Allotment Letter in Property Purchase: Importance, Process & Legal Aspects

Property transactions are secured through comprehensive documentation, with legal papers like the property allotment letter playing a crucial role in establishing ownership

What is the procedure to obtain the allotment letter of property?

Book the property:  The buyer selects and books the property by paying an initial booking amount or advance to the developer.

Complete documentation: The buyer provides necessary documents, such as identity proof, address proof, and financial details, to the developer.

Payment confirmation: After the payment is made, the developer verifies the amount paid and confirms the booking.

Issuance of allotment letter: Once the payment is confirmed and the property is reserved, the developer issues the allotment letter.  This letter will outline the property details, payment schedule, and terms of the agreement.

Acceptance by the buyer: The buyer receives the allotment letter, reviews the terms, and acknowledges their acceptance by signing if required.

In real estate transactions, documents that establish ownership and record the transfer of property to the buyer are critically important.  Any flaws or discrepancies in these documents can result in expensive legal disputes or loss of money and property.  One such essential document is the allotment letter, issued by the property developer or seller when a buyer books a property, playing a key role in the purchasing process.

“An allotment letter in Indian housing is a legal document from a developer or society to a buyer, confirming property allocation.  It has the property details, price, payment schedule, and terms.  Once signed, it becomes legally binding, allowing the buyer to proceed with the property acquisition process.”

IMPORTANCE IN PROPERTY PURCHASE

The allotment letter serves several critical functions.  The purpose of allotment letter are:

Legal Validation:

It acts as preliminary proof of the buyer’s claim to the property, establishing a binding agreement between the buyer and the developer.

Loan Facilitation:

Financial institutions often require the allotment letter when processing home loan applications, as it confirms the buyer’s commitment and the property’s specifics.

Price Assurance:

The letter locks in the property’s price and payment schedule, protecting the buyer from potential future price escalations.

DIFFERENT TYPES OF ALLOTMENT LETTERS

Based on the type of property or transaction, allotment letters can vary.  Main types of allotment letters are:

Residential allotment letter:

Issued when a buyer is allotted a residential unit.  It includes details like the unit number, area, price and payment terms.

Commercial allotment letter:

Given for commercial properties, such as office spaces or retail units.  It specifies the property’s location, costs and conditions or allotment.

Plot allotment letter:

Provided when a buyer is allotted a specific plot of land.  It contains details about the plot’s dimensions, location, and other legal conditions.

Industrial allotment letter:

Issued for industrial land or units, outlining the specific plot number, its intended use, and relevant regulations.

COMPONENTS INCLUDED IN AN ALLOTMENT LETTER

An allotment letter typically contains comprehensive details to ensure transparency and clarity for both parties.

“These details include the buyer’s information, such as name, current address, and contact details, as well as property specifics like location, flat/unit number, floor, carpet area, RERA registration number, and project details.  The letter also includes a price breakup covering the base price, GST, stamp duty, registration fees, and other charges.  A payment schedule outlining timelines and percentages linked to construction milestones is included, along with terms and conditions such as the refund policy, cancellation charges, and rights and obligations of both parties.  Additionally, the possession timeline and signatures of the developer and buyer complete the document.”

IS THERE A STANDARD FORMAT FOR THE ALLOTMENT LETTER?

“Each developer or housing authority may have their own template, which must adhere to legal and regulatory requirements.  State-specific housing boards might have guidelines for format and content, but private developers often customise their formats.  For instance, the process of getting an allotment letter differs in Delhi and Maharashtra due to varying state regulations.  In Maharashtra, MahaRERA mandates a standardised model allotment letter, ensuring uniformity and transparency.  Developers must upload this document during project registration, and it includes detailed clauses on payments, cancellations, and possession timelines.  In Delhi, while Delhi RERA enforces compliance with the Real Estate Act, there’s no standardised format for allotment letters, giving developers more flexibility in drafting the terms.  Buyers of all states should carefully review the terms to ensure alignment with RERA guidelines and protect their interests.”

ALLOTMENT LETTER VS A SALE DEED VS PROPERTY POSSESSION LETTER

Often investors and buyers are confused between a sale deed, allotment letter and possession letter, but each is a distinct document with a specific role in the property purchase process.

“An allotment letter is issued at the beginning of the property purchase journey to confirm the allocation of a unit, though it is not a legal document to transfer ownership.  The sale deed, on the other hand, is a legally binding document that transfers ownership of the property from the developer to the buyer and is registered at the Sub-Registrar’s Office.  Meanwhile, a possession letter is issued at the time of the physical handover of the property to the buyer, officially confirming their right to occupy the unit.”

FROM A LEGAL PERSPECTIVE

When buying a house, it’s essential to get a copy of the allotment letter from the seller.  This is because when you apply for a home loan, the allotment letter forms a part of the important documents required by the bank to process your application.  Legal ramifications of an allotment letter are, “In case of disputes, it can be used as evidence in court.  Any delays or non-compliance with the terms can lead to legal action from either party.”

வீட்டில் பழுது பார்க்கும் பணிகள் விஷயத்தில் கவனமாக இருக்க வேண்டும்!

பொதுவாக வீடுகளில் எப்போதும் ஏதாவது சிறு பழுது பார்க்கும் வேலைகள் இருக்கும் என்பது எதார்த்த நிலை.  ஆனால், மிகச்சிறிய  அளவிலான பழுதுகள் ஏற்படும்போது, அதை உடனடியாக சரி செய்ய பணியாளர்களை தேடினால், அவர் கேட்கும் தொகை மலைக்க வைப்பதாக இருக்கும்.

இதில் வீடுகளில் என்னென்ன வகைகளில் பழுதுகள் ஏற்படும் என்பது தொடர்பாக அடிப்படை புரிதல் இருப்பது அவசியம்.  குறிப்பாக, எந்த வகையான பழுதை சரி செய்ய யாரை எப்போது அணுக வேண்டும் என்பது தொடர்பாகவும் மக்களிடம் விழிப்புணர்வு இருக்க வேண்டும்.

மிகச் சாதாரணமாக சரிசெய்துவிடக் கூடிய நிலையில் உள்ள பிரச்னைகளுக்குக் கூட ஆட்களை தேடுவது தற்போது அதிகரித்துள்ளது.  வீட்டில் கான்கிரீட் கட்டுமானம் தொடர்பான ஏதாவது சிறு உடைப்புகள், விரிசல்கள் இருக்கும் நிலையில் வேறு பெரிய வேலைக்கு ஆட்களை அழைக்கும்போது இதை சரிசெய்யலாம் என்று இருப்போம்.

ஆனால், அக்கம் பக்கத்தில் வேறு ஏதாவது கட்டுமான வேலைக்கு வந்த பணியாளர்கள், தானாக முன்வந்து உங்களிடம் வீட்டில் பழுது பார்க்க வேண்டிய வேலை இருக்கிறதா என்று கேட்டால் குறைந்த செலவில் முடித்து விடலாம் என்று பலரும் இறங்கி விடுகின்றனர்.       

உண்மையில் வீட்டில் பழுது பார்க்கும் பணிக்கு யாரும் தானாக முன்வந்து பணி புரிய வரமாட்டார்கள் என்பதை மக்கள் புரிந்துகொள்ள வேண்டும்.  இன்றைய விலைவாசி சூழலில் யாராவது ஒருவர் உங்களிடம் தானாக வந்து வீட்டில் பழுது பார்க்கும் வேலை கொடுங்கள் என்றால், அதில் அவருக்கு வேறு திட்டம் இருக்கலாம்.

குறிப்பாக, சில இடங்களில் புதிய கட்டுமான திட்டங்களை செயல்படுத்தும் போது அங்கு, சில பணியாளர்களை தங்க வைப்பது வழக்கம்.  இவ்வாறு தங்கும் பணியாளர்கள் அக்கம் பக்கத்தில் பழைய வீடுகளில் இருப்பவர்களை அணுகி, பழுது பார்க்கும் வேலை இருந்தால் சொல்லுங்கள் குறைந்த செலவில் முடித்து தருகிறேன் என்பர்.  வீட்டு உரிமையாளரும் செலவு குறைகிறதே என்று நம்பி இதுபோன்ற நபர்களை பயன்படுத்த முன்வருகின்றனர்.

இவ்வாறு வரும் நபர்கள் ஆரம்பத்தில் ஏதாவது ஒரு வேலையைக் குறிவைத்து அதை மிகக் குறைந்த செலவில் சரி செய்வதாகக் கூறுவர்.  ஆனால், அதன்பின் வேறு ஏதாவது ஒரு விஷயத்தை குறிப்பிட்டு இதை சரி செய்யாவிட்டால் பெரிய பிரச்னை ஏற்படும் என்று அச்சமூட்டுவர்.

இதனால், தானாக வந்த நபர், 1000 ரூபாய் செலவாகும் வேலையை, 200 ரூபாயில் முடித்து தருவதாகக் கூறினால் அதை எளிதில் நம்பிவிடாதீர்கள்.

இன்றைய சூழலில், 1000 ரூபாய் செலவாகும் வேலையை யாரும் மிகக் குறைவான தொகையில் முடித்துக் கொடுக்க மாட்டார்கள் என்பதை புரிந்து செயல்படுங்கள்.

இதுபோன்று ஆசை காட்டி வீட்டுக்குள் நுழையும் நபர்கள், ஒன்று வேறு ஒரு வேலையை குறிப்பிட்டு கூடுதல் தொகையை உங்களிடம் இருந்து வசூலித்து விடுவர்.

இன்னொன்று, சிறிய வேலையை முடித்து தருவதாக வரும் நிலையில் வீட்டை நோட்டம் விட்டு, உட்புற சூழலை அறிந்து கொண்டு, திருட்டு, கொள்ளைக்கு வழிவகுத்துவிட வாய்ப்புள்ளது.

எனவே, இதுபோன்று பரிச்சயம் இல்லாத நபர்களை வீடு பழுது பார்க்க பயன்படுத்த வேண்டாம் என்கின்றனர் கட்டுமானப் பொறியாளர்கள்.

Want a worry-free vacation? Secure your home first

 Planning a long holiday or a quick weekend getaway?

No matter how far you go, ensure your home is safe and sound with these foolproof tips

Be it a long overseas vacation or a quick weekend getaway, one thing that homeowners have in the back of their minds is the safety of their house when they are away.  An unoccupied house can be an easy target for burglars, but with smart planning and the right measures, you can leave your worries behind while enjoying a well-deserved break.

So, as you finalise your itinerary and pack your bags, remember to prioritise home security for a truly worry-free holiday.

Easy road connectivity and the availability of many neighbouring countries offering visa-free options have made Indians eager travelers.  Consequently, CCTV cameras, digital safety locks, and IOT-enabled home security systems have gained popularity.  Moreover,  “A sneaky yet effective way of ensuring your home is safe is by installing light timers or smart lights that you can control from your phone.  Turn on a few lights in the house at night to make it look occupied.  Do note, that you would need a functioning WIFI to control these devices.”

Things that should be checked before heading out for a vacation:

Install a security system:

Set up alarms, surveillance cameras, and motion detectors to monitor activity around your home.

Notify trusted neighbours or friends:

Ask them to watch over your property and collect any mail or packages.

Limit public sharing of travel plans

Avoid excessively posting vacation details on social media, which could alert potential intruders.

Store valuables securely:

Place valuable items in a safe or a discreet, hidden location.

All you should know about guideline value

 

This government-set minimum value serves as the baseline for property transactions

Circle rate is the minimum value at which real estate can be sold or transferred.
A lower circle rate may hamper real estate transactions by creating a gap in market prices.
Properties in prime areas have higher circle rates.
Circle rates are affected by infrastructure, demand, and property type.
The circle rate, popularly known as the guideline value in chennai, which is fixed by the government, is the minimum value at which a real estate asset, say a home, can be sold or transferred from one owner to another.  Circle rate provides a base value for real estate and keeps a check on speculative pricing.  A circle rate is always lower than the prevalent market rates.  So, a lower circle rate may hamper real estate transactions.  Consumers should be cautious and check the gap between circle rate and market rate.  Though circle rates are revised from time to time, they are almost always lower than the prevalent market rates for real estate assets.  Circle rates play an important role for both the government and the homebuyer.

HERE ARE SOME KEY FACTORS THAT CAN INFLUENCE THE CIRCLE RATE:

Location:  

Properties located in prime areas, commercial hubs, or well-developed neighbourhoods tend to have higher circle rates compared to properties in less desirable locations.

Infrastructure:

The availability and quality of Infrastructure facilities and proximity to amenities can impact the circle rate.  Areas with better infrastructure generally have higher circle rates.

Demand:

If an area is experiencing high demand and limited supply, the circle rate is likely to be higher.

Property type and size:

Different property types, such as residential, commercial, or agricultural, may have separate circle rates.

Prevailing market prices:

The current market prices of properties in a given area are considered while determining the circle rate.

நில வரைபடத்துடன் வழிகாட்டி மதிப்பு; மக்கள் அறிய பதிவுத்துறை புதிய வசதி

 நிலங்களுக்கான வழிகாட்டி மதிப்புகளை, வரைபடத்துடன் அறிவதற்கான புதிய வசதியை, பதிவுத்துறை விரைவில் அறிமுகப்படுத்த உள்ளது.

தமிழகம் முழுதும் உள்ள நிலங்களுக்கு தனித்தனி சர்வே எண்கள், உட்பிரிவு எண்கள் ஒதுக்கப்பட்டு உள்ளன. இந்த சர்வே எண் வாரியாக, நிலங்களுக்கான வழிகாட்டி மதிப்புகளை, பதிவுத்துறை வெளியிட்டு உள்ளது.

சீரமைப்பு

குறிப்பிட்ட சில ஆண்டுகள் இடைவெளியில், சந்தை நிலவரத்துக்கு ஏற்ப, நில வழிகாட்டி மதிப்புகள் சீரமைக்கப்படும். அந்த வகையில், 2012ல் நிர்ணயிக்கப்பட்ட வழிகாட்டி மதிப்புகள், 2017, 2023ல் தேவை அடிப்படையில் திருத்தப்பட்டன.

அதன்பின், 2024 ஜூலை 1 ல் அறிவிக்கப்பட்ட நில வழிகாட்டி மதிப்புகளே தற்போது பயன்பாட்டில் உள்ளன.

இதில், தெரு, சர்வே எண் வாரியாக நிலங்களுக்கு வழிகாட்டி மதிப்பு நிர்ணயிக்கப்பட்டுள்ளது.

அத்துடன், தெரு மற்றும் சர்வே எண் அடிப்படையில், அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளுக்கான கூட்டு மதிப்புகளும் தற்போது சேர்க்கப்பட்டு உள்ளன. இந்த மதிப்புகள் இதுவரை பட்டியல் வடிவிலேயே, பதிவுத்துறை இணையதளத்தில் வெளியிடப்பட்டு வந்தன.

இந்நிலையில், கூகுள் வரைபட அடிப்படையில், ஒரு சர்வே எண்ணுக்கான நிலம் எங்குள்ளது என்ற விபரங்களுடன், அதற்கான வழிகாட்டி மதிப்புகளை துல்லியமாக அறிய, புதிய வசதி உருவாக்கப்படுகிறது. இதற்கான பணிகளில், பதிவுத்துறை ஈடுபட்டு உள்ளது.

கூடுதல் பயன்

இதுகுறித்து, பதிவுத்துறை அதிகாரி ஒருவர் கூறியதாவது:

தமிழகத்தில் நிலத்தின் அளவு உள்ளிட்ட விபரங்களுடன் வழிகாட்டி மதிப்புகளை அறிந்தால், அது பொது மக்களுக்கு கூடுதல் பயனை அளிக்கும். சர்வே எண்ணுக்கான நிலம் எங்கு அமைந்துள்ளது என்பதை, மக்கள் தெரிந்து கொள்ள வழி ஏற்படும்.

இதற்காக, டி.என்.ஜி.ஐ.எஸ்., எனப்படும், தமிழக புவியிட தகவல் அமைப்புடன் இணைந்து, அதற்கான பணிகளை மேற்கொண்டு வருகிறோம். விரைவில் இந்த வசதி மக்கள் பயன்பாட்டுக்கு வரும்.

இவ்வாறு அவர் கூறினார்.

கோவில் நிலங்களில் வசித்தால் பட்டா கிடையாது: புதிய விதிமுறையில் தெளிவுபடுத்தியது அரசு

'தமிழகத்தில் புறம்போக்கு நிலங்களில் வசிப்போருக்கு, பட்டா வழங்க வெளியிடப்பட்ட புதிய விதிமுறைகளில், கோவில் வகைப்பாட்டில் உள்ள புறம்போக்கு நிலங்களில் வசிப்போருக்கு பட்டா வழங்கப்படாது' என்று தெரிவிக்கப்பட்டுள்ளது.

தமிழகத்தில் கோவில்கள் பலவற்றுக்கு, நிறையப்பேர் தானமாக நிலங்களை வழங்கியுள்ளனர். இவற்றில் பெரும்பாலானவற்றுக்கு, கோவில் பெயரில் முறையாக பட்டா பெறப்பட்டுள்ளது. 

சிலர் அதை நீண்டகாலமாக ஆக்கிரமித்து பயன்படுத்தி வருகின்றனர். அவர்கள் அரசியல்வாதிகள் உதவியுடன் பட்டா பெறவும் முயற்சிக்கின்றனர்.

அதேபோல, கோவில்களுக்கு வழங்கப்பட்ட சில நிலங்கள், புறம்போக்கு நிலங்களாகவும் உள்ளன. ஹிந்து சமய அறநிலையத்துறை, வருவாய் துறை நடவடிக்கை காரணமாக, அந்த நிலங்கள், 'கோவில்' என்ற வகைபாட்டில் கொண்டு வரப்பட்டுள்ளன. அதில், வசிப்போரும் பட்டா பெற முயற்சித்து வருகின்றனர்.

கடந்த 2021ல், தமிழக அரசு, புறம்போக்கு நிலங்களில், ஐந்து ஆண்டுகளுக்கு மேல் வசிப்போருக்கு, பட்டா வழங்குவதற்கான வரன்முறை திட்டத்தை அறிவித்தது. 

அதில், கோவில் நிலங்களில் வசிப்போருக்கும் பட்டா கிடைக்கும் என, குறிப்பிடப்பட்டு இருந்தது. இதை எதிர்த்து, பலரும் நீதிமன்றத்தில் வழக்கு தொடர்ந்தனர். அப்போது, 'கோவில் நிலங்களுக்கு ஆக்கிரமிப்பாளர்கள் பெயரில் பட்டா வழங்க மாட்டோம்' என, தமிழக அரசு உறுதி அளித்தது.

இந்நிலையில், சென்னையை சுற்றியுள்ள, 'பெல்ட் ஏரியா', தமிழகத்தின் பிற பகுதிகளில், நகராட்சி, மாநகராட்சியை ஒட்டிய புறம்போக்கு நிலங்களில் வசிப்போருக்கு, பட்டா வழங்கும் சிறப்பு திட்டத்தை தமிழக அரசு சமீபத்தில் அறிவித்தது. இதற்கான வழிகாட்டி விதிமுறைகளில், 'கோவில்கள், தேவாலயங்கள், வக்பு வாரியம் பெயரில் உள்ள நிலங்களில் வசிப்போருக்கு, பட்டா வழங்க முடியாது.

'அதேபோல, 'கோவில்' வகைபாட்டில் உள்ள புறம்போக்கு நிலங்களில் வசிப்போருக்கும், இந்த சிறப்பு திட்டத்தில் பட்டா வழங்கப்படாது' என, கூறப்பட்டு உள்ளது.

வருவாய் துறை அதிகாரி ஒருவர் கூறுகையில், ''எந்தெந்த நிலங்களுக்கு பட்டா வழங்கப்படும் என்பதை தெளிவாக தெரிவித்துள்ளோம். முந்தைய அரசாணைகளை சுட்டிக்காட்டி, கோவில் நிலங்களுக்கு பட்டா பெற முயற்சிக்கக்கூடாது என்பதற்காக, இந்த விதிமுறை தனியாக குறிப்பிடப்பட்டுள்ளது,'' என்றார்.

 

மூன்றாவது முழுமை திட்டத்துக்கு 28 தலைப்பில் சி.எம்.டி.ஏ., ஆய்வு

 'சென்னை பெருநகர் பகுதிக்கான மூன்றாவது முழுமை திட்டத்துக்காக, 28 தலைப்புகளில் ஆய்வு மேற்கொள்ளப்படுகிறது' என, சி.எம்.டி.ஏ., அதிகாரிகள் தெரிவித்தனர்.

சென்னை பெருநகர் பகுதிக்கான மூன்றாவது முழுமை திட்டம் தயாரிக்கும் பணிகள், 2021ல் துவங்கின. இதில் என்னென்ன திட்டங்கள் இடம் பெற வேண்டும் என்பது குறித்து, தொலை நோக்கு ஆவணம் தயாரிக்க முடிவானது.

இதற்காக, மண்டல வாரியாக கூட்டங்கள் நடத்தி, 45,000த்துக்கும் மேற்பட்ட மக்களிடம் கருத்துகள் பெறப்பட்டன. இது மட்டுமின்றி, பல்வேறு துறைகள் சார்ந்த அதிகாரிகள், வல்லுநர்களிடமும் கருத்துகள் பெறப்பட்டன.

இந்த கருத்துகள் அடிப்படையில் தொலை நோக்கு ஆவணம் மற்றும் மூன்றாவது முழுமை திட்ட அடிப்படை ஆவணம் தயாரிக்கும் பணி நடந்து வருகிறது.

இதற்காக, வீட்டுவசதி மற்றும் நகர்ப்புற வளர்ச்சி, பொருளாதார வளர்ச்சி, சமூக உள்கட்டமைப்பு மற்றும் பாதுகாப்பு, சுற்றுச்சூழல் காலநிலை மாற்றம், தொழில்நுட்பம் மற்றும் கண்டுபிடிப்புகள், புதிய திட்டங்கள், எதிர்கால பணிகள் உள்ளிட்ட, 28 தலைப்புகளில் ஆய்வு மேற்கொள்ளப்பட்டு வருகின்றன.

இதன் அடிப்படையில், மூன்றாவது முழுமை திட்டத்தில் சேர்க்க வேண்டிய திட்டங்கள் இறுதி செய்யப்படும். இதற்கான பணிகள் இறுதி கட்டத்தில் உள்ளதாக சி.எம்.டி.ஏ., அதிகாரிகள் தெரிவித்தனர்.