அறிந்ததும் அறியாததும்- பொறியியல் ஒப்பந்தங்கள்

 அறிந்ததும் அறியாததும்- பொறியியல்   ஒப்பந்தங்கள்

       பொறியியல் ஒப்பந்தங்கள் எனப்படும் இன்ஜினியரிங் கான்ட்ராக்ட்ஸ் என்பது ஒரு நபர் அல்லது நிறுவனம் சில விதிமுறைகள் மற்றும் நிபந்தனைகளின் கீழ் எந்த ஒரு வேலையைச் செய்வதற்கு  மேற்கொள்ளும் ஒரு உறுதி அல்லது ஒப்பந்தமாகும்.  கட்டுமானம், பராமரிப்பு, பழுதுபார்ப்பு பொருட்கள் வழங்கல், தொழிலாளர்களை நியமித்தல், பொருட்கள் போக்குவரத்துக்கு ஆகியவை இந்த ஒப்பந்தங்களில் இடம் பெறலாம்.  வேலையை தொடங்குவதற்கு முன் சிவில் இன்ஜினீயரிங்கில் பல்வேறு வகையான ஒப்பந்தங்கள் பயன்படுத்தப்படுகின்றன."  கான்ட்ராக்ட் என்பது ஒப்பந்தப்புள்ளி செயல்முறையில் எந்த வேலையையும் கையாளும்போது ஆவணப்படுத்துவது முக்கியமாகும்.  வேலை வகைகள் மற்றும் ஒப்பந்தத்தின் நிபந்தனையைப் பொறுத்து பொறியியல் ஒப்பந்தங்களை தேர்ந்தெடுத்துக்கொள்ள முடியும்.

                                 பல்வேறு வகையான ஒப்பந்தங்கள்

  1 . பொருள் விலை ஒப்பந்தம் - ஒரு குழு கட்டண ஒப்பந்தத்தில், ஒப்பந்ததாரர் கட்டுமானத்தின் ஒவ்வொரு பொருளின் ஒரு யூனிட்டுக்கும் தனது கட்டணத்தை மேற்கோள் காட்டுகிறார்.  பில்லின் மதிப்பீடு பொருள் வாங்கப்படும் அளவிற்கு ஏற்ப துல்லியமாக செய்யப்படுகிறது.  எனவே ஒவ்வொரு வேலைப் பொருளின் அளவுகள் மற்றும் ஒவ்வொரு வேலைப் பொருளுக்கும் யூனிட் கட்டணத்தை ஒப்பந்ததாரர் ஒப்பந்தத்தில் குறிப்பிட வேண்டும்.  ஒரு பொருளின் யூனிட்டுக்கான ஒப்பந்ததாரரின் கட்டணத்தில் பொருட்கள் மற்றும் உழைப்பு ஆகியவை அடங்கும். பொருள் விலை ஒப்பந்தம் என்பதை "யூனிட் விலை" ஒப்பந்தம் என்று அழைக்கிறார்கள். 

2 . சதவீத விகித ஒப்பந்தம் - சதவீத விகித ஒப்பந்தங்களில், சம்மந்தப்பட்ட துறையானது மதிப்பீட்டில் அனுமதிக்கப்பட்ட பொருட்களின் விளக்கத்தின்படி, அதில் கட்டப்பட்டுள்ள அளவுகள், அலகுகள், விகிதங்கள் மற்றும் தொகைகள் ஆகியவற்றுடன் பொருட்களின் அட்டவணையை காட்டுகிறது.  துறை ஒரு பொருளின் விகிதத்தை நிர்ணயிக்கும் போது அது "பொருள் விலை ஒப்பந்தம்" என்று அழைக்கப்படுகிறது.  சதவீத விகித ஒப்பந்தத்தில், ஒப்பந்ததாரர்கள் டெண்டரின் அளவுகள் மசோதாவில் குறிப்பிடப்பட்டுள்ள விகிதங்களுக்கு மேல் அல்லது அதற்குக் கீழே உள்ள அளவுகள் அல்லது சதவீதத்தில் காட்டப்பட்டுள்ள விகிதங்களுக்கு இணையாக பணியை மேற்கொள்ள வேண்டும்.  ஒப்பந்தக்காரரால் டெண்டர் விடப்பட்டதற்கு மேலே அல்லது கீழே உள்ள சதவீதம் அனைத்து பொருட்களுக்கும் பொருந்தும். 

 3 . மொத்த தொகை ஒப்பந்தம் -  மொத்த தொகை ஒப்பந்தம் என்பது ஒப்பந்தத்தின் பழமையான வடிவமாகும்.  இந்த ஒப்பந்தப் படிவத்தில் ஒப்பந்ததாரர்கள் எல்லா வகையிலும் வேலையைச் செய்வதற்கு ஒரு நிலையான தொகையை மேற்கோள் காட்டுகிறார்கள்.  குறிப்பிட்ட நேரத்திற்குள் டெண்டருடன் அவர்களுக்கு வழங்கப்பட்ட வரைதல், வடிவமைப்பு மற்றும் விவரக்குறிப்புகளின்படி அவற்றின் மேற்கோள் இருக்க வேண்டும்.  இந்த வகையான பொறியியல் ஒப்பந்தங்கள் இன்றளவும் பல நாடுகளில் பிரபலமாக உள்ளன.  இந்த வகையான ஒப்பந்தத்தில், முழு வேலையும் முடிவடையும் வரை ஒப்பந்தக்காரர்கள் எந்த கட்டணத்தையும் திரும்பப் பெற முடியாது.  ஒப்பந்ததாரர் வேலையை முடிப்பதற்கு முன் கைவிட்டுவிட்டால், ஏற்கனவே செய்த வேலையின் பகுதிக்கு பணம் கொடுக்கப்பட மாட்டாது.

 4 . அனைத்து ஒப்பந்தம் / முழு ஒப்பந்தம் - இதில் உரிமையாளர் தனது தேவைகள் மற்றும் முன்மொழியப்பட்ட வேலையின் பரந்த மற்றும் பொதுவான அவுட்லைன் ஆகியவற்றை குறிப்பிட வேண்டும், அதேபோல் ஒப்பந்ததாரர் விரிவான விசாரணைகளின் முழு விவரங்களையும் சமர்ப்பிக்க வேண்டும்.  இந்த ஒப்பந்தத்தில் வடிவமைப்புகள் மற்றும் கட்டுமான செலவுகள் ஒரு குறிப்பிட்ட காலத்திற்கு வேலையை பராமரிப்பதை உள்ளடக்கியதாக இருக்கின்றது.  மேற்கூறிய அனைத்து கட்டங்களிலும் திட்டத்தை நிறைவேறுவதற்கான விதிமுறைகள் மற்றும் நிபந்தனைகளை இரு கட்சிகளும் ஒப்புக்கொள்ள வேண்டும்.  இந்த ஒப்பந்த வடிவம் சில விதிவிலக்கான வேலைகளுக்கு ஏற்றதாக இருக்கின்றது, சாதாரண வேலைகளுக்கு அரிதாகவே ஏற்றுக்கொள்ளப்படுகிறது.

5 . தொழிலாளர் ஒப்பந்தம் - சில நேரங்களில், உரிமையாளர் கட்டுமானத்திற்குத் தேவையான பொருட்களை தானே வாங்கும் நிலையில் இருக்கிறார், இதுபோன்ற சந்தர்ப்பங்களில், அவர் தொழிலாளர் வேலைக்கு மட்டுமே டெண்டர்களை விடுகிறார்.  இந்த வகையான பொறியியல் ஒப்பந்தங்களில், ஒப்பந்ததாரர்கள் ஒவ்வொரு பொருளின் ஒரு யூனிட் செயல்பாட்டிற்கான தொழிலாளர்களுக்கான விகிதங்களை குறிப்பிடுகின்றனர்.  இந்த விகிதங்களில் பின்வருவன அடங்கும்:  ஒப்பந்தக்காரரின் ஆலை (பிளான்ட்) மற்றும் உபகரணங்களின் பயன்பாடு, தேவையான அனைத்து பால்ஸ் வொர்க், ஒப்பந்ததாரரின் மேற்பார்வை, ஒப்பந்தக்காரரின் லாபம்.  வேலையின் ஒட்டுமொத்த பொறுப்பு மற்றும் வேலைக்கான சரியான முன்னேற்றத்தை பராமரிப்பது ஆகிய அனைத்தும் ஒப்பந்தக்காரரின் பொறுப்பாகும்.

6 . பொருள் வழங்கல் ஒப்பந்தம் - கட்டுமானத்திற்குத் தேவையான பொருள்களை குறிப்பிட்ட நேரத்திற்குள் கட்டுமான இடத்திற்கு வழங்குவது, உள்ளூர் வரிகள், வண்டி மற்றும் டெலிவரி கட்டணங்கள் உட்பட தேவையான அளவு பொருட்களுக்கான விநியோக விகிதத்தை பொருள் வழங்கல் ஒப்பந்தமானது டெண்டரில் நிர்ணயிக்கின்றது.  செங்கற்கள், கல், சில்லுகள், தளபாடங்கள், குழாய்கள், தேவையான பொருட்கள் என அனைத்தும் இதில் அடங்கும்.

7 . கட்டுமானத்தில் பீஸ் வொர்க் ஒப்பந்தம் - கட்டுமானத்தில் பீஸ் வொர்க் ஒப்பந்தம் என்பது மொத்த வேலை அல்லது நேரத்தைக் குறிப்பிடாமல் ஒரே விகிதத்தில் ஒப்புக் கொள்ளப்படுகிறது, மேலும் இது நிர்ணயிக்கப்பட்ட விகிதத்தில் செய்யப்படும் வேலைக்கான கட்டணத்தை உள்ளடக்கியது.  எந்தப் பணியாக இருந்தாலும்.  ஒவ்வொரு பொருளின் விலையையும் சேர்த்து ஒப்பந்ததாரர்கள் பீஸ் வொர்க் ஒப்பந்தம் மூலம் மேற்கொள்ளலாம்.

8 . செலவு மற்றும் சதவீத விகிதம் ஒப்பந்தம் - இந்த அமைப்பில் ஒப்பந்தக்காரருக்கு வேலைக்கான உண்மையான செலவும், மேலும் ஒரு ஒப்புக்கொள்ளப்பட்ட சதவிகித லாபமும் இருக்கும். ஒப்பந்ததாரர் தனது செலவில் பொருட்களையும் உழைப்பையும் ஏற்பாடு செய்து, சரியான கணக்கை வைத்திருப்பார், மேலும் அவர் துறை அல்லது உரிமையாளரால் முழு செலவையும் ஒரு குறிப்பிட்ட சதவீதத்துடன் செலுத்துவது போல் இந்த ஒப்பந்தமானது இருக்கும்.

9 . செலவு மற்றும் நிர்ணய கட்டண ஒப்பந்தம் - இன்ஜினியரிங் ஒப்பந்தங்களின் விலை மற்றும் நிலையான கட்டண வகைகளில், உரிமையாளர் ஒப்பந்தக்காரருக்கு, வேலையின் உண்மையான செலவை விட அதிகமாகவும், ஒப்புக் கொள்ளப்பட்ட நிலையான மொத்தத் தொகையையும் செலுத்துவது போல் இருக்கின்றது.  இந்த நிலையான தொகையில் மேல்நிலைக் கட்டணங்கள் மற்றும் ஒப்பந்ததாரரின் லாபம் ஆகியவை அடங்கும்.

10 . செலவு மற்றும் நெகிழ்வு அல்லது ஏற்ற இறக்கமான கட்டண ஒப்பந்தம் - இந்த வகை ஒப்பந்தத்தில், உரிமையாளர் ஒப்பந்ததாரருக்கு கட்டுமானத்திற்கான உண்மையான செலவு மற்றும் ஒப்பந்தக்காரரால் ஒப்புக்கொள்ளப்பட்ட மதிப்பிடப்பட்ட செலவின் அதிகம் அல்லது குறைவான நேர்மாறாக மாறும் கட்டணத் தொகையை செலுத்துகிறார்.

11 . இலக்கு ஒப்பந்தம் - சதவீத அடிப்படையில் இந்த ஒப்பந்தத்தின் கீழ் செய்யப்படும் பணிக்கான செலவு ஒப்பந்ததாரருக்கு வழங்கப்படுகின்றது.

12 . பிஓடி ஒப்பந்தம் - எடுத்துக்காட்டாக, ஒரு சாலை அல்லது பாலத்தை கட்டும் பொழுது, ஒப்பந்ததாரர் கட்டமைப்பை நிர்மாணித்து, சலுகைக் காலத்திற்கு சாலையைப் பயன்படுத்துபவர்களிடமிருந்து சுங்கக் கட்டணம் வசூலிக்க உரிமை உண்டு.  திட்டத்தின் கட்டுமானச் செலவின் மொத்தத் தொகை அல்லது பொருள் விகித ஒப்பந்தத்தின் முறையில் தீர்மானிக்கப்படுகிறது.  டெண்டர் எடுத்தவர் திட்டத்திற்கான நிதியுதவிக்கான செலவு, கட்டுமானத்திற்கான நிதிச் செலவு ஆகியவற்றை, கட்டண வசூலில் இருந்து முழுமையாக மீட்டெடுப்பார்.

அடிப்படை வாஸ்து

 அடிப்படை வாஸ்து

      இந்த உலகம் பஞ்ச பூதங்களால் ஆனது.  நம் உடலும் கூட பஞ்ச பூதங்களால் ஆனது.  நம் உடலில் பஞ்ச பூதங்களின் சமநிலை தவறும் போது உடல் ஆரோக்கியம் கெடுகின்றது.  பஞ்ச பூதங்கள் சம நிலைக்கு வரும் பொழுது உடல் ஆரோக்கியத்தை திரும்பப் பெறுகிறது.  இதே அடிப்படையில்தான் நாம் வசிக்கும் வீடுகளும் நாம் பணி செய்யும் அல்லது வியாபாரம் செய்யும் நிறுவனங்களும் பஞ்சபூத சமநிலையில் இருக்கும்போது மகிழ்ச்சியும் வளர்ச்சியும் ஒருங்கே இருக்கும்.  இந்த சமநிலை தவறும் போது அதை சரிசெய்து மகிழ்ச்சியையும் வளர்ச்சியையும் மீட்டெடுப்பது குறித்தே வாஸ்து சாஸ்திரம் சொல்லுகின்றது.

             அடுக்குமாடி வீடுகள் கட்டுவதற்கு முன் கவனத்தில் கொள்ள வேண்டிய வாஸ்து நெறிமுறைகள்:-

             கட்டிடம் கட்டப் போகும் நிலம் சதுரமாகவோ செவ்வகமாகவோ இருப்பது நல்லது.

             கட்டிடம் கட்டப் போகும் நிலத்திற்கு தெற்கு அல்லது வடக்கு பகுதியிலோ குலம் குட்டை ஏறி போன்ற நீர் நிலைகள் இல்லாமல் இருப்பது நன்று.

             அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளுக்கு தெற்கு மேற்கு, தென்மேற்கு வாசற்படியை தவிர்க்கலாம்  சிலர் ஜாதகத்திற்கு இது சிறப்பாக இருக்கிறது என்றால் அவர்கள் வைத்துக் கொள்ளலாம்.

             அடுக்குமாடி கட்டிடம் மையப் பகுதியில் திறந்த வெளி இருப்பது சிறப்பு சூரிய ஒளி பாய்வதால் ஆரோக்கியமாகவும் இருக்கும்.

             அடுக்கு மாடி குடியிருப்பு கட்டிடத்திற்கு சிகப்பு கருப்பு மற்றும் வெளிர் நீளம் வண்ணத்தில் பெயிண்ட் அடிப்பதை தவிர்க்கலாம்.

              கட்டிடத்தின் வாசற்படி மற்றும் ஜன்னல்களின் மொத்த எண்ணிக்கை ஒற்றைப்படையில் இருப்பது நல்லது.

              குடியிருப்பின் பால்கனி கிழக்கு மற்றும் வடக்கு திசையில் அமைந்திருப்பது நல்லது.

              வடகிழக்கு திசையில் மாடிப்படி அமைவதை தவிர்க்கலாம்.

 குபேர வாசல்

             பொதுவாகவே வடக்கு பார்த்த வீடு எல்லோரும் விரும்புகின்ற வீடு.  வடக்கு பார்த்த வாசலும் சிறப்புடையது.  வடக்கை பார்த்த வாசலில் வாசல் வடக்கு பக்கம் நடு பகுதியில் அமைந்து உள்ளதா என்பது மிக முக்கியம்.  இந்த வாசலைத்தான் குபேர வாசல் என்றும் அழைப்பர்.  வடக்கு பார்த்த வாசல் வடகிழக்கில் இருந்தால் அது ஈசானிய மூலை ஓரளவுக்கு பரவாயில்லை.  வடமேற்கு மூலையில் வடக்கு பார்த்த வாசப்படி அமைப்பதை தவிர்க்கலாம்.

             வடக்கு பகுதியில் அமைந்துள்ள வடக்கு வாசல் மிகச் சிறப்பான பலன்களை தரக்கூடியது.  அதில் குறிப்பாக குரு லக்னாதிபதி குரு நட்சத்திர அதிபதி உள்ளவர்கள் குரு திசை நடக்கும்போது சிறப்பான 

பலனை பெறுவார்கள்.  குரு உச்சத்தில் அமர்ந்திருப்பவர்களுக்கு  ஜாதகத்தில் மற்ற விதங்களில் குரு பலமாக இருந்து பலன் கொடுத்து வருபவர்களுக்கும் இந்த வடக்கு வாசல் நிஜமாகவே குபேரவாசல் தான்.         

Factors to keep in mind when selecting the floor

 Factors to keep in mind when selecting the floor:

 .   Your home is conveniently accessible through the staircase if the elevator is under maintenance;

 .      Your floor has fire safety equipment ready and functioning;

  .      You can evacuate the building quickly during an emergency;

  .      The building has all permissible clearances and has no deviations from the original building plan;

  .       You have access to mobile networks at all times without major disruptions;

  .       Your floor is climate-controlled, well-ventilated, and has 24x7 power back-up;

   .       You have direct access to the parking area through elevators or staircase leading from your floor;

   .    Your floor has an efficient round-the-clock CCTV monitoring system. 

Buying an under-construction property? Mention these points in your sale agreement

 Buying an under-construction property? Mention these points in your sale agreement

       The agreement should include a thorough breakdown of terms and conditions, legal and commercial arrangements, and information about the property

An Agreement for sale is executed between the builder and purchaser before the construction completion.  It will have a stage-wise payment plan and the expected date of possession with certain obligations that the developer controls on the project site even after handing over the physical possession of apartments to the purchasers.  In the said agreement for sale, the developer’s obligation pertaining clauses are fully captured.

    To ensure timely delivery of the promised apartment without any hassle, the Agreement for sale must include the date of the agreement, credentials of the developer and the purchaser, description and particulars of the land including prior rights, title and ownership, and steps taken by the developer to obtain them and commence the construction activity.  The agreement must record the following undertakings to ensure that the developer is bound by the terms, which ensure timely possession of the apartment:

. The developer shall construct the project as per the layout and building plan approved by the concerned authority;

 .     The developer shall sell to the purchaser/allottee the promised apartment and allotted parking space/garage at agreed considerations as per the schedule agreed between them;

 .     The developer shall observe and perform all the terms and conditions of local authorities to obtain an occupancy certificate and completion certificate;

  .     The developer shall deliver the promised fixtures, fittings, and amenities as represented by him to the purchasers;  

        . The developer shall refund the amounts received from the purchaser if there is a delay in handing over the possession and consequently a demand is made by the purchaser to that effect;

       .  The developer shall indemnify the purchaser in case of failure of compliances and fulfillment of any provision, formalities or documentation on part of the developer;

       .   There are no encumbrances upon the project land, except those disclosed in the title report and informed to the purchaser at the time of entering a transaction;

         .     There is no litigation pending before the court of law, save and except those disclosed in the title report and informed to the purchaser at the time of entering the transaction.

Procedure for taking possession

      .        The developer must obtain the occupancy certificate for the building from the concerned competent authority before it can offer possession of the apartments;

         .          The developer can intimate the purchasers that the apartment is ready for occupancy; and can request to take over possession of the apartment within 15 days of the written notice;

          .           In the event, that the purchaser fails to take possession of the apartment despite receiving the above-written communication, then the such purchaser shall be liable to contribute towards maintenance charges as applicable.

Post-handover of the possession

   . Defect liability period:  For five years, from the date of handing over the apartment to the purchasers, if the purchaser notifies the developer about any structural defect in the building or the apartment, then such defects are to be addressed by the developer and pay for it or compensate for such detect as per the law;

     . Formation of the housing society or association: The developer shall within three months of registration of the society or association transfer the right, title, and interest of the structure of the building and project land on which the building is constructed, in favour of such society or association.  The purchaser should join such a society or association by executing necessary applications for membership;

     .  Maintenance charges:  The purchaser shall agree to pay the maintenance charges as intimated by the developer or association of the purchaser.

 

                                                            -The author is the founding partner at Vis Legis Law

                                                  Practice, Advocates

                                               -The views of the author in this article are personal and do not                                                                                            

                                                            constitute professional advice of Times Property.

Thanks - TIMES PROPERTY

Buying an under-construction property? Here’s what you need to know

 Buying an under-construction property? Here’s 

what you need to know

Ensure the ownership of the seller by conducting title diligence before buying an under-construction home.  Read on for more such insights

        Due diligence is a must before you buy your dream home, believe experts.  No matter how well you know the project, the developer, or the area, here are a few things you must verify before investing in an under-construction property.

1. Check the reputation

Gerald Manoharan, partner, J Sagar Associates reiterates the fundamentals of home-buying (know who you are buying the home from).   “Buyers should check the reputation and expertise of the developer in completing projects on time and also ensure if the developer has a proper team or is capable of providing timely updates and answers.  Buyers should make enquiries about the number of units that have been sold.  This helps analyse if there are any hidden issues in the project.  Buyers should also ensure that the project has permanent and demarcated public access.”

           Vinod Sampat, a lawyer, lets us in on an old trick that to check the reputation of a developer.  “A home aspirant should check if the builder has completed and handed over 50,000 sq ft of space.  This gives us an idea about his ability to deliver and not just launch a project.  You have to go through the builder’s credentials on RERA’s website and see if there are any litigations filed against the company.  Ensure that the developer has been in the profession for at least eight years.”

2. Ask for proof of permissions

Ask the developer to share a few details that will help you in verifying if the building is legitimate or not.  Even if the project is registered, it needs to be up to date with respect to its permissions.

        “In any under-construction project, the buyer should verify if the building designs and plans have been finalised and approved by the concerned authorities and if such plans have been provided for any future developments, which the developer may not disclose upfront.  The buyer should also verify that the ‘carpet area’, ‘built-up area’ and ‘super built-up area’ are depicted in the floor plans so that there are no misrepresentations or deviations on completion of the project.  Buyer should also ascertain that all pre-construction approvals and sanctions including the commencement certificate have been obtained by the developer.  The buyer should enquire and get an understanding of whether the developer will retain any right to any of the common amenities in the project such as the clubhouse.  A buyer should check with the developer if any advertising hoardings or telecommunication/mobile towers are proposed to be installed in the project.  This could harm the value of the project.”

3. Take a home loan from a reputed financial institution

“Developers usually have an agreed-upon payment plan with the homebuyer.  The buyer thus must make sure that they take a home loan from a reputed bank and not from a bank that might not be able to disburse the loan on time.”

 4. Ensure the project is free from all kinds of litigations and approved by all the authorities

Before you make any transaction or hand over any amount, Manoharan specialist advises that you must know the master plan of the region as it will help in understanding if the project is being done on a piece of land that is free of any legal troubles.  He adds, “As a very first step, upon finalising a project and giving a token/booking amount to the developer, the buyer should immediately collect a copy of all the documents regarding the land and undertake title due diligence to ascertain the title with the developer/seller, the nature of the title and its marketability and the ability of the developer/seller to convey clear and marketable title free from all encumbrances to the buyer.  Buyers must ascertain that the land has been converted to non-agricultural use and must also examine the master plan of the region to ensure the land is developed as per the zoning plan.”

5. Verify documents

Additionally, a buyer should also insist on an inspection of the original documents of the title that are in possession of the developer/seller.  In case of a financial institution funding the project, the original documents could be verified with them;

If there are any third-party claims on the property, the developer is mandated under the provisions of the Real Estate Regulation and Development Act(RERA), 2016, to disclose such claims before the relevant state RERA;

Additionally, as an abundant precaution, a buyer can also consider issuing public notice in the newspapers before purchasing a property

Check for utilities before investing in a plot

 Check for utilities before investing in a plot

   Installing utilities on a property is not an easy task; it entails time, effort and money.  However, if you are prepared to undertake this activity, you can convert your land into a profitable asset

     Installing utilities on your land can be an expensive and time-consuming process.  So, you should calculate all the overhead costs along with the price of the land.

      If you want to buy land and build on it, you need to be aware of the property’s utility easements before you invest in it.  The land you intend to buy must include basic utilities such as water supply, electricity supply and sewage disposal, to begin with.

Why buyers must check for utilities?

      If you’re looking to purchase land that is beyond city limits, then the chances of public utilities being available are not as high as compared to land that is close to residential areas.  This is because utilities are rather uncommon in far-flung vacant plots, especially those that are located on the outskirts and further away.  If the land is situated close to a city or town, then there is a greater possibility that it has the necessary utilities.

      Buyers must look for this because it can be expensive to set up the utilities on a plot if there are none, and this additional expense can affect the final cost and might make you want to reconsider the deal.

How to look for utilities?

The first thing you must procure is the property card or the property details from the seller.  Once you have the property’s address, search online (on the official government website) to confirm if public utilities are available on that land.  Sachin Chopda, managing director of a leading construction company, says, “Once you get the address of the property, search online or ask the local municipal authorities about the availability of the utilities in the area.”

Account for the difference in costs

Installing utilities on your land can be an expensive and time-consuming process.  So, you should calculate all the overhead costs along with the price of the land.  Depending on the land, the site development costs can differ drastically, and in the case of commercial development, the charges may differ even more.

          Neeraj Maheshwari, a civil contractor based in Palghar, says, “The location of the property plays an important role because depending on that, you may have to run overhead power lines instead of underground power lines.”

Other factors to consider

Even if you secure all the necessary government permissions, you still need to account for resistance from neighbours, if any.  For instance, you may need to get permission from your neighbours to install power poles on their property.

      Normally, it takes a month for the utility connections (water and electricity) to become operational.  Securing permissions from the respective municipal authorities can take days, sometimes weeks.  Maheswari concludes, “When considering the timeline for securing permissions, it is best to factor in delays.  This way, you’ll avoid any disappointments.”

All you need to know about gifting property

 All you need to know about gifting property

   If you are planning to gift property to your loved ones, then do it now.  We discuss the implications of gifting immovable property to your near and dear ones

If gifting a home or a piece of land has been at the top of your mind then don’t hold back.  And to make your life easier, here, we tell you how to make the gifting experience a smooth and seamless one.

How property is gifted

Any immovable property - a house or plot of land - can be gifted legally.  The person gifting the property is known as the donor and the one receiving the gift is known as the donee.  For the gift of property to be legally valid, the property should be gifted and accepted during the lifetime of both the donor and the donee.

What is a gift deed?

The gifting of property is clearly defined under section 122 of the Transfer Of Property Act, 1882, where any immovable property, such as real estate, can be transferred through a gift deed.  A gift deed is similar to a sale deed except that no money is paid in the transfer of the property, whether it’s a built house or land.

Contents of a gift deed

A typical gift deed must contain the following:

The names, addresses, and relationship of the donor and donee;

The complete description and details of the house or land that is being gifted should be mentioned clearly;

The gift deed should specify that the donor is the complete and bona fide owner of the property that is being gifted and property exists in entirety;

The donor should explicitly mention the intention to transfer the possession of the property that is being gifted to the donee;

The donor should also indicate that they are transferring the property - gifting it actually - only out of love and affection towards the donee, and no other selfish interest, monetary consideration, or transaction of any type is involved;

It is important for the donor to clearly specify in the gift deed that ownership of the gifted property is being transferred voluntarily and freely to the donee, and the donor is gifting the property without any threat, fear, blackmail or coercion;

The gift deed should clearly state the rights of the donee regarding the gifted property.  A donee’s rights include the right to enjoy the property peacefully and to sell, mortgage, or lease the property whenever they choose to;

In the gift deed, it is important to mention that the donee accepts the gift of property.

Registration of the gift deed

A gift deed is required to be signed by the donor and the donee in the presence of two witnesses, following which the gift deed is registered.  You must remember that it is mandatory for the gift deed to be registered with the sub-registrar office under section 17 of the Registration, Act, 1908, and as per section 123 of the Transfer Of Property Act, 1882.  Your gift contract would be considered invalid if it is not registered legally.

A nominal registration fee is required to be paid along with the submission of the gift deed,  purchase agreement with Index II of the property, society registration certificate, and Aadhar and PAN cards of both parties.

Stamp duty

A gift deed is liable for a stamp duty on it and this fee varies from state to state.  If the property is gifted to a close relative, a lower stamp duty is applicable, compared to the normal transfer of property to another person.  The two percent stamp duty in Maharashtra for gift deed of residential and agricultural properties is between husband, wife, son, daughter, grandson, granddaughter, or wife of deceased son and includes a local body tax (LBT) of one percent and metro cess of one percent.  So the total stamp duty will be this two percent plus Rs 500 with the registration fee of Rs 1,000.  For other relatives, it is three percent plus one percent LBT and one percent metro cess i.e., a total of five percent plus registration fees of Rs 1,000 as per Article 34 of the Maharashtra Stamp Act, amended in 2017.

Taxation on gift

Any gift, including property of any type, is not taxable under section 56 (2) (vii) of the Income-tax Act, 1961, if it is received by an individual or Hindu undivided family from a blood relative, as inheritance, as a wedding gift or in contemplation of death.  On the other hand, if the aggregate of gifts received under other circumstances besides these exceeds Rs 50,000 in a year, then the gift becomes taxable.