Is investing in commercial real estate a smart financial move?

 With strong rental yields, capital appreciation, and tax benefits, CRE offers the potential for steady returns and portfolio diversification.

While residential real estate and traditional investment options such as gold, fixed deposits, and the stock market have long been favoured by investors, commercial real estate has recently piqued the interest of many.  Here’s why.

One of the main reasons why Indian investors are keen on commercial real estate (CRE) is the fact that, “India is integral to corporate office occupiers” portfolios, and many international players are expected to continue to expand in India.  Factors like upbeat leasing, robust outsourcing activity, growth of several micro-markets, and continued expansionary leasing by GCCs and domestic occupiers have boosted investors interest in the office segment, thus making it a lucrative investment proposition for short, medium, and long-term gains.  Retail and logistics assets have also seen good traction recently.

COMMERCIAL REAL ESTATE ROI

The ROI in CRE can be substantial, making it an attractive option for secondary investment.  For instance, let’s consider a commercial property purchased for Rs five crore with an annual rental income of Rs 50 lakh.  Assuming that the property appreciates by four percent annually, the ROI after one year could look something like this:

Rental income: Rs 50 lakh

Property appreciation: Rs 20 lakh (four percent of Rs five crore)

Total return: Rs 70 lakh

ROI: (Rs 70 lakh / Rs five crore) 100 = 14 Percent

This example illustrates how CRE can deliver a strong ROI, combining both steady rental income and property value appreciation.

Ways to earn a good return on investment (ROI) through CRE

1 Rental income : “CRE often provides a steady income stream via leasing.  The potential rental yields are significantly higher than those from residential properties, typically ranging between seven to 15 percent depending on the property type and location.

2 Capital appreciation : Over time, commercial properties appreciate due to market demand, improvements to the property, or developments in the surrounding area.  This alone can ensure a significant capital gain based on the number of years you hold the property investment.

3 Tax benefits : Investors can benefit from various tax deductions related to property depreciation, mortgage interest, and other expenses, enhancing overall returns.

4 Debt equity ratio : ROI on CRE is significantly influenced by the debt-equity ratio.  Ideally, a 100 percent equity investment allows for ROI calculations from day one since all income directly contributes to returns.  However, if debt is involved, the cost of interest reduces net income, impacting the overall ROI until the debt is repaid.

Benefits of CRE as a secondary investment

“CRE typically offers higher returns, often between eight and 12 percent annually, making it more lucrative compared to other real estate investments.  Additionally, CRE serves as a powerful diversification tool, reducing an investor’s risk and exposure to market fluctuations by incorporating a mix of property types like office buildings, retail spaces, and warehouses.  Furthermore, CRE acts as an effective inflation hedge, as lease agreements often include rent escalation clauses tied to inflation, protecting the investor’s income from eroding purchasing power”.

“First, it diversifies portfolios, reducing exposure to stocks and bonds and spreading risk CRE provides steady income through rental income, primarily from long-term mortgages, providing a reliable source of income.  Meanwhile, the potential for property appreciation, especially in high-demand areas, increases capital gains.  Lastly, the use of cash to manage large assets and the inflationary nature of CRE keep returns high, making it a stable and profitable investment.”

How to go about it?

Irrespective of whether you are a seasoned or a novice investor, due diligence is the key to a successful investment.  Understand the market dynamics, especially the local market of the area you are planning to invest in.  Aspects such as the demand, economic conditions, and growth potential are all important.  “Start with assets that are ready for occupancy.  Factors such as the quality, compliance, and legality of an asset can significantly influence its yield potential, so it’s crucial to consider these aspects.  Additionally, assessing the credibility of the developer, and reviewing their historical performance are all essential steps.  The corpus of investment depends on the location and the investor’s risk appetite; however, even for a retail investor the entry point is quite low thanks to Real Estate Investment Trusts (REITs).  There are a few risks that one should keep in mind.  Operational and maintenance factors directly impact the rental value, impacting the potential yield from investments.  Hence, the property’s upkeep is fundamental.  Since leases for CRE usually last for a longer tenure, finding the right tenant for the property may be challenging.  Real estate market knowledge and a longer investment horizon are a necessity to invest in CRE.”

 It’s crucial to thoroughly understand the terms of lease agreements, especially the lease duration and rent escalation clauses.  Proper financial planning is essential, as you’ll need to account for loan repayment (if any), maintenance costs, property taxes, and other expenses.

“Consider whether to manage the property yourself or hire a management company, as effective management can significantly impact ROI.  Ensure the investments align with your financial goals and risk tolerance.  Be aware of zoning laws, tenant rights, and other legal factors that can affect property management and profitability.  Recognise that CRE investments typically require a longer time horizon to realise significant returns, making patience essential for success.”

Even though you are prepared, there is always a chance of things going south in any investment.  Thus, ensure legal compliance and prepare an exit strategy, factoring in market conditions. 

அடுக்குமாடி திட்டங்களில் வீடு வாங்குவோர் லிப்ட் விஷயத்தில் கவனமாக இருக்க வேண்டும்!

 இன்றைய சூழலில், தமிழகத்தின் பெரும்பாலான நகரங்களில் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் கட்டப்படுகின்றன.  இதில் மேல் தலங்களுக்கு செல்ல லிப்ட் அமைப்பது என்பது தவிர்க்க முடியாத விஷயமாகி உள்ளதால், கட்டுமான நிறுவனங்கள் இதில் கவனம் செலுத்துகின்றன.

நீங்கள் வீடு வாங்கும் அடுக்குமாடி குடியிருப்பு திட்டத்தில் லிப்ட் வசதி அமைக்கப்படும் என கட்டுமான நிறுவனம் தெரிவித்தாலும், அதை முறையாக செயல்படுத்தி உள்ளாரா என்று பார்க்க வேண்டும்.

கட்டுமான பணிகள் முடிந்த நிலையில், லிப்ட் அமைத்து அது செயல்படும் நிலையில் இருந்தால் போதும் என்று மக்கள் நினைக்கின்றனர்.  உண்மையில் லிப்ட் வசதி இருக்கிறதா, அது செயல்படுகிறதா என்ற அடிப்படை தகவல்களுடன் அமைதியாகிவிடாமல், முழுமையான ஆய்வு அவசியம்.  பெரும்பாலான சிறிய அளவிலான அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளில் லிப்ட் அமைக்கப்பட்டு இருந்தாலும், அதில் பல்வேறு குறைபாடுகள் காணப்படுகின்றன.

நீங்கள் வீடு வாங்கும் கட்டடத்தில் உள்ள லிப்ட் எப்படி அமைக்கப்பட்டுள்ளது, அதன் செயல்திறன், கொள்ளளவு என்ன என்பது போன்ற தகவல்களை விசாரிக்க வேண்டும்.  ஒரே சமயத்தில், குறைந்த பட்சமாக நான்கு பேர் செல்வதற்கு ஏற்ற வகையில், லிப்ட் அமைக்கப்பட்டு இருக்க வேண்டும்.  திடீரென மின்சாரம் தடைபடும் போது, பேட்டரியால் இயங்கி அதில் இருப்பவர்களை பாதுகாப்பாக உரிய தளத்தில் சேர்க்க வேண்டும்.  இதற்கு, லிப்ட் அமைக்கும் போதே அதில் பேட்டரி பேக்கப் வசதி செய்யப்பட்டுள்ளதா என்பதை கட்டுமான நிறுவனத்திடம் விசாரிக்க வேண்டும்.

பேட்டரி பேக்கப் இல்லாவிட்டால், மின்சாரம் தடைபடும் போது, லிப்ட் அப்படியே நின்றுவிடும் நிலை ஏற்படும்.  இதனால், அதில் பயணிப்பவர்கள் பாதியில் சிக்கும் நிலை ஏற்படும் என்பதால்,  பேட்டரி பேக்கப் வசதி இருக்கிறதா என்பதில் மிக கவனமாக இருக்க வேண்டும்.

  

பேட்டரி பேக்கப் இல்லாத நிலையில், லிப்ட்  பாதியில் நின்றால் அதை மேனுவல் முறையில் தரை தளத்துக்கு கொண்டு வர அல்லது திறக்கும் வழிமுறையை குடியிருப்பில் ஒருவராவது தெரிந்து வைத்திருக்க வேண்டும்.  இது விஷயத்தில் அவசரகால செயல்பாடுகளை வீடு வாங்குவோர் புரிந்துக்கொள்ள வேண்டும்.

நீங்கள் வீடு வாங்கும் கட்டடத்தில் அதிக தளங்கள் இருக்கும் நிலையில், மின்சாரம் தடைபடும் போது, லிப்ட் இயங்குவதற்காக ஜெனரேட்டர் வசதி இருப்பதும் அவசியம்.  வீடு கட்டப்படும் நிலையில் இதற்கான வசதியை ஏற்படுத்த வலியுறுத்த வேண்டியது அவசியம் என்கின்றனர் கட்டுமான துறை வல்லுனர்கள். 

முறையான மதிப்பீடு இன்றி பழைய வீட்டை வாங்கலாமா?

 

சென்னை போன்ற நகரங்களில் புதிதாக குடியேறுவோர் முதல் முதலாக சொந்த வீடு வாங்க வேண்டும் என்பதில் மிகுந்த ஆர்வத்துடன் இருக்கின்றனர்.  ஆனால், இங்குள்ள விலைவாசி நிலவரம் பல சமயங்களில் இதற்கு ஒத்துழைக்கும் வகையில் இருப்பதில்லை.

இதனால், புதிய வீடு, 50 லட்சம் ரூபாய் இருக்கும் இடத்தில், 25 லட்சம் ரூபாய்க்கு பழைய வீடு கிடைத்தால், அதை வாங்குவதில் மக்கள் ஆர்வம் காட்டுகின்றனர்.  ஒரு காலத்தில் பழைய வீட்டை வாங்குவதில் மக்களிடம் காணப்பட்ட தயக்கம் தற்போது எந்த சுவடும் இன்றி மறைந்துவிட்டது.

பொதுவாக பழைய வீட்டை வாங்கும் போது அது கட்டப்பட்டு எவ்வளவு ஆண்டுகளுக்குள் வாங்கலாம் என்பதில் மக்களிடம் தெளிவு இல்லை.

இன்றைய சூழலில், ஒரு நபர் பழைய வீட்டை வாங்க நினைத்தால், அதற்கு வங்கிக்கடன் பெற செல்லும் போது, வங்கி அதிகாரிகள் பல்வேறு ஆய்வுகளே மேற்கொள்கின்றனர்.

இந்த வகையில், அந்த கட்டடத்தின் உறுதித் தன்மை குறித்து கட்டட அமைப்பியல் பொறியாளர் வாயிலாக ஆய்வு செய்து அறிக்கை பெறப்படுகிறது.  வங்கிகள் இது போன்ற ஆய்வுகளை மேற்கொள்ளும் என்பதால், வீடு வாங்கும் தனி நபர்கள் இதில் அதிக ஆர்வம் காட்டுவதில்லை.

அதே போன்று, பழைய வீட்டை வாங்கும்போது குறிப்பிட்ட சில விஷயங்களில் கூடுதல் கவனம் செலுத்த வேண்டியது அவசியம்.

குறிப்பாக, ஒரு இடத்தில் பழைய வீட்டை வாங்கும் போது அதை நீங்கள் நேரடியாக குடியேறி பயன்படுத்துவதாக இருந்தால், அது உங்கள் இருப்பிட தேவையை பூர்த்தி செய்வதாக கொள்ளலாம்.

இதில் வணிக ரீதியாக உங்கள் முதலீட்டுக்கு கிடைக்கும் லாபத்தை கணக்கு பார்ப்பதில் பெரிய அவசியம் இருப்பதாக தெரியவில்லை.  ஆனால், ஏற்கனவே வீடு வைத்துள்ள நபர்கள், முதலீட்டு நோக்கத்துக்காக பழைய வீட்டை வாங்கும் போது, அதில் நீங்கள் போடும் பணத்துக்கு உரிய லாபம் எப்படி கிடைக்கும் என்பதை ஆய்வு செய்வது நல்லது.

உதாரணமாக, 10 ஆண்டுகள் கடந்த அடுக்குமாடி குடியிருப்பில் ஒரு பழைய வீட்டை வாங்குவதாக இருந்தால், அதில் நிலத்தின் பிரிபடாத பங்கு எனப்படும் யுடிஎஸ் எவ்வளவு என்று பாருங்கள்.  அதன் பரப்பளவில் சதுர அடிக்கு தற்போது என்ன விலை மதிப்பிடப்படுகிறது என்று பாருங்கள்.  கட்டுமான ஒப்பந்தத்தில், அந்த கட்டடத்துக்கு குறிப்பிட்ட மதிப்பில், 15 சதவீதத்தை கழித்து, மீதி தொகை எவ்வளவு என்று பாருங்கள்.  தற்போது அந்த பகுதியில் நிலத்தின் சந்தை நிலவர மதிப்பு என்ன என்று பார்த்து அதனுடன் விற்பனைக்கு வந்த சொத்தின் விலையை ஒப்பிடுங்கள்.

குறிப்பாக, அடுத்த 5 ஆண்டுகளில் அங்கு நிலத்தின் விலையில் எவ்வளவு உயர்வு ஏற்படும் என்பதை கணக்கிட வேண்டும்.

இதன் அடிப்படையில் நீங்கள் வாங்கும் வீட்டுக்கான விலையில் என்ன முன்னேற்றம் ஏற்படும் என்பதையும் கணக்கு போட்டு பார்த்தால், உங்கள் முதலீடு லாபகரமானதா என்பது தெரிந்துவிடும் என்கின்றனர் ரியல் எஸ்டேட் சொத்து மதிப்பீட்டாளர்கள்.

Countries that allow visa-free entry to Indians

 

List of Countries Indian Passport Visa Free  

India, a country known for its vibrant culture and rich history, also boasts a growing number of travel enthusiasts eager to explore the world. With the rise of global connectivity and international travel, Indian passport holders are discovering a wide list of travel destinations

Keeping that in mind, we bring to you these visa-free countries that offer Indians the freedom to travel without the hassle of lengthy visa processes, making international adventures more accessible and affordable. Whether you are dreaming of tropical paradises or culturally immersive experiences, these destinations offer something for every type of traveller. Here’s a look at some of the top visa-free travel spots for Indians to consider:

1. Thailand

Thailand, a favourite destination for many Indians, offers a perfect blend of serene beaches, bustling city life, and rich cultural experiences. Whether you are exploring the lively streets and nightlife of Bangkok, relaxing on the tranquil beaches of Phuket, or immersing yourself in the cultural charm of Chiang Mai, Thailand has something to offer every traveller. Indians can enjoy visa-free entry, making it an ideal choice for a spontaneous getaway.

2. Bhutan

Nestled in the Himalayas, Bhutan is known for its stunning landscapes and rich traditions. This peaceful destination offers Indian travellers visa-free entry, allowing them to explore the serene monasteries, breathtaking mountain views, and the warm hospitality of the Bhutanese people.

3. Mauritius

Mauritius is a tropical paradise with pristine beaches and a rich cultural tapestry. Ideal for honeymooners and beach lovers, this island nation offers Indian travellers visa-free entry, making it a perfect destination for a relaxing getaway or an adventurous vacation.

4. Malaysia

Malaysia is a vibrant country that blends modernity with tradition. From the bustling capital of Kuala Lumpur to the cultural heritage of Penang and the island beauty of Langkawi, Malaysia offers a diverse range of experiences. Indian passport holders can enjoy visa-free entry to Malaysia till December 2024, making it a convenient destination for a holiday.

5. Nepal

Nepal, home to the majestic Himalayas, offers Indian travellers the chance to experience its rich history, diverse culture, and natural beauty without the need for a visa. Whether you're trekking in the Everest region, exploring ancient temples in Kathmandu, or relaxing in the lakeside town of Pokhara, Nepal is an ideal destination for adventure and spirituality.

6. Sri Lanka

Sri Lanka, a captivating destination renowned for its stunning landscapes and rich cultural heritage, is now even more accessible to Indian travellers. Indian passport holders can enjoy visa-free entry into Sri Lanka. Whether you're drawn to the bustling city of Colombo, the historical allure of Kandy, or the serene beauty of the island's beaches, Sri Lanka offers a diverse range of experiences.

7. Kazakhstan

Kazakhstan is a vast and diverse country in Central Asia that blends rich history with breathtaking natural landscapes. From the modern cityscape of Nur-Sultan (formerly Astana) to the historic Silk Road sites in Almaty, Kazakhstan offers a unique array of experiences. The country's expansive steppes, dramatic mountains, and stunning lakes provide outdoor enthusiasts with endless adventure opportunities. Indians can currently enjoy visa-free entry, facilitating easier access to explore the country's beauty and culture.

8. Fiji

Fiji, a tropical archipelago in the South Pacific, is renowned for its pristine beaches, crystal-clear waters, and vibrant coral reefs. Known for its warm hospitality and breathtaking natural beauty, Fiji offers a perfect escape for travellers seeking relaxation and adventure. Indian passport holders can enjoy visa-free entry into Fiji. This makes it easier to experience beaches of the Mamanuca and Yasawa Islands, explore the cultural richness of Suva, or dive into the stunning underwater world of the Great Astrolabe Reef.

9. Seychelles

Seychelles, a gem of the Indian Ocean, is a tropical paradise comprising over 100 islands, boasting pristine white-sand beaches, crystal-clear waters, lush surroundings, unique granite rock formations, and vibrant coral reefs. Indian passport holders can enjoy visa-free entry, making it easy to experience all that this enchanting destination has to offer.

These countries have opened their doors to Indian travellers, inviting them to experience unforgettable adventures and create lasting memories.

Good news for Indians: You may get to travel to Russia visa-free by 2025

 2025ல் விசா தேவையில்லை; இந்தியர்களுக்கு ரஷ்யா புது ஆபர்

ரஷ்ய அரசின் முடிவு காரணமாக 2025ம் ஆண்டில் இந்தியர்கள் விசா இல்லாமலேயே அந்த நாட்டுக்கு பயணிக்கலாம் என்ற நிலை ஏற்பட்டுள்ளது.

கல்வி, தொழில், சுற்றுலா உள்ளிட்ட பல்வேறு காரணங்களுக்காக ஆண்டுதோறும் பல்லாயிரக்கணக்கான இந்தியர்கள் ரஷ்யா செல்கின்றனர். 

தங்கள் நாட்டுக்கு அதிக எண்ணிக்கையிலான இந்தியர்களுக்கு சுற்றுலா வருவதை ஊக்குவிக்கும் வகையில், அந்நாட்டு அரசு புதிய முடிவை எடுத்துள்ளது.

 அதாவது, விசா இல்லாமலேயே இந்தியர்கள் ரஷ்யாவுக்கு செல்ல முடியும். அடுத்த ஆண்டு முதல் இந்த நடைமுறை அமலுக்கு வரும் என்று எதிர்பார்க்கப்படுகிறது.

இது குறித்து மாஸ்கோ நகர சுற்றுலா நிர்வாக குழு தலைவர் எவ்ஜெனி கோஸ்லோவ் கூறியதாவது:

 இந்தியர்களுக்கு விசா இல்லாமல் ரஷ்யா வருவதற்கு அனுமதிக்கும் ஒப்பந்தம் தயாராகி வருகிறது. விரைவில் அது அமலுக்கு வரும் என்று எதிர்பார்க்கிறோம். 

இரு நாடுகளுக்கு இடையே நிலவும் நீண்ட கால நல்லுறவு காரணமாக, இந்தியாவை மிக முக்கிய சுற்றுலா சந்தையாக ரஷ்யா கருதுகிறது.

விசா இல்லாமல் ரஷ்யா வர அனுமதிக்கும் நடைமுறை அமலுக்கு வந்தால் இந்தியாவில் இருந்து வரும் சுற்றுலா பயணிகள் எண்ணிக்கை கணிசமாக அதிகரிக்கும். 

Indians can now travel to Russia without a Visa by 2025. India and Russia have planned to ease travel norms by spring of 2025

Long - term rentals vs short - term stays: which investment strategy is better?

 Understanding the best strategy for rental investments

Investors are often big on real estate because of its potential to generate handsome rental income.  This passive income is often preferred, due to the straightforward process involved.  Once the tenant is finalised and the paperwork is completed, the homeowner typically doesn’t need to interfere with the tenant, and , it is guaranteed that a set amount will be credited to their account monthly.  However, with the emergence of short-term rentals, the concept of renting has turned on its head.  Homeowners now need to be more hands-on, but does this also increase the ROI?

“Long-term stays usually refer to renting for six months or more-sometimes even stretching into years.  Short-term stays involve renting for shorter durations, typically less than six months.

“Short-term rentals can potentially generate higher income via every stay as compared to long-term rentals.  However, occupancy rates can fluctuate seasonally, impacting overall income.  Long-term rentals offer predictable, consistent income, but the potential for higher returns is limited.

Thus, it is extremely crucial to exercise due diligence and conduct thorough research before diving into any rental investment of this nature.  The investment for both types of rentals is significant, and their returns could be determined seasonally or by their proximity to local attractions.  Therefore, to help determine the conflict between the two rental options, a real estate firm explains each rental option in detail, along with their drawbacks.

SHORT-TERM STAYS

HIGHER RETURNS WITH HIGHER EFFORT

Higher Potential Income:

A well-located apartment in Mumbai’s Bandra or Goa’s Candolim can earn two or three times more through short-term rentals compared to long-term leases, especially during peak seasons.

Flexibility:

Owners can use the property themselves when needed.  This is particularly advantageous in vacation destinations like Udaipur, Goa, Shimla or Puducherry.

 Diverse guest base:

Short-term rentals attract a mix of tourists and business travellers, reducing dependency on a single market segment.

Price adaptability:

Rates can be adjusted based on demand.  During special events that hold cultural significance to that area or the country, short-term rental prices can skyrocket.

HOWEVER, SHORT-TERM RENTALS COME WITH THEIR OWN SET OF CHALLENGES:

Higher Operational Costs:

Frequent cleaning, maintenance, and guest management increases cost.  In cities like Bengaluru, where the IT sector drives short-term corporate stays, maintaining high standards is crucial but expensive.

Seasonal Fluctuations:

Cities like Shimla or Manali see high occupancy during peak seasons but might struggle during off-seasons.

Regulatory Uncertainties:

Many Indian cities are still grappling with regulations for short-term rentals.  In Goa, for instance, there have been ongoing discussions about licensing requirements for short-term rental properties.

More hands-on management:

Short-term rentals require active management.  In a city like Chennai, where both business and leisure travellers are common, catering to diverse needs can be time-consuming.

LONG-TERM RENTALS

LONG-TERM RENTALS STABILITY AND STEADY INCOME

Steady income:

In cities like Mumbai and Delhi, where housing demand remains high, long-term rentals provide a consistent monthly income.  For instance, a two-BHK apartment in Mumbai’s prime location can yield a steady monthly rent of Rs 60,000-70,000 and sometimes even more that that depending on the location.

Lower maintenance:

With tenants typically staying for years, the property experiences less wear and tear.  This is particularly beneficial in older properties in areas like Kolkata’s Park Street or Delhi’s Connaught Place.

Easier management:

Long-term rentals require less day-to-day involvement.  An apartment in Bengaluru’s Indiranagar, for example, might only need attention during yearly maintenance or tenant changes.

Appreciation focus:

Investors can focus on long-term appreciation.  Properties in developing areas have seen significant value increases over time, alongside steady rental income.

HOWEVER, LONG TERM RENTALS ALSO HAVE DRAWBACKS:

Lower to moderate yields:

Rental yields in most Indian cities hover around one to three percent annually for residential properties, which is relatively low as compared to other investment options.  Whilst commercial properties, offer yields of around four to six percent.

Tenant risks:

Issues like non-payment or property damage can be significant.  There is also a possibility of evicting problematic tenants becoming legally complex.   

What are the legal aspects of farmland and ownership?

 Here is a look at the legalities of farmland ownership

Owing a piece of land is often seen as one of the best investments possible.  The valuation of the land continues to grow and there is always a possibility of infrastructural growth happening in and around that particular area.  If not for that, one can surely make the most of the land by using it as farmland and generating plentiful yield all year round if done right.  That being said, owning farmland is quite different from buying property or buying just a normal piece of land.  Several laws in place need to be checked for and consulted with before making the purchase.

The nature of farmlands is such that one can cultivate crops and use them for generating business.  Hence this type of land often targets investors who know agricultural land or large businesses whose backbone relies on agricultural produce.  To make sure these lands are protected, there are several laws in place that one must adhere to before investing in farmlands.

 

“The eligibility criteria for purchasing agricultural land in India vary across states, subject to specific laws and regulations.  For instance, Tamil Nadu has no restrictions, allowing anyone to buy agricultural land. The state allows a person to purchase a minimum of 59.95 acres of agricultural land.  In addition, if there has been no agricultural activity on the land in the last 10 years, it can be converted into non-agricultural land.  However, states like Karnataka, Maharashtra, and Gujarat prescribe certain limitations.  Karnataka restricts land purchase to state-based agriculturalists with an income cap of Rs 25 lakh from non-agricultural sources.  In the state of Maharashtra, and Gujarat prescribe certain limitations.  Karnataka restricts land purchase to state-based agriculturalists with an income cap of Rs 25 lakh from non-agricultural sources.  In the state of Maharashtra, only agriculturalists are allowed to purchase land with a ceiling of 54 acres.  Non-agriculturalists need to obtain permission from the district collector to purchase agricultural land.  Similarly, in the state of Odisha, permission must be obtained from a sub-collector/revenue office to buy land belonging to an SC/ST individual by a person from another caste.  Non-native buyers in the state of Himachal Pradesh u/s 118 of HP Tenancy and Land Reforms Act, 1972.

Permissions play a vital role in determining the sale of farmland to the right investor.  Different states have laws for those who can or will be allowed to purchase land in their state.  Unlike buying land normally where an investor can simply purchase land by going through a series of legal steps, in the case of farmlands, the state decides who it can allot the land based on various factors.  “In Karnataka, Tamil Nadu, Andhra Pradesh and Rajasthan there is no permission required to acquire a farmland however , the one major condition is that he/she needs to be a resident citizen of India.  In certain other states like Maharashtra only an agriculturist (either owns an agriculture land anywhere in India directly or through succession or is in the cultivation business) can buy the agriculture land.  In some states you need to be domiciled to buy the agriculture lands, so the laws around owning agricultural lands differ from state to state.  Where the buying of agricultural land is restricted, one needs to obtain permission from the local authorities mentioning the reason to buy”

These laws are in place and applicable to Indian residents who wish to buy farmland.  For NRIs there is a slightly different set of rules.  In most cases, NRIs cannot directly acquire farmland in India and that can only be passed through ancestral property.  “Non-resident Indians (NRIs), Persons of India Origin (PIOs), Overseas Citizens of India (OCIs), and foreign citizens face restrictions outlined by the Foreign Exchange Management Regulations.  These individuals cannot acquire agricultural land but can Inherit it from their ancestors.  However, such land cannot be sold or transferred to ineligible parties and must be used for agricultural purposes”.

Once all the major legalities taken care of and everything is in check, one needs to know the categories of farmlands.  As simple as it may sound, farmlands aren’t restricted to just one type.  There are several categories that farmlands are classified into and they all serve different purposes as per the need and requirement of the investor planning to buy it.

Types of farmlands as follows:

Wedlands:  Typically used for growing paddy and other water-intensive crops, these lands have high moisture content and are often located in regions with substantial rainfall.

Drylands:  Used for cultivating crops that require less water, such as pulses and millets.  These lands are more suited for regions with lower rainfall.

Plantation lands:  Dedicated to growing cash crops like tea, coffee, rubber, and spices, often found in hilly or high rainfall areas.

Horticultural lands:  Used for cultivating fruits, vegetables, and flowers, requiring specific soil and climate conditions.

Pastoral lands:  Primarily used for grazing livestock and maintaining fodder crops.

Fallow lands:  Land left uncultivated for a period to restore its fertility.

Forest lands or eco sensitive lands:  The lands which fall under the gazette notification of Eco-logical parks of India where Agricultural activities are restricted.

Once the buyer finalises the farmland to buy, the next step is to adhere to the legal aspects after checking for state laws for ownership.  The legal step forward is to ensure that all the documents and the purchase of the land go smoothly.

TITLE VERIFICATION AND ENCUMBRANCE CERTIFICATES:

The cornerstone of farmland ownership is verifying the title.  A clear title ensures that the property is free from legal disputes and encumbrances, such as liens or mortgages.  It’s recommended to track the title back at least 40 years to confirm a clean ownership history.  Encumbrance Certificates (EC) are equally important as they disclose any existing liabilities on the property, including mortgages, leases, or restrictive covenants.  This document is essential for confirming the seller’s legitimacy and ensuring no legal obstacles in transferring the property.

Property Tax Receipts and Land Measurement:

Before purchasing farmland, it’s critical to review previous property tax receipts and related bills to avoid future taxation issues. Collecting all past documents, invoices, and tax receipts ensures there are no outstanding dues on the property. A land measurement certificate, obtained from a surveyor, verifies the exact area and boundaries of the agricultural plot as stated in the title deed, ensuring the accuracy and legitimacy of the land purchase.

Essential Documents for Due Diligence: 

• Index of Land 

• Mutation Extract 

• Family Tree History 

• Patta Book 

• Khata Certificate 

• Survey Documents 

• ROR (Record Of Right) 

• Nil tenancy  

• PTCL (Prohibition of Transfer of Certain Lands Act) 

• 79A and B endorsement 

• EC and Mother Deeds

Fencing, Access Paths, and Demarcation:

Proper fencing and clear access paths are vital for securing ownership rights and protecting the property from encroachment. Investors should ensure that farmlands have well-defined boundaries and demarcations to avoid disputes and unauthorised occupation.

Avoiding Real Estate Scams:

The Indian real estate sector, including agricultural land, is prone to scams and frauds. Common warning signs include too-good-to-be-true offers, unclear ownership, and pressure to make quick decisions. Buyers should exercise caution, conduct thorough due diligence, and seek professional advice to avoid falling victim to real estate fraud.

In conclusion, before buying a farmland it is best to get informed about the local laws in place along with the state laws. Further on as things seem favourable, adhere to the laws set in place for farmlands or seek legal assistance to guide you through the process of acquiring a farmland. Farmlands despite being simple are categorised differently and one must be certain of the type of farmland they wish to invest in before making the purchase.