTMI.  You can pay a token amount, and then easily pay the remaining balance over a longer period until the construction is complete.  Additionally, you have the freedom to personalise the interiors according to your preferences.

  “RTMI properties offer a good value proposition to discerning homebuyers and are least risky.  Not only do they offer instant gratification, but they also do not attract GST.   Under construction properties fall under the purview of GST, levied at five percent of the base cost of a property.  Of course, this does not mean that all RTMI properties are risk-free by default.  The number of illegal constructions or projects with non-sanctioned additional floors now being identified stand mute testimony to that fact,” explains Amit Goenka, CEO, Nisus Finance.

  While earlier there was a difference in pricing (around 10 and 30 percent ) between a ready property and an under-construction property, the gap has begun to simmer down.  “ The gap between ready-to-move-in homes and those still under construction has narrowed down over the years because there was an abundance of unsold homes of under-construction homes are going up due to increased input costs such as land and construction expenses,” mentions Prashanth Thakur, regional director, and head of research Anarock Group.

 What are the key things that a buyer should keep in mind before investing in a home ( irrespective of whether it is a ready home or an under-construction home ) ?  “ Make sure the developer has a good track-record of completing projects on time.  When buying an under-construction home, avoid making a large up-front payment and instead consider construction-linked plans.  If you’re considering a ready-to-move-in property, ensure all the amenities and facilities are up and running.  Check for documents such as the occupancy certificate, title clearance, and other legal requirements.  Lastly, consider your financial situation, family size, and job location, to determine which option suits you best,” says Akash Pharande, managing director of realty firm.

  Manju Yagnik, senior vice president, NAREDCO Maharashtra concludes, “ Invest in a project, which is registered under the Real Estate ( Regulation and Development ) Act (RERA) as it will ensure that the builder follows ethical business practices, making your investment secure.  Secondly, it will reduce the chances of project delays.  Moreover, it will facilitate a speedy resolution of any complaints or issues that may arise during the construction process.”

 

பிழை திருத்த பத்திரத்தை பதிவு செய்வதில் கவனமாக செயல்படுங்கள்!

 பிழை திருத்த பத்திரத்தை பதிவு செய்வதில் கவனமாக செயல்படுங்கள்!

சொத்துவாங்கும் போது அதற்கான பத்திரத்தை முறையாக பதிவு செய்வதில் மிகுந்த கவனத்துடன் செயல்பட வேண்டும். இதில் சிறு எழுத்து பிழை கூட பெரிய அளவில் பிரச்னைகளை ஏற்படுத்திவிடும்.அதிலும், பதிவுக்கு செல்லும் முன் வரைவு நிலையில் பத்திரத்தை மூன்று முறையாவது படித்து தெளிவாக வேண்டும்.

ஆனால், நம்மில் பலரும், வரைவு பத்திரத்தையும் படிப்பதில்லை, பதிவான பத்திரத்தையும் படிப்பதில்லை.நீங்கள் பல லட்ச ரூபாய் கொடுத்து வாங்கும் ஒரு சொத்துக்கான பத்திரங்களை பொறுமையாக படிக்க நேரம் ஒதுக்க வேண்டியது அவசியம். இதில் தட்டச்சு நிலையில் ஏற்படும் சிறிய பிழையும் உங்களை பல நாட்களுக்கு அலைய வைக்கு வாய்ப்புள்ளது என்பதை மக்கள் புரிந்து கொள்ள வேண்டும்.

மிக துல்லியமாக பத்திரத்தை படித்தாலும், தெரு பெயர், விற்பவரின் தந்தை பெயர், முகவரி தொடர்பான விஷயங்களில் சிறு பிழைகள் ஏற்படும். இந்த பிழைகளை கண்டுபிடிக்கும் போது அதை திருத்திக் கொள்வது நல்லது.இவ்வாறு, பத்திரத்தில் பிழைகளை திருத்த சார் - பதிவாளரை அணுகி விண்ணப்பிக்க வேண்டும்.

பிழை திருத்த பத்திரத்தை தயாரித்து பதிவுக்கு தாக்கல் செய்ய வேண்டும்.சொத்து மாறவில்லை, மதிப்பு மாறவில்லை என்ற நிலையில், பிழை திருத்த பத்திரங்களுக்கு பெயரளவுக்கான கட்டணம் மட்டுமே வசூலிக்க வேண்டும். ஆனால், பல இடங்களில் சொத்து மதிப்பு மாறாத நிலையிலும், முத்திரைத்தீர்வை வசூலிக்கப்படுவதாக கூறப்படுகிறது.

சமீபத்தில் ஒரு வழக்கில் சொத்து மதிப்பு மாறாத பிழை திருத்த பத்திரங்களுக்கு கூடுதல் கட்டணம் வசூலிக்கக் கூடாது என்று தீர்ப்பளிக்கப்பட்டுள்ளது. இந்த தீர்ப்பை அமல்படுத்துவதில் பதிவுத்துறை தயக்கம் காட்டி வருகிறது.

இருப்பினும், பொது மக்கள் பிழை திருத்த பத்திரங்களை பதிய கூடுதல் கட்டணம் செலுத்தாமல் இருப்பதே நல்லது. அடாவடியாக யாராவது கட்டணம் கேட்டு வற்புறுத்தினால், அதுகுறித்து பதிவுத்துறை தலைவர் அலுவலகத்துக்கு புகார் அளிக்கலாம்.

பிழை திருத்த பத்திர விஷயத்தில் பொதுமக்கள் விழிப்புடன் இருப்பது அவசியம் என்கின்றனர் சார் - பதிவாளர்கள்.

அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளில் தேவைப்படும் புதிய பொது வசதிகள் என்ன?

 அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளில் தேவைப்படும் புதிய பொது வசதிகள் என்ன? 

இன்றைய சூழலில் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் தவிர்க்க முடியாத அளவுக்கு முக்கியத்துவம் பெற்றுள்ளன. இத்திட்டங்களில் வீடு வாங்குவோர் பல்வேறு விஷயங்களில் கூடுதல் விழிப்புடன் இருக்க வேண்டும்.கால மாற்றத்துக்கு ஏற்ப அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் தேவைகள் மாறி வருகின்றன. வீடு வாங்குவோர், பத்திரம், வரைபடம் போன்ற விஷயங்களை மட்டும் பார்த்தால் போதாது.  வசதிகள் முறையாக செய்யப்பட்டுள்ளதா என்று பார்க்க வேண்டும். இதில் குடிநீர், கழிவுநீர் வடிகால், மின்சாரம் போன்ற வசதிகளை கட்டுமான நிறுவனம் முறையாக செய்து தர வேண்டும். 

பெரும்பாலான கட்டுமான நிறுவனங்கள் அடிப்படை வசதிகள் விஷயத்தில் உரிய முக்கியத்துவம் கொடுக்க துவங்கியுள்ளனர்.  இருப்பினும், சில கூடுதல் வசதிகள் அவசிய தேவையாக மாறி வருகின்றன.குறிப்பாக, அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளில், 50 வீடுகளுக்கு மேல் கட்டப்படும் நிலையில் தனியாக மின்சார டிரான்ஸ்பார்மர் அமைக்க வேண்டும். இதற்கு உரிய இடவசதியை கட்டுமான நிலையிலேயே ஏற்படுத்த வேண்டும்.இதில் தற்போது ஓரளவுக்கு விழிப்புணர்வு வந்துள்ளது. ஆனால், தற்போது, தொலைப்பேசி இணைப்புகள், இணையதள சேவைகளுக்கான வசதிகளையும் கட்டுமான நிலையிலேயே செய்ய வேண்டும்.

குறிப்பாக, இணைதள சேவை வழங்கும் நிறுவனங்கள் குடியிருப்பு வளாகங்களில், தனியாக சர்வர் அமைப்பது அவசியமாகிறது. ஒரு குடியிருப்பில் ஒன்றுக்கு மேற்பட்ட நிறுவனங்கள் சேவை வழங்க வருகின்றன.இது போன்ற நிறுவனங்களின் கட்டமைப்புகள், குடியிருப்பு வாசிகளுக்கு தொல்லை தருவதாக இருக்கக் கூடாது.

மேலும், இணையதளம், கேபிள் டிவி போன்ற சேவைகளுக்கு தேவையான சர்வர் அமைப்பதற்கான இடம், மின்சார இணைப்பு வசதிகளை ஆரம்ப நிலையிலேயே ஏற்படுத்த வேண்டும். இத்துடன் சி.சி.டி.வி., கண்காணிப்புக்கான இடத்தையும் ஏற்படுத்த வேண்டும்.கட்டட வடிவமைப்பு நிலையிலே இது போன்ற வசதிகளுக்கான இடங்களை ஒதுக்க வேண்டும். அப்போது தான் பயன்பாட்டு நிலையில் பிரச்னைகளை தவிர்க்க முடியும் என்கின்றனர் கட்டுமான வல்லுனர்கள்.

சொத்து வாங்குவோர் பழைய வில்லங்க சான்றுகளை நம்புவது நல்லதல்ல

 சொத்து வாங்குவோர் பழைய வில்லங்க சான்றுகளை நம்புவது நல்லதல்ல

ஒரு குறிப்பிட்ட சொத்தை வாங்குவது என்று முடிவெடுக்கும் முன் முதல்கட்டமாக அதன் வில்லங்க சான்று வாங்கி பார்க்க வேண்டும். அந்த சொத்தின் முந்தைய பரிமாற்றங்கள் அதில் தெளிவாக இருக்கும்.

இதில் ஆரம்ப நிலையில் அறியாமை காரணமாக பலரும் ஏமாற்றப்படுவதாக கூறப்படுகிறது. குறிப்பாக, ஒரு வீடு அல்லது மனை பிடித்து இருந்தால் அது குறித்து விசாரிக்கும் போது, விற்பனையாளரே சில வாரங்களுக்கு முன் எடுத்தது என்று கூறி வில்லங்க சான்றிதழை காட்டுவார்.

நாமும், புதிதாக விண்ணப்பித்து வாங்குவதால் ஏற்படும் செலவை நினைத்து, விற்பவர் காட்டும் வில்லங்க சான்றிதழை ஏற்கும் நிலை ஏற்படும். இதில், கூடுதல் விழிப்புடன் மக்கள் செயல்பட வேண்டும்.

இன்றைய சூழலில், சார் - பதிவாளர் அலுவலகங்கள், வட்டாட்சியர் அலுவலகங்களில் சில நபர்கள் போலி ஆவணங்கள் தயாரிக்க உதவுகின்றனர்.

இத்தகைய நபர்கள் வாயிலாக போலி வில்லங்க சான்றுகள் வருகின்றன. உண்மையாக வில்லங்கம் இருக்கும் சொத்துக்களை விற்க நினைப்போர், அது தொடர்பான ஒரு போலி வில்லங்க சான்றிதழை தயாரிக்கின்றனர். உரிமை ஆவணம் மட்டும் போலியாக வந்த நிலையில் வில்லங்க சான்றிதழும் போலியாக வரத்துவங்கிவிட்டது.

இதில், பிரச்னை உள்ள குறிப்பிட்ட சில பரிமாற்ற விபரங்களை மறைத்து, போலி வில்லங்க சான்று தயாரிக்கப்படுகிறது. இதை காண்பித்து, விற்பனை நடவடிக்கைகள் மேற்கொள்ளப்படுகின்றன.

இத்தகைய போலி வில்லங்க சான்றுகளை நம்பி முன்பணம் கொடுத்தவர்கள், அது போலி என்று தெரியவரும் நிலையில் விற்பனையை நிறுத்த முடியாமல் தவிக்கின்றனர்.

முன்பணம் கொடுத்துவிட்டோமே, இப்போது மீண்டும் வேறு சொத்துக்களை தேட வேண்டுமா என்று நினைக்கின்றனர்.குறிப்பாக, அதில் வில்லங்கம் என்று மறைக்கப்பட்ட விபரங்களை தானும் மறைக்க முயல்கிறார். இது பிற்காலத்தில் எத்தகைய பிரச்னையை ஏற்படுத்தும் என்பது தெரியாமல் சொத்து வாங்குவோர் இப்படி நடந்துக்கொள்கின்றனர்.

உங்களது தேடலின் போது, ஒரு சொத்து பிடித்திருந்தால், அது குறித்த சர்வே எண் உள்ளிட்ட தகவல்களை கேட்டு பெறுங்கள். அதை வைத்து பதிவுத்துறை அலுவலகம், இணையதளம் வாயிலாக சரியான வில்லங்க சான்றிதழை வாங்க நடவடிக்கை எடுங்கள்.

உண்மையான வில்லங்க சான்று இருந்தால் தான், சொத்து குறித்த உண்மையான முன் தகவல்களை அறிய முடியும். இது விஷயத்தில் எவ்வித சமரசமும் செய்துக்கொள்ளாதீர்கள் என்கின்றனர் சார்-பதிவாளர்கள்.

Keep these nine documents handy during homebuying process

 Keep these nine documents handy during homebuying process

Here’s a list of essential legal documents to keep within reach during the home loan process for a seamless journey ahead

The documents needed to apply for a home loan often differ from lender to lender and can depend on various factors such as the loan amount, the applicant’s background, and the property being financed among others.  Here’s a handy list of essential documents commonly requested by most banks and financial institutions during a home loan application:

Application form: The first step is to fill out the loan application form provided by the lender;

Photographs: Recent passport-sized photographs of all applicants;

Identity proof: Any one of the following documents can be used as proof of identity:

• Aadhaar card

• Passport

• Voter ID card

• Driver’s license

Residential address proof: Any one of the following documents can be used as proof of address:

Any one of the following documents can be used as proof of address:

• Aadhaar card

• Passport

• Voter ID card

• Utility bills (electricity, water, gas, or telephone) in the applicant’s name

• Bank account or post office account statement

• Property tax receipt

• Rent agreement

Income proof: To establish your repayment capacity, you will need to provide documents related to your income. This can include:

• Salary slips (last three-six months) for salaried individuals

• Income tax returns (ITR) for the last two-three years

• Form 16 or Income Tax Assessment Order

• Business income proof for self-employed individuals (balance sheets, profit and loss statements, and tax returns)

Bank statements: Bank statements for the last six months to one year to track your financial transactions and assess your financial stability;

Property documents: Documents related to the property you intend to purchase;

Personal documents: Additional personal documents may be required, such as marriage certificate (if applicable), divorce decree (if applicable), etc.

Guarantor documents: If you have a co-applicant or guarantor, their documents may also be required.

The requirement of documents can also differ depending on the policies of the lender and the type of loan you are seeking (such as fixed-rate or floating-rate). To ensure you have an accurate understanding of all the necessary documents, it is always recommended that you reach out to the lender or financial institution where you intend to apply for a home loan and get all your doubts cleared. They will be able to provide you with an up-to-date and comprehensive list of required paperwork and other important things involved in the entire process.

கான்கிரீட் போடும் பணியில் கவனமாக இருப்பது அவசியம்!

 கான்கிரீட் போடும் பணியில் கவனமாக இருப்பது அவசியம்!

வீடு கட்டுவதில மேல் தளத்துக்கான கான்கிரீட் போடும் பணியில் என்னென்ன விஷயங்களை கவனிக்க வேண்டும் என்பதை தெளிவாக புரிந்து செயல்பட வேண்டும்.  குறிப்பாக, கட்டுமான பணியை ஒப்பந்ததாரரிடம் விட்டாலும் கான்கிரீட் போடும் பணி முறையாக நடக்கிறதா என்பதை சரி பார்க்க வேண்டியது உரிமையாளரின் பொறுப்பாகும்.

பொதுவாக வீடு கட்டுவதற்கான பணிகளை ஒப்பந்த முறையில் ஒருவரிடம் ஒப்படைக்கும் போது, மேல் தளம் அமைப்பது உள்ளிட்ட பணிகள் குறித்து உரிய முடிவுகள் எடுக்க வேண்டும்.  கட்டடத்தில், துாண்கள், பீம்கள், தளம் ஆகிவற்றின் அளவுகள் எப்படி இருக்க வேண்டும் என்பதில் தெளிவான முடிவு எடுக்க வேண்டும்.

கட்டுமான பணியை ஒப்படைக்கும் ஒப்பந்தத்தில் இது போன்ற விஷயங்கள் குறித்த தொழில்நுட்ப விபரங்களை துல்லியமாக குறிப்பிட வேண்டும்.  கட்டுமான அமைப்பில் கம்பிகள் எப்படி பயன்படுத்தப்படுகிறது என்பதில் துவங்கி, கான்கிரீட் போட்ட பின் அதன் அளவுகள் என்ன என்பதை கவனிக்க வேண்டும்.

கட்டடத்தின் மொத்த பரப்பளவுக்கும் ஒரே நாளில் மேல் தளம் அமைக்கும் பணிகளை மேற்கொள்ள வேண்டியது அவசியம்.  கம்பி கூடுகள் தயாரிப்பு, சென்ட்ரிங் பலகைகள் அமைப்பு ஆகிய பணிகளுடன் ஒயரிங் குழாய்களையும் சரியான முறையில் திட்டமிட்டு அமைக்க வேண்டும்.

இதில், கட்டட அமைப்பியல் பொறியாளர் வழிகாட்டுதல், கட்டட வடிவமைப்பாளர் பரிந்துரை அடிப்படையில் மேல் தளத்துக்கான அளவுகள் முடிவு செய்யப்பட வேண்டும்.  அனைத்து பகுதியிலும் மேல் தளம் ஒரே மாதிரி அமைக்கப்படுகிறதா என்றும், சமதளம் முறையாக பராமரிக்கப்படுகிறதா என்று பார்க்க வேண்டும்.

பொதுவாக ஒரு கட்டடத்தில் மேல் தளம் அமைப்பதில், 20 பேருக்கு மேல் பணிக்கு வந்துவிட்டால் அந்த இடமே அந்த இடமே பரபரப்பாகிவிடும். பணியாளர்களுக்குள் ஏற்படும் பரபரப்புகள், அவர்களை ஒருங்கிணைக்கும் நபர்களுக்குள் ஏற்படும் சலசலப்புகளுக்கு மத்தியில் பணியின் தரத்தை உரிமையாளர் கவனமாக பார்க்க வேண்டும்.

பெரிய கூட்டமாக பணியாளர்கள் ஈடுபட்டு இருந்தாலும், அடிப்படை பணியின் தரம் சரியாக இருக்க வேண்டும், அதில் எவ்வித குளறுபடியும் நடக்காதபடி பார்த்துக்கொள்ள வேண்டும். குறிப்பாக, தளம் கான்கிரீட் பணிக்கு தேவையான பொருட்கள் போதுமான அளவுக்கு இருப்பு வைக்கப்பட வேண்டும்.

அதிக எண்ணிக்கையில் பணியாளர்கள் ஈடுபட்டுள்ள நிலையில் அவர்களில் யாருக்காவது காயம் ஏற்படுவதற்கும் வாய்ப்புகள் உள்ளன என்பதை உரிமையாளர்கள் புரிந்துக்கொள்ள வேண்டும்.  இது போன்ற சமயங்களில் தேவையான முதலுதவி பொருட்களையும் அங்கு வைத்திருக்க வேண்டும் என்கின்றனர் கட்டுமான துறை வல்லுனர்கள்.