Resale Risks and Rewards (RRR)

 

The allure of established neighbourhoods makes resale homes attractive.  But is it really worth the purchase?

Lower property prices, old world charm, established neighbourhoods and sound social infrastructure are all the perks that the secondary real estate market, popularly known as the resale market, offers.  Buyers are often drawn to these homes as they are generally at a lower price point as compared to new projects.

However, duality is the nature of life.  While homebuyers are able to save on the upfront cost of housing, old homes typically need some maintenance and that could add up to the total cost of the purchase.  So, if you are contemplating whether purchasing a resale home aligns with your needs, here is a detailed breakdown of its benefits and drawbacks.

PROS OF BUYING A RESALE HOME 

Ready to move into established neighbourhoods 

One of the biggest advantages of buying a resale house is that you get to buy your home in an already habitable locality.  In key metro cities, there are limited new projects in prime areas, making resale homes ideal for both, in terms of cost and options.  “Resale homes also benefit from superior connectivity, robust infrastructure, and vibrant community, making them attractive to end-users and investors seeking long-term capital appreciation.

Price negotiation

There is more room to negotiate especially if the seller is motivated and in urgent need of money.  The price can be negotiated on various factors such as the condition of the house or the wide range of similar options available in the market.

Unique character and style

Many resale homes, especially older ones, feature a unique architectural style and details that stand out from modern designs which may often seem identical or monotonous.  This charm can make your home feel more unique and personal.

“Mostly older apartments have a better built-up to carpet area efficiency.  One can also physically inspect the house to determine quality, size, and amenities to decide to whether to go for the house or not.”

CONS OF BUYING A RESALE HOME

Extensive repair cost

“ There is a possibility that the resale flat needs extensive repair because of its old age and / or quality of construction.  Besides the extra cost disadvantage, the repair could prove to be more tedious on the buyer”.  Common issues in such resale homes often include ageing roofs, outdated plumbing, and structural problems.

Outdated design

A resale house may have a unique architectural style and an old world charm but the design might be outdated and not as functional if you wish to live in modern homes with modern amenities.  For e.g., older homes might not have modern insulation and energy-efficient windows, etc.  This can lead to higher utility bills compared to newer homes built with energy efficiency in mind.

Lack of customisation opportunities

In an upcoming under-construction project, you have the option of requesting the developer to change the layout of the home (if permissible).  Resale homes deny you the scope of customisation; any such modification and translates into additional time and money.

No Builder warranty

When you buy a newly built home, you usually get a five-year warranty that covers any structural issues.  Older properties lack such warranties, necessitating a comprehensive inspection to uncover potential hidden issues.

“Getting home insurance for a resale property can be tricky since insurers usually shy away from covering older homes.  On top of that, sellers often ask for a good chunk of the payment in cash, this can be a problem for buyers, especially if they’re taking a home loan.”

பட்டா எண் விளக்கம்!

 பட்டா என்றால் என்ன?

‘பட்டா எண்’ என்பது பட்டாவில் இருக்கும் எண் அவ்வளவே.  அந்த எண்ணை வைத்துக் கொண்டு ஏரியா வாரியாக கணினியில் அதிகாரிகள் ஒரு தட்டு தட்டினால் அந்த எண்ணுக்கு உரிய நபரின் பெயர், முகவரி, நிலங்களின் அளவு என எல்லாம் வந்து விழும்.  ‘சர்வே எண்’ என்பது  வேறு.  இப்போது பட்டா எண்ணையும் பத்திரத்தில் குறிக்கிறார்கள்.

Hidden charges that can strain your home loan budget

From processing fees to prepayment penalties, hidden charges can inflate the cost of borrowing, leaving many homebuyers financially stretched

While securing a home loan, many buyers focus primarily on the interest rate and EMI, naively assuming that these figures represent the entire cost of borrowing.  However, beneath every home loan’s surface is a complex web of hidden charges, which can significantly impact your total cost of homeownership and unsettle your finances.

“ I was overwhelmed when my loan got approved, but, little did I know that I would have to spend a lot more to earn my homeowner’s tag as the total amount of additional charges was almost three percent of my total loan amount.”

From application fees and closing costs to home loan insurance, these often-overlooked expenses can reveal the true financial commitment.  Understanding these hidden charges is essential for anyone navigating the home loan process.

While not always required, some lenders encourage borrowers to purchase a home loan insurance to protect against default due to unforeseen events like death or critical illness.  These policies can add to monthly expenses or be bundled into the overall loan, quietly raising the effective cost of borrowing.  Although it provides security, it’s often introduced late in the discussion, leaving borrowers under pressure to accept it without time to compare policies.

 Processing Fees

Lenders charge a processing fee, typically a percentage of the loan amount, to cover administrative costs.  While this is usually disclosed upfront, borrowers may not always anticipate how significant this fee can be, especially on large loan amounts.  Some lenders may also add additional charges, such as legal and valuation fees, under this category.

Prepayment and foreclosure charges

“Some lenders allow borrowers to prepay or foreclose the loan partially or fully without charge, but others impose a fee for this, particularly if the loan is at a fixed interest rate.  This fee can discourage borrowers from paying off the loan early, ensuring the lender continues to earn interest”.

A large majority of Indian homebuyers depend on home loans to fulfil their aspiration.  Many make the mistake of opting for the very first offer they can secure, thinking that the stated charges are standard across all lenders.  While most lenders levy these charges, the actual amts can depend on several factors, including the state of the market and the overall lending industry.  Remember that no lender has a monopoly on home loans, and this means that they are competing for your business.

Late payment penalty

If a borrower misses a payment due date, lenders often impose a late payment penalty.  These charges can be hefty and accumulate quickly, particularly if there are multiple missed payments.  This fee not only adds to the total repayment amount but can also affect the borrower’s credit score.

Conversion fee

Some home loan lenders allow borrowers to switch from a fixed interest rate to a floating interest rate or vice-versa, or reduce the interest rate if market rates fall.  However, they charge a conversion fee to make this adjustment, which may not be communicated initially but can be a significant cost if interest rates fluctuate frequently.

Document retrieval fee

At the end of the loan tenure or in the case of foreclosure, lenders may charge a fee to retrieve and release important property-related documents.  This small but additional cost can come as a surprise to the borrowers.

Re-sanction charges

The bank approves home loan and issues a sanction letter.  After this, borrowers usually have to get the home loan amount disbursed within three months of the issuance of the home loan sanction letter.  If you are not able to get the home loan amount disbursed within this time frame, the sanction letter is considered null and void and the bank will have to re-sanction the loan.  In such a scenario, the borrower will have to pay the fee again.

Legal Charges 

Lenders carefully assess the legality and technical aspects of a property to confirm its validity and worth, in the market before proceeding with any transactions.  This due diligence is factored into the overall cost to the borrower.

GST 

“Since home loan services fall in the ‘service category’, they are subject to the Goods and Services Tax (GST).  This tax applies to a range of fees including processing fees, administrative charges, and legal and technical fees.  The current GST rate applicable to home loan services is 18 percent, which increases the overall cost of the home loan for borrowers apart from the actual home loan amount.

எந்த பகுதியில் வீடு வாங்குவது என்பதை எப்படி முடிவு செய்வது ?

 எந்த பகுதியில் வீடு வாங்குவது என்பதை எப்படி முடிவு செய்வது ?

சொந்தமாக வீடு அல்லது மனை வாங்க வேண்டும் என்று திட்டமிடுவோர், அதற்கு ஏற்ற பகுதியை தேர்வு செய்வதில் பல்வேறு குழப்பங்கள் ஏற்படுகின்றன.  குறிப்பாக, ஆரம்பத்தில் அவர்கள் மனதில் ஒரு பகுதியை தேர்வு செய்து இருப்பர்.  ஆனால், தேடலின் போது அது மாறியிருக்கும்.

பொதுவாக எந்த பகுதியில் வீடு, மனை வாங்க வேண்டும் என்பது தொடர்பாக, ஒவ்வொருவருக்கும் தனித்தனி விருப்பங்கள் இருக்கும்.  இந்த விருப்பங்கள் எதார்த்த நிலையுடன் சேர்ந்து நிறைவேறுவதற்கான வாய்ப்புகள் என்ன என்பதை கள நிலையில் ஆராய வேண்டும்.

இந்த விவகாரத்தில் சொந்தமாக வீடு வாங்குவதா அல்லது மனை வாங்குவதா என்பதை முதலில் தெளிவாக முடிவு செய்யுங்கள்.  வீடு வாங்குவது என்றால் உடனடியாக குடியேறுவதற்கா அல்லது அதை வாடகைக்கு விட்டு, தற்போது இருக்கும் பகுதியில் தொடர்வதா என்பதை முடிவு செய்யுங்கள்.

கல்வி, வேலை வாய்ப்பு போன்ற காரணங்களுக்காக நீங்கள் தற்போது குடியிருக்கும் பகுதி அல்லது அதற்கு மிக அருகில் உள்ள பல்வேறு பகுதியில், உங்கள் பட்ஜெட்டுக்கு ஏற்ற வீடு கிடைத்தால், அதை வாங்குவதில் தவறு இல்லை.  சென்னை போன்ற நகரங்களில் பிரபலமான கல்வி நிறுவனங்கள் உள்ள பகுதியில், பட்ஜெட் விலையில் வீடு கிடைப்பதே அரிதாகி  உள்ளது.

இதனால், பட்ஜெட்டுக்குள் அடங்க வேண்டும் என்பதற்காக, சற்று தொலைவில் குறைந்த விலையில் வீடு வாங்குவதிலும் மக்கள் கவனம் செலுத்துகின்றனர்.  இவ்வாறு, நீங்கள் வசிக்கும் பகுதியில் இருந்து தொலைவில் வீடு தேடும் நிலையில், அங்கு ஒரு குடும்பம் வசிப்பதற்கு ஏற்ற அடிப்படை வசதிகள் இருக்கிறதா என்று பாருங்கள்.

எவ்வித வெளி உலக தொடர்பும் இன்றி சிறிய கிராமத்தில் கட்டப்பட்ட குடியிருப்பு திட்டத்தில் நீங்கள் புதிய வீட்டை வாங்கினால், அதை வாடகைக்கு விடுவதற்கு கூட வாய்ப்பு இல்லாமல் போய்விடும்.  குறிப்பாக, சாலை வசதி, வாகன போக்குவரத்து போன்ற வசதிகள் இல்லாத இடங்களில் புதிய வீட்டை வாங்குவதனால் சற்று யோசித்து செயல்படுங்கள்.

அக்கம் பக்கத்தில் போதிய வளர்ச்சி இல்லாத, ஆள் நடமாட்டம் அரிதாக காணப்படும் பகுதிகளில் வீடு வாங்கினால், பாதுகாப்பு தொடர்பான பிரச்னைகள் ஏற்படும்.  நீங்கள் வாங்கிய வீட்டில் கதவுகள், ஜன்னல்கள், வெளிப்புற விளக்குகள், குழாய்கள் போன்றவை திருடு போகவும் வாய்ப்பு உள்ளது.

இது போன்ற பகுதிகளில் தனியாக நிலம் வாங்கி வீடு கட்டியவர்கள் நிலை மிகவும் பரிதாபத்திற்கு உரியதாக மாறி விடுகிறது.  குறிப்பாக, அக்கம் பக்கத்தில் அதிக மக்கள் குடியேறிய பகுதி என்றால் தான், அங்கு நீங்கள் வாங்கும் வீட்டிற்கு வாடகைக்கு ஆள் கிடைப்பர்.  அக்கம் பக்கத்தில் எவ்வித வளர்ச்சியும் இல்லாத பகுதி என்றால், வாடகைக்கு கூட ஆள் கிடைக்காமல் வீட்டை பூட்டியே வைக்கும் நிலை ஏற்படும்.  இதனால், நீங்கள் செய்த முதலீடு எவ்வித பயனும் இன்றி, ஒரே இடத்தில் முடங்கிக் கிடக்கும் நிலை ஏற்படும் என்பதை கவனத்தில் கொள்ள வேண்டும் என்கின்றனர் கட்டுமான பொறியாளர்கள்.

How to plan your home loan strategy?

 

Budget for hidden costs in your loan calculation:

“ When assessing the loan amount, include a buffer for additional costs like processing fees and insurance premiums.”  A rough estimate of one to two percent of the loan amount over and above your budget for these fees can help prevent surprises.

Negotiate fees when possible:

Lenders often allow room for negotiation, especially for processing fees.  For prepayment or foreclosure penalties, check if there’s a grace period after which these fees no longer apply and plan any extra payments around that timeline.

Review the terms of late payment charges:

Being fully aware of what constitutes a “late payment” for your lender can help you stay ahead of penalties.  Set up reminders or automate payments to avoid these fees altogether.  If penalties do arise, check with the lender about any grace period before additional fees accumulate.  Compare different lenders not only for a lower interest rate but also for a transparent fee structure.

“Missing payments or failing to plan for penalties can impact a borrower’s credit score, affecting future loan eligibility and interest rates.  Beyond the principal and interest amount, factoring in all potential charges over the loan tenure gives a clearer picture of the true cost of the loan.  This approach help borrowers make a more informed decision about whether to prepay or change the loan terms if possible.  Consulting with a financial advisor or loan specialist before signing the loan agreement can help borrowers identify potential hidden charges.  These professionals can offer personalised strategies for managing home loan fees effectively, especially for first-time homebuyers who are unfamiliar with the process”.

சொத்து விற்பனை பதிவின் போது சார் - பதிவாளரின் பொறுப்புகள் என்ன?

 சொத்து விற்பனை பதிவின் போது சார் - பதிவாளரின் பொறுப்புகள் என்ன?

ஒரு குறிப்பிட்ட சொத்தை நீங்கள் வாங்குவதாக முடிவு செய்த நிலையில் அதற்கு, உரிமையாளரிடம் முன்பணம் கொடுத்து விற்பனை ஒப்பந்தம் மேற்கொள்வது அவசியம்.  இதைத் தொடர்ந்து, கிரையப் பத்திரத்தை பதிவு செய்ய உரிய நடவடிக்கைகளை எடுக்க வேண்டியது அவசியம்.

இந்நிலையில், கிரையப் பத்திரம் பதிவு செய்வதைப் பொறுத்தவரை,  சொத்து எந்த பகுதியில் அமைந்துள்ளதோ அதற்கு உரிய சார்-பதிவாளர் அலுவலகத்தில் மட்டுமே பதிவு செய்ய வேண்டும்.  இதற்காக, ஆவண எழுத்தர் வாயிலாக கிரையப் பத்திரம் தயாரிக்கும்போது, வழிகாட்டி மதிப்பு என்ன, அதன் அடிப்படையில் செலுத்த வேண்டிய முத்திரத்  தீர்வை, பதிவுக் கட்டண விபரங்களை அறிய வேண்டும்.

இதன் அடிப்படையில் முத்திரைத் தீர்வை, பதிவு கட்டணங்களை எந்த வகையில் கட்டுவது என்பதை தெளிவாக முடிவு செய்து செலுத்த வேண்டும்.  இதில், குறிப்பிட்ட அளவு தொகைக்கு முத்திரைத் தாள் வாங்க வேண்டும் என்றும், மீதமுள்ள தொகையை இ-ஸ்டாம்பிங் முறையில் செலுத்தவும் மக்கள் விரும்புகின்றனர்.

இந்த வழிமுறைகளை தெளிவாகக் கடைபிடித்து சொத்துக்கான கிரையப் பத்திரத்தை பதிவுக்கு தாக்கல் செய்யும் நிலையில், அது தொடர்பான முந்தைய ஆவணங்கள் குறித்த விபரங்களை சார்-பதிவாளர் ஆய்வு செய்ய வேண்டியது அவசியமான பணியாக உள்ளது.

இதில், முந்தைய ஆவணங்கள் அனைத்தும் அதே சார்-பதிவாளர் அலுவலகத்தில் பதிவு செய்யப்பட்டு இருந்தால், உதவியாளரை அழைத்து, ஆவணங்கள் பாதுகாப்பு அறையில் இருந்து உரிய பிரதிகளை எடுத்து ஆய்வு செய்வார்கள்.  ஆனால், முந்தைய ஆவணங்களில் குறிப்பிட்ட சில பத்திரங்கள் வேறு அலுவலகத்தில் பதிவாக வாய்ப்பு உள்ளது.

குறிப்பாக, ஒரு சொத்தின் உரிமையாளர், பொது அதிகாரம் கொடுப்பது, உயில் எழுதிக் கொடுப்பது போன்ற ஆவணங்களை வேறு அலுவலகத்தில் பதிவு செய்யலாம்.  மேலும், சில சொத்துக்களை வேறு சொத்துக்களுடன் சேர்க்க இன்னொரு சார்-பதிவாளர் அலுவலகத்தில் இதற்கு முந்தைய பரிவர்த்தனை பதிவு செய்யப்பட்டு இருக்கலாம்.

இது போன்ற சூழலில் நீங்கள் தாக்கல் செய்த பத்திரத்தை உடனடியாக பதிவு செய்ய முடியாது.  சம்பந்தப்பட்ட சார்-பதிவாளர் அலுவலகத்துக்கு, இந்த சார்-பதிவாளர் கடிதம்  எழுதி, முந்தைய ஆவணங்கள் குறித்த விபரங்களின் உண்மைத் தன்மையை சரிபார்க்க வேண்டும்.

இது போன்று வேறு சார்-பதிவாளர் அலுவலகத்துக்கு கடிதம் எழுதி விபரங்களை சரிபார்ப்பது எந்த விதத்திலும் தவறு இல்லை.  அதே நேரத்தில், இது தொடர்பான போக்குவரத்து விபரங்கள் தற்போது சொத்து வாங்குவதற்காக கிரையப் பத்திரம் தாக்கல் செய்த நபருக்கு தெரிய வேண்டியது அவசியமாகிறது.

இது விஷயத்தில் பெரும்பாலான சார்-பதிவாளர்கள், கிரையப் பத்திரம் தாக்கல் செய்தவருக்கு உரிய விபரங்களை தெரிவிப்பது இல்லை.  இதற்காக பதிவுத்துறை உயரதிகாரிகள் பல்வேறு அறிவுறுத்தல்களை வழங்கி உள்ளனர்.  இனிவரும் காலங்களிலாவது சார்-பதிவாளர்கள் இதில் தங்கள் பொறுப்புடன் செயல்படுவார்களா என்பதே மக்களின் எதிர்பார்ப்பாக உள்ளது.

ஆற்று மணலுக்கு மாற்று கவனிக்க வேண்டிய விஷயங்கள்!

 ஆற்று மணலுக்கு மாற்று கவனிக்க வேண்டிய விஷயங்கள்!

தமிழகம் உள்ளிட்ட பல்வேறு மாநிலங்களில்  மணல் தான் கட்டுமானப் பணிக்கு பிரதான தேவையாக அமைந்துள்ளது.  இதற்காக ஆற்றுப்படுகைகளில்  அதிக அளவில் மணல் எடுப்பதால், இயற்கை வளம் பாதிக்கப்படும் சூழல் ஏற்பட்டுள்ளதாக புகார் எழுந்தது.

இதையடுத்து ஆற்று மணல் குவாரிகளுக்கு அனுமதி வழங்குவது தொடர்பான விஷயங்களில் நீதிமன்றங்கள் பல்வேறு கட்டுப்பாடுகளை விதித்துள்ளன.  இதன் காரணமாக தமிழகம் உள்ளிட்ட சில மாநிலங்களில், புதிய ஆற்று மணல் குவாரிகள் வரவில்லை.

அதே நேரத்தில் ஆற்று மணலுக்கு மாற்றாக, ‘எம் - சாண்டை’ பயன்படுத்துவதை அரசு ஊக்குவிக்கத் துவங்கியுள்ளது.

தமிழகத்தில் தற்போதைய நிலையில், 400க்கும் மேற்பட்ட ‘எம் - சாண்ட்’ தயாரிக்கும் ஆலைகள் முறையாக உரிமம் பெற்று செயல்படுவதாக பொதுப்பணித்துறை அதிகாரிகள் தெரிவிக்கின்றனர்.

எந்தெந்த நிறுவனங்கள் முறையாக தரம் சரிபார்க்கப்பட்டு உரிமம் வழங்கப்பட்டுள்ளன என்ற விபரங்களை பொதுப்பணித்துறை அதிகாரிகள் வெளியிட்டுள்ளனர்.  இந்நிலையில் கட்டுமானப் பணிக்கு ஆற்று மணலுக்கு மாற்றாக ‘எம் - சாண்ட்’ வாங்குவோர் தரம் மற்றும் உண்மைத்தன்மை சார்ந்த பல்வேறு விஷயங்களை கவனிக்க வேண்டும்.

தற்போது, கட்டுமானத் துறையில் எங்கு பார்த்தாலும் ‘எம் - சாண்ட்’ தான் பயன்படுத்தப்படும் சூழல் காணப்படுகிறது.  இந்த நிலை தொடர்ந்தால், அடுத்த சில ஆண்டுகளில் ஆற்று மணலை பயன்படுத்தும் வழக்கமே கட்டுமானத் துறையினரிடம் மறைந்து விடும் என்று கூறப்படுகிறது.

மாற்று என்ற அடிப்படையில் ‘எம் - சாண்ட்’ வாங்கும் நிலையில்,  அதை யார் தயாரிப்பது, அந்த நிறுவனம் முறையாக தரச்சான்று பெற்றுள்ளதா என்று பார்ப்பது மிக மிக அவசியம்.  இதில் வீட்டு உரிமையாளர்கள் காட்டும் அலட்சியம் அவர்கள் கட்டும் கட்டடத்தின் உறுதியை கேள்விக்குறியாக்கி விடும்.

தற்போதைய சூழலில் முறையாக தரச்சான்று பெற்ற நிறுவனங்கள் தரமான ‘எம் - சாண்ட்’ தயாரித்து விற்பனைக்கு அனுப்ப நினைக்கின்றன.  தொழில் ரீதியான கட்டுப்பாடுகள் காரணமாக இதில் பெரும்பாலான நிறுவனங்கள் சமரசம் செய்து கொள்வது இல்லை.

ஆனால், பிரபலமான நிறுவனங்களின் ‘எம் - சாண்டை’ வாங்கி விற்கும் சில குறிப்பிட்ட டீலர்கள், மற்றும் சில்லறை விற்பனையாளர்கள் நிலையில் இதில் கலப்படம் நடப்பதாக புகார்கள் வருகின்றன.  இதனால், வீடு கட்டுவோர்,  ‘எம் - சாண்ட்’ வாங்கும்போது அது யாருடைய தயாரிப்பு என்பதை அறிந்து வாங்குவது நல்லது.

குறிப்பாக, சம்பந்தப்பட்ட நிறுவனத்தால் முறையாக அங்கீகரிக்கப்பட்ட டீலர்கள் வழியே மட்டுமே ‘எம் - சாண்ட்’ வாங்குவது நல்லது என்று கூறப்படுகிறது.  இதில் பிரபல நிறுவனங்களின் பெயரை கெடுப்பதற்காக அங்கீகரிக்கப்படாத சில டீலர்கள் கலப்பட  ‘எம் - சாண்ட்’ முறையில் ஈடுபடுகின்றனர். 

இதை கட்டுப்படுத்த  ‘எம் - சாண்ட்’ தயாரிப்பு நிறுவனங்கள் நடவடிக்கை எடுத்தாலும், பொதுமக்கள் முழுமையான விழிப்புணர்வுடன் செயல்பட்டால்தான் ஏமாற்றங்களை தவிர்க்க முடியும்.  குறிப்பாக, கட்டடத்தின் உறுதி பாதிக்கப்படாமல் தடுக்க முடியும் என்கின்றனர் கட்டுமானப் பொறியாளர்கள்.